L'ancien à rénover

Acheter un logement ancien qui demande des travaux, c'est acheter une décote en échange d'un risque d'exécution. Le prix bas, le loyer plus élevé après rénovation, la valeur créée et la déduction fiscale des travaux forment le rendement attendu. Le budget, le délai et les aléas du chantier forment le risque. La stratégie ne fonctionne que si la marge entre la valeur après travaux et le coût complet reste positive après un dépassement raisonnable.

Ce chapitre donne une méthode pour mesurer la décote, budgéter le chantier, choisir le traitement fiscal des travaux et chiffrer la valeur créée, avec un cas complet en trois scénarios de dépassement. Les règles de gestion du chantier figurent dans le Guide du bailleur privé, Rénover un logement à louer ou déjà loué et le mécanisme fiscal dans le Guide de la fiscalité immobilière, Le déficit foncier en détail. Le droit et les données sont ceux connus au 26 octobre 2026.

Ce que recouvre la stratégie

Quatre profondeurs de travaux

Le terme d'ancien à rénover couvre des opérations très différentes par leur coût, leur durée et leur risque. Le tableau suivant les classe par profondeur croissante. Les fourchettes de durée sont des ordres de grandeur d'usage courant, non des normes.

Plus l'opération est profonde, plus la décote et la marge de sécurité doivent être fortes. Une réhabilitation lourde relève aussi de la partie VII, notamment des chapitres 68 et 70.

Les quatre sources de rendement

Le rendement provient de quatre sources à chiffrer séparément.

• La décote à l'achat. Peu d'acheteurs peuvent financer et conduire des travaux, ce qui pèse sur le prix.
• Le loyer après travaux. Un logement rénové se loue plus cher et plus vite. La rénovation énergétique conditionne en outre le droit même de louer.
• La fiscalité des travaux. En location nue au régime réel, les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration se déduisent l'année de leur paiement. En location meublée au réel, ils s'amortissent.
• La valeur créée. L'écart entre la valeur après travaux et le coût complet est un enrichissement latent, mobilisable par un refinancement ou une revente.

Le calendrier énergétique, moteur et risque de la décote

Pourquoi les passoires se vendent moins cher

Selon son diagnostic de performance énergétique (DPE), un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis 2025. Un logement classé F ne le pourra plus à partir de 2028 et un logement classé E à partir de 2034, selon le calendrier rappelé dans le Guide du bailleur privé, Le DPE et le calendrier énergétique. Le DPE est donc devenu un critère de prix. Une partie des vendeurs de logements mal classés accepte une décote parce qu'elle ne veut pas financer la mise à niveau.

Vérifier la classe avant de payer la décote

Le coefficient de conversion de l'électricité utilisé par le DPE est passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026 et passera à 1,7 au 1er janvier 2027. Un logement chauffé à l'électricité peut ainsi gagner une ou deux classes sans travaux. La classe recalculée doit donc être connue avant l'offre, car elle change à la fois la décote justifiée et le programme de travaux nécessaire.

Le gel des loyers des logements énergivores

Le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus augmenter tant qu'il n'atteint pas la classe E, selon le chapitre du guide du bailleur privé précité. Cette contrainte réduit la valeur du logement non rénové et rend le gain de loyer dépendant du changement effectif de classe.

Mesurer la décote

La méthode pas à pas

La décote n'est pas l'écart entre le prix demandé et un prix moyen au mètre carré. Elle se mesure par une méthode dite de la valeur résiduelle, qui part de la valeur finale et remonte au prix maximal acceptable.

1. Estimer la valeur après travaux. Recherchez dans les demandes de valeurs foncières (DVF) les ventes récentes de logements comparables en bon état et retenez une valeur prudente, dans le tiers bas des ventes observées (chapitre 81).
2. Chiffrer les travaux. Obtenez deux devis détaillés ou une estimation de maître d'œuvre après visite technique.
3. Ajouter une provision pour aléas. Retenez 15 à 20 % des travaux pour une rénovation complète et 25 % ou plus pour une réhabilitation lourde ou un bâti mal connu. Ces taux sont des choix de prudence et non des données publiées.
4. Ajouter le portage. Intérêts, assurance, taxe foncière et charges pendant la période sans loyer.
5. Fixer la marge exigée. Par exemple 10 à 15 % de la valeur après travaux, pour rémunérer le risque et le temps.
6. Calculer le prix maximal. Il est égal à la valeur après travaux, moins les travaux, la provision, le portage et la marge, puis moins les frais d'acquisition.

Les chapitres 21, 22 et 78 détaillent l'évaluation, le prix de revient et l'achat avec décote.

Les données publiques sur le coût de la construction

L'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE) publie l'indice du coût de la construction (ICC), qui suit le prix des bâtiments neufs à usage d'habitation et non celui de la rénovation. Il donne un ordre de grandeur de la tension sur les prix du bâtiment. L'indice est passé de 1 821 au deuxième trimestre 2021 à 2 205 au deuxième trimestre 2024, soit une hausse d'environ 21,1 % en trois ans, puis à 2 103 au deuxième trimestre 2026 selon la publication du 23 septembre 2026 (insee.fr et insee.fr). Ces évolutions passées ne préjugent pas des évolutions futures, mais elles justifient de vérifier les clauses de révision des devis.

Les signaux d'une décote trompeuse

Certaines décotes reflètent un défaut durable et non un risque de chantier. Une copropriété en difficulté, une rue en déclin ou une commune qui perd des habitants empêchent le logement rénové de retrouver la valeur d'un bien comparable. Comparez toujours avec des ventes de logements rénovés du même environnement (chapitres 80 et 85).

Construire le budget et le calendrier

Le budget poste par poste

Un budget fiable se construit par corps d'état, avec quantités, prix unitaires et sources. Les postes qui dérapent le plus sont ceux que la visite ne montre pas.

• Les réseaux. Électricité non conforme, plomberie en plomb, évacuations sous-dimensionnées.
• L'enveloppe. Humidité, charpente, toiture, planchers.
• Les matériaux dangereux. Amiante et plomb, dont le repérage avant travaux peut imposer un mode opératoire coûteux.
• La copropriété. Travaux votés ou à voter sur les parties communes, qui s'ajoutent au budget privatif.
• Les autorisations. Déclaration préalable pour une modification de façade ou des menuiseries, avis de l'architecte des bâtiments de France en secteur protégé.

MaPrimeRénov', les primes des certificats d'économies d'énergie (CEE), l'éco-prêt à taux zéro et la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) à taux réduit sont présentés dans le Guide du bailleur privé, Les aides à la rénovation des bailleurs. Ne les comptez qu'une fois obtenues, la plupart devant être demandées avant la signature des devis et exigeant une entreprise reconnue garante de l'environnement (RGE).

Le délai et le coût du portage

Chaque mois de chantier sans loyer coûte la mensualité, l'assurance et les charges. Le calendrier réaliste additionne devis, autorisations, démarrage des entreprises, exécution et remise en location. Pour un logement financé à crédit, un différé d'amortissement pendant les travaux réduit l'effort mensuel mais ne supprime pas les intérêts, comme l'explique le Guide du bailleur professionnel, Le financement des travaux.

Les travaux réalisés soi-même

Réaliser une partie du second œuvre soi-même réduit fortement le coût, seuls les matériaux étant achetés. En contrepartie, le chantier s'allonge, les aides et la TVA réduite ne s'appliquent pas et, fiscalement, seuls les matériaux facturés sont déductibles en location nue au réel, les matériaux posés soi-même n'ouvrent pas droit au plafond majoré de déficit foncier pour la rénovation énergétique et ne comptent pas dans les seuils de travaux des dispositifs Denormandie et Jeanbrun. Les règles et les responsabilités figurent dans le Guide du bailleur privé, Réaliser soi-même les travaux de son bien locatif et l'analyse stratégique au chapitre 77.

Le traitement fiscal des travaux

Quatre voies pour un même chantier

Le mode de location et le dispositif choisi changent la valeur fiscale des mêmes travaux. Le tableau résume quatre voies dont les conditions sont développées dans les guides spécialisés.

Les conditions du Denormandie et du dispositif Jeanbrun sont celles des fiches officielles vérifiées par l'administration le 11 mars 2026 et le 21 juillet 2026 (service-public.gouv.fr et service-public.gouv.fr). Les deux dispositifs ne se cumulent pas pour un même logement.

Le déficit foncier, avantage de trésorerie et piège de l'expiration

Le déficit foncier procure une économie immédiate au taux marginal d'imposition (TMI) sur la fraction imputée sur le revenu global. Le surplus et la fraction issue des intérêts ne s'imputent que sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Sans autres biens loués nus, les loyers du seul logement rénové ne suffisent pas toujours à absorber ce stock, comme le montre le cas chiffré.

L'amortissement en location meublée

En location meublée non professionnelle (LMNP) au régime réel, les travaux d'amélioration sont amortis. L'amortissement ne crée pas de déficit mais se reporte sans limite de durée. En contrepartie, les loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), les prélèvements sociaux sont de 18,6 % et les amortissements déduits sur le bâti minorent le prix d'acquisition retenu pour la plus-value, comme l'expose le Guide de la fiscalité immobilière, La plus-value du loueur en meublé et la réintégration des amortissements. Le choix entre location nue et meublée est traité au chapitre 49.

Le cas complet, un appartement à rénover en ville moyenne

Les hypothèses

L'exemple qui suit est illustratif et ses montants sont des hypothèses, non des données de marché. Un couple marié, imposé en commun au TMI de 30 %, sans autres revenus fonciers, achète au début de 2027 un appartement de trois pièces de 65 mètres carrés classé F, dans une petite copropriété d'une ville moyenne. Il le loue nu au régime réel après travaux confiés à des entreprises.

Aucune hausse des prix ni des loyers n'est retenue. Les travaux sont payés l'année de l'acquisition, à laquelle sont rattachés leurs effets fiscaux.

Les résultats du budget tenu

Le coût complet atteint 131 300 €. Le rendement brut est de 6,40 % rapporté à ce coût et le rendement net de charges de 4,76 %. La mensualité du crédit est de 666,95 € hors assurance. En année pleine, le cash-flow avant impôt est de moins 1 985 € par an, soit un effort d'environ 165 € par mois. La valeur créée, valeur après travaux moins coût complet, s'élève à 18 700 €.

Le report absorbe ensuite les revenus fonciers de la deuxième à la onzième année, sans impôt ni prélèvements sociaux. Une fraction de 1 226 € expire faute de revenus suffisants. L'imposition reprend la douzième année, pour environ 1 866 €.

À la revente, la plus-value brute est de 55 950 €, soit 150 000 € moins 1 500 € de frais de vente, moins un prix d'acquisition majoré de 92 550 €. Après quinze ans, l'abattement est de 60 % pour l'impôt sur le revenu et de 16,5 % pour les prélèvements sociaux. L'impôt atteint 4 252,20 € et les prélèvements 8 035,54 €, soit 12 287,74 €. Le capital restant dû est de 36 662,44 € et le produit net de la vente de 99 549,83 €. Le taux de rendement interne (TRI) des fonds propres après impôt ressort à 7,19 % par an.

Trois scénarios de dépassement de budget

Les trois scénarios suivants reprennent le même projet avec un dépassement de 10 %, 25 % et 50 % du budget de travaux, accompagné d'un allongement du délai. Le dépassement est payé sur l'épargne du couple, la banque n'augmentant pas le prêt.

Le dépassement ne modifie pas l'économie de la première année, déjà plafonnée, mais gonfle le report dont une part croissante expire. Il double ou triple l'apport, ce qui fait chuter le rendement des fonds propres. Au-delà d'un dépassement de 37,4 %, soit 68 700 € de travaux, le coût complet dépasse la valeur après travaux et l'opération détruit de la valeur, même si son TRI reste positif grâce au levier et à la durée.

Le point mort de valeur se situe donc à 37,4 % de dépassement, alors que le dépassement qui annule le TRI, avec un délai de douze mois, atteint environ 87 %. Un TRI positif ne prouve pas qu'un projet a créé de la valeur.

L'étalement des paiements

Payer une partie des travaux l'année suivante utilise deux fois le plafond d'imputation. Dans le scénario d'un dépassement de 50 %, payer 40 % des travaux la deuxième année porte l'imputation sur le revenu global de 21 400 € à 32 100 €, réduit le déficit expiré de 30 300 € à 15 648 € et relève le TRI de 1,91 % à 2,68 %. Le plafond majoré pour la rénovation énergétique ne vise toutefois que les dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2027, ce qui interdit de reporter en 2028 la part énergétique sans perdre la majoration. Pour le budget tenu, le même étalement porte le TRI à 8,40 %, en partie parce que le décaissement est lui-même décalé d'un an.

Sans le plafond majoré, par exemple si l'isolation était posée par le propriétaire ou si le logement n'atteignait pas la classe D, l'économie de la première année tomberait de 6 420 € à 3 210 € et le TRI du budget tenu de 7,19 % à 6,37 %.

Comparer trois traitements fiscaux du même projet

Les hypothèses complémentaires

Le second exemple, également illustratif, reprend le budget tenu sous trois traitements. La location nue au réel correspond au cas précédent. La location meublée au réel suppose un loyer de 780 € par mois, une vacance de 5 %, 6 000 € de mobilier amorti sur sept ans, 750 € de frais annuels supplémentaires de comptabilité et de cotisation foncière des entreprises, un terrain de 15 % non amortissable, un bâti amorti sur trente ans et des travaux amortis sur quinze ans. Le Denormandie suppose une commune éligible, un engagement de neuf ans et un loyer limité au plafond de 2026 des zones B2 et C, soit 10,26 € par mètre carré multiplié par le coefficient de surface, environ 661,77 € par mois.

Les résultats sur quinze ans

En location meublée, l'amortissement efface tout impôt courant, mais le projet supporte le mobilier, des frais plus élevés et l'absence d'imputation sur le revenu global. Sur quinze ans, 17 281 € d'amortissements du bâti et 25 007 € d'amortissements des travaux sont déduits et 46 533 € restent en report. À la revente, le prix d'acquisition est minoré des amortissements du bâti et les travaux sont retenus pour leur montant diminué des amortissements déduits, ce qui porte la plus-value brute à 59 488 €.

Le Denormandie procure une réduction de 2 626 € par an pendant neuf ans, soit 23 634 €, en échange d'un loyer plafonné inférieur de 38 € par mois au loyer supposé et de travaux non déductibles. Il suppose une commune éligible, un acte signé au plus tard le 31 décembre 2027 et un impôt suffisant chaque année.

Le projet de loi de finances pour 2027, en discussion au 26 octobre 2026, prévoit dans son texte initial de plafonner l'amortissement des locaux des loueurs en meublé non professionnels à 2,5 % de leur valeur dans la limite de 7 000 € par foyer. Si la valeur retenue était la base amortissable des locaux de l'exemple, environ 119 105 €, la limite serait d'environ 2 978 € par an contre 5 637 € calculés. Cette mesure n'est pas adoptée à cette date et son contenu final n'est pas connu, comme l'expose le Guide de la fiscalité immobilière, La loi de finances pour 2026 et le projet de loi de finances pour 2027.

Les tests de sensibilité

Dépassement et valeur de revente

Le tableau suivant croise les quatre scénarios de dépassement avec trois valeurs de revente au bout de quinze ans. Les autres hypothèses sont celles du cas complet.

Un dépassement de 25 % pèse davantage qu'une baisse de 10 % du prix de revente. La maîtrise du chantier compte plus que la conjoncture de sortie.

Loyer et vacance

Le scénario défavorable combiné

Le scénario défavorable cumule un dépassement de 50 %, un délai de douze mois, un loyer de 630 €, une vacance de 8 % et une revente à 135 000 €. Le cash-flow avant impôt en année pleine tombe à moins 3 178 € par an, la valeur créée devient négative de 21 300 € et le TRI des fonds propres ressort à moins 0,81 %. Si la classe D n'est pas atteinte et que le plafond majoré est perdu, le TRI descend à moins 1,13 %. Le chapitre 24 montre comment transformer ce résultat en réserve de trésorerie et en marge de négociation.

Capital, temps, horizon et liquidité

Le tableau suivant donne une lecture qualitative des ressources mobilisées.

La stratégie cesse de fonctionner lorsque la décote disparaît parce que le marché valorise déjà le potentiel, lorsque la valeur après travaux plafonne sous le coût complet, lorsque le coût des travaux progresse plus vite que les loyers ou lorsque l'investisseur n'a plus le temps ou la trésorerie pour absorber un aléa.

Les situations patrimoniales particulières

Le couple, le PACS et le concubinage

Les époux et les partenaires d'un pacte civil de solidarité (PACS) soumis à imposition commune disposent d'un seul plafond d'imputation. Deux concubins indivis disposent chacun du leur sur leur quote-part, ce qui double la capacité d'imputation d'un même chantier. Le financement des travaux par un seul des membres du couple sur un bien commun ou indivis crée une créance ou une récompense à documenter, en particulier dans une famille recomposée où les enfants de chacun ont des intérêts distincts (chapitre 105).

L'indivision et le démembrement

En indivision, les travaux importants supposent l'accord des indivisaires dans les conditions du Code civil. Une convention d'indivision qui organise leur financement évite le blocage du chantier. En démembrement, le nu-propriétaire supporte les grosses réparations. Il peut constater un déficit foncier à raison des dépenses qu'il supporte si l'usufruitier loue le bien, mais l'ancienne option de déduction des grosses réparations sur le revenu global est abrogée pour les dépenses payées depuis 2018. Le dispositif Jeanbrun et le Denormandie excluent les logements démembrés.

La détention en société

Une société civile immobilière (SCI) soumise à l'impôt sur le revenu transmet le déficit à chaque associé, qui l'impute dans son propre plafond et doit conserver ses parts pendant le délai de location, comme l'expose le Guide des sociétés immobilières, Le déficit foncier en SCI. Une société soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) amortit le bâti et les travaux, impute ses déficits sur ses bénéfices futurs sans limite de durée et ne transmet rien au revenu global des associés. À la revente, la plus-value d'une société à l'IS se calcule sur la valeur nette comptable, donc après amortissements, sans abattement pour durée de détention. Le choix de la structure est développé au chapitre 125.

Le non-résident et l'outre-mer

Un non-résident peut constater un déficit foncier selon les mêmes règles, mais l'imputation sur le revenu global ne joue que sur ses revenus imposables en France, souvent faibles, ce qui réduit l'intérêt de concentrer les travaux sur une année (chapitre 103). La fiche officielle du dispositif Jeanbrun lui ouvre l'amortissement lorsque ses revenus fonciers sont imposables en France. En outre-mer, les règles du déficit sont identiques, sous réserve du non-cumul avec la réduction d'impôt pour investissement outre-mer pour un même logement. Les coûts de travaux y sont souvent plus élevés (chapitre 88).

Le type de marché

• Métropole et zone tendue. La décote est faible, la valeur après travaux élevée et le rendement locatif modeste. Le loyer peut être limité par l'encadrement ou par le gel des loyers des logements classés F ou G. Le rendement repose surtout sur la valeur créée (chapitres 84 et 87).
• Ville moyenne. La décote est souvent plus forte et le rendement plus élevé, mais la valeur après travaux plafonne plus vite et la revente prend plus de temps (chapitre 85).
• Rural et périurbain. Le coût des travaux est proche de celui des villes alors que les prix de vente sont plus bas. Le risque de surinvestissement, c'est-à-dire de travaux supérieurs à ce que le marché valorise, y est le plus élevé (chapitre 86).

L'âge, l'horizon et le profil

L'âge modifie trois paramètres. L'horizon de détention conditionne l'amortissement des frais et les abattements sur la plus-value. Le TMI des années de report fixe la valeur du déficit, qui baisse si les revenus diminuent à la retraite. La disponibilité pour suivre un chantier long diminue souvent avec le temps.

Un investisseur actif à l'horizon long absorbe plus facilement un dépassement. Un investisseur proche de la retraite qui finance une rénovation lourde à crédit cumule un horizon court, un TMI qui pourrait baisser et un déficit qui risque d'expirer (chapitre 101).

Les risques de requalification

Trois requalifications guettent la stratégie lorsqu'elle s'intensifie.

• L'activité de marchand de biens. Acheter dans l'intention de revendre après travaux, surtout de façon répétée, peut caractériser une activité commerciale, l'intention s'appréciant à la date de l'achat. Les profits deviennent des bénéfices commerciaux sans abattement pour durée, comme l'expose le Guide de la fiscalité immobilière, Le marchand de biens et les opérations habituelles. La stratégie d'achat-revente est analysée au chapitre 67 et celle du marchand de biens au chapitre 76.
• La location meublée professionnelle. Un loueur en meublé devient professionnel lorsque ses recettes de location meublée dépassent 23 000 € par an et excèdent les autres revenus d'activité du foyer. Plusieurs logements rénovés loués meublés peuvent faire franchir ce seuil, avec des conséquences sociales et fiscales.
• L'abus de droit. Les articles L64 et L64 A du livre des procédures fiscales (LPF) permettent d'écarter des actes fictifs ou à but principalement fiscal. Une location fictive maintenue trois ans pour conserver un déficit, des travaux facturés par une entreprise contrôlée par le bailleur pour atteindre un seuil ou une location consentie à un proche pour un loyer symbolique entrent dans ce champ, selon le Guide de la fiscalité immobilière, L'abus de droit fiscal.

Ce qui est en discussion au 26 octobre 2026

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion et aucune de ses mesures n'est adoptée. Les amendements de commission qui prorogeaient le Denormandie jusqu'au 31 décembre 2030 sont tombés avec le rejet de la première partie en commission. Le plafonnement de l'amortissement des loueurs en meublé non professionnels figure dans le texte initial sans avoir été voté. Un projet de loi relatif au logement, adopté par le Sénat en première lecture, prévoit d'assouplir le dispositif Jeanbrun dans l'ancien, notamment son seuil de travaux et sa classe énergétique exigée, sans être définitivement adopté à cette date. Le plafond majoré de 21 400 € reste limité aux dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2027. Aucune décision d'achat ne doit reposer sur une mesure non publiée.

La méthode de décision pas à pas

1. Vérifier la classe énergétique réelle et l'échéance du calendrier qui s'applique.
2. Estimer prudemment la valeur après travaux à partir de ventes comparables.
3. Chiffrer travaux, aléas et portage puis calculer le point mort de dépassement.
4. Choisir le traitement fiscal et calendrer les paiements au regard des autres revenus fonciers du foyer et des dates limites.
5. Tester les dépassements et le scénario défavorable combiné, puis fixer la réserve de trésorerie.
6. Arrêter le prix maximal frais compris et documenter l'intention patrimoniale de détention.

Les erreurs fréquentes et leur coût

• Estimer la valeur après travaux à partir de ventes de biens neufs ou d'un autre quartier. Une surestimation de 15 000 € suffit, dans le cas complet, à ramener le TRI du budget tenu de 7,19 % à 5,89 %.
• Oublier la provision pour aléas. Un dépassement de 25 % non provisionné exige 12 500 € d'épargne supplémentaire et fait tomber le TRI à 3,88 %.
• Concentrer tous les paiements sur une année sans autres revenus fonciers. Dans le scénario d'un dépassement de 50 %, 30 300 € de déficit expirent au lieu de 15 648 € avec un étalement.
• Poser soi-même l'isolation en comptant sur le plafond majoré. L'économie de la première année passe de 6 420 € à 3 210 €.
• Vendre ou passer en meublé avant le terme de l'obligation de location. Les 21 400 € imputés sont repris, soit 6 420 € d'impôt hors intérêt de retard.
• Confondre TRI positif et création de valeur. Avec un dépassement de 50 %, le TRI reste de 1,91 % alors que la valeur créée est négative de 6 300 €.

Liste de contrôle

1. La classe énergétique recalculée avec les coefficients de 2026 et de 2027 est connue avant l'offre.
2. La valeur après travaux repose sur des ventes comparables de logements rénovés, datées et localisées.
3. Les travaux sont chiffrés par postes avec au moins deux devis ou une estimation de maître d'œuvre.
4. La provision pour aléas et le coût du portage sont inclus dans le coût complet.
5. Le point mort de dépassement est calculé et jugé suffisant.
6. Les travaux énergétiques sont confiés à des entreprises qualifiées si le plafond majoré ou une aide est visé.
7. Le traitement fiscal est choisi après comparaison chiffrée et vérification des autres revenus fonciers du foyer.
8. Le calendrier des paiements tient compte du plafond d'imputation et des dates limites de 2027 et de 2028.
9. Les autorisations d'urbanisme, les travaux de copropriété et le mode de détention sont cohérents avec le projet.
10. Une réserve de trésorerie couvre le scénario défavorable combiné.
11. Les engagements fiscaux et l'obligation de location sont compatibles avec l'horizon prévu.
12. Le risque de requalification est examiné et l'état des textes en discussion vérifié à la date de l'acte.