Les T2 à T4 en location nue ou meublée

Les logements de deux à quatre pièces forment le cœur du parc locatif privé. Ils logent des personnes seules qui veulent une pièce de plus, des couples, des familles et des colocataires. Pour l'investisseur, ils occupent une position intermédiaire entre le studio, au rendement facial élevé mais à la rotation rapide (chapitre 36) et la maison, plus stable mais plus lourde à entretenir (chapitre 38). Le choix de la typologie et celui du mode de location, nu ou meublé, se décident ensemble, car ils déterminent le locataire, la durée de son séjour, la vacance, la fiscalité et le marché de revente.

Ce chapitre donne une méthode pour choisir la typologie à partir de la demande locale, arbitrer entre nu et meublé et mesurer le tout sur quinze ans, à partir d'un T2 et d'un T4 situés dans la même ville. Les règles des baux figurent dans le Guide du bailleur privé, Le bail d'habitation vide de A à Z et dans le Guide du bailleur privé, Le bail meublé de A à Z. Le choix général entre nu et meublé est approfondi au chapitre 49. Le droit et les données sont ceux connus au 26 octobre 2026.

Ce que recouvrent les T2, T3 et T4

Une typologie fondée sur le nombre de pièces

Le T2 comprend une pièce principale et une chambre, le T3 deux chambres et le T4 trois. Le nombre de pièces ne dit rien de la surface, qui varie selon l'époque de construction. Raisonnez donc à la fois en pièces, qui déterminent le profil du ménage, puis en mètres carrés, qui déterminent le prix et le loyer.

Le prix et le loyer au mètre carré diminuent en général quand la surface augmente, si bien que le rendement brut d'un T4 est souvent inférieur à celui d'un T2 du même immeuble. Le T4 compense par une durée d'occupation plus longue et un autre marché de revente. Toute la stratégie consiste à mesurer ces compensations.

Les ménages qui occupent ces logements

Le recensement de la population fournit la structure des ménages. Selon l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE), la France hors Mayotte comptait 31,27 millions de ménages en 2023. Les personnes seules en représentaient 39,1 %, les couples sans enfant 24,9 %, les couples avec enfants 22,9 %, les familles monoparentales 9,5 % et les ménages complexes 3,6 % (insee.fr, tableau publié le 25 juin 2026). En 1990, les personnes seules ne pesaient que 27,0 % des ménages et les couples avec enfants 36,4 %.

La taille moyenne des ménages est passée de 2,6 personnes en 1990 à 2,1 en 2022 selon l'INSEE (insee.fr). Cette évolution nationale soutient la demande de petits et moyens logements, mais chaque commune a sa propre structure, qu'il faut lire localement.

Ce tableau décrit des tendances d'usage. La colocation d'un T3 ou d'un T4 relève d'une stratégie distincte (chapitre 40).

La durée d'occupation selon le locataire

La durée de séjour du locataire pèse autant que le loyer. Selon l'enquête Logement de 2013 publiée par l'INSEE en 2017, l'ancienneté moyenne d'occupation des locataires du secteur libre était de 7,6 ans, contre 27,2 ans pour les propriétaires non accédants. À la même date, 43,3 % des locataires du secteur libre avaient emménagé depuis moins de quatre ans (insee.fr). Ces chiffres anciens et nationaux ne distinguent ni la taille du logement ni le mode de location.

Le recensement donne une lecture plus récente. Dans le Finistère par exemple, l'ancienneté moyenne d'emménagement des locataires atteignait 6,6 ans en 2022, contre 21,2 ans pour les propriétaires (insee.fr, données du recensement de 2022 publiées le 26 juin 2025). Aucune source publique consultée ne ventile cette durée par typologie ou par mode de location. Les durées de l'exemple sont donc des hypothèses.

Analyser la demande locale par typologie

Une méthode en cinq étapes

Le choix de la typologie se prépare commune par commune, à partir de sources publiques gratuites. Les chapitres 80 à 82 détaillent la lecture d'un marché.

1. Lire la structure des ménages dans le dossier complet de la commune publié par l'INSEE.
2. Lire le parc existant dans le même dossier, résidences principales par nombre de pièces, part des locataires et ancienneté d'emménagement.
3. Mesurer les prix par typologie à partir des demandes de valeurs foncières (DVF), publiées sur data.gouv.fr et consultables sur app.dvf.etalab.gouv.fr, en calculant un prix médian au mètre carré par nombre de pièces.
4. Mesurer les loyers par typologie à partir de l'observatoire local des loyers ou, à défaut, de relevés datés.
5. Confronter l'offre et la demande. Une commune de personnes seules dont le parc locatif est fait de grands logements offre un espace aux T2, une commune familiale qui manque de T4 l'inverse.

Ce que change le type de marché

Là où l'encadrement des loyers s'applique, des loyers de référence distincts sont fixés pour les logements meublés, ce qui borne la prime de loyer. Vérifiez le cadre local avant d'intégrer une prime meublée à votre calcul (Guide du bailleur privé, L'encadrement des loyers ville par ville). Les zones tendues et la régulation locale sont analysées au chapitre 87.

Le parc concurrent et la qualité relative

Dans une ville moyenne, un T4 en appartement est en concurrence avec les maisons louées à loyer proche. Sans extérieur, sans ascenseur au troisième étage ou sans stationnement, il perd souvent cette comparaison, alors qu'un T2 proche de la gare ou des commerces n'y est pas exposé. Relevez pour chaque bien ses éléments de différenciation, comme un extérieur, un stationnement, une classe de diagnostic de performance énergétique (DPE) favorable ou la proximité des transports. Un bien qui n'en présente aucun se loue au bas du marché et supporte la vacance la plus longue.

Location nue ou meublée selon la typologie

Ce que chaque mode change

Le locataire meublé peut partir avec un mois de préavis. Le locataire nu en donne trois, réduits à un mois en zone tendue et dans certains cas. Le dépôt de garantie est limité à un mois de loyer hors charges en location nue et à deux mois en location meublée (Guide du bailleur privé, Choisir son mode de location).

Le T2, terrain naturel du meublé

Le T2 attire un public qui recherche le meublé, jeunes actifs, salariés en mobilité et étudiants en fin de cursus. La prime de loyer y est plus facile à obtenir, mais la rotation plus rapide multiplie les états des lieux, les remises en état et les périodes de vacance. Le meublé lui convient lorsque la demande est profonde toute l'année et que vous pouvez enchaîner les relocations.

Le T4, terrain naturel de la location nue

Le T4 attire surtout des familles qui viennent avec leurs meubles et cherchent la stabilité. Hors colocation, le meublé y trouve peu de demande. Proposer un T4 meublé à des familles revient souvent à payer un mobilier dont le locataire ne veut pas et à raccourcir la durée d'occupation qui faisait la force du bien.

Le T3, typologie de compromis

Le T3 se loue à des couples, à des familles monoparentales et à des colocations de deux personnes. Il intéresse à la fois les investisseurs et les primo-accédants, ce qui élargit son marché de revente. Il supporte les deux modes de location, mais un logement loué nu ne passe en meublé qu'au départ du locataire, avec un changement de régime fiscal.

La comparaison chiffrée d'un T2 et d'un T4 sur quinze ans

Les hypothèses

Exemple illustratif. Un investisseur hésite entre un T2 et un T4 situés dans la même copropriété ancienne d'une ville moyenne, tous deux classés D au DPE. Les prix, les loyers et les durées d'occupation sont des hypothèses de travail cohérentes entre elles et non des données de marché. Le tableau suivant les détaille.

Les loyers et les charges progressent de 1,5 % par an et le prix des biens de 1 % par an, ce qui n'est pas une prévision. Le prix et les travaux sont financés par un crédit de vingt ans au taux de 3,40 % hors assurance, avec une assurance emprunteur de 0,30 % par an du capital initial. L'apport couvre les frais d'acquisition et le mobilier. L'investisseur, imposé dans la tranche marginale à 30 %, supporte les prélèvements sociaux de 17,2 % sur les revenus fonciers et de 18,6 % sur les revenus de location meublée non professionnelle (service-public.gouv.fr).

En location nue, l'investisseur est au réel et reporte tout déficit sur ses revenus fonciers suivants, hypothèse prudente. En location meublée non professionnelle (LMNP), il est au régime réel. Il amortit 85 % du prix augmenté des frais sur trente ans, les travaux sur quinze ans et le mobilier sur sept ans, sans créer de déficit par l'amortissement. Il supporte 200 € de cotisation foncière des entreprises (CFE) et 600 € d'honoraires comptables par an et renouvelle le mobilier la huitième année. Le bien est revendu au bout de quinze ans avec 3 % de frais de vente. La plus-value retient le forfait de 7,5 % pour les frais d'acquisition, aucun forfait de travaux et, en meublé, la réintégration des amortissements de l'immeuble déduits.

Les résultats

Le tableau suivant présente les indicateurs de la première année et ceux de la détention complète. Les rendements sont calculés sur le coût total, mobilier compris en meublé. Le taux de rendement interne (TRI) mesure la rentabilité annuelle des fonds propres investis, revente comprise (chapitre 17).

L'enrichissement net additionne les cash-flows après impôt et le produit net de la vente, puis retranche l'apport. Il est voisin pour le T2 et le T4 loués nus, mais le T4 mobilise un apport et un effort presque deux fois supérieurs, d'où un TRI plus faible. Le T4 garde l'avantage de relocations plus rares et d'une moindre sensibilité à la vacance.

Lire l'écart entre nu et meublé

La location meublée efface ici l'impôt sur les loyers pendant quinze ans grâce à l'amortissement. Elle se paie par une vacance double, des frais de comptabilité et de CFE, le renouvellement du mobilier et une plus-value alourdie de 30 341 € d'amortissements réintégrés pour le T2 et de 34 769 € pour le T4. Au total, le TRI du meublé est inférieur à celui de la location nue pour les deux typologies.

Ce résultat dépend entièrement de la prime de loyer. Le calcul montre que le meublé égalise le TRI de la location nue au réel pour un loyer de 694 € pour le T2 et de 954 € pour le T4, soit une prime de 23,9 % et de 22,4 % sur le loyer nu. Une prime supérieure, plausible pour un T2 de ville universitaire mais rare pour un T4 familial, inverse le résultat. Mesurez la prime réellement observée localement avant de choisir.

Le régime fiscal de la location nue

Avec moins de 15 000 € de loyers par an, les deux logements loués nus ouvrent le micro-foncier et son abattement de 30 %. Dans cet exemple très financé, ce régime coûte cher.

Au réel, les charges effectives et les intérêts dépassent l'abattement forfaitaire pendant de nombreuses années. Le seuil de 15 000 € s'apprécie au niveau du foyer, tous biens loués nus confondus. L'option pour le réel engage pour trois ans (Guide de la fiscalité immobilière, Le micro-foncier en détail). Le même raisonnement vaut en meublé entre micro-BIC et réel, le micro-BIC appliquant un abattement de 50 % jusqu'à 83 600 € de recettes pour la location meublée de longue durée.

Le point mort de chaque bien

Aucun des quatre logements ne s'autofinance. Le loyer mensuel qui annulerait le cash-flow avant impôt de la première année serait de 797 € pour le T2 nu, 918 € pour le T2 meublé, 1 246 € pour le T4 nu et 1 361 € pour le T4 meublé. L'écart avec les loyers retenus mesure l'effort d'épargne, détaillé au chapitre 16.

Le point mort du prix de sortie est plus parlant pour une stratégie patrimoniale. Le TRI devient nul si le prix évolue de moins 0,46 % par an pour le T2 nu, soit une revente à 92 438 €. Il devient nul à 0 % par an pour le T4 nu, soit une revente à 155 704 €. En meublé, ces seuils sont de moins 0,14 % par an pour le T2 et de plus 0,50 % par an pour le T4. Le T4 meublé exige donc une hausse du prix pour seulement préserver le capital investi.

Les tests de sensibilité

Vacance et prix de sortie en location nue

Le tableau donne le TRI en location nue au réel selon l'évolution du prix et selon la vacance, dont les frais de relocation suivent le même coefficient. Pour le T2, la vacance centrale de 2,78 % passe à 5,56 % puis 8,33 %. Pour le T4, elle passe de 2,08 % à 4,17 % puis 6,25 %.

Le T4 est plus sensible au prix de sortie et moins à la vacance que le T2. Un point de prix annuel déplace le TRI du T4 d'environ 2,6 points, contre 2,5 points pour le T2, mais une vacance triplée ne lui retire que 0,7 point au lieu de 1,2 point. Le T4 est un pari sur la valeur du logement familial, le T2 un pari sur la qualité de la gestion locative.

Vacance et prix de sortie en location meublée

La même grille appliquée au meublé montre une sensibilité nettement plus forte à la vacance. La vacance centrale y est de 5,56 % pour le T2 et de 4,17 % pour le T4.

Avec une vacance divisée par deux, le T2 meublé rejoint le T2 nu à vacance centrale. La performance du meublé tient donc à la capacité de relouer vite. Là où la demande meublée est saisonnière, il devient le choix le plus risqué des quatre.

Le taux du crédit

Avec un taux de 4,40 % au lieu de 3,40 %, le cash-flow avant impôt de la première année se dégrade d'environ 650 € pour le T2 et de 1 000 € pour le T4. Le TRI tombe à 2,67 % et 1,43 % pour le T2 et le T4 nus, à 0,72 % et moins 0,48 % en meublé. Un taux fixe protège contre une hausse en cours de prêt, mais pas contre son effet sur le pouvoir d'achat des acquéreurs (chapitre 29).

Le scénario défavorable combiné

Le scénario défavorable combine une vacance doublée, des loyers et des charges qui ne progressent plus, un prix qui baisse de 1 % par an et une dépense imprévue la sixième année, par exemple une quote-part de ravalement, de 3 000 € pour le T2 et de 5 000 € pour le T4.

Chaque bien détruit alors du capital, mais la perte du T4 meublé atteint plus de trois fois celle du T2 nu. Cette asymétrie interdit de choisir le meublé sur la seule foi de l'économie d'impôt (chapitre 24).

Capital, temps, horizon et liquidité

Le capital et l'effort requis

Un T2 de ville moyenne reste accessible à un primo-investisseur, avec un apport limité aux frais et un effort mensuel de 230 € à 275 € environ dans l'exemple. Le T4 double ces montants. Deux T2 dans deux immeubles diversifient davantage le risque qu'un T4, au prix d'une gestion plus active. La capacité d'emprunt et le séquencement des acquisitions sont traités aux chapitres 26 et 30.

Le temps de gestion

En retenant par hypothèse dix heures par relocation nue et douze heures par relocation meublée, le temps annuel de relocation s'établit à 3,3 heures pour le T2 nu, 8 heures pour le T2 meublé, 1,7 heure pour le T4 nu et 4 heures pour le T4 meublé. La gestion courante et la comptabilité, plus lourdes en meublé au réel, s'y ajoutent (chapitre 9).

L'horizon et la revente

Le T2 se revend à un public large d'investisseurs, de primo-accédants et de retraités. Le T4 se revend surtout à des familles qui achètent pour habiter, de sorte qu'un T4 loué se négocie souvent avec une décote. Prévoyez la revente d'un T4 au départ d'un locataire ou par un congé pour vendre délivré six mois avant l'échéance du bail nu (service-public.gouv.fr).

Selon l'INSEE, les prix des appartements anciens en France hors Mayotte ont reculé de 0,1 % sur un an au deuxième trimestre 2026, avec un volume de 958 000 transactions sur douze mois à la fin du mois de juin 2026 (insee.fr, publication du 8 septembre 2026). Ces données nationales ne préjugent pas des évolutions futures. La liquidité de chaque typologie se mesure localement dans DVF (chapitre 113).

Les conditions dans lesquelles la stratégie cesse de fonctionner

La stratégie T2 cesse de fonctionner lorsque la demande se tarit, par la fermeture d'un site universitaire, le départ d'un employeur ou une offre neuve abondante, ou lorsque l'encadrement supprime la prime de loyer. La stratégie T4 cesse de fonctionner lorsque les familles accèdent facilement à une maison voisine, ce qui rétrécit la demande locative comme le marché de revente, ou lorsque des travaux lourds de copropriété pèsent sur un loyer qui ne peut pas suivre. Pour les deux, une classe DPE qui interdit la relocation arrête la stratégie.

Les situations particulières

Couples mariés, partenaires de PACS et concubins

Des époux communs en biens détiennent un bien commun déclaré dans un même foyer fiscal. Les partenaires d'un pacte civil de solidarité (PACS) et les concubins achètent le plus souvent en indivision. Les concubins déclarent chacun leur quote-part, ce qui peut conduire à des régimes différents pour un même bien, micro-foncier pour l'un et réel pour l'autre. Le Guide du bailleur privé, Le couple, la séparation et le patrimoine locatif présente les conséquences d'une séparation.

Familles recomposées et transmission

Plusieurs T2 se partagent plus facilement entre héritiers qu'un seul T4. Pour des enfants de lits différents, cette divisibilité évite l'indivision successorale d'un logement unique, source fréquente de blocage. Les stratégies propres aux familles recomposées sont développées au chapitre 105 et la transmission au chapitre 129.

Indivision et démembrement

En indivision, la conclusion d'un bail d'habitation relève de la majorité des deux tiers des droits indivis et la vente de l'unanimité, sauf procédures particulières (Guide de la fiscalité immobilière, L'indivision en fiscalité). Un logement démembré est loué par l'usufruitier, qui perçoit les loyers. Le dispositif Jeanbrun, qui permet d'amortir un logement loué nu sous plafonds pour les acquisitions réalisées du 21 février 2026 au 31 décembre 2028, exclut les logements démembrés et vise les logements neufs ou lourdement réhabilités situés dans un bâtiment collectif, ce qui peut inclure des T2 à T4 en immeuble (Guide du bailleur privé, Le dispositif Jeanbrun en détail). Le logement à loyer maîtrisé est analysé au chapitre 48.

Détention directe ou en société

En société civile immobilière (SCI) à l'impôt sur le revenu (IR), les loyers nus restent des revenus fonciers imposés chez les associés. La location meublée habituelle par une SCI expose en revanche celle-ci à l'impôt sur les sociétés (IS) (Guide des sociétés immobilières, La SCI et la location meublée). Une société à l'IS amortit le bien quel que soit le mode de location, mais calcule sa plus-value sur la valeur nette comptable et les dividendes distribués supportent le prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % pour ceux perçus en 2026. Le comparatif chiffré des régimes figure dans le Guide des sociétés immobilières, Comparer IR, IS et SARL de famille sur un même projet.

Non-résidents et outre-mer

Un non-résident qui loue un T2 ou un T4 en France est imposé selon les règles françaises, avec un taux minimum de 20 % puis 30 % au-delà de la deuxième tranche, sauf s'il justifie d'un taux moyen inférieur. Lorsqu'il relève d'un régime de sécurité sociale d'un autre État de l'Espace économique européen ou de la Suisse, il ne supporte que le prélèvement de solidarité de 7,5 % au lieu des prélèvements sociaux (Guide de la fiscalité immobilière, Le non-résident et ses revenus immobiliers français). Un T2 meublé géré à distance suppose presque toujours un mandataire rémunéré (chapitres 89 et 103).

Dans les départements d'outre-mer, le calendrier de la décence énergétique commence en 2028 pour la classe G et en 2031 pour la classe F. Le gel des loyers des logements F et G y vise les contrats conclus, renouvelés ou reconduits depuis le 1er juillet 2024 (Guide du bailleur privé, Le DPE et le calendrier énergétique). Ces marchés sont analysés au chapitre 88.

L'âge, l'horizon et la taille du patrimoine

Un investisseur de trente ans dispose d'un horizon long. Il peut privilégier les T2, au TRI meilleur mais à la gestion plus active, puis rééquilibrer vers des T3 et T4 à mesure que son temps disponible diminue. Un investisseur de soixante ans supporte une assurance emprunteur plus chère et un horizon plus court. La recherche de revenus réguliers et d'une gestion légère l'oriente plutôt vers des T3 ou T4 loués nus, revendables à des occupants.

Les risques de requalification

Trois risques guettent ces stratégies. Le premier est le passage au statut de LMP, qui modifie les cotisations sociales et le régime de la plus-value. Le deuxième est la requalification d'une location meublée en activité commerciale lorsque le bailleur ajoute des prestations para-hôtelières, avec des effets en matière de taxe sur la valeur ajoutée (Guide du bailleur professionnel, Quand la location devient une activité commerciale). Le troisième est la requalification en marchand de biens de celui qui achète régulièrement des appartements pour les revendre (Guide de la fiscalité immobilière, Le marchand de biens et les opérations habituelles).

Un bail meublé fictif conclu pour amortir un logement en réalité occupé par la famille s'exposerait à la procédure de l'abus de droit des articles L64 et L64 A du livre des procédures fiscales (LPF) (Guide de la fiscalité immobilière, L'abus de droit fiscal). Choisir le régime légal le moins imposé n'est pas un abus si la location réelle correspond au régime déclaré.

Le projet de loi de finances pour 2027

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion à l'Assemblée nationale au 26 octobre 2026. Son article 7 plafonnerait l'amortissement des locaux des loueurs en meublé non professionnels à 2,5 % de leur valeur dans la limite de 7 000 € par an et par foyer. Un amendement excluant les meublés loués à titre de résidence principale, adopté en commission, est tombé avec le rejet de la première partie du texte en commission. Aucune source consultée ne fait état d'un vote de l'article 7 en séance à cette date (Guide de la fiscalité immobilière, La loi de finances pour 2026 et le projet de loi de finances pour 2027).

Ces mesures non adoptées ne doivent pas guider un achat, mais l'avantage de l'amortissement reste révisable. Dans l'exemple, l'amortissement annuel des locaux est de 3 029 € pour le T2 et de 4 767 € pour le T4. Le plafond de 2,5 % envisagé le ramènerait à 2 272 € et 3 576 €, soit 757 € et 1 192 € de déduction en moins chaque année. Testez votre projet avec une fiscalité de location nue pour mesurer ce qu'il resterait si l'avantage disparaissait.

Les erreurs fréquentes

• Comparer les typologies sur le seul rendement brut. Le T2 affiche 6,06 % et le T4 5,34 %, mais leurs enrichissements nets sur quinze ans sont proches, à 20 711 € et 22 670 € en location nue.
• Choisir le meublé pour l'économie d'impôt sans mesurer la prime de loyer. Avec une prime de 14 % pour le T2, le meublé produit un TRI de 2,31 % contre 3,84 % en location nue. Il faudrait une prime proche de 24 % pour les égaliser.
• Louer un T4 familial en meublé. Si la durée d'occupation tombe à un an et demi au lieu de trois ans, le TRI du T4 meublé passe de 1,00 % à moins 0,06 % et l'effort cumulé augmente de plus de 13 000 €.
• Rester au micro-foncier par habitude. Pour le T2 loué nu, l'impôt cumulé sur quinze ans atteint 36 010 € au micro-foncier contre 15 425 € au réel.
• Oublier la réintégration des amortissements. Pour le T2 meublé, la plus-value imposable intègre 30 341 € d'amortissements et l'impôt de plus-value passe à 7 775 €, contre 1 112 € en location nue.
• Négliger la classe DPE. Un T3 classé F ne peut plus voir son loyer révisé et deviendra indécent pour les baux signés ou reconduits à partir de 2028, ce qui ferme la relocation sans travaux.

Liste de contrôle

1. Lire la structure des ménages de la commune dans le dossier complet de l'INSEE et relever la part des personnes seules et des familles.
2. Calculer un prix médian au mètre carré par typologie à partir de DVF et un loyer par typologie à partir de l'observatoire local ou de relevés datés.
3. Vérifier le cadre local du loyer, encadrement, zone tendue, permis de louer, avant d'intégrer une prime meublée.
4. Fixer des hypothèses de durée d'occupation et de vacance par typologie et par mode de location, à partir de votre expérience ou de celle d'un gestionnaire.
5. Chiffrer le coût total, frais, travaux et mobilier compris, puis le cash-flow et l'effort d'épargne.
6. Comparer micro-foncier et réel, micro-BIC et réel, sur toute la durée de détention.
7. Calculer le TRI et l'enrichissement net sur la durée prévue, revente et impôt de plus-value compris.
8. Calculer la prime de loyer meublé d'équilibre et la comparer à la prime réellement observée.
9. Construire la grille de sensibilité vacance et prix de sortie, puis un scénario défavorable combiné.
10. Vérifier la classe DPE et le calendrier de décence applicable à chaque bail.
11. Choisir le mode de détention au regard du couple, de la transmission et des seuils de LMP.
12. Suivre l'état du projet de loi de finances pour 2027 avant toute décision fondée sur l'amortissement en meublé.