L'immeuble de rapport

L'immeuble de rapport réunit plusieurs logements, parfois un commerce, sous un même toit et un même propriétaire. Il s'achète moins cher au mètre carré que les mêmes logements vendus séparément et mutualise la vacance sur plusieurs loyers. Il concentre en revanche le risque sur une adresse, un marché local et un bâtiment dont le propriétaire assume seul la toiture, les façades, les réseaux et la sécurité. La stratégie consiste à acheter ce bâtiment à un prix justifié par son revenu, à le gérer comme un actif, puis à choisir entre une revente en bloc et une revente au lot.

Ce chapitre présente les ressorts économiques de l'immeuble, l'évaluation par le revenu, le financement, les travaux de parties communes, la création d'une copropriété et la revente à la découpe. Il les chiffre sur un immeuble de six logements détenu douze ans, avec stress tests et comparaison des deux sorties. L'achat et l'audit sont détaillés dans le Guide du bailleur privé, Acheter un immeuble de rapport et dans le Guide du bailleur professionnel, Acheter un immeuble de rapport en professionnel. Le droit et les données sont ceux connus au 26 octobre 2026.

Les ressorts économiques de l'immeuble

Le prix au mètre carré

L'immeuble entier se négocie en général à un prix au mètre carré inférieur à celui des lots de copropriété comparables. Le marché des acquéreurs d'immeubles est étroit, composé d'investisseurs capables de financer plusieurs centaines de milliers d'euros et d'assumer la gestion d'un bâtiment. Le vendeur accepte donc une décote pour accéder à ce marché ou pour éviter le temps et le coût d'une vente par lots.

Les demandes de valeurs foncières (DVF), publiées sur data.gouv.fr et consultables sur app.dvf.etalab.gouv.fr, enregistrent la vente d'un immeuble entier comme une mutation portant sur plusieurs locaux. Ces ventes sont peu nombreuses dans une ville moyenne et hétérogènes par leur état. Elles servent surtout à vérifier l'ordre de grandeur du prix au mètre carré des lots vendus séparément, qui fixe la valeur de sortie au lot (chapitre 81).

La mutualisation des risques

Six loyers plutôt qu'un réduisent l'effet d'une vacance ou d'un impayé isolé. Un logement vide sur six ampute le loyer de l'immeuble d'un sixième environ, quand le même événement supprime tout le revenu d'un appartement isolé. Cette mutualisation reste partielle. Tous les logements partagent le même quartier, la même toiture, la même chaudière éventuelle et la même exposition à une baisse de la demande locale. Un sinistre ou une décision d'urbanisme frappe l'ensemble à la fois.

Les travaux de parties communes

Dans un immeuble en monopropriété, aucun syndic ne prépare de plan de travaux et aucun fonds de travaux ne s'accumule. Toiture, façades, cage d'escalier, électricité des communs, évacuations, sécurité incendie et caves sont à votre charge exclusive. Leur coût se mesure par l'audit technique avant l'offre, puis se programme sur plusieurs années (chapitre 110).

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif est obligatoire depuis le 1er janvier 2024 pour les immeubles en monopropriété dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. La vente d'un immeuble en monopropriété classé E, F ou G suppose en outre un audit énergétique (Guide du bailleur privé, Acheter un immeuble de rapport). Ces documents annoncent une partie des travaux à financer et pèsent sur la négociation. Le calendrier de décence s'applique ensuite logement par logement, à chaque nouveau bail, renouvellement ou reconduction.

Évaluer l'immeuble par son revenu

Le revenu net d'exploitation

Le revenu net d'exploitation est le loyer annuel encaissé, après vacance et impayés, diminué des charges non récupérables, avant crédit et avant impôt. Il retient la taxe foncière hors ordures ménagères, l'assurance, l'entretien courant, une provision pour gros entretien, les frais de relocation et, si la gestion est déléguée, ses honoraires. Les loyers retenus sont ceux du marché lorsqu'ils sont inférieurs aux loyers en place, car un loyer excessif ne survit pas à la relocation.

La capitalisation et le prix maximal

La valeur par le revenu s'obtient en divisant le revenu net d'exploitation par le taux de rendement net que vous exigez. Le prix maximal à offrir s'en déduit, après retrait des travaux et des frais d'acquisition. Aucune source officielle ne fixe ce taux. Il traduit votre exigence de rendement au regard du risque local, de l'état de l'immeuble et de la profondeur du marché de revente (chapitre 21).

1. Reconstituer les loyers lot par lot à partir des baux, puis les comparer aux loyers de marché.
2. Appliquer une vacance et des impayés réalistes pour la taille des logements et le marché.
3. Retrancher toutes les charges non récupérables, provision pour gros entretien comprise.
4. Choisir un taux de rendement net exigé et l'écrire avant la visite.
5. Calculer la valeur après travaux, revenu net divisé par le taux.
6. En déduire le prix maximal, valeur moins travaux, le tout divisé par un plus le taux des frais d'acquisition.
7. Confronter ce prix à la valeur par lots, somme des prix de vente unitaires diminuée du coût de la découpe.

Le cas chiffré d'un immeuble de six logements

Les hypothèses

Exemple illustratif. Un couple marié sous le régime de la communauté achète en direct un immeuble ancien de six logements en monopropriété, dans une ville moyenne. Deux logements sont vacants et à rénover, quatre sont loués nus. Les montants sont des hypothèses de travail et non des données de marché.

L'apport couvre les frais d'acquisition. Les travaux sont déduits la première année comme travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration. La part du déficit qui ne provient pas des intérêts s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 €, le solde se reporte sur les revenus fonciers des années suivantes (Guide de la fiscalité immobilière, Le déficit foncier en détail). La gestion est assurée par les propriétaires.

Les indicateurs d'entrée

Le rendement brut de 11,64 % sur le prix, souvent mis en avant, perd plus de six points une fois les travaux, les frais, les charges et la vacance intégrés.

La valeur par le revenu

Le tableau applique plusieurs taux de rendement net exigés au revenu net d'exploitation de 23 584 €.

Le prix de 330 000 € n'est justifié que pour un investisseur qui accepte un rendement net de 5,5 %. Celui qui exige 6,5 % ne devrait pas offrir plus de 272 066 €. La négociation porte donc sur le taux exigé autant que sur le prix.

La valeur par lots, avec un prix de 1 650 € par m² retenu par hypothèse pour des lots libres, atteint 460 350 €. Si les quatre lots occupés subissaient une décote de 15 %, elle tomberait à 411 840 €. L'écart avec la valeur par le revenu mesure le potentiel brut d'une découpe, avant son coût, son délai et son risque fiscal.

Le crédit et la couverture de la dette

Le taux de couverture de la dette rapporte le revenu net d'exploitation à l'annuité du crédit, assurance comprise. Une valeur inférieure à 1 signifie que l'immeuble ne paie pas son crédit et que le propriétaire comble l'écart. Le tableau le calcule pour la deuxième année, première année pleine.

Le point mort d'occupation financière est le taux de loyers encaissés qui couvre les charges et l'annuité. Il atteint 108,7 % des loyers théoriques sur vingt ans et 99,0 % sur vingt-cinq ans. Financé presque intégralement, l'immeuble ne s'autofinance donc pas, même plein. Avec un apport supplémentaire de 80 000 €, la couverture passe à 1,02 et le cash-flow de la deuxième année devient positif de 583 €, mais le taux de rendement interne (TRI) des fonds propres baisse, le levier étant moindre (chapitre 19).

Les douze années de détention

Le tableau résume quelques années du scénario central, crédit de vingt ans à 3,60 %.

La première année, les 69 000 € de travaux créent un déficit. L'imputation de 10 700 € sur le revenu global économise 3 210 € d'impôt sur le revenu et 53 818 € de déficit sont reportés. Ce report efface l'impôt sur les loyers jusqu'à la sixième année. À partir de la septième, l'impôt réapparaît alors que les intérêts diminuent. Le cash-flow après impôt passe d'environ moins 4 200 € à près de moins 10 000 € par an. Ce ressaut fiscal est l'un des moments où les détenteurs d'immeubles envisagent un arbitrage (chapitre 120). L'immeuble doit rester loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation sur le revenu global.

Revendre en bloc ou au lot

La revente en bloc

La revente en bloc à la fin de la douzième année est évaluée en capitalisant à 6,5 % le revenu net attendu de l'année suivante, soit 28 197 €. Le prix atteint 433 807 €, les frais de vente 13 014 €. La plus-value de 66 043 € supporte 17 325 € d'impôt après douze ans de détention. Pour un bien commun, chaque époux est un cédant distinct pour la surtaxe sur les plus-values élevées, dont le seuil de 50 000 € n'est pas atteint (Guide de la fiscalité immobilière, La surtaxe sur les plus-values immobilières élevées). Après remboursement du capital restant dû de 194 483 €, le produit net est de 208 984 €.

Un immeuble de plus de cinq logements vendu en une seule fois et en totalité relève de l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975. Le vendeur doit soit obtenir de l'acquéreur qu'il proroge les baux d'habitation en cours pendant six ans, soit faire bénéficier chaque locataire d'un droit de préemption. Seuls les logements susceptibles d'être offerts à la location sont comptés (anil.org). L'immeuble de six logements de l'exemple est concerné, à l'achat comme à la revente. L'engagement de prorogation interdit tout congé pendant six ans et se négocie comme une contrainte de prix.

La revente au lot

La revente au lot suppose de créer une copropriété, avec un mesurage par un géomètre-expert, un état descriptif de division, un règlement de copropriété publié et l'immatriculation du syndicat. La mise en copropriété d'un immeuble de plus de dix ans destiné à l'habitation doit être précédée d'un diagnostic technique global (Guide du bailleur professionnel, Créer une copropriété ou une division en volumes). Dès la première vente, le syndicat existe et doit fonctionner, avec syndic, budget, assurance et assemblée générale. Les obligations de la copropriété sont présentées dans le Guide du bailleur privé, La copropriété pour le bailleur.

La première vente d'un logement loué après la division ouvre au locataire un droit de préemption, au titre de l'article 10 de la même loi. L'offre doit lui être faite au prix et aux conditions envisagés. Un prix plus bas consenti ensuite à un tiers rouvre son droit. Au-delà de dix logements vendus par lots dans un même immeuble, des accords collectifs imposent une procédure d'information propre (Guide du bailleur professionnel, Céder une partie du parc). La surface privative de chaque lot d'au moins 8 m² doit être mentionnée dans l'acte. Une erreur de plus de 5 % ouvre droit à une diminution du prix.

Dans l'exemple, la mise en copropriété coûte 15 000 € la douzième année, montant retenu par hypothèse, aucun barème public ne fixant ces honoraires. Les lots sont vendus libres, au départ de leurs locataires, à 1 650 € par m² augmentés de 1 % par an, avec 5 % de frais de vente par lot. Le produit des ventes rembourse le crédit au fil des mainlevées. Les lots non vendus restent loués et supportent une charge de copropriété.

La comparaison des deux sorties

L'enrichissement net additionne les cash-flows après impôt, le produit net des ventes et les loyers des lots conservés, puis retranche l'apport. La découpe ajoute 59 357 € d'enrichissement au prix de deux années supplémentaires, d'une procédure lourde et d'un risque de requalification examiné plus bas. Le TRI élevé dans les deux cas tient au faible apport initial de 26 400 €. Il mesure un rendement de fonds propres très exposé, comme le montre le scénario défavorable.

Les tests de sensibilité

Taux de sortie et vacance

Le tableau donne le TRI de la revente en bloc selon le taux de capitalisation retenu par l'acquéreur et selon la vacance, qui passe de 4,8 % à 9,7 % puis 14,5 % des loyers, frais de relocation compris.

La vacance pèse deux fois sur la revente en bloc, par les loyers perdus pendant la détention et par la baisse du revenu capitalisé à la sortie. Un acquéreur qui exige 8 % au lieu de 6,5 % fait perdre plus de cinq points de TRI.

Le prix des lots

Pour la revente au lot, le TRI s'établit à 7,0 % avec un prix de 1 400 € par m², 8,2 % à 1 500 €, 9,8 % à 1 650 € et 11,3 % à 1 800 €. Dans les hypothèses retenues, la découpe offre un meilleur TRI que la revente en bloc tant que le prix des lots reste au-dessus de 1 540 € par m². Elle offre un meilleur enrichissement au-dessus de 1 391 € par m². Ces seuils dépendent directement des ventes comparables relevées dans DVF.

Le scénario défavorable combiné

Le scénario défavorable combine une vacance doublée, des loyers et des charges non indexés, une baisse des prix de 1 % par an et une dépense imprévue de 30 000 € la sixième année, par exemple une reprise de toiture. En bloc, avec un taux de sortie de 7,5 %, le prix tombe à 276 907 € pour un effort cumulé de 138 623 €. L'enrichissement net devient négatif de 90 907 €. Au lot, avec un prix de 1 500 € par m² en baisse de 1 % par an, l'enrichissement reste négatif de 16 046 €. Dans ce scénario, la capacité de découper limite la perte, à condition que la copropriété puisse être créée et que les locataires partent.

Capital, temps, horizon et liquidité

La stratégie cesse de fonctionner lorsque le marché locatif local se dégrade au point de rendre la vacance structurelle, lorsque des travaux de structure ou d'enveloppe dépassent la réserve, lorsque la hausse des taux réduit la valeur de revente en bloc ou lorsque la découpe devient impossible, par exemple du fait d'un permis de diviser refusé ou de logements non conformes aux surfaces minimales.

Selon le type de marché

Dans les villes moyennes, le rendement élevé reflète une demande plus fragile et un marché de revente étroit. L'analyse par typologie du chapitre 37 et celle des villes moyennes au chapitre 85 s'appliquent lot par lot.

Les situations particulières

Le couple, la famille et l'indivision

Des époux communs en biens détiennent l'immeuble ensemble. Pour la surtaxe sur les plus-values, chacun est un cédant distinct. Des concubins ou des partenaires de pacte civil de solidarité (PACS) qui achètent en indivision doivent savoir que la vente exige en principe l'unanimité, ce qui rend une découpe dépendante de l'accord de chacun. Dans une famille recomposée, un immeuble mis en copropriété permet d'attribuer des lots distincts à chaque héritier plutôt qu'une quote-part indivise (chapitres 105 et 129).

L'immeuble mixte

Un local commercial en rez-de-chaussée relève du statut des baux commerciaux, avec droit au renouvellement et indemnité d'éviction en cas de refus. Isolez son revenu et capitalisez-le à un taux propre, qui dépend de la solvabilité de l'exploitant, de la durée restant à courir et de la commercialité de la rue. Une vacance commerciale dure souvent plus longtemps qu'une vacance de logement et pèse sur l'attractivité des étages (chapitre 51).

Le démembrement

L'immeuble peut être acquis en démembrement, par exemple usufruit pour les parents et nue-propriété pour les enfants, ou faire l'objet d'une donation de la nue-propriété. Une donation de la nue-propriété de certains lots seulement fait naître la copropriété, puisque les titulaires de droits diffèrent selon les lots. Les gros travaux de parties communes relèvent en principe du nu-propriétaire, ce qui impose une convention écrite sur leur financement (chapitres 58 et 59).

La société à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés

Une société civile immobilière (SCI) à l'impôt sur le revenu (IR) facilite la transmission de l'immeuble par donations de parts sans le diviser. Pour la surtaxe, le seuil s'apprécie au niveau de la société, avec une tolérance qui ne vise que la quote-part des associés soumis à l'impôt sur le revenu. Une société à l'impôt sur les sociétés (IS) amortit le bâti et les travaux, mais calcule sa plus-value sur la valeur nette comptable sans abattement pour durée de détention. Ses distributions supportent le prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % pour celles perçues en 2026 (Guide des sociétés immobilières, Comparer IR, IS et SARL de famille sur un même projet). La cession de parts d'une société à prépondérance immobilière supporte un droit de 5 %. Depuis le 27 juin 2026, elle exige à peine de nullité un acte notarié ou contresigné par avocat, voire dans certains cas un acte d'expert-comptable.

Le non-résident et l'outre-mer

Un non-résident peut détenir un immeuble en France, mais la gestion des parties communes, des urgences et des relocations à distance suppose un mandataire dont les honoraires réduisent le revenu net, ce que l'exemple n'intègre pas (chapitre 103). Dans les départements d'outre-mer, le calendrier de décence énergétique commence en 2028 pour la classe G et en 2031 pour la classe F. Les risques naturels y pèsent sur l'assurance de l'immeuble (chapitre 88).

L'âge, l'horizon et la taille du patrimoine

Un investisseur de quarante ans peut porter un immeuble sur vingt ans, encaisser la phase de déficit foncier puis la phase imposable et préparer une découpe progressive. Un investisseur de soixante ans doit anticiper que la sortie au lot demande plusieurs années et que la transmission d'un immeuble entier à plusieurs enfants passe presque toujours par une SCI ou par une mise en copropriété préalable. L'âge pèse aussi sur l'assurance emprunteur et sur la durée de crédit acceptée par la banque, donc sur la couverture de la dette.

Les risques de requalification

L'achat d'un immeuble en bloc suivi de sa division et de sa revente par lots peut suffire à caractériser l'habitude exigée pour l'activité de marchand de biens, selon une jurisprudence du Conseil d'État citée par la doctrine administrative. L'intention de revendre s'apprécie au moment de l'achat. Un court délai entre l'achat et la revente, la division immédiatement après l'acquisition, l'absence de location effective ou un financement court en sont des indices (Guide de la fiscalité immobilière, Le marchand de biens et les opérations habituelles). Le profit est alors imposé dans les bénéfices industriels et commerciaux, sans les abattements pour durée de détention des plus-values des particuliers. Une détention longue consacrée à la location, documentée par les baux et les comptes, plaide en sens inverse. La stratégie de marchand de biens est présentée au chapitre 76.

Des travaux si lourds qu'ils rendent l'immeuble neuf au sens de la taxe sur la valeur ajoutée soumettent la vente à cette taxe. Un immeuble loué meublé peut faire passer du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) à celui de loueur en meublé professionnel (LMP), au-delà de 23 000 € de recettes excédant les autres revenus d'activité du foyer (Guide de la fiscalité immobilière, La frontière entre LMNP et LMP). Enfin, une donation de lots aux enfants suivie de leur revente immédiate pour effacer la plus-value peut être examinée au regard des articles L64 et L64 A du livre des procédures fiscales (LPF) (Guide de la fiscalité immobilière, L'abus de droit fiscal).

Au 26 octobre 2026, le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion et aucune de ses mesures n'est adoptée. Selon les analyses publiées, son texte initial ne modifie pas les revenus fonciers. Le nouveau calcul des plus-values adopté en commission est tombé et un amendement prévoyant la révision des valeurs locatives à chaque vente dès 2028, redéposé en séance, n'y a pas été voté (Guide de la fiscalité immobilière, La loi de finances pour 2026 et le projet de loi de finances pour 2027). Une découpe ne doit pas être programmée sur la foi de ces pistes.

Les erreurs fréquentes

• Payer le rendement brut. Le rendement brut de 11,64 % sur le prix devient 5,54 % net sur le coût total. À 6,5 % exigés, le prix maximal était de 272 066 €, soit 57 934 € de moins que le prix payé.
• Oublier les honoraires de gestion. Des honoraires de 8 % des loyers encaissés, soit 2 924 € par an, réduisent la valeur capitalisée à 6,5 % de 44 977 €.
• Ignorer l'article 10-1 de la loi de 1975. Une vente en bloc de plus de cinq logements sans prorogation des baux ni offre aux locataires expose à la nullité.
• Financer sans vérifier la couverture. Sur vingt ans à 3,60 %, la couverture de 0,82 impose 5 274 € d'effort la deuxième année.
• Programmer une découpe sans en chiffrer le coût. Mise en copropriété, frais de vente et impôt réduisent un prix de vente de 524 500 € à un gain net de 59 357 € par rapport à la vente en bloc.
• Acheter pour découper rapidement. La requalification en marchand de biens remplacerait le régime des plus-values des particuliers et ses abattements par une imposition dans les bénéfices industriels et commerciaux.
• Sous-estimer le ressaut fiscal. La fin du report de déficit fait passer l'impôt sur les loyers de 401 € la sixième année à 6 511 € la septième.

Liste de contrôle

1. Reconstituer l'état locatif lot par lot et le rapprocher des baux et des quittances.
2. Faire auditer le bâti et chiffrer par écrit les travaux de parties communes et de logements.
3. Lire le DPE collectif, l'audit énergétique et les DPE de chaque logement.
4. Calculer le revenu net d'exploitation avec toutes les charges non récupérables et une provision pour gros entretien.
5. Fixer un taux de rendement exigé et en déduire le prix maximal.
6. Calculer la valeur par lots à partir des ventes comparables relevées dans DVF.
7. Vérifier la couverture de la dette pour plusieurs durées et taux.
8. Chiffrer le déficit foncier et le ressaut fiscal qui suit son épuisement.
9. Vérifier l'application de l'article 10-1 de la loi de 1975 à l'achat comme à la revente.
10. Évaluer la faisabilité d'une découpe, surfaces, permis de diviser, compteurs, diagnostic technique global.
11. Construire les stress tests sur le taux de sortie, la vacance et le prix des lots, puis un scénario défavorable.
12. Choisir la structure de détention au regard du couple, de la transmission et du risque de requalification.