L'achat de nue-propriété

Acheter la nue-propriété d'un logement, c'est payer aujourd'hui un bien que l'on ne pourra ni habiter ni louer avant une date fixée à l'avance ou avant le décès d'un usufruitier. En échange, le prix est inférieur à celui de la pleine propriété. L'écart, appelé décote, rémunère les loyers auxquels l'acheteur renonce. À l'extinction de l'usufruit, il devient plein propriétaire sans rien payer de plus.

Ce chapitre analyse cette stratégie sous l'angle de l'investisseur. Il explique d'où vient la décote et ce qu'elle rapporte réellement, compare la nue-propriété à la pleine propriété louée selon le taux marginal d'imposition (TMI), mesure l'effet du crédit, traite l'aléa de durée lorsque l'usufruitier est une personne âgée, puis examine la liquidité, les situations familiales et les risques de requalification. La fiscalité détaillée figure dans le Guide de la fiscalité immobilière, L'usufruit locatif social et l'achat de nue-propriété et dans le Guide de la fiscalité immobilière, Le démembrement de propriété en fiscalité. Le droit et les données sont ceux connus au 26 octobre 2026.

Ce que l'on achète

Le droit et ses limites

L'usufruit est le droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus. La nue-propriété est le droit de recueillir la pleine propriété à l'extinction de l'usufruit (article 578 du Code civil). Pendant toute la durée du démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit rien, ne décide pas de la location et n'occupe pas le logement. Il supporte en principe les grosses réparations de l'article 606 du Code civil, sauf convention contraire, ce qui change beaucoup l'économie de l'opération selon le vendeur.

L'usufruit s'éteint de deux façons. Un usufruit temporaire prend fin à la date fixée dans l'acte, que l'usufruitier soit une personne physique ou une société. Un usufruit viager prend fin au décès de l'usufruitier. L'usufruit d'une personne morale ne peut pas dépasser trente ans (article 619 du Code civil). À l'extinction, la réunion de l'usufruit à la nue-propriété ne donne lieu à aucun impôt ni taxe (article 1133 du Code général des impôts, CGI).

Les quatre façons d'acheter une nue-propriété

L'investisseur rencontre quatre situations, très différentes par la certitude de la date de récupération, par la charge des travaux et par le traitement fiscal. Le tableau suivant les compare.

Dans ce tableau, BIC désigne les bénéfices industriels et commerciaux et IS l'impôt sur les sociétés. La nue-propriété de parts de SCPI est traitée au chapitre 60 et l'achat d'un usufruit temporaire, côté usufruitier, au chapitre 59. Le viager, qui fait aussi porter à l'acheteur un aléa de durée, est analysé au chapitre 57.

L'usufruit locatif social

L'usufruit locatif social est organisé par les articles L253-1 à L253-8 du Code de la construction et de l'habitation (CCH). Un promoteur vend séparément la nue-propriété à des investisseurs et l'usufruit à un organisme d'habitations à loyer modéré (HLM), à une société d'économie mixte (SEM) ou à un organisme agréé. Cet usufruitier loue les logements à des ménages sous plafond de ressources. L'usufruit dure en général au moins quinze ans. L'usufruitier supporte les charges de copropriété pendant la convention et restitue un logement libre et remis en état selon la convention, comme le détaille le guide de la fiscalité précité.

Le prix se répartit selon une clé contractuelle. Selon la présentation publiée par le notariat, les promoteurs retiennent généralement 40 % de la valeur pour l'usufruit et 60 % pour la nue-propriété pour une durée de quinze ans. Ce n'est pas une règle. Le barème fiscal de l'article 669 du CGI, qui attribue 23 % de la valeur à l'usufruit par période de dix ans, sert à liquider les droits et non à fixer un prix.

La décote et le rendement implicite

Ce que rémunère la décote

La décote représente la valeur actuelle des revenus nets que l'usufruitier percevra pendant son droit. Pour l'acheteur de la nue-propriété, elle se transforme en rendement au fil du temps, sans aucun flux intermédiaire. Le rendement implicite est donc le taux annuel qui fait passer le prix payé, frais compris, à la valeur de la pleine propriété au terme. La formule s'écrit rendement = (valeur au terme / prix payé frais compris) puissance (1 / durée) moins 1.

La décote fixe le point de départ, la durée étale le gain et l'évolution des prix ajoute ou retranche son effet chaque année. Une décote affichée qui n'est rapportée ni à la durée ni à la valeur réelle du logement ne mesure rien.

Premier exemple, le rendement selon la durée de l'usufruit

L'exemple qui suit est illustratif. Un logement neuf vaut 300 000 € en pleine propriété. L'acheteur paie des frais d'acquisition égaux à 3 % du prix de la nue-propriété, hypothèse qui correspond à un achat en l'état futur d'achèvement. Les décotes retenues pour chaque durée sont des hypothèses, cohérentes avec la clé publiée par le notariat pour quinze ans. Le rendement est calculé avant impôt, sur la valeur du logement au terme, sans frais de revente.

À prix stables, le rendement implicite reste voisin de 3,2 % à 3,3 % quelle que soit la durée, parce que les décotes retenues croissent avec elle. Chaque point de variation annuelle des prix déplace le rendement d'environ un point. Une durée plus longue ne rapporte donc pas davantage par an, elle immobilise seulement le capital plus longtemps et accroît l'incertitude sur la valeur finale.

Avec 40 % de décote sur quinze ans, le rendement devient nul si les prix baissent de 3,16 % par an pendant toute la période. Pour obtenir 3 % par an à prix stables, la décote doit atteindre au moins 37,68 %. Ces deux repères servent à juger une offre. Une décote de 35 % sur quinze ans, à prix en hausse de 1 % par an, ne procure plus que 3,74 % contre 4,29 % avec 40 %.

Le piège de la valeur de pleine propriété

Dans un programme neuf, la valeur de pleine propriété annoncée intègre la marge du promoteur et les frais de commercialisation. Elle peut dépasser la valeur qu'un acheteur de logement ancien comparable paierait au terme. Si le logement présenté à 300 000 € ne vaut en réalité que 270 000 €, le rendement avant impôt tombe de 4,29 % à 3,56 % dans l'hypothèse d'une hausse de 1 % par an.

Avant de signer, comparez la valeur annoncée aux ventes de logements comparables du quartier, neufs et récents, publiées dans les demandes de valeurs foncières (DVF) sur data.gouv.fr et consultables sur app.dvf.etalab.gouv.fr. La méthode figure au chapitre 81. Retenez la valeur la plus prudente pour calculer votre rendement, car c'est elle qui comptera au terme.

Comparer avec la pleine propriété louée

Les hypothèses

L'exemple qui suit est illustratif et compare deux usages des mêmes 185 400 € sur quinze ans. Dans le premier, l'investisseur achète en 2026 la nue-propriété décrite plus haut, avec un usufruit locatif social de quinze ans, pour 180 000 € et 5 400 € de frais. Dans le second, il achète un appartement ancien loué nu pour 172 000 € et 13 400 € de frais.

Aucune de ces évolutions n'est une prévision. La première année, la pleine propriété dégage 5 656 € de revenu net avant impôt, soit 3,05 % du coût total. La nue-propriété ne dégage rien pendant quinze ans.

Les résultats après impôt

La nue-propriété est revendue 348 291 €. Avec la tolérance qui permet de retenir la valeur de pleine propriété au jour de l'achat, la plus-value brute est de 35 925 € et l'impôt de 7 890 €. Le produit net atteint 333 435 €. Le rendement de la nue-propriété ne dépend pas du taux marginal, puisqu'elle ne produit aucun revenu imposable et que la plus-value est taxée à taux proportionnel.

La pleine propriété perd plus de deux points de rendement entre le foyer peu imposé et le foyer assujetti à l'IFI. Même avec un loyer porté à 11 000 €, soit 4,29 % de revenu net la première année, son rendement reste de 3,57 % pour le foyer imposé à 11 %, de 2,73 % à 30 % et de 1,56 % à 41 % avec l'IFI. L'avantage relatif de la nue-propriété croît donc avec la fiscalité du foyer.

Cette conclusion dépend de la valeur de 300 000 € retenue pour la pleine propriété. Si elle n'est en réalité que de 270 000 €, le rendement de la nue-propriété après impôt tombe à 3,27 %, à peine plus que la pleine propriété à 11 000 € de loyer pour le foyer peu imposé. Le comparatif oblige donc à vérifier la valeur de départ et le besoin de revenus du foyer.

Une stratégie sans revenus et sans gestion

Ce que l'on gagne

L'absence de loyers supprime la vacance, les impayés, la sélection des locataires et la plupart des décisions de copropriété, dont l'usufruitier social supporte les provisions. Le temps de gestion se réduit à la déclaration éventuelle des intérêts et au suivi de la date de terme.

Ce que l'on perd

L'investisseur renonce à tout revenu, ne choisit pas l'entretien et ne contrôle pas l'état du logement. Il dépend de la solidité de l'usufruitier et de la qualité de la convention. Un foyer qui aura besoin de revenus avant le terme ne trouve aucune ressource dans cet actif, sauf à le revendre avec décote.

La reconstitution de la pleine propriété

Un enrichissement sans impôt immédiat

À l'extinction de l'usufruit, l'investisseur devient plein propriétaire sans droit de mutation et sans revenu imposable. L'enrichissement correspondant à l'usufruit éteint n'apparaît fiscalement qu'à travers la plus-value d'une éventuelle revente. La doctrine admet de retenir, pour la nue-propriété achetée suivie d'un usufruit éteint, la valeur de la pleine propriété à la date d'entrée de la nue-propriété dans le patrimoine. La durée de détention court depuis cet achat (Guide de la fiscalité immobilière, Calculer la plus-value, prix de cession et prix d'acquisition).

Dans l'exemple précédent, sans cette tolérance, la plus-value serait calculée sur le seul prix de la nue-propriété et l'impôt atteindrait 35 492 € au lieu de 7 890 €, soit 27 602 € de plus. Le rendement après impôt tomberait de 3,99 % à 3,39 %. Faites donc mentionner dans l'acte d'achat la valeur de la pleine propriété et la ventilation du prix.

L'état du logement et la sortie du locataire

Le terme est le moment de vérité de la stratégie. Dans l'usufruit locatif social, l'usufruitier rappelle le régime applicable un an avant le terme, le nu-propriétaire fait connaître ses intentions six mois avant et l'usufruitier propose un relogement au locataire qui n'a pas signé de nouveau bail, selon le calendrier rappelé dans le guide de la fiscalité. Un nu-propriétaire qui néglige ce calendrier peut retrouver un logement occupé et vendre plus tard ou moins cher.

La restitution doit être organisée avec précision. Un logement rendu après quinze ans d'occupation peut exiger des travaux de remise en état, surtout si la convention ne prévoit pas d'état des lieux contradictoire ni de garantie de l'usufruitier. Le chapitre 110 traite le vieillissement du bâti et le chapitre 72 la mise à niveau énergétique, qui peut devenir nécessaire pour relouer.

Les trois options au terme

Au terme, vendre libre cristallise le rendement calculé plus haut. Relouer transforme l'actif en placement locatif ordinaire, avec ses revenus imposés et sa gestion. Occuper le logement en fait une résidence achetée à prix réduit quinze ans plus tôt. Le choix se prépare deux ans avant le terme (chapitres 120 et 121).

Le financement à crédit

Le mécanisme dans l'usufruit locatif social

Lorsque l'usufruit est détenu par un organisme HLM, une SEM ou un organisme agréé, le nu-propriétaire peut déduire les intérêts de l'emprunt de ses autres revenus fonciers. La fraction du déficit qui en résulte ne s'impute que sur les revenus fonciers des dix années suivantes et jamais sur le revenu global, comme l'expose le guide de la fiscalité précité. Hors usufruit social, le nu-propriétaire ne perçoit aucun loyer et les intérêts de l'emprunt qui finance la nue-propriété ne sont pas déductibles, quel que soit l'usage que l'usufruitier fait du bien. Il en va de même pour une nue-propriété de parts de SCPI.

Deuxième exemple, la même nue-propriété à crédit

L'exemple qui suit est illustratif. L'investisseur emprunte les 180 000 € sur quinze ans au taux fixe de 3,6 %, hors assurance. Il paie les 5 400 € de frais sur son épargne. Les autres hypothèses sont celles du comparatif, avec revente fin 2041 pour un produit net de 333 435 €.

Le taux de 3,6 % est une hypothèse. Selon la Banque de France, le taux moyen des crédits nouveaux à l'habitat, hors renégociations, était de 3,32 % en août 2026 dans sa publication du 6 octobre 2026, donnée provisoire. Les intérêts de chaque année restant inférieurs aux 20 000 € d'autres revenus fonciers, ils s'imputent intégralement et réduisent l'impôt de 58,2 % de leur montant.

Sans autres revenus fonciers, l'investisseur ne pourra imputer ses intérêts que sur des loyers perçus après le terme, pour les seuls déficits de moins de dix ans. S'il revend au terme, il ne récupère rien. Le crédit garde un effet de levier, parce que le rendement de la nue-propriété dépasse ici le taux du prêt, mais l'effort d'épargne de 1 296 € par mois pendant quinze ans doit être supportable sans aucun revenu de l'actif. Les règles d'endettement des banques sont présentées au chapitre 26.

L'achat auprès d'un vendeur âgé

L'aléa de durée

Un propriétaire âgé peut vendre la nue-propriété de son logement ou d'un bien loué en conservant l'usufruit viager. Il encaisse un capital et garde l'usage ou les loyers. L'acheteur récupère la pleine propriété au décès, à une date inconnue. Le prix se négocie à partir d'une espérance de vie et d'un taux de rendement, le barème de l'article 669 du CGI n'étant qu'une référence fiscale.

Selon l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE), l'espérance de vie à 65 ans était en 2025, données provisoires, de 23,6 ans pour les femmes et de 20,0 ans pour les hommes (insee.fr, page publiée le 13 janvier 2026). Il s'agit d'une moyenne calculée sur la mortalité d'une année. Elle ne dit rien de la durée de vie d'une personne donnée, dont l'écart à la moyenne peut atteindre plusieurs décennies dans les deux sens.

Troisième exemple, trois durées de vie

L'exemple qui suit est illustratif. Une propriétaire de 65 ans vend la nue-propriété d'un appartement dont la pleine propriété vaut 250 000 €, pour 137 500 €, soit 55 %. Le barème fiscal fixerait la nue-propriété à 60 %, soit 150 000 €. L'acheteur paie 11 000 € de frais d'acquisition et provisionne 600 € par an pour les grosses réparations qui lui incombent. Le logement prend 1 % de valeur par an.

Le même prix peut ainsi rapporter 6 % ou moins de 1,5 % par an. L'acheteur d'une seule nue-propriété viagère ne mutualise pas ce risque. Il le réduit en négociant une décote plus forte, en diversifiant les vendeurs ou en vérifiant que le scénario long reste acceptable.

Les points propres à cette situation

L'acheteur supporte en principe les grosses réparations, ce qui suppose un état technique du bien vérifié avant la vente. Il ne bénéficie pas de la déduction des intérêts si l'usufruitière occupe le logement. Surtout, la vente de la nue-propriété avec réserve d'usufruit à une personne qui n'est pas héritière présomptive figure parmi les exceptions de l'article 968 du CGI. Chaque partie est alors imposée à l'IFI sur la valeur de son droit selon le barème, ce qui fait entrer la nue-propriété dans le patrimoine taxable de l'acheteur assujetti (Guide du bailleur professionnel, Le viager et la nue-propriété en sortie).

La liquidité

Un marché secondaire étroit

Une nue-propriété peut se revendre avant le terme, mais les acheteurs sont peu nombreux et exigent leur propre rendement. La plus-value se calcule alors sur le prix effectivement payé pour la nue-propriété, sans tolérance. Une revente anticipée met aussi fin à la déduction des intérêts.

L'exemple qui suit est illustratif. L'investisseur du comparatif revend sa nue-propriété au bout de huit ans. La pleine propriété vaut alors 324 857 € et l'acheteur exige une décote de 25 % pour les sept années restantes, soit un prix de 243 643 €. Le rendement avant impôt n'est plus que de 3,47 % par an. La plus-value de 58 243 € supporte 18 596 € d'impôt, ce qui ramène le rendement à 2,45 %.

Les sorties possibles avant le terme

Le risque de liquidité est présenté au chapitre 113.

Tests de sensibilité et scénario défavorable

La décote et l'évolution des prix

Le tableau suivant reprend l'usufruit de quinze ans du premier exemple et fait varier la décote et l'évolution annuelle des prix. Le rendement est calculé avant impôt, frais d'acquisition de 3 % compris.

L'évolution des prix pèse environ deux fois plus que cinq points de décote. La décote se négocie une fois, l'évolution des prix s'impose pendant quinze ans. C'est pourquoi le choix du marché local compte autant que le prix d'achat.

Le scénario défavorable combiné

Le scénario défavorable reprend la nue-propriété du comparatif avec quatre chocs simultanés. Les prix baissent de 1 % par an, la remise en état coûte 15 000 €, six mois de charges de 1 500 € s'écoulent avant la vente et les frais de sortie atteignent 5 %. La valeur finale n'est plus que de 258 018 € et le produit net de 228 617 €. Le rendement après impôt tombe de 3,99 % à 1,41 %. Pris isolément, la baisse des prix ramène le rendement à 2,09 %, les travaux à 3,67 % et les frais de sortie à 3,82 %.

Le point mort, c'est-à-dire l'évolution annuelle des prix qui annule le rendement après impôt avec 2 % de frais de sortie, se situe à une baisse de 3,03 % par an. Le capital n'est donc menacé que par une baisse prolongée et forte, mais le rendement réel, après inflation, peut devenir négatif bien avant ce seuil.

Capital, temps, horizon et liquidité

La stratégie cesse de fonctionner dans quatre cas. Le prix payé repose sur une valeur de pleine propriété surestimée. Le marché local décroche durablement. Le foyer a besoin de revenus ou de capital avant le terme. Enfin, dans la nue-propriété viagère, l'usufruitier vit bien au-delà de l'espérance de vie retenue dans le prix.

Les situations patrimoniales particulières

Les couples

Des époux communs en biens qui achètent avec des fonds communs détiennent une nue-propriété commune. L'acte précise le régime matrimonial et l'origine des fonds, qui déterminent la part entrant dans la succession du premier décédé. Les partenaires d'un pacte civil de solidarité (PACS) et les concubins achètent en indivision. Les concubins forment deux foyers fiscaux qui déduisent chacun leurs propres intérêts.

La famille recomposée et l'indivision

Dans une famille recomposée, une nue-propriété indivise entre deux membres d'un couple conduit, au premier décès, à une indivision entre le survivant et les enfants de l'autre lit. Au terme de l'usufruit, la vente libre suppose l'accord de tous. Une convention d'indivision et un testament cohérent, préparés avec le notaire, évitent un blocage au moment même où la stratégie devait se dénouer (chapitre 105).

Le démembrement familial et l'article 751

Un enfant qui achète la nue-propriété d'un bien dont son parent garde ou acquiert l'usufruit tombe sous la présomption de l'article 751 du CGI. Le bien est réputé faire partie de la succession du parent, sauf preuve contraire, notamment un financement par l'enfant lui-même ou par une donation de deniers de date certaine consentie plus de trois mois avant le décès, mentionnée dans l'acte (Guide de la fiscalité immobilière, Acheter en viager, en démembrement ou en indivision). Ce montage relève de la transmission et non de l'investissement, ce que traite le chapitre 129.

La détention en société

Une société civile soumise à l'impôt sur le revenu (IR) peut détenir une nue-propriété en usufruit social, chaque associé déduisant sa quote-part d'intérêts. Une société à l'IS déduit ses intérêts comme des charges financières, faute de loyers, ce qui crée un déficit reportable. Le traitement comptable de la nue-propriété à son bilan et la plus-value future, calculée sur une valeur nette comptable décotée, se décident avec l'expert-comptable (Guide des sociétés immobilières, Acheter en démembrement par une société).

Les non-résidents et l'outre-mer

Un non-résident peut acheter une nue-propriété en usufruit social et déduire ses intérêts de ses autres revenus fonciers de source française. Il n'est redevable de l'IFI que sur ses biens situés en France et la nue-propriété n'y entre pas plus que pour un résident. Le démembrement est le plus souvent incompatible avec les réductions d'impôt propres à l'investissement outre-mer, ce qui se vérifie dispositif par dispositif (chapitre 88).

Le type de marché

Les programmes d'usufruit locatif social se concentrent là où la demande de logements sociaux est forte, souvent dans les métropoles et leurs couronnes. La nue-propriété viagère se rencontre partout, mais en ville moyenne ou en zone rurale l'acheteur supporte un risque de prix plus élevé et une revente plus lente au terme. Là où les prix stagnent, la stratégie ne repose plus que sur la décote.

L'âge et l'horizon de l'investisseur

Pour un investisseur de 35 à 45 ans, la nue-propriété peut préparer un logement libre à l'horizon de la retraite, sans effort de gestion pendant la vie active. Pour un investisseur de 50 à 60 ans, le terme d'un usufruit de quinze ans coïncide souvent avec la cessation d'activité, ce qui permet d'occuper, de relouer ou de vendre au moment où les revenus baissent. Au-delà de 70 ans, l'horizon se confond avec la transmission. La nue-propriété transmise par succession est évaluée à 77 % de la pleine propriété si l'usufruit temporaire restant dure dix ans au plus, l'usufruit valant 23 % par période de dix ans selon le guide de la fiscalité.

Les risques de requalification

L'usufruit locatif social utilisé conformément à son objet n'est pas abusif. Le risque naît lorsque le démembrement n'est pas réel ou que le prix ne correspond pas à la valeur. L'article L64 du Livre des procédures fiscales (LPF) permet d'écarter les actes fictifs ou à but exclusivement fiscal, avec une majoration de 80 %, ramenée à 40 % lorsque le contribuable n'a ni pris l'initiative principale des actes ni été leur principal bénéficiaire. L'article L64 A vise les actes passés depuis le 1er janvier 2020 dont le motif principal est fiscal.

Trois situations exposent l'acheteur. Il déduit des intérêts alors que l'usufruitier n'est pas un organisme admis. Un accord occulte lui rétrocède des loyers ou laisse sa famille occuper le logement. Il achète à un parent à prix minoré, ce que le comité de l'abus de droit fiscal a pu requalifier en donation déguisée. Ces cas sont décrits dans le Guide de la fiscalité immobilière, L'abus de droit fiscal.

Ce qui est en discussion au 26 octobre 2026

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion à l'Assemblée nationale au 26 octobre 2026 et aucune de ses mesures n'est adoptée. Les analyses consultées ne signalent aucune mesure sur les articles 31, 156, 669, 968 ou 1133 du CGI, qui fondent l'économie de la nue-propriété. Son article 4, voté provisoirement en séance le 16 octobre 2026, porte sur les dons familiaux de sommes d'argent et pourrait intéresser le parent qui aide un enfant à financer une nue-propriété si le texte est définitivement adopté. L'état du texte est suivi dans le Guide de la fiscalité immobilière, La loi de finances pour 2026 et le projet de loi de finances pour 2027.

La méthode de décision pas à pas

1. Vérifier le besoin. Confirmer que le capital engagé ne sera nécessaire ni en revenus ni en trésorerie avant le terme, réserve de précaution comprise.
2. Identifier l'usufruitier et la durée. Organisme social, société privée ou vendeur âgé, durée fixe ou viagère, solidité financière.
3. Contrôler la valeur de pleine propriété. La comparer aux ventes récentes de biens comparables relevées dans DVF et retenir l'hypothèse la plus prudente.
4. Calculer le rendement implicite. Avec frais d'acquisition et frais de sortie, sous au moins trois hypothèses d'évolution des prix.
5. Comparer avec une pleine propriété louée. Après impôt et IFI, selon le taux marginal réel du foyer.
6. Lire la convention. Grosses réparations, état des lieux de sortie, garantie de restitution, calendrier de fin d'usufruit.
7. Choisir le financement. Comptant ou crédit, en vérifiant la capacité d'imputer les intérêts sur d'autres revenus fonciers.
8. Faire préciser l'acte. Valeur de pleine propriété, ventilation du prix, régime matrimonial et origine des fonds.
9. Préparer le terme deux ans avant. Décider de vendre, relouer ou occuper puis respecter le préavis de six mois.

Les erreurs fréquentes et leur coût

• Accepter la valeur de pleine propriété annoncée sans contrôle. Une surestimation de 10 % fait tomber le rendement avant impôt de 4,29 % à 3,56 %.
• Juger la décote sans la rapporter à la durée. Une décote de 35 % au lieu de 40 % sur quinze ans coûte 0,55 point de rendement par an, soit 15 000 € payés en plus.
• Oublier la tolérance sur le prix d'acquisition à la revente. Dans le comparatif, l'erreur coûte 27 602 € d'impôt.
• Compter sur la déduction des intérêts sans autres revenus fonciers. L'économie de 30 972 € disparaît et l'effort mensuel passe de 989 € à 1 296 €.
• Négliger la restitution. 15 000 € de travaux de remise en état réduisent le rendement de 3,99 % à 3,67 %.
• Revendre avant le terme sans nécessité. La revente au bout de huit ans avec une décote de 25 % ramène le rendement après impôt à 2,45 %.
• Acheter une nue-propriété viagère sur la seule espérance de vie. Un usufruit qui dure trente ans au lieu de dix fait passer le rendement de 6,09 % à 2,49 %.

Liste de contrôle

1. Le capital investi n'est nécessaire ni en revenus ni en trésorerie avant le terme.
2. L'usufruitier, sa solidité et la nature temporaire ou viagère de l'usufruit sont identifiés.
3. La valeur de pleine propriété a été comparée aux ventes récentes de biens comparables.
4. Le rendement implicite a été calculé avec frais, sous trois hypothèses de prix.
5. Le comparatif avec une pleine propriété louée a été fait après impôt et IFI.
6. La convention règle les grosses réparations, l'état des lieux de sortie et la garantie de restitution.
7. La capacité d'imputer les intérêts sur d'autres revenus fonciers a été vérifiée année par année.
8. L'acte mentionne la valeur de pleine propriété, la ventilation du prix et l'origine des fonds.
9. Les risques de l'article 751 et de l'abus de droit ont été écartés pour tout montage familial.
10. Le calendrier d'un an, six mois et trois mois avant le terme est inscrit dans l'agenda.
11. Le choix entre vente, relocation et occupation au terme est préparé deux ans à l'avance.
12. Le texte de la loi de finances pour 2027 est vérifié après son adoption.