Le même logement peut être loué vide à une famille ou meublé à un étudiant ou à un salarié en mobilité. Ce choix engage la durée des baux, la clientèle, le temps que vous consacrerez au bien, l'impôt payé chaque année, l'impôt payé à la revente et la façon dont le bien se transmettra. Il se prend donc à l'échelle de la stratégie patrimoniale et non au seul vu d'un abattement fiscal.
Ce chapitre compare les deux modes sur toute la vie de l'investissement, avec une méthode de décision, un cas chiffré sur vingt ans et un cas sans crédit. Les règles civiles sont exposées dans le Guide du bailleur privé, Choisir son mode de location et la plus-value du loueur en meublé dans le Guide de la fiscalité immobilière, La plus-value du loueur en meublé et la réintégration des amortissements. Les exemples sont illustratifs et ne constituent pas un conseil personnalisé.
Deux contrats, deux clientèles, deux fiscalités
La location nue relève de la loi du 6 juillet 1989 et ses loyers sont des revenus fonciers. La location meublée de longue durée relève de la même loi lorsque le logement est la résidence principale du locataire, mais ses loyers sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), déclarés sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP). Le tableau suivant résume les écarts qui comptent pour la stratégie.
| Critère | Location nue | Location meublée de longue durée |
|---|---|---|
| Durée minimale du bail | 3 ans, 6 ans si le bailleur est une personne morale | 1 an, 9 mois pour un étudiant, 1 à 10 mois en bail mobilité |
| Préavis du locataire | 3 mois, 1 mois dans certains cas | 1 mois |
| Congé du bailleur | 6 mois avant l'échéance, pour motif légal | 3 mois avant l'échéance, pour motif légal |
| Dépôt de garantie maximal | 1 mois de loyer hors charges | 2 mois de loyer hors charges |
| Clientèle dominante | Familles, couples installés, retraités | Étudiants, salariés en mobilité, jeunes actifs |
| Rotation | Faible | Élevée, souvent annuelle |
| Investissement de départ | Logement | Logement et mobilier |
| Catégorie fiscale | Revenus fonciers | BIC, LMNP ou LMP |
| Régime simplifié en 2026 | Micro-foncier jusqu'à 15 000 €, abattement de 30 % | Micro-BIC jusqu'à 83 600 €, abattement de 50 % |
| Régime réel | Charges réelles, déficit imputable sur le revenu global dans une limite | Charges réelles et amortissement, sans déficit sur le revenu global |
| Prélèvements sociaux annuels | 17,2 % | 18,6 % |
| Plus-value à la revente | Régime des particuliers | Régime des particuliers, amortissements déduits au réel retranchés du prix d'acquisition |
Les seuils sont ceux des revenus de 2026, selon le barème publié au Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) le 19 août 2026 et la fiche officielle sur la location meublée (service-public.gouv.fr). Le taux de 18,6 % vaut pour les bénéfices de location meublée non professionnelle dès 2025, les revenus fonciers et les plus-values restant à 17,2 %. Le détail des baux figure dans le Guide du bailleur privé, Le bail meublé de A à Z et le Guide du bailleur privé, Le bail d'habitation vide de A à Z.
Ce que le choix change en pratique
La clientèle et la vacance
Le meublé attire une population mobile dont le bail se termine souvent à son premier terme. Chaque départ entraîne un état des lieux, une remise en état du mobilier, une annonce et le risque de quelques semaines sans loyer. En ville universitaire, le calendrier est concentré sur la fin de l'été.
La location nue attire des ménages qui s'installent, ce qui réduit la vacance et les frais de relocation. En contrepartie, le bailleur reste engagé sur trois ans renouvelables et ne récupère le logement que pour vendre, pour l'habiter ou y loger un proche, ou pour un motif légitime et sérieux, selon les règles exposées dans le Guide du bailleur privé, Le congé du bailleur en détail. Le chapitre 108 traite la mesure de la vacance.
Le loyer et sa réalité locale
L'écart de loyer entre meublé et nu dépend entièrement du marché local. Il est en général plus marqué pour les petites surfaces proches des universités ou des hôpitaux et faible pour les grands logements familiaux. Mesurez-le sur des annonces comparables et leur durée de mise en ligne, puis sur l'observatoire local des loyers s'il existe.
Dans les communes soumises à l'encadrement des loyers, le loyer de référence du meublé est majoré, mais le plafond s'impose aux deux modes. Le complément de loyer obéit aux mêmes conditions (Guide du bailleur privé, L'encadrement des loyers ville par ville). En zone tendue, l'avantage de loyer du meublé est donc borné. En ville moyenne, il dépend des étudiants et des salariés de passage. En zone rurale, la demande meublée est souvent étroite (chapitres 85 à 87).
Le temps de gestion
Le meublé demande plus de présence. Il faut renouveler le mobilier, gérer plus d'entrées et de sorties, tenir une comptabilité au réel, déposer une liasse fiscale et payer la cotisation foncière des entreprises (CFE) dès la deuxième année d'activité lorsque les recettes dépassent 5 000 €. Le chapitre 9 aide à valoriser ce temps.
La fiscalité pendant la détention
Aux régimes simplifiés, la comparaison est mécanique. Le micro-foncier impose 70 % des loyers, le micro-BIC de la location meublée de longue durée 50 %, mais avec des prélèvements sociaux de 18,6 % au lieu de 17,2 %. Aux régimes réels, les logiques diffèrent. En revenus fonciers, les charges et les intérêts se déduisent et le déficit hors intérêts s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. En meublé, l'amortissement du bâti et du mobilier s'ajoute aux charges, mais il ne peut créer ni augmenter un déficit et l'excédent se reporte sans limite de durée en droit actuel (Guide de la fiscalité immobilière, L'amortissement du loueur en meublé et ses limites).
Lorsque le crédit est lourd, les intérêts et les charges absorbent déjà l'essentiel des loyers. L'amortissement du meublé reste alors en grande partie reporté, tandis que la location nue au réel produit un déficit imputable sur le revenu global. L'avantage du meublé se concentre sur les années où le crédit pèse peu.
La sortie, la plus-value et la transmission
Depuis les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits par un loueur non professionnel au régime réel minorent le prix d'acquisition retenu pour la plus-value (service-public.gouv.fr). Les amortissements reportés et jamais déduits ne sont pas retranchés. Certaines résidences pour étudiants ou pour personnes âgées et certains établissements médico-sociaux échappent à cette réintégration, selon la notice de la déclaration n° 2048-IMM. La location nue n'a rien à réintégrer, sauf lorsque le bailleur a pratiqué l'amortissement du dispositif Jeanbrun, dont les amortissements minorent eux aussi le prix d'acquisition (Guide de la fiscalité immobilière, Le dispositif Jeanbrun, analyse technique).
La transmission à titre gratuit change l'équation. Une donation ou une succession ne déclenche aucune imposition de plus-value et le donataire ou l'héritier qui loue meublé amortit le bien sur sa valeur au jour de la transmission. Le sort des amortissements déduits par le donateur ou le défunt, en cas de vente ultérieure par le bénéficiaire, n'est pas tranché par les sources officielles consultées et doit être examiné avec le notaire. Le loueur professionnel relève quant à lui des plus-values professionnelles, présentées dans le Guide du bailleur professionnel, Les plus-values professionnelles du LMP.
Les critères objectifs de décision
Aucun des deux modes n'est supérieur en soi. Le tableau indique dans quel sens chaque critère fait pencher l'analyse.
| Critère | Fait pencher vers le nu | Fait pencher vers le meublé |
|---|---|---|
| Demande locale | Familles, bail long recherché | Étudiants, mobilité, petites surfaces |
| Écart de loyer mesuré | Inférieur à 10 % | Supérieur à 15 % net de vacance |
| Vacance prévisible du meublé | Plus d'un mois par an | Quelques jours par an |
| Endettement | Crédit lourd, intérêts élevés | Bien payé comptant ou crédit avancé |
| Taux marginal d'imposition (TMI) | 0 % ou 11 % | 30 % et plus |
| Autres revenus fonciers | Déficit foncier utile, micro-foncier sur d'autres biens | Aucun revenu foncier à protéger |
| Horizon et sortie | Revente prévue avec forte plus-value | Conservation longue, transmission à titre gratuit |
| Temps disponible | Faible | Suffisant ou délégation acceptée |
| Structure de détention | Société civile immobilière (SCI) à l'impôt sur le revenu (IR) | Détention directe, ou société adaptée à l'activité commerciale |
| Risque de statut | Recettes meublées proches de 23 000 € et des autres revenus d'activité | Recettes meublées faibles au regard des autres revenus |
Le statut de LMP suppose des recettes meublées du foyer supérieures à 23 000 € et aux autres revenus d'activité du foyer. Il change le régime des déficits, de la plus-value, des cotisations sociales et de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI). La frontière est étudiée dans le Guide de la fiscalité immobilière, La frontière entre LMNP et LMP.
La méthode de décision pas à pas
- Mesurez la demande des deux clientèles dans un rayon restreint autour du bien, à partir d'annonces comparables, de leur durée de mise en ligne et, lorsqu'il existe, de l'observatoire local des loyers. Notez le loyer nu, le loyer meublé et la rotation probable de chacun.
- Chiffrez le loyer net de vacance de chaque mode. Une hypothèse de vacance raisonnable vaut mieux qu'un loyer flatteur.
- Listez les coûts propres au meublé, à savoir le mobilier et son renouvellement, l'entretien supplémentaire, les relocations, la comptabilité, la CFE et le temps passé.
- Calculez l'impôt annuel des quatre régimes possibles, micro-foncier, réel foncier, micro-BIC et réel BIC, avec votre TMI et vos autres revenus fonciers.
- Projetez la sortie à l'horizon envisagé, avec la plus-value, la réintégration des amortissements et les abattements pour durée de détention, ou la transmission à titre gratuit.
- Comparez les taux de rendement interne (TRI) des fonds propres et le gain net total, puis testez la vacance, le loyer, le prix de revente et le taux d'imposition.
- Vérifiez les contraintes, c'est-à-dire le règlement de copropriété, le statut de LMP, la structure de détention et le projet de loi de finances (PLF) en discussion.
- Décidez et écrivez la règle de sortie, par exemple la vacance ou l'écart de loyer à partir duquel vous changerez de mode au départ du locataire.
Le cas chiffré sur vingt ans
Les hypothèses
L'exemple suivant est illustratif. Un investisseur achète début 2027, dans une ville moyenne, un T2 de 45 mètres carrés. Il compare quatre options sur le même bien. Les hypothèses d'évolution des loyers et des prix sont des conventions de calcul et non des prévisions.
| Hypothèse | Location nue | Location meublée |
|---|---|---|
| Prix du logement | 150 000 € | 150 000 € |
| Frais d'acquisition, payés par l'apport | 11 500 € | 11 500 € |
| Mobilier initial, payé par l'apport | Aucun | 5 000 €, puis 3 000 € en années 8 et 15 |
| Crédit | 150 000 € sur 20 ans à 3,5 % | Identique |
| Assurance emprunteur | 300 € par an | 300 € par an |
| Loyer mensuel hors charges en 2027 | 620 € | 700 €, soit 12,9 % de plus |
| Vacance | 2 % | 5 % |
| Taxe foncière, copropriété, assurance | 1 700 € par an | 1 700 € par an |
| Entretien et relocation | 550 € par an | 1 000 € par an |
| Comptabilité au réel et CFE | Sans objet | 450 € et 300 € par an, CFE nulle la première année et réduite de moitié la deuxième |
| Indexation | Loyers 1,5 % par an, charges 2 % par an | Identique |
| Imposition | TMI de 30 %, prélèvements sociaux de 17,2 % | TMI de 30 %, prélèvements sociaux de 18,6 % |
| Amortissement au réel | Sans objet | 85 % du prix et des frais, par composants de 12 à 50 ans, mobilier sur 7 ans |
| Revente | Fin de la vingtième année, prix en hausse de 1 % par an, 3 % de frais de vente | Identique |
La part de 15 % affectée au terrain et les durées des composants sont des hypothèses qui doivent être justifiées bien par bien. Les frais d'acquisition sont incorporés au prix de revient amortissable en meublé. À la revente, le prix d'acquisition retient les frais réels et le forfait de 15 % pour travaux, ouvert après cinq ans de détention.
La première année
| Poste en 2027 | Nu micro-foncier | Nu réel | Meublé micro-BIC | Meublé réel |
|---|---|---|---|---|
| Loyers encaissés | 7 291 € | 7 291 € | 7 980 € | 7 980 € |
| Charges d'exploitation | 2 250 € | 2 250 € | 2 700 € | 3 150 € |
| Mensualités du crédit sur l'année | 10 439 € | 10 439 € | 10 439 € | 10 439 € |
| Assurance emprunteur | 300 € | 300 € | 300 € | 300 € |
| Impôt et prélèvements sociaux | 2 409 € | Économie de 133 € | 1 939 € | 0 € |
| Cash-flow après impôt | Moins 8 107 € | Moins 5 565 € | Moins 7 398 € | Moins 5 909 € |
La mensualité hors assurance est de 869,94 € et les intérêts de la première année atteignent 5 166 €. Au réel foncier, il en résulte un petit déficit hors intérêts, imputé sur le revenu global. Au réel BIC, l'amortissement de l'année, environ 5 930 € avec le mobilier, n'est pas déductible faute de résultat positif avant amortissement et part en report.
Le résultat sur vingt ans
| Indicateur | Nu micro-foncier | Nu réel | Meublé micro-BIC | Meublé réel |
|---|---|---|---|---|
| Apport initial | 11 500 € | 11 500 € | 16 500 € | 16 500 € |
| Cash-flows cumulés, mobilier compris | Moins 156 561 € | Moins 123 972 € | Moins 153 538 € | Moins 119 632 € |
| Dont impôt et prélèvements sur les loyers | 55 705 € | 23 117 € | 44 840 € | 0 € |
| Prix de vente net de frais | 177 538 € | 177 538 € | 177 538 € | 177 538 € |
| Impôt sur la plus-value | 0 € | 0 € | 0 € | 5 362 € |
| Gain net total non actualisé | 9 477 € | 42 066 € | 7 500 € | 36 044 € |
| TRI des fonds propres | 0,53 % | 2,61 % | 0,41 % | 2,09 % |
En meublé réel, les amortissements du bâti effectivement déduits atteignent 42 590 € sur vingt ans, tandis que 53 599 € restent en report à la fin de la période. La plus-value brute ressort à 36 128 €. Après vingt ans, l'abattement atteint 90 % pour l'IR et 24,75 % pour les prélèvements sociaux, ce qui donne 686 € d'IR et 4 676 € de prélèvements sociaux. En location nue, le prix d'acquisition majoré des frais et du forfait de travaux dépasse le prix net de vente et aucune plus-value n'est imposable.
Ce que montre le cas
Dans ces hypothèses, la location nue au réel devance le meublé réel de 0,52 point de TRI. Le meublé ne paie aucun impôt sur ses loyers, mais l'écart de loyer, réduit par la vacance, ne couvre pas ses coûts propres, environ 1 200 € par an en début de période et 11 000 € de mobilier.
Les deux régimes simplifiés sont nettement en retrait, car un abattement forfaitaire de 30 % ou de 50 % ignore des intérêts qui représentent à eux seuls entre 65 % et 71 % des loyers la première année. Ce résultat n'est pas une règle générale. Il dépend de l'écart de loyer, de la vacance, de l'endettement et du TMI, que les tests suivants font varier.
La durée de détention
| Durée de détention | TRI nu réel | TRI meublé micro-BIC | TRI meublé réel |
|---|---|---|---|
| 10 ans | 0,90 % | Moins 5,03 % | Moins 1,44 % |
| 15 ans | 2,29 % | Moins 1,33 % | 1,08 % |
| 20 ans | 2,61 % | 0,41 % | 2,09 % |
Une revente rapide pénalise le mode qui a engagé le plus de frais d'entrée. L'écart se resserre avec la durée.
Les tests de sensibilité
La vacance et le loyer du meublé
Le tableau donne l'écart de TRI entre le meublé réel et la location nue au réel, en points, pour différentes combinaisons de vacance et de loyer meublé. Un chiffre positif signifie que le meublé réel devance la location nue.
| Vacance du meublé | Loyer 651 €, soit 5 % de plus que le nu | Loyer 700 €, soit 13 % de plus | Loyer 744 €, soit 20 % de plus |
|---|---|---|---|
| 3 % | Moins 1,03 | Moins 0,31 | Plus 0,36 |
| 5 % | Moins 1,22 | Moins 0,52 | Plus 0,13 |
| 10 % | Moins 1,70 | Moins 1,05 | Moins 0,45 |
| 15 % | Moins 2,16 | Moins 1,56 | Moins 1,01 |
Le prix de revente et le taux marginal
| Évolution annuelle du prix | TMI 11 %, nu réel et meublé réel | TMI 30 % | TMI 41 % |
|---|---|---|---|
| 0 % | 1,35 % et 0,56 % | 0,71 % et 0,56 % | 0,33 % et 0,56 % |
| 1 % | 3,16 % et 2,09 % | 2,61 % et 2,09 % | 2,29 % et 2,09 % |
| 2 % | 4,69 % et 3,58 % | 4,21 % et 3,58 % | 3,92 % et 3,58 % |
| 3 % | 6,16 % et 5,05 % | 5,72 % et 5,05 % | 5,47 % et 5,05 % |
Le TRI du meublé réel ne dépend pas du TMI dans cet exemple, puisqu'aucun impôt n'est payé sur les loyers, alors que celui de la location nue baisse quand le TMI monte. Une hausse du prix profite davantage à la location nue, la plus-value du meublé étant alourdie par la réintégration. Avec un TMI de 41 % et des prix stables, le meublé réel passe devant.
Le point mort
Avec 5 % de vacance, le loyer meublé qui égalise les deux TRI est d'environ 736 € par mois, soit 18,6 % de plus que le loyer nu. Avec 10 % de vacance, il monte à 776 €, soit 25,2 % de plus. Au loyer de 700 €, le meublé ne rattrape la location nue que si sa vacance tombe à environ 0,2 %, ce qui revient à exiger une relocation sans aucun jour vide.
Le scénario défavorable combiné
Le scénario défavorable retient une vacance du meublé de 12 %, un loyer meublé limité à 651 €, des prix stables pendant vingt ans et l'adoption du plafonnement de l'amortissement prévu par le texte initial du PLF pour 2027. La location nue au réel conserve un TRI de 0,71 % pour un gain net de 10 028 €. Le meublé réel tombe à un TRI de moins 1,00 %, soit une perte nette de 16 193 €. Le meublé au micro-BIC atteint moins 2,62 %, soit une perte de 43 888 €.
Pris isolément, le plafonnement ne dégrade presque pas ce cas. Le plafond de 2,5 % de la base amortissable du bâti, soit 3 432 € par an, joue peu tant que l'amortissement est déjà contenu par la limite liée au loyer. Les amortissements du bâti déduits tombent à 37 487 €, l'impôt de plus-value à 4 605 € et le TRI passe de 2,09 % à 2,13 %. L'effet serait inverse pour un bien payé comptant ou peu endetté, dont l'amortissement est entièrement déductible.
Un second cas, le studio payé comptant
L'exemple est illustratif. Un bailleur achète comptant un studio 70 000 € avec 6 000 € de frais. Loué nu, il rapporte 400 € par mois avec 2 % de vacance, soit 4 704 € par an, pour 1 300 € de charges. Loué meublé, avec 3 000 € de mobilier, il rapporte 450 € par mois avec 5 % de vacance, soit 5 130 € par an, pour 1 650 € de charges, 300 € de CFE et, au réel, 450 € de comptabilité. L'amortissement annuel au réel atteint 2 883 €, dont 2 455 € pour le bâti. Les montants sont ceux d'une année courante, à loyers et charges constants.
| TMI | Nu micro-foncier | Nu réel | Meublé micro-BIC | Meublé réel |
|---|---|---|---|---|
| 11 % | 2 475 €, impôt 929 € | 2 450 €, impôt 954 € | 2 421 €, impôt 759 € | 2 730 €, impôt 0 € |
| 30 % | 1 850 €, impôt 1 554 € | 1 807 €, impôt 1 597 € | 1 933 €, impôt 1 247 € | 2 730 €, impôt 0 € |
| 41 % | 1 488 €, impôt 1 916 € | 1 435 €, impôt 1 969 € | 1 651 €, impôt 1 529 € | 2 730 €, impôt 0 € |
Sans crédit, la limite de l'amortissement ne bride presque plus la déduction et le meublé réel devient le plus favorable pendant la détention, quel que soit le TMI. Avec un TMI de 30 %, il rapporte 880 € de plus par an que la location nue au micro-foncier, soit 13 200 € sur quinze ans avant actualisation.
À la revente après quinze ans, avec des prix en hausse de 1 % par an et 3 % de frais, le prix net atteint 78 830 €. Le prix d'acquisition corrigé, frais réels et forfait de travaux compris, est de 86 500 €, si bien que la location nue ne dégage aucune plus-value. En meublé réel, les 34 400 € d'amortissements du bâti déduits font apparaître une plus-value de 26 729 € et un impôt de 5 870 €. L'avantage net du meublé réel se réduit donc à environ 7 330 € sur quinze ans, avant actualisation. Un mois de vacance supplémentaire par an, soit 450 €, en effacerait l'essentiel.
Les situations particulières
Le couple marié, pacsé ou en concubinage
Les époux et les partenaires d'un pacte civil de solidarité (PACS) forment un seul foyer fiscal. Les recettes meublées des deux conjoints s'additionnent pour apprécier le seuil de 23 000 € du statut de LMP et sont comparées aux revenus d'activité du foyer. Un couple dont l'un des membres réduit son activité, par exemple avant la retraite, peut basculer en LMP sans changer de patrimoine. Les concubins forment deux foyers et chacun apprécie son statut sur sa propre quote-part.
La séparation ne remet pas en cause le mode de location, mais elle oblige à répartir l'historique des amortissements déduits, que l'époux attributaire devra retrancher lors d'une revente ultérieure. Les conséquences civiles sont traitées dans le Guide du bailleur privé, Le couple, la séparation et le patrimoine locatif.
La famille recomposée
Le bien destiné aux enfants d'une première union se transmet souvent par donation ou au décès, sans plus-value. Un bien qui devra être vendu à court terme pour partager entre enfants de lits différents supporte mal la réintégration (chapitre 105).
L'indivision
En indivision, chaque indivisaire déclare sa quote-part et, en meublé, reprend sa part d'un plan d'amortissement unique. Le passage au meublé et l'achat du mobilier engagent tous les indivisaires, ce qui suppose un accord durable.
Le démembrement
L'usufruitier perçoit les loyers et choisit le mode de location. S'il loue meublé, il amortit le mobilier qu'il achète, l'amortissement de la construction par l'usufruitier soulevant des questions à trancher avec un professionnel. Les stratégies de démembrement sont traitées aux chapitres 58 et 59.
La société
Une SCI à l'IR qui loue meublé de façon habituelle exerce une activité commerciale et devient passible de l'impôt sur les sociétés (IS), sauf si ses recettes commerciales restent sous 10 % de ses recettes totales. Une société à l'IS amortit le bien qu'elle loue nu ou meublé, sans la limite de l'article 39 C du Code général des impôts (CGI), mais la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable puis les dividendes sont imposés à la distribution. Une société à responsabilité limitée (SARL) de famille ayant opté pour l'IR permet de louer meublé en restant à l'IR. Ces cadres sont comparés dans le Guide des sociétés immobilières, La location meublée en société.
Le non-résident
Le non-résident est imposable en France sur ces loyers, avec un taux minimum de 20 % puis de 30 % sauf justification d'un taux moyen inférieur. Depuis les revenus de 2026, la comparaison entre ses recettes meublées et ses autres revenus d'activité tient compte de ses revenus étrangers soumis à un impôt équivalent, ce qui limite les bascules involontaires dans le statut de LMP. S'il est affilié à un régime de sécurité sociale d'un autre État de l'Union européenne (UE), de l'Espace économique européen (EEE) ou de la Suisse, il ne supporte que le prélèvement de solidarité de 7,5 %. Un meublé à forte rotation géré à distance suppose un mandataire, dont le coût entre dans le calcul (chapitre 103).
L'outre-mer
Les régimes sont les mêmes dans les départements d'outre-mer. La demande meublée y dépend fortement des mutations et des contrats temporaires. Un logement ayant ouvert droit à un avantage fiscal à l'investissement outre-mer peut imposer une location nue pendant une durée minimale (chapitre 88).
L'âge et l'horizon
Un investisseur jeune, endetté et appelé à déménager a intérêt à éviter un régime dont l'avantage se paie à une revente rapide. Un quinquagénaire qui remboursera son crédit avant la retraite trouve dans le meublé réel un moyen de percevoir des loyers peu imposés au moment où les intérêts disparaissent. Un retraité qui prévoit de transmettre peut juger la réintégration sans portée si le bien n'est pas vendu, à condition d'accepter la gestion du meublé avec l'âge.
Capital, temps, horizon et liquidité de chaque option
| Option | Capital requis en plus du bien | Temps de gestion | Horizon adapté | Risque principal | Cesse de fonctionner quand |
|---|---|---|---|---|---|
| Nu au micro-foncier | Aucun | Faible | Moyen à long | Impôt élevé si crédit lourd | Les intérêts dépassent 30 % des loyers |
| Nu au réel | Aucun, comptabilité légère | Faible | Moyen à long | Engagement de trois ans sur le régime | Les charges deviennent faibles et le TMI élevé |
| Meublé au micro-BIC | Mobilier | Moyen | Court à moyen | Vacance et rotation | Les charges réelles dépassent 50 % des recettes |
| Meublé au réel | Mobilier, comptabilité, CFE | Élevé | Long ou transmission | Réintégration, vacance, réforme de l'amortissement | Revente rapide, prime de loyer faible, plafonnement voté |
Un logement loué nu se vend en général occupé, alors qu'un meublé se libère plus vite, ce qui facilite une vente libre dans un marché de propriétaires occupants.
Changer de mode en cours de détention
Le changement de mode ne figure pas parmi les motifs de congé du bailleur. Il ne peut intervenir qu'au départ du locataire ou à l'échéance d'un bail donné pour un motif légal.
Le passage du nu au meublé ouvre l'amortissement sur une valeur d'inscription qui doit être documentée avec l'expert-comptable, avec une durée restant à courir pour chaque composant. Le passage du meublé au nu n'efface pas l'historique. Les amortissements déduits pendant la période meublée restent à retrancher lors de la vente, même des années plus tard. Le passage au micro-BIC avant la vente ne les efface pas davantage.
Les risques de requalification
Le meublé devient une activité para-hôtelière lorsque le loueur fournit, dans des conditions proches de l'hôtellerie, des services comme le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture du linge et l'accueil de la clientèle, ce qui entraîne la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) et un régime différent (Guide de la fiscalité immobilière, Chambres d'hôtes, gîtes et prestations para-hôtelières). La bascule involontaire en LMP est l'autre risque de statut, en particulier l'année d'une retraite ou d'une baisse d'activité.
À la revente, la vente du logement à une société à l'IS contrôlée par le vendeur pour faire repartir l'amortissement, l'occupation brève du logement comme résidence principale juste avant la vente, la surévaluation du mobilier vendu avec le logement ou le passage artificiel en LMP l'année de la cession peuvent être écartés sur le fondement de l'abus de droit, au sens des articles L64 et L64 A du Livre des procédures fiscales (LPF) (Guide de la fiscalité immobilière, L'abus de droit fiscal).
Le projet de loi de finances pour 2027
Le PLF pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, comporte un article 7 qui plafonnerait l'amortissement annuel des locaux des loueurs en meublé non professionnels à 2,5 % de leur valeur dans la limite de 7 000 € par foyer, ou à 1,5 % et 5 000 € pour les meublés de tourisme. L'amortissement non déduit au titre des exercices clos à compter de 2027 ne serait plus reportable. Les amendements adoptés en commission le 8 octobre 2026, qui excluaient notamment les meublés loués à titre de résidence principale, sont tombés avec le rejet de la première partie en commission. Au 26 octobre 2026, l'article 7 n'a pas été voté en séance publique et aucune de ces mesures n'est adoptée.
L'abattement du micro-foncier porté à 50 % par un amendement de commission a disparu dans les mêmes conditions. Le seuil de 15 000 € et l'abattement de 30 % restent donc ceux des revenus de 2026. L'état du texte est suivi dans le Guide de la fiscalité immobilière, La loi de finances pour 2026 et le projet de loi de finances pour 2027.
Les erreurs fréquentes et leur coût
Les montants qui suivent reprennent les deux cas de ce chapitre et sont illustratifs.
- Comparer les régimes simplifiés seulement. Dans le cas sur vingt ans, rester au micro-foncier au lieu du réel coûte 32 589 € de gain net. Choisir le micro-BIC au lieu du réel en meublé en coûte 28 544 €.
- Prendre l'écart de loyer affiché pour un écart encaissé. Dans le cas principal, la prime annuelle du meublé nette de vacance n'est que de 689 € la première année. Un seul mois vide supplémentaire, soit 700 €, l'efface.
- Oublier les coûts propres au meublé. Mobilier, comptabilité, CFE et relocations représentent environ 1 200 € par an en début de période et 11 000 € de mobilier sur vingt ans dans le cas principal.
- Ne pas comptabiliser l'amortissement une année. L'annuité non comptabilisée est perdue définitivement. Pour le bâti du cas principal, elle représente 5 216 € la première année, soit jusqu'à 2 535 € d'impôt futur au taux de 48,6 %.
- Ignorer la réintégration dans le prix de revente attendu. Dans le cas principal, elle coûte 5 362 € d'impôt de plus-value, contre 5 870 € pour le studio après quinze ans.
- Réintégrer les amortissements reportés. Seuls les amortissements déduits minorent le prix d'acquisition. Les 53 599 € reportés du cas principal n'ont pas à être retranchés.
- Revendre vite un meublé. Sur dix ans, le TRI du meublé réel tombe à moins 1,44 % contre 0,90 % pour la location nue au réel.
- Changer de mode en donnant congé au locataire. Le changement de mode n'est pas un motif de congé et le congé serait contestable.
Liste de contrôle
- La demande locale de chaque clientèle est mesurée sur des annonces comparables et leur durée de mise en ligne.
- Le loyer nu et le loyer meublé sont chiffrés nets de vacance.
- Les coûts propres au meublé sont listés, mobilier, renouvellement, entretien, relocations, comptabilité et CFE compris.
- L'impôt annuel est calculé dans les quatre régimes avec votre TMI et vos autres revenus fonciers.
- Le statut de LMP est vérifié pour le foyer, en tenant compte des évolutions de revenus prévisibles.
- La sortie est projetée avec la réintégration, les abattements et l'éventuelle transmission à titre gratuit.
- Le TRI et le gain net sont comparés, puis testés sur la vacance, le loyer, le prix de revente et le TMI.
- Le point mort de loyer ou de vacance du meublé est connu.
- La structure de détention est compatible avec le mode choisi.
- Le règlement de copropriété ne restreint pas la location envisagée.
- L'état du PLF pour 2027 est vérifié avant toute décision et le calcul est fait avec et sans plafonnement de l'amortissement.
- La règle de passage d'un mode à l'autre est écrite dans votre feuille de route patrimoniale (chapitre 10).