Une commune où la demande de logements dépasse nettement l'offre attire les investisseurs pour sa vacance faible et sa liquidité. Elle attire aussi la régulation. Encadrement des loyers, taxe sur la vacance, majoration de la taxe d'habitation, autorisation de changement d'usage, permis de louer et quotas de meublés de tourisme réduisent la liberté du bailleur et, souvent, son rendement. Ces règles ne s'appliquent pas en bloc. Elles dépendent de trois zonages différents et de délibérations locales qu'il faut vérifier adresse par adresse.
Ce chapitre distingue ces zonages, présente chaque contrainte sous l'angle de son effet économique, puis chiffre un deux-pièces dans une ville soumise à l'encadrement du niveau des loyers, contrainte par contrainte, avec des tests de sensibilité et un second exemple consacré à la hausse d'un loyer sous-évalué. Les règles détaillées figurent dans le Guide du bailleur privé, L'encadrement des loyers ville par ville, le Guide du bailleur privé, Le permis de louer et le Guide de la fiscalité immobilière, Les taxes sur les logements vacants. Le droit et les données sont ceux connus au 26 octobre 2026.
Trois zonages à ne pas confondre
Le zonage A, B et C
Le zonage A, B et C, défini à l'article D304-1 du Code de la construction et de l'habitation, classe les communes selon le déséquilibre entre l'offre et la demande de logements, de la zone A bis, la plus tendue, à la zone C. Il sert aux plafonds des dispositifs d'investissement locatif et aux aides à l'accession. Selon le ministère chargé du logement, il a fait l'objet de révisions partielles par arrêtés depuis 2019, dont celui du 5 septembre 2025 qui a reclassé 468 communes dans une zone plus tendue et en a déclassé 19, puis celui du 23 juin 2026 (ecologie.gouv.fr).
La zone tendue des loyers et des taxes
La zone tendue au sens de la loi du 6 juillet 1989 et des taxes locales est une autre liste, fixée à l'annexe du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013. Son premier tableau recense les communes des agglomérations de plus de 50 000 habitants où le déséquilibre est marqué. Selon l'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL), il a été actualisé par le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025 (anil.org). Un second tableau, issu de la loi de finances pour 2023, ajoute des communes touristiques ou très tendues hors de ces agglomérations. Ces communes relèvent des taxes locales majorées mais pas de l'encadrement de l'évolution des loyers, selon la même analyse.
Selon la direction générale des finances publiques (DGFiP), 3 689 communes pouvaient majorer la taxe d'habitation sur les résidences secondaires en 2026 au titre de ce zonage (impots.gouv.fr). Pour la taxe sur la vacance applicable à partir de 2027, la liste des communes où elle s'applique de plein droit est fixée par le décret n° 2026-831 du 25 août 2026.
Le territoire d'encadrement du niveau des loyers
Le plafonnement du niveau des loyers ne s'applique que dans neuf territoires désignés par décret à leur demande, à savoir Paris, Lille avec Hellemmes et Lomme, Plaine Commune, Lyon et Villeurbanne, Est Ensemble, Montpellier, Bordeaux, vingt-quatre communes du Pays basque et tout ou partie de vingt et une communes de Grenoble-Alpes Métropole (anil.org). Cela représente 71 communes, dont huit couvertes seulement en partie. Une commune voisine d'une ville encadrée n'est pas encadrée pour autant.
| Zonage | Texte | Ce qu'il détermine |
|---|---|---|
| Zones A bis à C | Article D304-1 du Code de la construction et de l'habitation et arrêtés | Plafonds de loyer et de ressources des dispositifs fiscaux, aides à l'accession |
| Zone tendue, premier tableau | Décret n° 2013-392 modifié | Encadrement de l'évolution, préavis d'un mois, taxe sur la vacance, majoration de taxe d'habitation, facilités de régulation locale |
| Zone tendue, second tableau | Même décret, ajouts de 2023 | Taxe sur la vacance, majoration de taxe d'habitation, facilités de régulation locale |
| Territoire encadré | Décrets propres à chaque territoire | Plafond du loyer au mètre carré |
Les contraintes et leur effet économique
L'encadrement de l'évolution des loyers
Dans les communes du premier tableau, le loyer d'un nouveau locataire ne peut dépasser le dernier loyer du précédent, révisé selon l'indice de référence des loyers (IRL) s'il ne l'a pas été dans l'année. Le décret n° 2017-1198 modifié par le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 s'applique aux contrats conclus entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027. Il exclut la première location, le logement inoccupé depuis plus de dix-huit mois et celui qui a fait l'objet depuis moins de six mois de travaux d'amélioration au moins égaux à la dernière année de loyer. Il autorise une hausse limitée en cas de loyer manifestement sous-évalué ou de travaux d'au moins la moitié de la dernière année de loyer (anil.org).
L'effet économique est simple. Le loyer d'acquisition d'un logement occupé ou récemment libéré devient le plafond pour des années. Un logement acheté avec un loyer bas garde un loyer bas, sauf travaux. Le prix d'achat doit donc se calculer sur ce loyer et non sur le loyer de marché.
L'encadrement du niveau des loyers
Dans les territoires encadrés, le préfet fixe chaque année un loyer de référence au mètre carré par secteur et par catégorie. Le loyer de base ne peut dépasser le loyer de référence majoré de 20 %, sauf complément de loyer justifié par des caractéristiques exceptionnelles de localisation ou de confort. Le complément est exclu pour un logement classé F ou G ou affecté de certains défauts.
Le préfet peut prononcer une amende administrative plafonnée à 5 000 € pour une personne physique et à 15 000 € pour une personne morale, sans préjudice de l'action du locataire en diminution du loyer et en restitution, selon le guide du bailleur privé. Un complément de 80 € par mois supprimé après dix mois oblige à restituer 800 €.
L'expérimentation prend fin le 25 novembre 2026 dans l'Hexagone, selon l'ANIL. Une proposition de loi adoptée par l'Assemblée nationale le 11 décembre 2025 prévoyait de la pérenniser. Le Sénat l'a adoptée le 21 octobre 2026 dans une version qui prolonge l'expérimentation de deux ans pour les seuls territoires déjà engagés. Le texte est retourné à l'Assemblée nationale. Au 26 octobre 2026, rien n'est définitivement adopté. Un investisseur qui achète dans un territoire encadré doit raisonner sur un loyer plafonné, car une fin de l'encadrement n'est pas acquise et la prolongation discutée laisse les territoires libres d'en sortir.
Le préavis d'un mois
En zone tendue, le locataire d'un logement vide qui donne congé bénéficie d'un préavis d'un mois au lieu de trois, à condition de le mentionner dans sa lettre de congé (service-public.gouv.fr). Le bailleur dispose donc de moins de temps pour relouer sans vacance. L'effet est faible dans un marché très demandé, mais il s'ajoute aux délais du permis de louer.
La taxe sur la vacance des locaux d'habitation
À partir des impositions de 2027, la taxe sur la vacance des locaux d'habitation remplace les deux anciennes taxes. En zone tendue, elle s'applique de plein droit au logement vacant depuis au moins un an au 1er janvier, au taux de 17 % de la valeur locative la première année puis de 34 %, que la commune peut relever jusqu'à 30 % et 60 % (service-public.gouv.fr). Pour une valeur locative de 3 000 €, la taxe va de 510 € la première année à 1 020 € ensuite. Aux taux maximaux, elle atteint 900 € puis 1 800 €. Elle frappe surtout le logement laissé vide pendant des travaux qui s'éternisent, une succession ou une décision différée.
La majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires
Un logement meublé qui n'est la résidence principale de personne au 1er janvier supporte la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, que la commune de zone tendue peut majorer de 5 % à 60 % de sa part communale. En 2026, 1 666 des 3 689 communes éligibles avaient institué la majoration, soit 45,2 %. Parmi elles, 688 avaient retenu le taux de 60 %, selon la DGFiP. Pour une part communale de 1 200 €, la majoration maximale atteint 720 € par an. Elle concerne l'investisseur qui garde un pied-à-terre meublé ou un meublé de tourisme vide au 1er janvier, selon le Guide de la fiscalité immobilière, La taxe d'habitation sur les résidences secondaires et sa majoration.
Le changement d'usage et les quotas de meublés de tourisme
Louer un logement qui n'est pas la résidence principale du loueur en meublé de tourisme suppose, dans les communes concernées, une autorisation de changement d'usage. Elle est obligatoire à Paris, dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans la petite couronne parisienne. Depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, une commune de zone tendue peut l'instaurer par simple délibération et les autres par délibération motivée. La commune peut fixer un nombre maximal d'autorisations temporaires, exiger une compensation pour les autorisations définitives. L'autorisation suppose un logement classé de A à E jusqu'au 31 décembre 2033, puis de A à D (anil.org).
L'amende civile pour une transformation irrégulière peut atteindre 100 000 € par local, selon la même source. La location de la résidence principale en meublé de tourisme reste possible sans changement d'usage, dans la limite de 120 jours par an que la commune peut abaisser jusqu'à 90 jours. En zone tendue, la stratégie du meublé de tourisme dans un logement acheté à cet effet devient donc incertaine. Son analyse figure au chapitre 42.
La servitude de résidence principale
Le plan local d'urbanisme d'une commune de zone tendue, ou d'une commune comptant plus de 20 % de résidences secondaires, peut délimiter des secteurs où les logements neufs sont réservés à la résidence principale. La servitude doit figurer dans les actes de vente et de location à peine de nullité, selon l'ANIL. Un logement neuf acheté dans un tel secteur ne peut servir ni de résidence secondaire ni de meublé de tourisme, ce qui réduit sa clientèle de revente.
Le permis de louer et le permis de diviser
Le permis de louer, sous forme de déclaration après la signature du bail ou d'autorisation préalable avant celle-ci, est institué par l'intercommunalité ou la commune dans des zones d'habitat dégradé, en zone tendue comme ailleurs. Une autorisation préalable sans anticipation peut ajouter un mois ou plus de vacance à chaque relocation. Le permis de diviser soumet à autorisation les travaux qui créent plusieurs logements dans un immeuble existant, ce qui encadre la stratégie de division du chapitre 68, comme l'expose le Guide du bailleur privé, Diviser, transformer ou changer l'usage d'un bien.
Les autres règles qui se combinent
La taxe sur les loyers élevés des logements de petite surface vise les logements de 14 mètres carrés au plus situés en zone A et loués au-delà d'un loyer de référence, selon le Guide de la fiscalité immobilière, Le paysage des impôts sur l'immobilier. Le gel des loyers des logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE) s'applique partout mais pèse davantage en zone tendue, où il prime sur toutes les exceptions de l'encadrement.
Le cas chiffré, un deux-pièces dans une ville encadrée
Les hypothèses
L'exemple qui suit est illustratif. Les montants, y compris le loyer de référence, sont des hypothèses fictives et ne décrivent aucune ville réelle. Un couple marié, imposé en commun au taux marginal d'imposition (TMI) de 30 %, achète un deux-pièces de 40 mètres carrés classé D dans une ville soumise à l'encadrement du niveau des loyers et le loue nu au régime réel.
| Hypothèse | Valeur retenue |
|---|---|
| Prix net vendeur | 280 000 €, soit 7 000 € par mètre carré |
| Frais d'acquisition | 21 000 € |
| Loyer de marché sans encadrement | 1 150 € par mois hors charges, soit 28,75 € par mètre carré |
| Loyer de référence majoré fictif | 26 € par mètre carré, soit 1 040 € par mois |
| Rotation et vacance | Une relocation tous les trois ans avec un demi-mois de vacance, soit 1,39 % des loyers |
| Charges non récupérables | 2 520 € par an, dont 1 100 € de taxe foncière, 900 € de copropriété, 120 € d'assurance et 400 € d'entretien |
| Indexation des loyers et des charges | 1,5 % par an, hypothèse proche de la dernière variation annuelle de l'IRL |
| Crédit | 240 000 € sur vingt ans au taux fixe de 3,4 %, assurance de 0,30 % par an du capital initial |
| Apport | 61 000 € |
| Revente | Au bout de quinze ans, au prix d'achat de 280 000 €, avec 5 % de frais |
L'indexation retenue est une hypothèse et non une prévision. Elle s'appuie sur l'IRL du troisième trimestre 2026, égal à 148,06 et en hausse de 1,57 % sur un an selon l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE) le 15 octobre 2026 (insee.fr). Aucune hausse du prix de revente n'est retenue.
Le résultat sans encadrement
Au loyer de marché, le rendement brut est de 4,58 % et le rendement net de charges et de vacance de 3,68 %. La mensualité atteint 1 379,60 € hors assurance. La première année, le cash-flow avant impôt est de moins 6 187 €, soit un effort d'environ 516 € par mois. L'impôt sur le revenu foncier atteint 1 105 €. Le capital restant dû au bout de quinze ans est de 76 024 € et le produit net de la vente de 189 976 €. Le taux de rendement interne (TRI) des fonds propres ressort à 0,70 % par an.
Le rendement net de 3,68 % est proche du coût du crédit. Le levier n'enrichit pas l'investisseur sans hausse des prix, il l'oblige à épargner chaque mois pour rembourser le capital. C'est la situation ordinaire d'une zone tendue, que la régulation aggrave.
Le tableau des contraintes
Le tableau suivant applique chaque contrainte isolément au même logement. Le scénario de l'encadrement de l'évolution suppose que le précédent locataire payait 980 € et qu'il est parti moins de dix-huit mois avant la relocation. Le scénario du gel suppose un logement classé F, dont le loyer ne peut plus être indexé.
| Contrainte | Loyer mensuel | Rendement brut | Rendement net | Cash-flow avant impôt de la première année | TRI sur quinze ans |
|---|---|---|---|---|---|
| Aucune | 1 150 € | 4,58 % | 3,68 % | Moins 6 187 € | 0,70 % |
| Encadrement du niveau | 1 040 € | 4,15 % | 3,25 % | Moins 7 489 € | 0,05 % |
| Encadrement de l'évolution | 980 € | 3,91 % | 3,02 % | Moins 8 199 € | Moins 0,29 % |
| Gel d'un logement classé F | 1 150 € non indexé | 4,58 % | 3,68 % | Moins 6 187 € | 0,02 % |
| Permis de louer, un mois de plus par relocation | 1 150 € | 4,58 % | 3,56 % | Moins 6 570 € | 0,51 % |
| Préavis d'un mois, un demi-mois de plus par relocation | 1 150 € | 4,58 % | 3,62 % | Moins 6 379 € | 0,60 % |
| Taxe sur la vacance de 510 € une année | 1 150 € | 4,58 % | 3,68 % | Moins 6 187 € | 0,68 % |
Les contraintes se cumulent. L'encadrement du niveau combiné au délai du permis de louer ramène le TRI à moins 0,12 %. Si le logement est en outre classé F, le TRI tombe à moins 0,71 % et l'effort de la première année atteint 7 835 €. Le gel coûte ici presque autant que l'encadrement, parce qu'il prive le bailleur de l'indexation pendant quinze ans. Il cesse dès que le logement atteint la classe E, ce qui fait des travaux énergétiques une condition de la stratégie.
Les tests de sensibilité
L'écart entre le plafond et le marché, croisé avec le prix de revente
| Écart sous le loyer de marché | Revente 252 000 € | Revente 280 000 € | Revente 308 000 € |
|---|---|---|---|
| Aucun, loyer de 1 150 € | Moins 0,87 % | 0,70 % | 2,03 % |
| 10 %, loyer de 1 035 € | Moins 1,60 % | 0,02 % | 1,39 % |
| 20 %, loyer de 920 € | Moins 2,32 % | Moins 0,64 % | 0,77 % |
Une variation de 10 % du prix de revente pèse plus que le passage d'un loyer libre à un loyer encadré inférieur de 10 %. En zone tendue, le résultat dépend d'abord du prix de sortie, sur lequel l'investisseur n'a aucune prise.
Le taux d'intérêt
| Taux du crédit | Loyer de 1 150 € | Loyer de 1 035 € | Loyer de 920 € |
|---|---|---|---|
| 2,9 % | 1,09 % | 0,41 % | Moins 0,25 % |
| 3,4 % | 0,70 % | 0,02 % | Moins 0,64 % |
| 4,4 % | Moins 0,12 % | Moins 0,82 % | Moins 1,55 % |
La hausse des prix nécessaire
Pour obtenir un TRI de 3 % sur quinze ans, le prix du logement doit progresser d'environ 1,13 % par an au loyer de marché et de 1,42 % par an au loyer encadré. Pour un TRI de 5 %, il faut 2,34 % et 2,71 % par an. Ces taux ne sont pas des prévisions. Ils mesurent ce que l'investisseur parie sur le marché. Selon les indices Notaires-INSEE publiés le 8 septembre 2026, les prix des logements anciens reculaient de 0,8 % sur un an au deuxième trimestre 2026 en France hors Mayotte et de 0,3 % en Île-de-France (insee.fr). Ces évolutions passées ne préjugent pas des évolutions futures.
Le scénario défavorable combiné
Le scénario défavorable cumule le loyer encadré, un logement classé F sans indexation, un mois de vacance supplémentaire par relocation, un taux de 4,4 % et une revente en baisse de 15 %. L'effort de la première année atteint 9 345 €, soit environ 779 € par mois. Le produit net de la vente tombe à 145 152 € et le TRI à moins 4,50 %. Le chapitre 24 explique comment fixer la réserve de trésorerie correspondante.
Rehausser un loyer sous-évalué en zone tendue
Les options
Le second exemple, également illustratif, porte sur un logement acheté libre dont le précédent locataire payait 900 € par mois, alors que les loyers du voisinage atteignent 1 000 € et que le loyer de référence majoré est de 1 040 €. La dernière année de loyer représente 10 800 €, sa moitié 5 400 €. Le logement n'est pas classé F ou G.
| Option | Plafond de hausse | Nouveau loyer | Retour simple de l'investissement | TRI sur quinze ans après impôt |
|---|---|---|---|---|
| Loyer sous-évalué, sans travaux | Moitié de l'écart avec le voisinage | 950 € | Immédiat | Sans objet |
| Travaux de 6 000 € | 15 % du coût par an, soit 900 € | 975 € | 6,7 ans | 13,8 % |
| Travaux de 8 000 € | 15 % du coût par an, soit 1 200 € | 1 000 € | 6,7 ans | 13,8 % |
| Travaux de 12 000 €, ville encadrée | Loyer libre plafonné au loyer majoré | 1 040 € | 7,1 ans | 12,5 % |
| Travaux de 12 000 €, zone tendue non encadrée | Loyer libre | 1 150 € | 4,0 ans | 25,5 % |
Le TRI des travaux suppose leur déduction au régime réel l'année du paiement, une imposition des loyers supplémentaires à 47,2 % avec les prélèvements sociaux et leur indexation de 1,5 % par an. Les travaux d'au moins une année de loyer ne libèrent le loyer que s'ils ont été réalisés depuis moins de six mois. Dans une ville encadrée, le loyer de référence majoré borne toujours le résultat, ce qui réduit l'intérêt des gros travaux. Les règles détaillées figurent dans le Guide du bailleur privé, Fixer le loyer et les charges.
Capital, temps, horizon et liquidité
| Critère | Location nue encadrée | Location meublée encadrée | Meublé de tourisme en zone régulée |
|---|---|---|---|
| Capital requis | Apport élevé pour limiter l'effort | Apport élevé et mobilier | Apport élevé, compensation éventuelle |
| Temps de gestion | Faible à moyen | Moyen, rotation plus forte | Très élevé ou délégation coûteuse |
| Horizon | Long, la stratégie repose sur la valorisation | Long | Incertain, autorisations limitées dans le temps |
| Liquidité | Bonne | Bonne | Dépend de l'autorisation, souvent non transmissible |
| Risque principal | Prix de sortie et coût du crédit | Contestation du loyer, rotation | Refus ou non-renouvellement d'autorisation, amendes |
La stratégie cesse de fonctionner lorsque les prix stagnent pendant toute la détention avec un loyer plafonné, lorsque le taux du crédit dépasse durablement le rendement net, lorsque le logement reste classé F ou G, ou lorsqu'une autorisation de meublé de tourisme n'est pas renouvelée.
Les situations patrimoniales particulières
Le couple, le PACS, le concubinage et l'indivision
Les époux et les partenaires d'un pacte civil de solidarité (PACS) partagent un foyer pour l'impôt sur le revenu, mais les taxes locales sont établies au nom du ou des titulaires du droit de propriété au 1er janvier, quel que soit le régime matrimonial. En indivision, la taxe sur la vacance est due une fois pour le logement. Une indivision successorale qui laisse un appartement vide en zone tendue faute d'accord s'expose à la taxe, la succession non réglée n'étant qu'un indice de vacance involontaire apprécié au cas par cas.
Le démembrement
L'usufruitier est seul redevable de la taxe sur la vacance et de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires. Dans un usufruit locatif social, l'usufruitier loue à des loyers plafonnés, ce qui explique en partie la décote du prix de la nue-propriété (chapitre 58).
La détention en société
Une société civile immobilière (SCI) est redevable des taxes locales comme toute personne morale. L'amende administrative pour non-respect de l'encadrement du niveau peut atteindre 15 000 € pour une personne morale, contre 5 000 € pour une personne physique. Depuis la loi du 19 novembre 2024, les personnes morales peuvent accéder aux autorisations temporaires de changement d'usage, mais une commune peut les réserver aux personnes physiques si elle maintient un régime avec compensation, selon l'ANIL. Le cas des sociétés est développé dans le Guide des sociétés immobilières, La taxe foncière et les taxes locales en SCI.
Le non-résident
Un non-résident qui conserve en zone tendue un logement meublé pour ses séjours supporte la taxe d'habitation sur les résidences secondaires et son éventuelle majoration. S'il le laisse vide et non meublé, il s'expose à la taxe sur la vacance. La location à l'année sous encadrement, déléguée à un gestionnaire, réduit encore un rendement déjà faible (chapitre 103).
L'outre-mer
Aucun territoire ultramarin n'applique l'encadrement du niveau des loyers au 26 octobre 2026. Selon l'ANIL, une loi du 13 juin 2025 a ouvert l'expérimentation aux zones tendues d'outre-mer pour cinq ans, les collectivités pouvant en faire la demande jusqu'en juin 2027. Le gel des loyers des logements classés F ou G s'y applique depuis le 1er juillet 2024. Les autres spécificités figurent au chapitre 88.
Les autres types de marchés
Une ville moyenne peut figurer en zone tendue lorsqu'elle appartient à une agglomération de plus de 50 000 habitants, sans connaître la pression des métropoles (chapitre 85). Une commune touristique du second tableau supporte les taxes majorées et peut réguler les meublés de tourisme sans encadrement de l'évolution des loyers. Les métropoles cumulent l'ensemble des contraintes, ce qu'analyse le chapitre 84.
L'âge, l'horizon et le profil
Un investisseur jeune, à l'horizon long et aux revenus en progression, peut accepter un TRI faible en zone tendue en échange d'une liquidité élevée et d'un patrimoine constitué par le remboursement du crédit. Il supporte en revanche un effort mensuel élevé au moment où ses revenus sont les plus faibles. Un investisseur proche de la retraite cherche un revenu que la zone tendue fournit mal. Il peut préférer un achat comptant, qui supprime l'effort mais fait ressortir le rendement net de 3 % à 4 % tel qu'il est.
Les risques de requalification
- L'activité commerciale. Plusieurs meublés de tourisme exploités avec des services de type hôtelier, ou des recettes de location meublée supérieures à 23 000 € par an qui excèdent les autres revenus d'activité du foyer, font basculer le loueur dans un régime professionnel, comme l'expose le Guide du bailleur professionnel, Quand la location devient une activité commerciale.
- L'activité de marchand de biens. Acheter des logements sous-loués pour les libérer, les rénover et les revendre à court terme, de façon répétée, peut caractériser une activité commerciale, selon le Guide de la fiscalité immobilière, Le marchand de biens et les opérations habituelles.
- L'abus de droit et la fraude. Une occupation fictive de plus de quatre-vingt-dix jours pour échapper à la taxe sur la vacance, un ameublement de façade ou une résidence principale déclarée pour éviter le changement d'usage exposent aux articles L64 et L64 A du livre des procédures fiscales (LPF) ou aux sanctions propres à chaque réglementation, selon le Guide de la fiscalité immobilière, L'abus de droit fiscal.
Ce qui est en discussion au 26 octobre 2026
La proposition de loi sur l'encadrement des loyers adoptée par le Sénat le 21 octobre 2026 est en navette et l'expérimentation expire le 25 novembre 2026 en l'absence de texte promulgué. Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion et aucune de ses mesures n'est adoptée. Un amendement visant à réviser les valeurs locatives à chaque vente, adopté en commission, n'a pas été voté en séance. Ces textes peuvent modifier l'équilibre d'une acquisition et doivent être vérifiés à la date de l'acte, comme l'expose le Guide de la fiscalité immobilière, La loi de finances pour 2026 et le projet de loi de finances pour 2027.
La méthode de décision pas à pas
- Vérifier les trois zonages de l'adresse, zone A à C, zone tendue et territoire encadré, ainsi que les délibérations locales.
- Identifier le loyer plafond à partir du dernier loyer payé, du loyer de référence majoré et du classement énergétique.
- Calculer le rendement net et le TRI au loyer plafonné, sans hausse des prix.
- Mesurer la hausse des prix nécessaire pour atteindre le TRI visé et la confronter aux séries publiques.
- Chiffrer les coûts de procédure, permis de louer, préavis, taxes et changement d'usage.
- Tester le scénario défavorable et fixer l'effort mensuel et la réserve supportables.
- Arrêter le prix maximal qui rend l'opération acceptable au loyer réglementé.
Les erreurs fréquentes et leur coût
- Calculer le prix sur le loyer de marché dans une ville encadrée. Le TRI de l'exemple passe de 0,70 % à 0,05 % et l'effort de la première année augmente de 1 302 €.
- Ignorer le dernier loyer du précédent locataire. Un loyer bloqué à 980 € au lieu de 1 150 € rend le TRI négatif à moins 0,29 %.
- Acheter un logement classé F sans plan de travaux. Le gel ramène le TRI à 0,02 % et l'interdiction de relouer approche en 2028.
- Appliquer un complément de loyer mal justifié. Un complément de 80 € supprimé après dix mois coûte 800 € de restitution, sans compter l'amende possible.
- Laisser un logement vide plus d'un an. La taxe sur la vacance coûte 510 € la première année et 1 020 € ensuite pour une valeur locative de 3 000 €. Elle peut presque doubler si la commune relève ses taux.
- Louer en meublé de tourisme sans autorisation de changement d'usage. L'amende civile peut atteindre 100 000 € par local.
- Compter sur la fin de l'encadrement. Au 26 octobre 2026, la prolongation est en discussion et sa disparition ne peut pas fonder un prix d'achat.
Liste de contrôle
- Le classement de l'adresse en zone A à C, en zone tendue et en territoire encadré est vérifié et daté.
- Les délibérations sur le permis de louer, le changement d'usage, les quotas et la majoration de taxe d'habitation sont connues.
- Le dernier loyer payé et la date du dernier bail sont obtenus du vendeur.
- Le loyer de référence majoré applicable à la catégorie du logement est relevé.
- La classe énergétique, recalculée avec les coefficients de 2026 et 2027, est connue.
- Le rendement net et le TRI sont calculés au loyer plafonné et sans hausse des prix.
- La hausse des prix nécessaire au TRI visé est mesurée.
- Le scénario défavorable est chiffré et l'effort mensuel jugé supportable.
- Les travaux permettant une hausse de loyer sont chiffrés avec leur délai de six mois.
- Le régime des taxes locales est vérifié pour chaque situation de vacance ou d'ameublement.
- Le mode de détention tient compte des amendes majorées pour les personnes morales.
- L'état de la proposition de loi sur l'encadrement et du projet de loi de finances pour 2027 est vérifié à la date de l'acte.