L'effort d'épargne et l'autofinancement

Un investissement locatif financé à crédit coûte presque toujours de l'argent avant d'en rapporter. La différence entre ce que le logement encaisse et ce qu'il faut payer chaque mois, crédit et impôt compris, sort du budget du foyer. C'est l'effort d'épargne. Il ne s'agit pas d'une dépense perdue, puisqu'une partie rembourse le capital emprunté, mais d'une épargne contrainte qui doit rester supportable pendant toute la durée du prêt.

Ce chapitre définit l'effort d'épargne, le taux d'autofinancement et le rapport entre l'effort consenti et le patrimoine constitué. Il compare ensuite trois montages d'un même bien financé sur quinze, vingt et vingt-cinq ans, puis montre comment la fiscalité et les revenus du foyer modifient la lecture de l'effort. Les bases du calcul figurent dans le Guide du bailleur privé, Calculer la rentabilité d'un investissement locatif. Le cash-flow lui-même est construit au chapitre 15, le taux de rendement interne (TRI) au chapitre 17 et l'effet de la durée et de l'apport sur le financement au chapitre 27.

Définitions et formules

L'effort d'épargne

L'effort d'épargne est le cash-flow après impôt lorsqu'il est négatif, exprimé en valeur positive. Il se calcule par année, puis se ramène au mois pour être comparé au budget du foyer.

Effort d'épargne annuel = loyers encaissés moins charges du propriétaire moins travaux payés moins mensualités de crédit et d'assurance moins impôt sur le revenu (IR) et prélèvements sociaux supplémentaires dus sur les loyers, le tout pris en valeur absolue lorsque le résultat est négatif.

L'impôt retenu est l'impôt supplémentaire que le bien fait payer au foyer, ou l'économie qu'il procure lorsqu'il crée un déficit imputable sur le revenu global. Il dépend du régime fiscal et du taux marginal d'imposition (TMI), c'est-à-dire du taux de la tranche la plus haute du barème atteinte par le foyer. Le passage du rendement net au rendement après impôt est détaillé au chapitre 14.

Le taux d'autofinancement

Le taux d'autofinancement mesure la part des dépenses du bien couverte par les loyers. Il se calcule année par année, impôt compris.

Taux d'autofinancement = loyers encaissés divisés par la somme des charges, des travaux, des mensualités de crédit et d'assurance et de l'impôt dû sur le bien.

Un taux de 100 % signifie que le bien s'autofinance et que l'effort est nul. Un taux de 67 % signifie que le foyer paie le tiers restant. L'expression est parfois employée avec d'autres définitions, avant impôt ou hors charges. Vérifiez ce que recouvre le chiffre annoncé avant de comparer deux projets.

Le rendement de l'effort

L'effort ne mesure qu'une sortie de trésorerie. Pour savoir ce qu'il produit, il faut le rapporter au capital remboursé pendant la même période, qui augmente d'autant la part nette du patrimoine.

Rendement de l'effort de l'année = capital remboursé dans l'année divisé par l'effort d'épargne de l'année.

Un rapport supérieur à 1 signifie que chaque euro sorti de la poche du foyer a réduit la dette de plus d'un euro, grâce aux loyers. Ce rapport ne tient compte ni de l'évolution de la valeur du bien ni des frais de sortie. Il décrit la mécanique d'épargne, pas la rentabilité.

Le rapport entre effort cumulé et patrimoine constitué

Sur une période donnée, on rapproche enfin le patrimoine net constitué, c'est-à-dire la valeur estimée du bien diminuée du capital restant dû (CRD), de tout ce que le foyer a versé, apport initial compris. Le patrimoine net s'entend ici avant frais et impôt de sortie.

Rapport patrimoine sur effort = patrimoine net à la date considérée divisé par la somme de l'apport et de l'effort d'épargne cumulé.

Cet indicateur dit combien de patrimoine chaque euro épargné a permis de constituer. Il dépend fortement de la valeur supposée du bien. Il ne remplace donc ni le TRI ni la valeur actuelle nette (VAN) du chapitre 18, qui tiennent compte de la date de chaque flux.

La méthode pas à pas

1. Établissez le coût total de l'opération et le plan de financement, apport et emprunt (chapitre 22).
2. Projetez les loyers encaissés année par année, vacance déduite et indexation comprise.
3. Projetez les charges non récupérables et les travaux, y compris les gros travaux prévisibles à dix ou quinze ans.
4. Établissez le tableau d'amortissement du prêt pour séparer chaque année les intérêts et le capital.
5. Calculez l'impôt supplémentaire selon le régime fiscal réellement applicable, en reportant les déficits selon les règles du régime.
6. Déduisez le cash-flow après impôt. Lorsqu'il est négatif, c'est l'effort d'épargne de l'année.
7. Calculez l'effort mensuel moyen sur les cinq premières années et sur toute la durée du crédit, ainsi que l'effort cumulé.
8. Rapportez l'effort aux revenus nets du foyer et à sa réserve de précaution, puis soumettez-le aux chocs du tableau de sensibilité.
9. Calculez le taux d'autofinancement, le rendement de l'effort et le patrimoine net constitué aux dates clés.
10. Comparez enfin les montages possibles sur un même horizon avec le TRI des fonds propres et l'enrichissement net.

Trois montages d'un même bien

Les hypothèses

L'exemple qui suit est une illustration. Ses montants sont des hypothèses choisies pour leur vraisemblance et ne constituent ni une prévision ni un conseil.

Un foyer achète dans l'ancien un deux-pièces loué nu dans une ville moyenne. Les taux de crédit retenus sont proches du taux moyen des crédits nouveaux à l'habitat publié par la Banque de France, qui s'établissait à 3,32 % en août 2026 hors renégociations (publication du 6 octobre 2026). Ils sont différenciés selon la durée, comme le pratiquent en général les banques, mais restent des hypothèses.

La première année, les loyers encaissés atteignent 8 640 € et le revenu net avant crédit 6 340 €, soit un rendement net de 3,7 % sur le coût total. Le calcul fiscal applique les règles du déficit foncier. La part du déficit qui ne provient pas des intérêts s'impute sur le revenu global, la part qui provient des intérêts se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes (Guide de la fiscalité immobilière, Le déficit foncier en détail). La plus-value de sortie est calculée avec le forfait de 15 % pour travaux, les frais d'acquisition réels et les abattements pour durée de détention.

Ces abattements et les taux de 19 % d'impôt sur le revenu et de 17,2 % de prélèvements sociaux sont détaillés dans le Guide de la fiscalité immobilière, Les abattements pour durée de détention. Après vingt-cinq ans, l'impôt sur le revenu ne porte plus sur la plus-value et la base des prélèvements sociaux est réduite de 55 %.

Les résultats sur vingt-cinq ans

Le tableau compare les trois durées sur le même horizon de vingt-cinq ans, de sorte que le bien est toujours revendu au même prix et que tous les crédits sont remboursés à la sortie. Les montants sont arrondis à l'euro.

Le produit net de la revente est identique parce que le bien est vendu 192 365 €, frais de vente de 7 695 € déduits, sans crédit restant et avec un impôt de plus-value réduit à 13 €. L'enrichissement net additionne ce produit et tous les cash-flows de la période, puis retranche l'apport. Pour le montage sur quinze ans, il vaut 184 657 € moins 118 397 € d'effort, plus 43 240 € d'excédents, moins 22 000 € d'apport, soit 87 500 €.

Lecture du tableau

Le crédit court produit l'enrichissement nominal le plus élevé, parce qu'il coûte 35 665 € d'intérêts de moins que le crédit long. Il exige en contrepartie un effort mensuel presque deux fois et demie plus élevé pendant les premières années. Le crédit long réduit l'effort mais paie plus d'intérêts, en partie compensés par une économie d'impôt, puisque les intérêts sont déductibles au régime réel.

Le TRI après impôt place pourtant les trois montages à quelques dixièmes de point l'un de l'autre, avec un léger avantage au crédit long. Cela tient au fait que le coût du crédit après déduction fiscale est proche du rendement du bien. Dans ce cas, allonger la durée ne crée ni ne détruit beaucoup de valeur. Elle déplace l'effort dans le temps. Le choix de la durée relève alors moins de la rentabilité que de la capacité du foyer à supporter l'effort et de son horizon.

Le taux d'autofinancement suit la même logique. Les loyers couvrent 57 % des dépenses avec un crédit sur quinze ans et 75 % avec un crédit sur vingt-cinq ans. Le rendement de l'effort reste supérieur à 1 dans les trois cas, ce qui confirme que l'effort finance davantage de remboursement de capital qu'il ne coûte.

La photographie à quinze ans

À quinze ans, le crédit court est soldé alors que les deux autres courent encore. Le tableau rapproche le patrimoine net constitué de tout ce que le foyer a versé. La valeur estimée du bien est de 174 145 € selon l'hypothèse de hausse de 1 % par an. Le patrimoine net est calculé avant frais et impôt de sortie.

Chaque euro versé a constitué entre 1,24 € et 1,29 € de patrimoine net. Le crédit long obtient le meilleur rapport parce qu'il fait davantage travailler l'argent de la banque, mais il laisse une dette de 75 713 € à quinze ans. Une revente forcée à cette date supporterait en outre des indemnités de remboursement anticipé (IRA), dont le montant est plafonné par le Code de la consommation au plus faible de six mois d'intérêts ou de 3 % du capital restant dû (Guide du bailleur privé, Financer son investissement locatif). Dans l'exemple, elles atteindraient 779 € pour le crédit sur vingt ans et 1 306 € pour celui sur vingt-cinq ans.

Ce que devient le bien après le crédit

Une fois le crédit remboursé, le bien dégage un cash-flow positif d'environ 4 100 € à 4 600 € par an dans l'exemple, soit 340 € à 380 € par mois. Ce montant reste modeste parce que l'impôt et les prélèvements sociaux absorbent 47,2 % du revenu foncier net à un TMI de 30 %. Un revenu de retraite se chiffre donc après impôt (chapitre 126).

L'effet du régime fiscal et du taux marginal

Le deuxième exemple

Le deuxième exemple reprend le montage sur vingt ans et fait varier le TMI du foyer ainsi que le régime d'imposition. Au micro-foncier, l'impôt porte sur 70 % des loyers bruts, sans déduction des intérêts ni des travaux. Ce régime s'applique de plein droit lorsque les revenus fonciers bruts du foyer ne dépassent pas 15 000 € par an, sauf option pour le réel (Guide de la fiscalité immobilière, Le micro-foncier en détail). Avec 8 640 € de loyers encaissés, le foyer de l'exemple peut choisir entre les deux.

Les montants sont des efforts mensuels moyens. Même à un TMI nul, les prélèvements sociaux de 17,2 % restent dus, d'où l'écart entre les régimes.

Lecture

Au réel, l'effort des premières années varie peu avec le TMI, car les intérêts et les travaux effacent le revenu imposable et le déficit lié aux intérêts se reporte. L'écart apparaît plus tard, lorsque les intérêts diminuent et que le revenu foncier devient imposable. C'est pourquoi l'effort mensuel passe de 360 € à 514 € entre les premières années et les années 11 à 15 pour un TMI de 30 %.

Au micro-foncier, l'effort est plus élevé dès la première année et croît avec le TMI. Pour un foyer à 30 %, l'écart atteint 233 € par mois sur les premières années. Ce résultat tient aux intérêts élevés et aux travaux déductibles de l'exemple. Un bien acheté comptant, sans travaux ni charges importantes, peut au contraire supporter moins d'impôt au micro-foncier. Le choix se vérifie chaque année et l'option pour le réel engage le foyer pour trois ans.

Lire l'effort selon les revenus du foyer

Le tableau de lecture

L'effort se juge par rapport aux revenus nets du foyer, à son épargne disponible et à sa stabilité professionnelle. Le tableau donne la part du revenu net mensuel du foyer que représente l'effort moyen des années 2 à 5 de chaque montage, pour un TMI de 30 %.

Un foyer qui gagne 2 500 € par mois serait rarement imposé à 30 %. Le deuxième exemple montre toutefois que l'effort au réel change peu avec le TMI pendant les premières années.

Une grille de réflexion

Aucune norme publique ne fixe un effort d'épargne maximal. Les normes du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) plafonnent le taux d'endettement, mensualités comprises, ainsi que la durée des crédits, mais elles ne mesurent pas l'effort après loyers et impôt (Guide du bailleur professionnel, Les normes HCSF et le bailleur professionnel). La grille suivante est un outil de réflexion proposé par ce guide, à adapter à chaque situation.

L'effort doit aussi être comparé à l'épargne que le foyer constituait avant le projet. Un foyer qui épargnait 600 € par mois peut consacrer 360 € à l'effort et garder une marge. Un foyer qui en épargnait 300 € transforme son budget en déficit dès la première vacance.

Ce que chaque montage exige

Le choix de la durée est une décision stratégique, car il fixe le profil de l'effort pour quinze à vingt-cinq ans. Le tableau résume ce que chaque montage demande et ce qui le met en échec.

Le crédit long protège la trésorerie mais expose plus longtemps à la valeur du bien. Le crédit court concentre le risque sur le budget. Aucun n'est supérieur en soi.

Tests de sensibilité

L'effort selon le taux et la vacance

Le tableau donne l'effort mensuel moyen des années 2 à 5 du montage sur vingt ans, selon le taux du crédit obtenu à l'origine et la vacance. Les autres hypothèses sont inchangées.

La vacance pèse moins qu'on ne l'imagine sur l'effort des premières années, car une partie de la perte de loyer réduit un revenu foncier qui n'était pas imposable. Le taux pèse davantage, surtout au-dessus du taux de l'exemple. Une hausse d'un point fait passer l'effort de 360 € à 424 € par mois.

Le TRI selon le prix de sortie et la vacance

Le tableau donne le TRI des fonds propres après impôt du montage sur vingt ans, revendu après vingt-cinq ans, selon l'évolution annuelle du prix et la vacance. Ces évolutions sont des hypothèses de travail et non des prévisions.

Le TRI dépend bien davantage de l'évolution du prix que de la vacance. Un effort supportable ne garantit donc pas une opération rentable. À prix stable sur vingt-cinq ans, l'effort aura surtout servi à rembourser une dette et à couvrir l'impôt, pour un TRI inférieur à 2 %.

Le scénario défavorable combiné

Le scénario défavorable cumule plusieurs chocs sur le montage sur vingt ans. Le taux obtenu est supérieur d'un point, soit 4,30 %. La mensualité hors assurance passe alors de 855 € à 933 €. La vacance atteint 10 %, le loyer est inférieur de 5 % à l'hypothèse, la taxe foncière est supérieure de 30 %, des travaux imprévus de 10 000 € surviennent la huitième année et le prix baisse de 0,5 % par an.

Le choc le plus dangereux n'est pas la moyenne, mais la huitième année, où l'effort dépasse 14 700 €. C'est cette année-là que la réserve de précaution doit couvrir, faute de quoi le foyer risque une vente dans de mauvaises conditions.

Le point mort

Le point mort de l'effort est le loyer mensuel hors charges qui rend l'effort nul dès la deuxième année. Dans l'exemple, il atteint 1 939 € pour le crédit sur quinze ans, 1 540 € pour celui sur vingt ans et 1 006 € pour celui sur vingt-cinq ans. Ces loyers correspondent à des rendements bruts de 15,5 %, 12,3 % et 8,0 % du prix.

Le point mort monte vite parce que chaque euro de loyer supplémentaire est imposé à 47,2 % lorsque les déductions sont épuisées. Un bien autofinancé dès la deuxième année suppose donc un rendement brut très supérieur à la moyenne, une durée longue ou un apport important. Rechercher l'effort nul pousse vers des biens à fort rendement brut, souvent plus exposés à la vacance, aux travaux et aux difficultés de revente (chapitres 36 et 46).

Les situations particulières

Couples mariés, pacsés et concubins

Pour un couple marié ou pacsé, le bien produit un revenu foncier imposé au sein d'un seul foyer fiscal. L'effort se mesure sur le budget commun, mais la question de la contribution de chacun se pose en cas de séparation. Sous le régime de la communauté, l'effort payé avec des revenus communs finance un bien commun. Sous un régime séparatiste ou pour des partenaires pacsés sans convention particulière, l'effort payé par l'un pour un bien acquis en indivision peut faire naître une créance entre eux (Guide du bailleur privé, Le couple, la séparation et le patrimoine locatif).

Les concubins forment deux foyers fiscaux distincts. Chacun déclare sa quote-part des revenus fonciers et supporte sa part de l'effort. Leur TMI peut différer, de sorte que le même bien coûte un effort après impôt différent à chacun. Le concubin survivant n'a pas de vocation successorale légale, ce qui rend la quotité d'assurance emprunteur de chacun déterminante pour que l'effort ne double pas au décès de l'autre.

Famille recomposée

Dans une famille recomposée, l'effort payé par un conjoint pour un bien qui reviendra en tout ou partie aux enfants de l'autre crée un déséquilibre patrimonial. Il peut se corriger par une acquisition en proportion des contributions, par une convention d'indivision ou par une donation entre époux. Le chapitre 105 traite ces arbitrages.

Indivision

Chaque indivisaire supporte l'effort à proportion de sa quote-part. Le risque propre à l'indivision est la défaillance de l'un d'eux. Les banques exigent en général un engagement solidaire des coemprunteurs, si bien que l'effort d'un indivisaire défaillant retombe sur les autres. Le traitement fiscal de l'indivision est présenté dans le Guide de la fiscalité immobilière, L'indivision en fiscalité.

Démembrement

En cas de démembrement, les loyers reviennent à l'usufruitier alors que le crédit peut être remboursé par le nu-propriétaire. L'effort de ce dernier est alors total, sans loyer en face. Sa rentabilité dépend uniquement de la reconstitution de la pleine propriété. La répartition du remboursement entre usufruitier et nu-propriétaire a des conséquences fiscales qui doivent être étudiées avant de signer (Guide de la fiscalité immobilière, Le démembrement de propriété en fiscalité). Les stratégies de démembrement sont traitées aux chapitres 58 et 59.

Détention en société à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés

Dans une société civile immobilière (SCI) à l'impôt sur le revenu, le résultat est imposé entre les mains des associés selon les règles des revenus fonciers. L'effort prend la forme d'apports en compte courant d'associé, qui pourront être remboursés plus tard sans impôt. Le calcul de l'effort est le même qu'en direct, frais de structure en plus.

Dans une société à l'impôt sur les sociétés (IS), l'amortissement du bien réduit souvent l'impôt de la société à zéro pendant de longues années, ce qui diminue l'effort. La trésorerie reste cependant dans la société et sa distribution supporte une imposition supplémentaire, tandis que la plus-value de sortie est calculée sur la valeur nette comptable. Une comparaison limitée à l'effort des premières années favorise donc l'IS à tort. Elle doit être menée sur toute la vie du projet (Guide des sociétés immobilières, Comparer IR, IS et SARL de famille sur un même projet).

Location meublée et risque de requalification

Passer de la location nue à la location meublée au régime réel réduit souvent l'effort, puisque l'amortissement du bien efface le bénéfice imposable. Ce choix a deux contreparties. Les amortissements déduits sont désormais retranchés du prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value, ce qui augmente l'impôt de sortie (Guide de la fiscalité immobilière, La plus-value du loueur en meublé et la réintégration des amortissements). Le loueur devient en outre professionnel lorsque les recettes de location meublée du foyer dépassent 23 000 € par an et excèdent ses autres revenus d'activité, avec des conséquences sociales et fiscales propres (Guide de la fiscalité immobilière, La frontière entre LMNP et LMP).

Non-résidents

Pour un non-résident, l'impôt sur les revenus fonciers français ne peut en principe être inférieur à un taux minimum de 20 % puis 30 %, sauf option pour le taux moyen. La personne affiliée à un régime de sécurité sociale d'un autre État de l'Espace économique européen ou de la Suisse ne doit que le prélèvement de solidarité de 7,5 % au lieu de 17,2 % (Guide de la fiscalité immobilière, Le non-résident et ses revenus immobiliers français). L'effort après impôt peut donc être plus élevé ou plus faible que celui d'un résident. Le financement d'un non-résident est aussi plus difficile à obtenir et souvent plus court, ce qui augmente l'effort (chapitre 103).

Outre-mer

En outre-mer, le prix de la construction, les primes d'assurance et le coût des travaux sont souvent plus élevés qu'en métropole, ce qui pèse sur les charges du propriétaire. Les résidents des départements d'outre-mer bénéficient d'une réduction de leur impôt sur le revenu qui modifie le coût fiscal du bien. Les hypothèses de l'exemple ne peuvent donc pas être transposées sans être refaites avec des données locales (chapitre 88).

Les différents marchés

Le niveau d'effort dépend d'abord du rapport entre loyer et prix, qui varie fortement selon le marché. Dans une métropole, le rendement brut plus faible conduit à un effort élevé, compensé seulement si la valeur progresse. En ville moyenne, l'effort est plus faible mais la valeur de revente plus incertaine. En zone rurale, le prix bas permet parfois un autofinancement, au prix d'une vacance plus longue et d'une liquidité réduite. En zone tendue, l'encadrement de l'évolution des loyers à la relocation limite la capacité à réduire l'effort par le loyer (chapitres 84 à 87).

L'âge et l'horizon

L'âge change la lecture de l'effort pour deux raisons. La première tient aux revenus. Un effort supportable pendant la vie active peut devenir insupportable à la retraite si le crédit court encore. Un foyer de 55 ans qui emprunte sur vingt-cinq ans devra financer l'effort jusqu'à 80 ans, avec des revenus de retraite en général inférieurs à ses revenus d'activité. La seconde tient à l'assurance emprunteur, dont le coût augmente avec l'âge et qui peut comporter des exclusions.

Un jeune actif peut au contraire accepter un effort modéré sur une longue durée, car ses revenus ont des chances de progresser et son horizon dépasse largement la durée du prêt. L'effort se juge alors aussi sur la capacité à enchaîner d'autres acquisitions, puisque chaque mensualité consomme de la capacité d'emprunt (chapitre 30). Pour un foyer proche de la retraite, la question devient celle de la date de fin des crédits et du désendettement programmé (chapitre 34).

Le projet de loi de finances pour 2027

Le projet de loi de finances pour 2027 a été déposé le 1er octobre 2026 et reste en discussion au 26 octobre 2026. Des amendements portant sur le régime des plus-values immobilières ont été débattus, mais aucune mesure n'est adoptée à cette date. L'effort d'épargne pendant la détention dépend surtout des règles de l'imposition des revenus fonciers et du crédit. Une éventuelle réforme des plus-values modifierait en revanche le produit de la revente et donc le TRI. Le suivi du texte est assuré dans le Guide de la fiscalité immobilière, Les abattements pour durée de détention.

Les erreurs fréquentes

1. Mesurer l'effort sur la première année. Dans le montage sur vingt ans, l'effort passe de 4 282 € la deuxième année à 5 298 € la dixième et 5 659 € la quinzième, soit une hausse de 32 %, parce que l'impôt réapparaît quand les intérêts diminuent.
2. Choisir le micro-foncier par simplicité. Pour un TMI de 30 %, l'effort des premières années passe de 360 € à 593 € par mois, soit près de 2 800 € de plus par an.
3. Revendre avant d'avoir amorti les frais d'entrée. Une revente après cinq ans donne un TRI de -12,3 % dans l'exemple, avec 2 000 € d'indemnités de remboursement anticipé. Après huit ans, le TRI reste négatif à -2,1 %.
4. Confondre effort et perte. Chaque euro d'effort rembourse dans l'exemple 1,25 € à 1,33 € de capital. L'effort se juge avec le capital remboursé et la valeur du bien, pas isolément.
5. Choisir la durée la plus courte pour payer moins d'intérêts. Le crédit sur quinze ans économise 35 665 € d'intérêts par rapport au crédit sur vingt-cinq ans, mais il multiplie l'effort mensuel par 2,4 et ne fait pas mieux en TRI.
6. Oublier les gros travaux. Les 6 217 € de travaux de la douzième année portent l'effort de cette année-là à 9 604 € dans le montage sur vingt ans, contre 5 364 € l'année précédente.
7. Ignorer le scénario défavorable. L'effort de la huitième année passe de 5 177 € à 14 739 € lorsque les chocs se cumulent.
8. Comparer des taux d'autofinancement calculés différemment. Un taux annoncé avant impôt ou hors charges surestime la couverture par les loyers de plusieurs points.

Liste de contrôle

• L'effort est calculé après impôt, année par année, sur toute la durée du crédit.
• Le régime fiscal retenu est celui qui s'appliquera réellement, déficits reportés compris.
• Les gros travaux prévisibles et leur date figurent dans le prévisionnel.
• L'effort moyen des cinq premières années et l'effort maximal sont rapportés aux revenus nets du foyer.
• La réserve de précaution couvre au moins l'année la plus lourde du scénario défavorable.
• Le taux d'autofinancement est défini et calculé de la même façon pour tous les projets comparés.
• Le rendement de l'effort et le patrimoine net par euro versé sont calculés à quinze ans et à la fin du crédit.
• Les trois durées de crédit possibles sont comparées sur un même horizon, avec le TRI et l'enrichissement net.
• L'effet d'une revente anticipée, indemnités de remboursement anticipé comprises, est chiffré.
• La situation du couple, de l'indivision ou de la société est prise en compte dans la répartition de l'effort.
• L'âge à la fin du crédit et les revenus prévisibles à cette date sont vérifiés.
• Aucune mesure du projet de loi de finances pour 2027 n'est intégrée comme si elle était adoptée.