Le rendement net-net après impôt

Le rendement net mesure ce que produit un bien. Le rendement net-net mesure ce qu'il en reste à l'investisseur une fois payés l'impôt sur le revenu (IR), les prélèvements sociaux ou l'impôt sur les sociétés (IS). Entre les deux, l'écart peut atteindre la moitié du revenu net pour un foyer fortement imposé, ou rester nul pendant des années pour un loueur en meublé au régime réel. C'est souvent cet écart, plus que le choix du bien, qui sépare deux stratégies.

Ce chapitre donne la méthode de passage du rendement net au rendement net-net selon le régime et la tranche d'imposition. Il l'applique à un même bien loué sous quatre régimes, micro-foncier, réel foncier, micro des bénéfices industriels et commerciaux (micro-BIC) et réel du loueur en meublé non professionnel (LMNP), puis le compare à une société à l'IS. Il insiste sur un point souvent négligé, la différence entre l'impôt de la première année et l'impôt payé sur toute la durée de détention, revente comprise. Les règles fiscales sont détaillées dans le Guide de la fiscalité immobilière, Le micro-foncier en détail, le Guide de la fiscalité immobilière, Le régime réel du loueur en meublé non professionnel et le Guide des sociétés immobilières, Comparer IR, IS et SARL de famille sur un même projet.

La méthode de passage du net au net-net

La formule

Le rendement net-net se calcule ainsi. Rendement net-net = (revenu net moins impôt et prélèvements dus sur ce revenu) divisé par le prix de revient. Le revenu net est celui du chapitre 13, avant crédit. L'impôt est celui que le bien fait naître dans le foyer ou dans la société, ni plus ni moins.

Cette définition appelle deux précisions. L'impôt se calcule d'abord comme si le bien était payé comptant, afin de mesurer l'actif indépendamment de son financement. L'économie d'impôt procurée par les intérêts d'emprunt est ensuite traitée à part, parce qu'elle relève du montage et non du bien. Elle apparaît dans le cash-flow après impôt (chapitre 15) et dans le rendement des fonds propres (chapitre 20).

Taux marginal, taux moyen et taux effectif

Le taux marginal d'imposition (TMI) est le taux de la tranche la plus haute atteinte par le revenu du foyer. Il donne une bonne approximation du coût d'un revenu locatif supplémentaire, à condition que ce revenu ne fasse pas changer de tranche. Il la donne mal dans deux cas. Dans la zone de la décote, chaque euro d'impôt brut réduit la décote de 0,4525 €, si bien qu'un revenu imposé dans la tranche à 11 % coûte en réalité environ 15,98 % d'IR. En cas de plafonnement du quotient familial, le coût effectif peut aussi dépasser le taux de la tranche (Guide de la fiscalité immobilière, Le barème et le quotient familial face aux revenus immobiliers).

Ce barème est celui fixé par la loi de finances pour 2026 et repris par la fiche officielle vérifiée le 15 avril 2026 (service-public.gouv.fr). Le projet de loi de finances (PLF) pour 2027 prévoit une revalorisation de 2,1 % des tranches pour les revenus de 2026, encore en discussion à l'Assemblée nationale au 25 octobre 2026.

Les prélèvements sociaux et la CSG déductible

Les prélèvements sociaux s'appliquent au taux de 17,2 % sur les revenus fonciers et les plus-values immobilières. Il est de 18,6 % sur les bénéfices de location meublée non professionnelle depuis l'imposition des revenus de 2025. Une fraction de 6,8 points de la contribution sociale généralisée (CSG) est déductible du revenu global de l'année de son paiement, pour les revenus imposés au barème (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 30 juin 2026). Cette déduction réduit le coût des prélèvements à proportion du TMI, avec un an de décalage.

La méthode pas à pas

1. Partez du revenu net complet du chapitre 13, calculé avec la même vacance et les mêmes provisions pour tous les régimes comparés.
2. Identifiez les régimes réellement ouverts au bien et au foyer, compte tenu du mode de location, des seuils et des autres biens du foyer.
3. Calculez la base imposable de chaque régime, abattement forfaitaire ou charges réelles, intérêts exclus dans un premier temps.
4. Appliquez le taux effectif du foyer et le taux de prélèvements sociaux de la catégorie, puis retranchez l'économie de CSG déductible.
5. Prolongez le calcul sur la durée de détention, en suivant l'épuisement des amortissements ou des déficits reportables.
6. Ajoutez l'impôt de sortie, plus-value, réintégration des amortissements ou fiscalité de la distribution en société.
7. Rapportez le revenu net d'impôt moyen au prix de revient pour obtenir un rendement net-net comparable entre régimes.

Les régimes et leur base imposable

Le micro-foncier et le réel foncier sont présentés sur la fiche de la direction générale des finances publiques. Le seuil du micro-BIC de 83 600 € vaut pour la location meublée de longue durée et les meublés de tourisme classés, celui des meublés de tourisme non classés restant de 15 000 € (entreprendre.service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 21 février 2026). Au régime réel, l'amortissement n'est déductible que dans la limite des loyers diminués des autres charges, l'excédent étant reporté (BOI-BIC-AMT-20-40-10-20). Le déficit du LMNP ne s'impute que sur les revenus de location meublée non professionnelle des dix années suivantes (BOI-BIC-DEF-20-20, § 110 et 120).

Trois variantes complètent ce tableau. Une société civile immobilière (SCI) à l'IR suit les règles des revenus fonciers au niveau de ses associés. Une société à responsabilité limitée (SARL) de famille ayant opté pour l'IR suit celles du LMNP. Le dispositif dit Jeanbrun ajoute un amortissement au réel foncier pour certains logements loués nus sous plafonds, dans une limite annuelle par foyer (Guide de la fiscalité immobilière, Le dispositif Jeanbrun, analyse technique). Le loueur en meublé professionnel (LMP) paie des cotisations sociales au lieu des prélèvements sociaux, ce qui modifie fortement le calcul (Guide du bailleur professionnel, Le statut de loueur en meublé professionnel en détail).

Premier exemple, un même bien sous quatre régimes

Les hypothèses

L'exemple qui suit est une illustration. Les montants sont des hypothèses et ne valent pas simulation pour un foyer réel. Les loyers et les charges sont supposés stables en euros constants, ce qui isole l'effet de la fiscalité. Aucune évolution du prix n'est retenue, le bien étant supposé revendu après vingt ans à son prix d'achat, sans frais de vente.

Les charges du meublé comprennent en plus une cotisation foncière des entreprises (CFE) de 250 € et une provision de renouvellement du mobilier de 600 € par an. Au régime réel foncier, les charges déductibles s'élèvent à 2 492 €, le forfait de 20 € de frais de gestion remplaçant les frais bancaires. Les provisions pour travaux sont traitées comme déductibles en moyenne, puisque les travaux d'entretien et de réparation le sont l'année de leur paiement (Guide de la fiscalité immobilière, Les charges déductibles des revenus fonciers).

Le calcul détaillé de la première année

Au réel LMNP, le résultat avant amortissement est de 5 183 €. L'amortissement de l'année atteint 5 794 €, soit 4 937 € pour la construction et 857 € pour le mobilier. Seuls 5 183 € sont déductibles, ce qui ramène le résultat à zéro. Les 611 € restants sont reportés sans limite de durée en l'état du droit. Au réel foncier, les charges dépassent à peine 30 % des loyers, si bien que l'écart avec le micro-foncier n'est que de 35 € par an.

Le résultat sur vingt ans, revente comprise

Sur la durée, les régimes forfaitaires produisent un impôt constant, puisque les loyers et l'abattement le sont. Le réel LMNP ne produit aucun impôt annuel pendant les vingt ans de l'exemple, l'amortissement disponible dépassant chaque année le résultat. Il produit en revanche un impôt à la revente. Pour les cessions intervenues depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits minorent le prix d'acquisition retenu pour la plus-value des particuliers (Guide de la fiscalité immobilière, La plus-value du loueur en meublé et la réintégration des amortissements).

L'impôt de sortie du réel LMNP résulte de 86 517 € d'amortissements de la construction déduits en vingt ans. Revendu au prix d'achat, le bien dégage une plus-value de 66 517 €, imposée à 19 % après un abattement de 90 % et à 17,2 % après un abattement de 24,75 %, soit 9 873 €. L'écart entre le rendement de la première année et le rendement moyen atteint 0,28 point. Il serait plus important avec une revente plus précoce, des abattements plus faibles ou une hausse du prix.

Second exemple, la société à l'IS face à la détention directe

Les hypothèses

Le même logement loué nu est cette fois acheté par une société à l'IS, financée par un apport en compte courant d'associé de 170 000 €. La société supporte 1 500 € de frais de structure par an, retenus comme hypothèse. Elle amortit la construction par composants sans la limite de l'article 39 C. Elle bénéficie du taux réduit de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, réservé aux sociétés dont le chiffre d'affaires ne dépasse pas 10 millions d'euros et dont le capital entièrement libéré est détenu à 75 % au moins par des personnes physiques (entreprendre.service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 17 février 2026).

La trésorerie annuelle de 4 018 € est reversée aux associés par remboursement du compte courant, qui n'est pas imposable. À la revente après vingt ans au prix d'achat, la société paie l'IS sur la plus-value calculée à partir de la valeur nette comptable, après imputation de ses déficits reportés. Les sommes reversées au-delà de l'apport supportent le PFU de 31,4 % applicable aux dividendes perçus à partir de 2026, supposé inchangé à l'horizon de la revente.

Le résultat

La société ne paie aucun impôt pendant la détention, mais tout l'impôt se concentre à la sortie. Rapportée à la durée, la charge fiscale ramène son rendement de 2,36 % à 1,59 %. Le détail des mécanismes de l'IS est présenté dans le Guide de la fiscalité immobilière, L'immobilier des sociétés à l'impôt sur les sociétés.

Le classement selon le taux marginal

Les rendements de ce tableau sont des moyennes sur vingt ans, revente au prix d'achat comprise. Le réel LMNP et la société à l'IS ne dépendent pas du TMI dans l'exemple, parce que l'impôt de sortie y est proportionnel. Pour un foyer non imposable, la location nue ressort en tête, au micro-foncier comme au réel, le meublé ne compensant pas ses charges supplémentaires. À partir de la tranche à 30 %, le réel LMNP l'emporte. La société à l'IS ne dépasse la détention directe en location nue qu'à partir de la tranche à 41 %. Elle reste derrière le réel LMNP à tous les niveaux de l'exemple.

Le financement modifie l'impôt mais pas le bien

Au réel foncier, les intérêts d'emprunt et l'assurance emprunteur sont déductibles. Si l'acquéreur de l'exemple emprunte 136 000 € sur vingt ans au taux de 3,32 %, taux moyen des crédits nouveaux à l'habitat relevé par la Banque de France pour août 2026 dans sa publication du 6 octobre 2026, il paie 4 441 € d'intérêts la première année et 340 € d'assurance. Sa base imposable tombe de 5 558 € à 777 € et son impôt de 2 510 € à 351 €.

Ce gain de 2 159 € n'appartient pas au bien. Il rémunère l'endettement, qui coûte lui-même 4 781 € la première année. Intégrer l'impôt réduit par le crédit dans le rendement net-net du bien ferait passer celui-ci de 1,77 % à 3,04 %, sans que le logement rapporte un euro de plus. Pour comparer deux biens, calculez le net-net comptant. Pour mesurer votre situation réelle, raisonnez en cash-flow après impôt (chapitre 15) et en taux de rendement interne des fonds propres (chapitre 17).

Les intérêts diminuent chaque année avec l'amortissement du prêt, si bien que l'impôt du réel foncier remonte progressivement. Au micro-foncier, l'abattement de 30 % couvre forfaitairement les intérêts, ce qui rend le régime d'autant moins favorable que l'endettement est élevé. Le déficit foncier né des intérêts ne s'impute que sur les revenus fonciers des dix années suivantes, seule la part provenant des autres charges pouvant s'imputer sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (Guide de la fiscalité immobilière, Le déficit foncier en détail).

Tester la sensibilité

La vacance et le taux marginal

Le tableau croise la vacance et le TMI pour le micro-foncier et le réel LMNP, en rendement net-net moyen sur vingt ans. La vacance du meublé est supposée supérieure d'un mois à celle de la location nue.

Dans chaque case, le premier chiffre est celui du micro-foncier et le second celui du réel LMNP. La vacance pèse davantage sur le meublé, dont le revenu net est plus faible et les charges plus lourdes. Dans la tranche à 11 %, une vacance plus élevée suffit à inverser le classement au profit de la location nue.

Le scénario défavorable combiné

Le scénario défavorable réunit trois chocs. Le foyer passe dans la tranche à 41 %, la vacance atteint deux mois en location nue et trois mois en meublé. L'article 7 du PLF pour 2027 est supposé adopté dans sa version initiale. Ce texte plafonnerait l'amortissement des locaux d'un LMNP à 2,5 % de leur valeur dans la limite de 7 000 € par an et par foyer, l'amortissement non déduit à compter de 2027 n'étant plus reportable. Au 25 octobre 2026, cet article n'a pas été voté en séance et aucune de ses dispositions n'est adoptée (Guide de la fiscalité immobilière, La loi de finances pour 2026 et le projet de loi de finances pour 2027).

Le plafonnement limiterait l'amortissement annuel de la construction à 3 612 € au lieu de 4 937 €. Le LMNP paierait alors en moyenne 346 € d'impôt par an et son rendement moyen perdrait 0,13 point.

Les points morts

Deux seuils résument l'exemple. Le réel foncier ne devient plus favorable que le micro-foncier que lorsque les charges déductibles, intérêts compris, dépassent 30 % des loyers bruts, soit 2 415 € ici. La société à l'IS ne dépasse la détention directe en location nue qu'entre les tranches à 30 % et à 41 %, l'écart passant de 0,18 point en sa défaveur à 0,15 point en sa faveur.

Les situations particulières

Le couple, le pacte civil de solidarité et le concubinage

Les époux et les partenaires d'un pacte civil de solidarité forment un seul foyer fiscal. Le TMI qui compte est celui du couple. Le seuil de 15 000 € du micro-foncier s'apprécie sur l'ensemble de leurs loyers. Deux concubins forment deux foyers. Chacun déclare sa quote-part, apprécie le micro-foncier sur ses propres loyers et applique son propre TMI, ce qui peut conduire à deux rendements net-net différents pour un même bien.

L'année d'un mariage, d'un pacte, d'une séparation ou d'un décès, le foyer change en cours d'année, ce qui modifie le calcul (Guide de la fiscalité immobilière, Les années d'événement). Dans une famille recomposée, le rattachement des enfants et la répartition du quotient familial entre deux foyers jouent sur le taux effectif de chacun (chapitre 105).

L'indivision et le démembrement

En indivision, chaque indivisaire déclare dans son foyer la quote-part des loyers et des charges correspondant à ses droits, selon le régime de son propre foyer (Guide de la fiscalité immobilière, L'indivision en fiscalité). Un même bien peut donc être au micro-foncier pour un indivisaire et au réel pour un autre.

En démembrement, l'usufruitier est imposé sur les loyers et déduit les charges qu'il supporte. Le nu-propriétaire ne perçoit rien et ne peut déduire les grosses réparations qu'il finance que de ses autres revenus fonciers, l'ancienne option d'imputation sur le revenu global ayant été abrogée pour les dépenses payées depuis 2018 (Guide de la fiscalité immobilière, Le démembrement de propriété en fiscalité). Le dispositif Jeanbrun exclut les logements démembrés.

La société à l'IR

Une SCI à l'IR transmet son résultat foncier à ses associés, imposés selon leur foyer. Un associé qui ne détient que des parts est exclu du micro-foncier et relève du réel. Celui qui détient aussi des biens loués nus en direct peut appliquer le micro-foncier à l'ensemble, sous le seuil de 15 000 € (chapitre 125). Les frais propres de la société réduisent le rendement net avant impôt, comme le montre le chapitre 13.

Le non-résident

Un non-résident est imposé en France sur ses revenus fonciers français selon le barème, avec un taux minimum de 20 % jusqu'à 29 579 € et de 30 % au-delà pour les revenus de 2025, sauf option pour le taux moyen calculé sur ses revenus mondiaux. S'il est affilié à un régime de sécurité sociale d'un État de l'Espace économique européen ou de la Suisse, il ne doit que le prélèvement de solidarité de 7,5 % (Guide de la fiscalité immobilière, Le non-résident et ses revenus immobiliers français). Dans l'exemple au micro-foncier, l'impôt serait de 1 550 € avec ce taux réduit et de 2 096 € sans lui, soit un rendement net-net de 2,33 % ou 2,01 %. Le chapitre 103 développe la stratégie de l'expatrié.

L'outre-mer

Dans les départements d'outre-mer, l'impôt sur le revenu est réduit de 30 % ou 40 % selon le département, dans la limite d'un plafond, ce qui réduit le coût fiscal d'un revenu locatif pour un foyer qui y est domicilié (Guide de la fiscalité immobilière, La fiscalité immobilière en outre-mer). Les dispositifs propres à l'investissement ultramarin se raisonnent à part (chapitre 88).

Les différents marchés

Le type de marché agit par deux canaux. En métropole et en zone tendue, le rendement net est souvent faible, de sorte qu'un impôt même modéré en absorbe une part importante. En ville moyenne et en zone rurale, le rendement net plus élevé fait apparaître un revenu imposable plus important, ce qui accroît l'intérêt des régimes réels et de l'amortissement. Dans les deux cas, le même bien peut changer de régime le jour où les loyers du foyer franchissent 15 000 €, ce qui impose le réel à tous les biens loués nus.

Les risques de requalification

Plusieurs bascules modifient le rendement net-net. Des recettes de location meublée supérieures à 23 000 € et aux autres revenus d'activité du foyer font passer au statut de LMP, avec des cotisations sociales et un autre régime de plus-value (Guide de la fiscalité immobilière, La frontière entre LMNP et LMP). Des achats suivis de reventes rapides peuvent caractériser une activité de marchand de biens, imposée en bénéfices industriels et commerciaux sur toute la marge (Guide de la fiscalité immobilière, Le marchand de biens et les opérations habituelles).

Un montage dont le but principal ou exclusif serait d'éluder l'impôt, comme un apport ou une location entre structures familiales sans substance économique, s'expose à la procédure d'abus de droit des articles L64 et L64 A du livre des procédures fiscales (Guide de la fiscalité immobilière, L'abus de droit fiscal). Le rendement net-net d'un tel montage doit intégrer ce risque, qui peut aller jusqu'à une majoration de 80 %.

Capital, horizon et limites de l'indicateur

Ce que chaque régime demande

L'effet de l'âge et de l'horizon

L'âge agit sur le TMI, élevé en milieu de carrière et souvent plus faible à la retraite, ainsi que sur l'horizon de sortie. Un investisseur de 40 ans qui différera l'impôt jusqu'à une revente après sa retraite peut y gagner un changement de tranche. Un investisseur de 70 ans raisonne plutôt sur la transmission, qui obéit à d'autres règles et peut effacer la plus-value latente des biens détenus en direct au décès (chapitre 130). La liquidité diffère aussi, la société à l'IS ne rendant l'argent aux associés qu'à travers un compte courant ou des dividendes.

Quand l'indicateur trompe

Le rendement net-net d'une seule année trompe dans trois cas. Il trompe lorsque l'impôt est différé, comme au réel LMNP ou à l'IS. Il trompe lorsque des travaux créent un déficit ponctuel, imputé une année et reporté les suivantes. Il trompe enfin lorsque le revenu du foyer va changer, à la retraite, après une séparation ou à l'expatriation.

Les erreurs fréquentes

La liste de contrôle

• Le rendement net de départ est le même pour tous les régimes comparés, avec la même vacance et les mêmes provisions.
• Les régimes retenus sont réellement ouverts au foyer, compte tenu des seuils et des autres biens loués.
• Le taux appliqué est le taux effectif du foyer, décote et quotient familial compris, plutôt que le seul taux de la tranche.
• Les prélèvements sociaux appliqués sont de 17,2 % pour les revenus fonciers et de 18,6 % pour la location meublée non professionnelle.
• L'impôt est calculé comptant pour comparer les biens, l'effet du crédit étant mesuré à part dans le cash-flow.
• L'amortissement et les déficits reportables sont suivis année par année jusqu'à leur épuisement.
• L'impôt de sortie est chiffré, réintégration des amortissements ou fiscalité de la distribution comprise.
• Le rendement net-net est présenté en moyenne sur la durée de détention envisagée.
• Un tableau croise au moins le TMI et la vacance. Un scénario défavorable combiné est calculé.
• Les mesures du PLF pour 2027 sont traitées comme des hypothèses, jamais comme du droit acquis.
• Les risques de requalification en LMP, en marchand de biens ou pour abus de droit ont été examinés.