Le rendement des fonds propres et le multiple de capital

Le rendement d'un bien ne dit pas ce que rapporte l'argent que vous y avez mis. Deux opérations au même rendement peuvent mobiliser des apports très différents, rendre l'argent au bout d'un an ou de vingt ans et exiger un effort d'épargne nul ou important. Pour comparer un investissement locatif de long terme, un achat-revente et une division, il faut donc mesurer l'opération du point de vue des fonds propres, c'est-à-dire de l'apport et de tout ce que vous ajoutez ensuite.

Ce chapitre présente quatre indicateurs complémentaires du taux de rendement interne (TRI) étudié au chapitre 17. Le rendement annuel des fonds propres mesure le revenu courant. Le multiple de capital mesure combien d'euros reviennent pour un euro investi. Le délai de récupération de l'apport mesure le temps pendant lequel l'argent reste immobilisé. L'enrichissement net annuel mesure ce que l'opération ajoute au patrimoine chaque année. Les trois opérations comparées sont illustratives et calculées avant puis après impôt. L'effet de levier qui sous-tend ces résultats est présenté au chapitre 19. Les règles citées sont celles en vigueur au 26 octobre 2026.

Les quatre indicateurs

Le rendement annuel des fonds propres

Le rendement annuel des fonds propres rapporte le cash-flow d'une année, après service de la dette et après impôt, à l'apport initial. C'est l'indicateur de l'investisseur qui recherche un revenu. Il se lit année par année, car il évolue avec l'indexation des loyers, la baisse des intérêts, la consommation des déficits reportables et les gros travaux.

Une seconde lecture rapporte le gain de l'année, cash-flow, capital remboursé et variation de valeur compris, aux fonds propres actuels, c'est-à-dire à la valeur du bien nette des frais de vente diminuée du capital restant dû. Cette lecture répond à une autre question. Elle indique ce que rapporte l'argent qui reste aujourd'hui immobilisé dans le bien, donc s'il serait plus utile ailleurs (chapitres 120 et 122).

Le multiple de capital

Le multiple de capital est égal au total des sommes récupérées divisé par le total des sommes investies. Les sommes investies comprennent l'apport, les frais payés comptant et tous les efforts d'épargne consentis en cours de détention. Les sommes récupérées comprennent les cash-flows positifs et le produit net de la revente, après remboursement du capital restant dû et impôt sur la plus-value. Un multiple de 1 signifie que vous récupérez exactement votre mise. Un multiple inférieur à 1 signifie une perte.

Le multiple ignore le temps. Un multiple de 1,8 obtenu en deux ans et en vingt ans n'a pas la même valeur. Il se lit donc toujours avec la durée et avec le TRI.

Le délai de récupération de l'apport

Le délai de récupération est le nombre d'années au terme duquel le cumul des flux reçus égale le cumul des flux investis. Il se calcule de deux façons. Sans la revente, il mesure la capacité de l'opération à rembourser l'apport par ses seuls revenus. Avec la revente, il indique à partir de quand l'opération rend l'argent. Une opération locative financée à crédit avec un cash-flow négatif ne récupère son apport qu'à la revente, quelle que soit sa rentabilité.

L'enrichissement net annuel

L'enrichissement net annuel est égal au gain net total, sommes récupérées moins sommes investies, divisé par la durée de l'opération. Il s'exprime en euros. Il permet de comparer des opérations de tailles très différentes et de relier le résultat à l'objectif patrimonial du foyer (chapitre 2). Rapporté au nombre d'heures consacrées, il donne une mesure de l'effort personnel (chapitres 9 et 77).

Trois opérations à comparer

Les hypothèses

Les trois opérations qui suivent sont illustratives. Les prix, loyers, coûts de travaux et évolutions de prix sont des hypothèses et non des prévisions. Elles supposent un investisseur imposé dans la tranche marginale d'imposition (TMI) de 30 %, avec 17,2 % de prélèvements sociaux sur les revenus fonciers et les plus-values immobilières, au régime réel. Les frais de dossier et de garantie représentent 1,5 % du prêt, payés comptant. Les remboursements anticipés à la revente se font sans indemnité, par hypothèse d'une exonération négociée.

A, le locatif de long terme

L'apport atteint 28 620 € et le prêt 108 000 €. Le revenu net d'exploitation de la première année est de 6 850 €, soit un rendement de l'actif de 5,07 %. L'annuité, assurance comprise, s'élève à 7 854 €. Grâce au déficit créé par les travaux, le cash-flow après impôt de la première année est positif de 425 €. Il devient ensuite négatif, de l'ordre de 2 350 à 2 750 € par an, parce que les loyers imposables dépassent les intérêts déductibles alors que le remboursement du capital n'est pas déductible.

La revente nette de 139 102 € ne dégage aucune plus-value imposable, compte tenu des forfaits de 7,5 % pour frais et de 15 % pour travaux appliqués au prix d'acquisition. Le prêt étant soldé à la vingtième année, tout le produit revient à l'investisseur.

Le rendement des fonds propres actuels de l'opération A

Le tableau suivant rapporte le gain de chaque année, cash-flow après impôt, capital remboursé et hausse de valeur, aux fonds propres au début de l'année, mesurés en valeur de marché nette de frais de vente.

Les fonds propres de marché sont inférieurs à l'apport au début, parce que les frais d'acquisition sont perdus en cas de vente rapide. Ils croissent ensuite avec le remboursement du capital et la valorisation, si bien que le rendement de l'argent immobilisé baisse d'année en année. À la dix-neuvième année, 122 035 € rapportent 4,64 %. Ce chiffre est celui qu'il faut comparer aux autres emplois possibles de ce capital, par une vente, un refinancement ou un apport à un nouveau projet (chapitres 33 et 122).

B, l'achat-revente

L'investisseur achète un appartement à rénover, fait réaliser les travaux et le revend au bout de douze mois. L'apport initial atteint 38 990 € pour un prêt de 116 000 €. Le portage coûte 6 224 €, dont 4 524 € d'intérêts et d'assurance. La marge brute, revente moins prix, frais et travaux, est de 41 750 €.

La plus-value imposable est calculée sur le prix de vente net de 187 200 €, diminué du prix d'acquisition majoré des frais réels et des travaux facturés par des entreprises, soit 153 250 €. Elle atteint 33 950 €, sans abattement pour durée de détention. Elle supporte 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 12 290 €. Les intérêts et la taxe foncière du portage ne réduisent pas la plus-value d'un particulier (service-public.gouv.fr). Le calcul de la plus-value est détaillé dans le Guide de la fiscalité immobilière, Calculer la plus-value, prix de cession et prix d'acquisition.

Le TRI est élevé parce que la durée est courte. Le gain en euros reste modeste au regard du risque pris, puisque 41 750 € de marge brute deviennent 13 696 € de gain net après portage, frais bancaires, frais de vente et impôt.

C, la division en trois logements

L'investisseur achète une grande maison, la divise en trois logements pendant une année de travaux, puis la loue dix ans avant de la vendre en bloc. Le coût total atteint 343 500 €, pour une valeur après travaux supposée de 390 000 €. La valeur créée à l'achèvement est donc de 46 500 €. L'apport est de 55 905 € et le prêt de 291 975 €.

Le revenu net d'exploitation de la première année louée atteint 18 811 €, soit 5,48 % du coût total. L'année des travaux impose un effort de 11 853 €, intérêts et charges, sans loyer. Les années louées dégagent ensuite un cash-flow après impôt négatif de 2 400 à 6 500 € par an. À la revente, la plus-value de 65 763 € bénéficie de onze années de détention, soit un abattement de 36 % pour l'impôt sur le revenu et de 9,90 % pour les prélèvements sociaux. Elle supporte 18 188 € d'impôt.

Le traitement fiscal des travaux de division dépend de leur nature. Des travaux assimilés à une reconstruction ou à un agrandissement ne sont pas déductibles des revenus fonciers. L'exemple retient prudemment l'hypothèse de non-déduction et intègre les factures dans le prix de revient retenu pour la plus-value. La division et ses contraintes sont développées au chapitre 68 et dans le Guide du bailleur privé, Diviser, transformer ou changer l'usage d'un bien.

Lire les indicateurs ensemble

Chaque indicateur classe les opérations différemment. Le TRI place B très loin devant. Le multiple place A et C au même niveau. Le gain net place C en tête. Le gain par heure, calculé sur des temps de travail supposés, place A devant. Aucune opération n'est préférable dans l'absolu. Le classement dépend de ce que vous cherchez, du capital dont vous disposez, du temps que vous pouvez consacrer et des risques que vous acceptez.

Le TRI de B suppose implicitement que le gain puisse être réinvesti aussitôt dans une opération aussi rentable. Si le capital reste ensuite sur un livret, le rendement de l'argent sur vingt ans n'a rien à voir avec 32,85 %. C'est pourquoi le multiple et le gain en euros complètent toujours le TRI d'une opération courte (chapitre 17).

Quel indicateur pour quelle stratégie

Tester les résultats

Sensibilité de l'opération A

Le tableau donne le TRI des fonds propres après impôt et le multiple de l'opération A selon la vacance et l'évolution annuelle du prix.

Sur vingt ans, le prix de sortie pèse davantage que la vacance. Un point d'évolution annuelle du prix déplace le TRI d'environ 1,4 point, alors que cinq points de vacance le déplacent d'environ 0,5 point.

Sensibilité de l'opération B

Le tableau donne le TRI annuel et le gain net après impôt de l'opération B selon la durée totale de l'opération et le prix de revente, exprimé en écart par rapport à 195 000 €.

Sur une opération courte, le TRI devient extrême et perd son sens. Le gain net en euros est plus parlant. À douze mois, le gain devient nul pour un prix de revente de 172 638 €, soit 11,47 % sous l'hypothèse. Chaque semestre de retard coûte environ 3 100 € de portage et de frais.

Sensibilité de l'opération C

Chaque tranche de 15 % de dépassement coûte environ 1,6 point de TRI, soit davantage qu'une baisse de 10 % des loyers. Dans une opération de division, la maîtrise du budget de travaux est le premier facteur de résultat (chapitre 46).

Le scénario défavorable combiné

Les trois opérations perdent de l'argent dans leur scénario défavorable. L'opération B présente une particularité. Même en perte, elle supporte 3 701 € d'impôt, parce que la plus-value de 10 224 € est calculée sans tenir compte des frais de portage. L'opération C, la plus créatrice de valeur dans le scénario central, est aussi celle dont la perte en euros est la plus forte, avec un effort de 10 870 € la première année louée.

Capital, temps, horizon, liquidité et risques

L'âge et l'horizon modifient la lecture. Un investisseur jeune, qui dispose de temps et de capacité d'emprunt, peut privilégier l'enrichissement net annuel et accepter un délai de récupération long. À l'approche de la retraite, le rendement annuel des fonds propres à la date de fin des crédits et la liquidité deviennent prioritaires, car le patrimoine doit produire un revenu plutôt qu'une plus-value (chapitres 5, 101 et 126). Une opération dont le délai de récupération dépasse l'horizon de l'investisseur repose sur une revente qu'il ne choisira peut-être pas.

Les situations particulières

Couples, indivision et familles recomposées

Les indicateurs se calculent pour l'opération, puis pour chaque personne. Lorsque deux partenaires de pacte civil de solidarité (PACS), deux concubins ou deux indivisaires apportent des sommes inégales, le multiple et le gain de chacun dépendent de sa quote-part de propriété, de la part des efforts qu'il finance et des règles de remboursement entre eux. Un concubin qui finance seul l'effort mensuel d'un bien détenu à parts égales voit son multiple dégradé au profit de l'autre, sauf convention écrite. Pour un couple marié en communauté, le calcul se fait au niveau du foyer, sous réserve des récompenses en cas de dissolution (Guide du bailleur privé, Le couple, la séparation et le patrimoine locatif). Dans une famille recomposée, le multiple d'une opération longue se mesure aussi au regard de ce qui reviendra à chaque branche au décès (chapitre 105).

Démembrement et société

En nue-propriété, le rendement annuel des fonds propres est nul par construction et seul le multiple, mesuré à la reconstitution de la pleine propriété, a un sens (chapitre 58). Dans une société à l'impôt sur le revenu (IR), les indicateurs se calculent pour chaque associé selon ses parts. Dans une société à l'impôt sur les sociétés (IS), ils doivent être mesurés jusqu'à l'associé, après IS et après imposition des distributions, dont le prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % sur les revenus de capitaux mobiliers perçus en 2026. Un multiple calculé au niveau de la société surestime ce que reçoit l'associé (Guide des sociétés immobilières, Comparer IR, IS et SARL de famille sur un même projet).

Non-résidents, outre-mer et types de marchés

Pour un non-résident, l'imposition de la plus-value suit des règles propres qui modifient le multiple d'une opération de revente (Guide de la fiscalité immobilière, La plus-value immobilière du non-résident). En outre-mer, la profondeur plus faible des marchés allonge souvent le délai de revente, ce qui pèse sur le TRI d'un achat-revente plus que sur son multiple (chapitre 88). En métropole, des rendements courants faibles orientent vers l'enrichissement par valorisation, donc vers un multiple obtenu à la revente. En ville moyenne et en zone rurale, des rendements plus élevés rapprochent le délai de récupération, mais la liquidité plus faible rend le prix de sortie plus incertain (chapitres 84 à 86).

Le bien payé comptant, hérité ou refinancé

Pour un bien acheté sans crédit, le rendement annuel des fonds propres se confond avec le rendement net après impôt du bien et le multiple se forme surtout à la revente. Pour un bien hérité ou reçu par donation, l'apport n'a pas été payé, mais le capital immobilisé est bien réel. Les fonds propres à retenir sont la valeur nette de vente du bien au jour de l'analyse, car c'est la somme que vous renoncez à percevoir en le conservant. Un héritier qui raisonne sur un apport nul surestime toujours le rendement de son bien (chapitre 104).

Un refinancement qui rend une partie du capital à l'investisseur raccourcit le délai de récupération et augmente le multiple sans rien changer au patrimoine net. Il ajoute une dette et des intérêts. Le gain se juge sur ce que rapporte le capital libéré dans son nouvel emploi, comparé au coût de la nouvelle dette (chapitre 33).

Les risques de requalification

Une opération d'achat-revente répétée, ou une division suivie d'une vente par lots, peut relever de l'activité de marchand de biens. L'administration retient l'habitude et l'intention de revendre au moment de l'achat, appréciée à partir d'indices comme le court délai entre achat et revente, le montant des bénéfices ou la division réalisée aussitôt après l'acquisition. Elle précise qu'une opération isolée peut suffire lorsqu'un immeuble acheté en bloc est divisé puis revendu par lots (BOI-BIC-CHAMP-20-10-10, § 30, § 50, § 60 et § 110). Le profit est alors imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, avec d'autres règles de taxe sur la valeur ajoutée (TVA) et de droits d'enregistrement (Guide de la fiscalité immobilière, Le marchand de biens et les opérations habituelles). Les opérations B et C de ce chapitre supposent un particulier qui n'agit pas à titre habituel et une vente en bloc pour C.

La location meublée qui prendrait le relais d'une division peut aussi faire passer du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) à celui de loueur en meublé professionnel (LMP) (Guide du bailleur professionnel, LMNP ou LMP, comparer les deux statuts). Un montage destiné à transformer un profit de revente en plus-value à long terme par une interposition sans substance s'exposerait à l'abus de droit des articles L64 et L64 A du livre des procédures fiscales (Guide de la fiscalité immobilière, L'abus de droit fiscal).

Le projet de loi de finances pour 2027

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion au 26 octobre 2026. Un nouveau calcul des plus-values adopté en commission le 7 octobre est tombé avec le rejet de la première partie en commission. Les exonérations votées en séance, provisoirement, visent notamment l'ancienne résidence principale et ne concernent pas les trois opérations de ce chapitre. Les taux de 19 % et de 17,2 % applicables aux plus-values immobilières restent ceux à retenir (Guide de la fiscalité immobilière, La loi de finances pour 2026 et le projet de loi de finances pour 2027).

Calculer les indicateurs pas à pas

1. Listez tous les flux de fonds propres année par année, apport, frais payés comptant, efforts d'épargne, cash-flows positifs, produit net de la revente après remboursement du prêt et impôt.
2. Calculez le rendement annuel des fonds propres pour les premières années et pour l'année qui suit la fin des crédits.
3. Additionnez les sommes investies et les sommes récupérées et calculez le multiple.
4. Repérez l'année de récupération, avec et sans la revente.
5. Calculez le gain net et l'enrichissement annuel, puis rapportez-le aux heures que vous y consacrerez.
6. Calculez le TRI des fonds propres et rapprochez-le de la durée.
7. Appliquez les tests de sensibilité et le scénario défavorable combiné, en mesurant la perte et l'effort maximal.
8. Choisissez l'indicateur principal selon votre stratégie et vérifiez les autres comme garde-fous.
9. Recalculez chaque année le rendement des fonds propres actuels des biens détenus.

Les erreurs fréquentes

• Calculer le multiple sur le seul apport. Dans l'opération A, 136 742 € rapportés aux 28 620 € d'apport donneraient 4,78 au lieu de 1,85, en oubliant 45 148 € d'efforts.
• Comparer des TRI d'opérations de durées différentes. Le TRI de 32,85 % de l'opération B correspond à un gain de 13 696 €, inférieur au gain de 62 974 € de l'opération A.
• Oublier l'impôt sur la plus-value d'une opération courte. Dans l'opération B, il absorbe 12 290 € sur 41 750 € de marge brute.
• Oublier les indemnités de remboursement anticipé. Plafonnées au plus faible de six mois d'intérêts et de 3 % du capital restant dû (service-public.gouv.fr), elles atteindraient 2 088 € dans l'opération B et ramèneraient son gain à 11 608 €.
• Confondre valeur créée et gain. La division crée 46 500 € de valeur à l'achèvement, mais la perte du scénario défavorable atteint 15 670 €.
• Ignorer le rendement des fonds propres actuels. Un bien détenu depuis longtemps peut rapporter moins de 5 % sur le capital qu'il immobilise.
• Négliger le temps passé. Rapporté aux heures supposées, le gain de l'achat-revente tombe à 55 € par heure.

Liste de contrôle

1. Tous les flux de fonds propres, efforts compris, sont listés année par année.
2. Les indicateurs sont calculés après impôt, y compris l'impôt sur la plus-value.
3. Le multiple rapporte les sommes récupérées à toutes les sommes investies.
4. Le délai de récupération est connu avec et sans la revente.
5. Le gain net est exprimé en euros et rapporté à la durée et au temps consacré.
6. Le TRI est lu avec la durée et le multiple.
7. Le capital mobilisé au maximum est compatible avec votre épargne et votre réserve.
8. Les tests de sensibilité et le scénario défavorable combiné sont chiffrés.
9. Pour un achat-revente ou une division, le risque de requalification en marchand de biens a été examiné.
10. Pour un couple, une indivision ou une société, les indicateurs sont calculés pour chaque personne.
11. Le rendement des fonds propres actuels de chaque bien détenu est recalculé chaque année.