Bâtir un prévisionnel sur vingt ans

Un prévisionnel n'est pas une prévision. C'est une projection, année par année, des flux qu'un bien produirait si un jeu d'hypothèses explicites se réalisait. Sa valeur tient moins au résultat final qu'à la qualité de chaque hypothèse et à la possibilité de la modifier pour voir ce qui change. Vingt ans est une durée utile, car elle couvre en général la durée du crédit, le premier cycle de gros travaux et l'essentiel des abattements pour durée de détention.

Ce chapitre décrit la structure d'un tableau prévisionnel, la façon de choisir et de documenter chaque hypothèse à partir de sources publiques, puis déroule ligne par ligne l'exemple complet du T3 ancien dont le prix de revient a été établi au chapitre 22. Il montre ensuite ce que coûtent les erreurs de modélisation les plus fréquentes et comment le même bien se comporte selon son régime fiscal. Les indicateurs utilisés sont définis aux chapitres 15 à 20 et les stress tests approfondis au chapitre 24. Le budget annuel d'un parc professionnel est traité dans le Guide du bailleur professionnel, Le budget et le plan pluriannuel. Les données sont arrêtées au 26 octobre 2026.

La structure d'un tableau prévisionnel

Quatre blocs de lignes

Un prévisionnel se lit en colonnes, une par année, avec quatre blocs de lignes. L'ordre des blocs suit celui des décaissements.

Trois résultats en découlent. Le cash-flow annuel après impôt mesure l'effort ou le revenu de chaque année (chapitre 15). Le taux de rendement interne (TRI) des fonds propres et la valeur actuelle nette (VAN) résument l'opération entière (chapitres 17 et 18). L'enrichissement net, égal au produit net de la vente augmenté des cash-flows cumulés et diminué de l'apport, mesure ce que l'opération ajoute au patrimoine.

Les conventions à fixer une fois pour toutes

Travaillez en euros courants, avec des hypothèses d'évolution explicites pour chaque poste. Rattachez les flux à l'année où ils sont payés. Placez l'apport en année zéro et la vente à la fin de la dernière année. Écrivez chaque hypothèse dans une cellule unique, que toutes les formules appellent, pour pouvoir la faire varier sans toucher au reste. Un prévisionnel dont une hypothèse est écrite en dur dans vingt formules ne se teste plus.

Choisir et documenter chaque hypothèse

Le loyer et son indexation

Le loyer de départ se fonde sur des relocations comparables et sur les observatoires publics des loyers, jamais sur le loyer espéré. Son indexation suit l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE). L'IRL du troisième trimestre 2026 s'établit à 148,06, en hausse de 1,57 % sur un an, contre 136,27 au troisième trimestre 2022 (insee.fr, publication du 15 octobre 2026). La hausse annuelle moyenne a donc été de 2,10 % sur ces quatre années, mais de 1,22 % seulement entre 2024 et 2026. La variation annuelle a en outre été plafonnée à 3,5 % en métropole entre le troisième trimestre 2022 et le premier trimestre 2024.

Trois limites s'appliquent à cette ligne. Le loyer d'un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peut plus être augmenté, ni en cours de bail ni à la relocation (Guide du bailleur privé, La révision du loyer et l'IRL). Dans les communes soumises à l'encadrement, le loyer de relocation est plafonné.

Enfin, la révision suppose une clause au bail et une demande du bailleur. Une indexation de 1,5 % par an, retenue dans l'exemple, est une hypothèse prudente au regard de ces données. Ce n'est pas une prévision.

La vacance et les impayés

Il n'existe pas de taux de vacance locative public applicable à un logement donné. La statistique de l'INSEE sur les logements vacants couvre aussi les logements à vendre ou sans affectation. Construisez donc l'hypothèse à partir de la rotation attendue des locataires et du délai de relocation observé localement. Un changement de locataire tous les quatre ans avec un mois de vacance représente environ 2 % des loyers. Les impayés se modélisent par une provision en pourcentage des loyers, ou par le coût d'une garantie si vous en souscrivez une (chapitre 109).

Les charges et la taxe foncière

Chaque charge évolue selon sa propre logique. La base de la taxe foncière des locaux d'habitation est revalorisée chaque année selon l'indice des prix à la consommation harmonisé de novembre, de 1,7 % en 2025 puis de 0,8 % en 2026. Les collectivités peuvent en outre relever leurs taux (Guide de la fiscalité immobilière, Les taxes foncières, mécanisme et calcul). Les prix à la consommation ont progressé de 3,1 % sur un an en septembre 2026 selon l'INSEE, sous l'effet d'une hausse de 21,3 % de l'énergie, l'inflation sous-jacente étant de 1,5 % (insee.fr, publication du 15 octobre 2026). L'exemple retient 2 % par an pour toutes les charges, hypothèse supérieure à l'indexation des loyers.

Les gros travaux

Un logement rénové n'est pas à l'abri pour vingt ans. Les équipements, les revêtements, la copropriété et le calendrier énergétique imposent des dépenses par vagues. En copropriété, lisez le plan pluriannuel de travaux et les procès-verbaux d'assemblée générale. Pour une maison ou un immeuble, l'audit énergétique et les durées de vie des composants fournissent les dates. Le calendrier de décence énergétique, qui exclut des nouveaux baux les logements classés F à partir de 2028 puis E à partir de 2034, doit être confronté à la classe du bien à chaque date (chapitre 110).

Le crédit

L'échéancier se calcule avec la formule de l'annuité constante ou se reprend de l'offre de prêt. Le taux moyen des crédits nouveaux à l'habitat était de 3,32 % en août 2026 selon la Banque de France, hors assurance et frais, dans sa publication du 6 octobre 2026. Le taux annuel effectif global ne peut dépasser le taux de l'usure, fixé à 5,40 % pour un prêt à taux fixe de vingt ans et plus du 1er octobre au 31 décembre 2026 (service-public.gouv.fr). Un prêt à taux variable exige une hypothèse d'évolution de l'indice, testée au chapitre 24.

L'impôt

L'impôt se recalcule chaque année avec les règles du régime choisi, car les intérêts baissent et le revenu imposable monte. En location nue au régime réel, la part du déficit qui ne provient pas des intérêts s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Le reste se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes et se perd au-delà (Guide de la fiscalité immobilière, Le déficit foncier en détail). Les prélèvements sociaux sont de 17,2 % sur les revenus fonciers et les plus-values immobilières et de 18,6 % sur les revenus de location meublée non professionnelle depuis les revenus de 2025. Le taux marginal d'imposition (TMI) du foyer doit être projeté, car il change avec les revenus, la retraite ou la composition du foyer.

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion au 26 octobre 2026. Son article 7 plafonnerait l'amortissement des loueurs en meublé non professionnels (LMNP) à 2,5 % de la valeur des locaux, dans la limite de 7 000 € par foyer, l'amortissement non déduit cessant d'être reportable. Cette mesure n'est pas adoptée. D'autres amendements, comme le relèvement à 50 % de l'abattement du micro-foncier ou une nouvelle méthode de calcul des plus-values, sont tombés avec le rejet de la première partie en commission (Guide de la fiscalité immobilière, La loi de finances pour 2026 et le projet de loi de finances pour 2027). Un prévisionnel prudent les teste comme des scénarios, sans les intégrer au scénario central.

La revente

L'évolution de la valeur est l'hypothèse la plus influente et la moins observable. Les prix des logements anciens ont baissé de 0,8 % sur un an au deuxième trimestre 2026 selon l'INSEE, après une baisse de 3,9 % sur un an au quatrième trimestre 2023 (insee.fr). Ces évolutions passées ne préjugent pas des évolutions futures.

Partez de la valeur de marché du bien rénové plutôt que de son prix de revient, puis testez plusieurs rythmes. Déduisez les frais de vente et l'impôt de plus-value, qui dépend des abattements pour durée de détention. Après vingt années révolues, ils atteignent 90 % pour l'impôt sur le revenu et 24,75 % pour les prélèvements sociaux, selon le Guide de la fiscalité immobilière, Les abattements pour durée de détention.

Le taux d'actualisation

La VAN exige un taux d'actualisation, qui représente le rendement que vous exigez de vos fonds propres. Son choix est discuté au chapitre 18. L'exemple retient 4 %, à titre d'hypothèse.

Bâtir le prévisionnel pas à pas

1. Reprenez le prix de revient complet du chapitre 22 et séparez l'apport, en année zéro, du montant emprunté.
2. Écrivez toutes les hypothèses dans un bloc unique, avec leur source et leur date.
3. Calculez les loyers encaissés année par année, indexation, vacance et impayés compris.
4. Ajoutez les charges indexées et les gros travaux à leur date.
5. Intégrez l'échéancier du prêt en séparant intérêts et capital.
6. Calculez l'impôt chaque année, déficits et reports compris.
7. Calculez la revente nette de frais, de capital restant dû et d'impôt de plus-value.
8. Déduisez les indicateurs, cash-flow annuel, effort cumulé, TRI, VAN et enrichissement net.
9. Faites varier les hypothèses clés et construisez un scénario défavorable combiné.
10. Datez et archivez la version, puis comparez-la au réel lors de chaque revue annuelle (chapitre 119).

L'exemple complet ligne par ligne

Les hypothèses

Exemple illustratif, sans valeur de calcul pour votre situation. Le T3 ancien du chapitre 22 est acheté le 1er janvier 2027, rénové et loué nu à partir du 1er juin 2027.

L'économie d'impôt due au déficit est rattachée par simplification à l'année du déficit. La contribution sociale généralisée déductible n'est pas modélisée. Les 30 800 € de travaux initiaux sont supposés relever de l'entretien et de l'amélioration, donc déductibles, ce que votre conseil doit confirmer selon leur nature (Guide de la fiscalité immobilière, Distinguer entretien, amélioration et construction).

Le tableau sur vingt ans

Montants en euros, arrondis à l'unité. L'impôt négatif de l'année 1 est l'économie due à l'imputation du déficit sur le revenu global.

La lecture du tableau

La première année, les 30 800 € de travaux et les charges créent un déficit. Sa part hors intérêts, plafonnée à 10 700 €, s'impute sur le revenu global et procure 3 210 € d'économie au TMI de 30 %. Le solde, augmenté des intérêts et des frais d'emprunt, forme un déficit reportable de 26 150 €.

Les revenus fonciers des années suivantes l'absorbent lentement, si bien que 5 471 € n'ont pas pu être utilisés dans le délai de dix ans. Cette perte vaut environ 2 582 € d'impôt et de prélèvements sociaux au taux cumulé de 47,2 %. Un prévisionnel annuel la révèle, une moyenne ne la montre pas.

L'effort d'épargne est de 338 € par mois la deuxième année, 440 € par mois en moyenne sur vingt ans et 497 € par mois la vingtième, l'impôt augmentant à mesure que les intérêts baissent. Les années de gros travaux et de relocation creusent l'effort jusqu'à 9 786 € sur l'année 15. Le cumul atteint 105 679 €, pendant que le prêt de 150 000 € est intégralement remboursé.

La revente et les indicateurs

Les frais réels d'acquisition, commission comprise, dépassent le forfait de 7,5 % du prix et sont retenus. Les travaux initiaux ayant été déduits des revenus fonciers, seul le forfait de 15 % reste possible pour les travaux.

Le TRI de 3,33 % est inférieur au taux du crédit et au taux d'actualisation de 4 %, d'où une VAN négative. Dans ces hypothèses, l'opération constitue un patrimoine de 57 377 € grâce à l'épargne de l'investisseur plus qu'à sa rentabilité propre. Ce constat n'est pas un jugement sur l'investissement. Il dit à quelles conditions il devient plus ou moins intéressant, ce que mesurent les tableaux suivants.

Sensibilité et scénario défavorable

L'indexation et l'évolution des prix

Le tableau donne le TRI des fonds propres selon l'indexation des loyers et l'évolution annuelle de la valeur. Toutes les autres hypothèses restent celles du scénario central.

La valeur de sortie pèse davantage que l'indexation. Passer de prix stables à une hausse de 2 % par an ajoute environ trois points de TRI, alors qu'une indexation plus forte d'un point n'en ajoute qu'environ 0,7. Un prévisionnel dont la conclusion tient à l'hypothèse de valorisation doit être lu comme un pari sur le marché.

Le scénario défavorable combiné et les points morts

Combinons une indexation de 0,5 %, une baisse des prix de 1 % par an, trois mois de vacance à chaque relocation, 4 % d'impayés, des gros travaux supérieurs de 50 % et des charges en hausse de 3 % par an. Le TRI tombe à -1,94 % et l'enrichissement net devient une perte de 26 808 €. L'effort cumulé atteint 132 214 €, soit 551 € par mois en moyenne. La pire année coûte 13 884 €.

Toutes hypothèses centrales égales par ailleurs, le TRI s'annule si la valeur baisse de 0,99 % par an, soit un prix de vente de 135 242 € après vingt ans. La VAN au taux de 4 % s'annule pour une hausse de 1,45 % par an, soit un prix de vente de 220 217 €. Ces points morts donnent la mesure du risque mieux qu'un résultat central. Le chapitre 24 développe la méthode.

Deuxième exemple, le coût des erreurs de modélisation

Exemple illustratif. Un prévisionnel naïf du même bien suppose des loyers indexés de 3 % par an, aucune vacance, aucun impayé, ni entretien ni gros travaux, des charges figées, une valeur de départ égale au prix de revient, une hausse des prix de 3 % par an et une vente sans frais ni impôt. Il affiche un TRI de 9,95 % et un enrichissement de 229 732 €, contre 3,33 % et 57 377 € pour le prévisionnel documenté. Le tableau isole l'effet de chaque erreur appliquée seule au prévisionnel documenté.

Les écarts ne s'additionnent pas exactement, car les erreurs interagissent. Leur somme dépasse sept points, l'écart total étant de 6,62 points. L'hypothèse de valorisation explique à elle seule près de la moitié de l'écart. Les postes oubliés, vacance, travaux, charges et frais de sortie, en expliquent ensemble presque autant.

Troisième exemple, le même bien selon le régime

Exemple illustratif. Le même T3 est loué meublé 800 € par mois, avec 6 000 € de mobilier à l'entrée et 3 000 € de renouvellement les années 8 et 15. S'y ajoutent une cotisation foncière des entreprises de 200 € par an dès l'année 2 et 600 € par an de frais comptables. Au régime réel, le bâti, frais d'acquisition incorporés et terrain de 15 % exclu, est amorti sur trente ans, les travaux sur quinze ans et le mobilier sur sept ans.

Les prélèvements sociaux sur ces revenus sont de 18,6 %. Le meublé est comparé au régime réel et au micro-BIC, régime simplifié des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) qui applique un abattement de 50 % aux recettes. À la revente, les amortissements du bâti déduits minorent le prix d'acquisition, le forfait de 15 % pour travaux étant retenu selon la lecture littérale de la notice, à faire confirmer par le notaire.

Au micro-BIC, l'impôt absorbe l'essentiel du supplément de loyer. Au réel, l'amortissement efface l'impôt sur les revenus pendant vingt ans, mais la minoration du prix d'acquisition de 45 789 € alourdit l'impôt de plus-value. Les frais propres au meublé consomment le reste de l'avantage. Le meublé au réel ne fait ici pas mieux que la location nue en TRI. Ce résultat dépend du loyer meublé obtenu, de la rotation des locataires et de la durée de détention (chapitre 49).

Si l'article 7 du projet de loi de finances pour 2027 était adopté dans sa version déposée, en appliquant par hypothèse le plafond de 2,5 % au bâti et aux travaux, l'impôt sur les revenus passerait de 0 € à 6 861 € sur vingt ans et le TRI de 3,03 % à 2,79 %. Ce calcul illustre une mesure en discussion, non adoptée au 26 octobre 2026.

Les situations particulières

Le couple, la famille et l'indivision

L'impôt du prévisionnel est celui du foyer fiscal. Des époux ou des partenaires d'un pacte civil de solidarité (PACS) déclarent ensemble. Leur TMI dépend de leurs deux revenus. Des concubins sont imposés séparément sur leurs quotes-parts, ce qui peut donner deux TMI différents pour le même bien.

Une naissance, un divorce ou une séparation modifient le TMI en cours de projection. Dans une famille recomposée, chaque enfant rattaché compte dans le quotient familial, ce que le prévisionnel doit refléter pour les années concernées. En indivision, chaque indivisaire porte sa quote-part de revenus, de déficits et de plus-value (chapitre 105 et Guide de la fiscalité immobilière, L'indivision en fiscalité).

Le démembrement et la société

En démembrement, construisez deux prévisionnels. L'usufruitier perçoit les loyers et supporte les charges courantes. Le nu-propriétaire n'a aucune recette, supporte les grosses réparations et reçoit la pleine propriété à l'extinction de l'usufruit (chapitres 58 et 59).

Une société civile immobilière (SCI) à l'impôt sur le revenu reprend la fiscalité de chaque associé. Une société à l'impôt sur les sociétés (IS) exige deux étages, la société avec son impôt et ses amortissements, puis l'associé avec la fiscalité des dividendes ou du compte courant. La comparaison chiffrée figure dans le Guide des sociétés immobilières, Comparer IR, IS et SARL de famille sur un même projet.

Le non-résident et l'outre-mer

L'impôt d'un non-résident sur ses revenus fonciers français ne peut être inférieur à 20 % jusqu'à la limite supérieure de la deuxième tranche du barème, fixée à 29 579 € pour les revenus de 2025, puis à 30 % au-delà, sauf option pour le taux moyen (Guide de la fiscalité immobilière, Le non-résident et ses revenus immobiliers français). Une personne affiliée à la sécurité sociale d'un autre État de l'Union européenne, de l'Espace économique européen ou de la Suisse ne supporte que le prélèvement de solidarité de 7,5 % au lieu de 17,2 %. À la revente, la désignation éventuelle d'un représentant fiscal s'ajoute aux frais de sortie (chapitre 103). En outre-mer, le calendrier de décence énergétique commence en 2028 pour la classe G et en 2031 pour la classe F, ce qui décale la ligne des travaux obligatoires (chapitre 88).

Le type de marché

En zone tendue, le loyer de départ est souvent plafonné par l'encadrement, la vacance est courte et la valorisation passée a été plus forte, sans garantie pour l'avenir. En ville moyenne, la vacance de relocation et le niveau de la taxe foncière méritent des hypothèses plus prudentes. En zone rurale, la revente peut prendre plusieurs mois et la valeur de sortie dépend d'un petit nombre de ventes recensées dans les demandes de valeurs foncières (DVF) publiées sur data.gouv.fr. Le chapitre 80 explique comment lire ces marchés.

Les risques de requalification

En location meublée, un prévisionnel qui prévoit la hausse des recettes doit vérifier chaque année les seuils du statut de loueur en meublé professionnel (LMP), qui modifie l'imposition des revenus, des plus-values et les cotisations sociales (Guide du bailleur professionnel, Passer de particulier à professionnel). Un prévisionnel qui enchaîne achats, travaux et reventes rapides s'approche de l'activité de marchand de biens (chapitre 76). Un montage conçu pour le seul avantage fiscal relève de l'abus de droit des articles L64 et L64 A du Livre des procédures fiscales (Guide de la fiscalité immobilière, L'abus de droit fiscal).

Petit et grand patrimoine

L'âge modifie le prévisionnel. À trente ans, vingt ans de projection couvrent la phase d'accumulation et la revente reste hypothétique. À soixante ans, la projection croise la retraite, avec une baisse probable du TMI. Elle croise parfois la transmission, qui remplace la revente par une valeur transmise (chapitres 126 et 129).

Les erreurs de modélisation fréquentes

• Indexer loyers et valeur au même taux optimiste. Dans le deuxième exemple, une hausse des prix de 3 % par an ajoute à elle seule 2,91 points de TRI.
• Oublier la vacance et les relocations. L'écart atteint 0,56 point de TRI et 6 876 € d'enrichissement.
• Ignorer les gros travaux. Leur omission ajoute 0,92 point de TRI et 14 367 € d'enrichissement fictif.
• Partir du prix de revient comme valeur de marché. L'écart de 0,47 point vient d'un bien supposé valoir d'emblée ce qu'il a coûté.
• Figer l'impôt de la première année. Le déficit de départ efface l'impôt onze ans, puis il atteint 3 728 € la vingtième année.
• Oublier l'expiration des déficits. Dans l'exemple, 5 471 € de déficit sont perdus faute de revenus suffisants dans les dix ans.
• Vendre sans frais ni impôt. L'écart atteint 0,71 point de TRI et 16 075 € d'enrichissement.
• Intégrer une mesure fiscale non adoptée au scénario central au lieu de la tester comme scénario.
• Écrire les hypothèses dans les formules, ce qui empêche toute analyse de sensibilité fiable.

Liste de contrôle

1. Le prix de revient complet du chapitre 22 sert de point de départ, apport en année zéro.
2. Chaque hypothèse figure dans un bloc unique, avec sa valeur, sa source publique et sa date.
3. Le loyer est indexé selon une hypothèse confrontée à l'IRL, au DPE et à l'encadrement.
4. La vacance et les impayés reposent sur la rotation attendue et le marché local.
5. Les charges ont chacune leur propre indexation, taxe foncière comprise.
6. Les gros travaux sont datés à partir du plan de copropriété, de l'audit ou des durées de vie.
7. L'échéancier du prêt distingue intérêts, capital et assurance.
8. L'impôt est recalculé chaque année avec reports et expirations de déficits.
9. La revente part de la valeur de marché, déduit frais, capital restant dû et impôt de plus-value.
10. Les indicateurs comprennent cash-flow annuel, effort cumulé, TRI, VAN et enrichissement net.
11. Un tableau de sensibilité croise au moins indexation et valeur de sortie, avec un scénario défavorable et les points morts.
12. Les mesures du projet de loi de finances pour 2027 sont testées comme scénarios, sans être tenues pour adoptées.
13. La version est datée et archivée, puis comparée au réel chaque année.