Un patrimoine immobilier change rarement de taille sans changer aussi de besoins. Le premier achat se fait souvent en direct ou en indivision, la croissance appelle une société civile immobilière (SCI), la capitalisation fait envisager l'impôt sur les sociétés (IS) et la transmission conduit au démembrement. Chaque passage a un coût parfois élevé et certains sont irréversibles. La structure ne se choisit donc pas une fois pour toutes, elle se fait évoluer au bon moment et seulement lorsque le gain attendu dépasse le coût du passage.
Ce chapitre présente la place de chaque structure dans la vie du patrimoine, les coûts de passage de l'une à l'autre, une méthode de décision et un exemple chiffré d'un patrimoine qui change trois fois de structure. Un second exemple chiffre la sortie d'une société à l'IS devenue irrévocable. Le choix initial est détaillé dans le Guide des sociétés immobilières, Choisir sa structure pas à pas et la comparaison fiscale dans le Guide de la fiscalité immobilière, Détenir en direct ou par une société, les enjeux fiscaux.
Une structure pour chaque étape
Les étapes de la vie d'un patrimoine
Les besoins changent avec l'âge, la situation familiale et la taille du patrimoine. Le tableau rapproche chaque étape des structures qui y répondent le plus souvent. Il s'agit d'une grille de réflexion et non d'une recommandation.
| Étape | Besoin dominant | Structures souvent examinées | Point de vigilance |
|---|---|---|---|
| Constitution | Simplicité, coût nul, accès au crédit | Direct, indivision entre concubins | Protection du partenaire, sortie de l'indivision |
| Croissance | Gestion à plusieurs, nouveaux associés | SCI à l'impôt sur le revenu (IR) pour les nouveaux biens | Coût d'apport des biens existants |
| Capitalisation | Réinvestir des loyers fortement imposés | Société à l'IS, holding | Double imposition à la distribution, impôt latent |
| Transmission | Donner progressivement, garder les revenus | Démembrement de parts, donation-partage | Gouvernance, réserve héréditaire |
| Retrait | Revenus réguliers, simplicité | Retour à la détention directe, vente, rente | Coût de sortie d'une société à l'IS |
Les structures disponibles
| Structure | Imposition des loyers | Plus-value | Transmission | Sortie |
|---|---|---|---|---|
| Direct | Revenus fonciers ou bénéfices industriels et commerciaux (BIC) | Régime des particuliers, abattements pour durée | Bien par bien, dette non déductible d'une donation | Vente |
| Indivision | Chaque indivisaire pour sa part | Régime des particuliers | Quote-part indivise | Vente ou partage, unanimité pour vendre en principe |
| SCI à l'IR | Revenus fonciers des associés | Régime des particuliers | Parts, dette déduite de leur valeur | Vente, cession de parts, dissolution |
| Société à l'IS | IS de 15 % puis 25 % | Sur la valeur nette comptable, sans abattement | Parts, impôt latent dans la société | Vente puis distribution, cession de parts, liquidation |
| Holding à l'IS | Selon les filiales | Selon les filiales | Titres de la holding | Comme une société à l'IS, un étage de plus |
Le taux réduit d'IS de 15 % s'applique jusqu'à 42 500 € de bénéfice lorsque les conditions de chiffre d'affaires et de détention du capital sont remplies. Les dividendes perçus en 2026 supportent le prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 31,4 %, dont 18,6 % de prélèvements sociaux, alors que les revenus fonciers et les plus-values immobilières restent soumis à 17,2 %.
Les coûts de passage
Du direct ou de l'indivision vers une SCI à l'IR
L'apport d'un immeuble à une société est une cession à titre onéreux rémunérée par des parts. L'apporteur réalise une plus-value imposable selon le régime des particuliers, calculée sur la valeur d'apport, alors qu'il n'encaisse aucun prix (Guide de la fiscalité immobilière, L'apport d'un immeuble ou de parts à une société). La durée de détention repart de zéro pour la société et pour l'associé.
L'enregistrement est gratuit pour la fraction de l'apport rémunérée par des parts d'une société à l'IR. La fraction rémunérée autrement, en particulier par la prise en charge d'un emprunt, supporte les droits de vente d'immeuble, soit 5,80665 % ou 6,3185 % selon le département. La cession dans les trois ans des parts reçues en rémunération d'un apport en nature est en outre taxée comme une vente d'immeuble (article 727 du Code général des impôts). Les émoluments du notaire et la publicité foncière restent dus.
L'apport rompt aussi certains engagements. Un déficit foncier imputé sur le revenu global suppose la location jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit. Les dispositifs d'investissement ont leurs propres durées. Pour un logement loué meublé au réel, les amortissements déduits sont en principe réintégrés dans la plus-value depuis le 15 février 2025.
Vers une société à l'IS
L'apport d'un immeuble par un particulier à une société à l'IS supporte un droit de 5 % sur la valeur apportée, en plus de l'impôt sur la plus-value. L'enregistrement gratuit sous engagement de conservation de trois ans vise l'apport de l'ensemble d'une activité professionnelle et ne s'applique pas à l'apport isolé d'un immeuble de rapport.
L'option d'une SCI pour l'IS évite l'apport, mais elle a ses propres coûts. Elle rend exigibles les droits de mutation sur les immeubles apportés purement et simplement à la société depuis le 1er août 1965 par des personnes non soumises à l'IS, liquidés sur leur valeur à l'ouverture du premier exercice à l'IS et payables en trois fractions. Elle entraîne les conséquences d'une cessation d'entreprise, mais les plus-values latentes ne sont pas imposées si les biens sont inscrits au bilan d'ouverture pour leur valeur d'origine (Guide des sociétés immobilières, Opter pour l'impôt sur les sociétés). Elles le seront alors à l'IS, sans abattement, lors de la vente.
L'option est révocable jusqu'au cinquième exercice qui suit celui au titre duquel elle a été exercée. Au-delà, elle devient irrévocable et la société ne peut plus revenir à l'IR. Une société qui a renoncé ne peut plus opter de nouveau (Guide des sociétés immobilières, Sortir de l'IS).
Vers une holding
L'apport de parts d'une SCI à l'IR à une société à l'IS relève du sursis d'imposition du II de l'article 150 UB du Code général des impôts (CGI). Aucune plus-value n'est imposée lors de l'échange, à condition que la soulte éventuelle ne dépasse pas 10 % de la valeur nominale des titres reçus. La plus-value historique sera imposée lors de la cession des titres reçus, selon le régime des valeurs mobilières et sans les abattements des plus-values immobilières.
La holding ajoute un étage de coûts et d'obligations. La loi de finances pour 2026 a en outre créé à l'article 235 ter C du CGI une taxe annuelle sur certains actifs non opérationnels des holdings patrimoniales, dont la doctrine administrative n'était pas publiée au 26 octobre 2026 (Guide des sociétés immobilières, La holding immobilière). Un logement occupé par l'associé dans une telle structure doit être examiné avec un conseil avant toute création.
Vers le démembrement
La donation de la nue-propriété de parts ou de biens transmet une valeur réduite selon l'âge de l'usufruitier, fixée par le barème de l'article 669 du CGI, par exemple 50 % entre 51 et 60 ans. Au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans droits supplémentaires. Les parts de société s'évaluent dette déduite, alors que la dette personnelle du donateur ne se déduit pas d'une donation d'immeuble détenu en direct, sauf prise en charge par le donataire dans les conditions de l'article 776 bis du CGI (Guide de la fiscalité immobilière, Donner en démembrement).
Vers la location meublée en société
Une SCI à l'IR ne peut pas louer meublé au-delà de 10 % de ses recettes sans devenir passible de l'IS. Une famille qui veut louer meublé en société tout en restant à l'IR peut recourir à la société à responsabilité limitée (SARL) de famille, dont le cercle familial comprend les conjoints des enfants. Le passage d'une SCI existante à cette forme suppose une transformation ou un apport, avec ses propres coûts (Guide des sociétés immobilières, La SARL de famille).
Revenir à la détention directe
Le chemin inverse coûte aussi. La dissolution d'une SCI suivie du partage des immeubles entre associés supporte un droit de partage de 2,5 % sur l'actif net partagé, ramené à 1,10 % entre ex-époux ou ex-partenaires après une rupture. Un bien repris par l'associé qui l'avait apporté relève d'un régime propre. Pour une société à l'IS, la sortie des immeubles fait d'abord payer l'IS sur la plus-value comptable, puis l'imposition du boni de liquidation. C'est pourquoi une structure à l'IS se quitte rarement autrement que par la vente.
Les sorties
| Passage | Impôt sur la plus-value | Droits | Autres coûts |
|---|---|---|---|
| Direct ou indivision vers SCI à l'IR | Régime des particuliers, durée remise à zéro | Gratuit sur la part en titres, droits de vente sur la dette reprise | Notaire, publicité foncière, création de la SCI |
| Direct vers société à l'IS | Régime des particuliers | 5 % sur la valeur apportée | Notaire, comptabilité annuelle |
| SCI à l'IR qui opte pour l'IS | Aucun si valeurs d'origine maintenues, imposition différée sans abattement | 5 % sur les biens apportés depuis 1965 | Bilan d'ouverture, expert-comptable |
| Parts de SCI à l'IR vers holding à l'IS | Sursis, imposition à la cession des titres reçus | À faire confirmer par le notaire | Holding, comptabilité, taxe de l'article 235 ter C à examiner |
| Cession de parts | Régime selon la société | 5 % du prix à la charge de l'acquéreur | Acte notarié ou contresigné par avocat depuis le 27 juin 2026 |
| Dissolution et partage | IS puis PFU pour une société à l'IS | Droit de partage de 2,5 % | Liquidation, annonces, greffe |
Depuis le 27 juin 2026, la cession de parts d'une société à prépondérance immobilière doit, à peine de nullité, être établie par acte notarié, par acte contresigné par avocat ou, dans certains cas, par un expert-comptable (article 1865-1 du Code civil). Ce coût s'ajoute au droit de 5 % et renchérit toute stratégie de cessions progressives de parts (Guide des sociétés immobilières, Les coûts de sortie comparés).
La méthode de décision pas à pas
- Nommer le besoin. Gestion à plusieurs, capitalisation, transmission, protection d'un partenaire ou simplification, chacun écrit en une phrase.
- Vérifier qu'aucune solution sans passage ne suffit. Convention d'indivision, testament, achat des biens suivants dans une nouvelle structure, donation de biens plutôt que de parts.
- Chiffrer le coût d'entrée. Plus-value, droits, notaire, création, en distinguant la dette reprise et la dette conservée.
- Chiffrer le coût annuel. Comptabilité, déclarations, frais bancaires, taxe éventuelle.
- Chiffrer l'impôt pendant la détention. Sur au moins dix ans, avec la tranche marginale d'imposition (TMI) actuelle et future.
- Chiffrer deux sorties. Une vente suivie de la remise des fonds aux associés, puis une conservation suivie d'une transmission.
- Tester la sensibilité. TMI, prix de sortie, date de vente et part des loyers distribuée.
- Vérifier l'irréversibilité. Délai de renonciation, engagements de conservation, clauses des prêts.
- Valider. Notaire, avocat ou expert-comptable, puis rescrit lorsque l'enjeu fiscal le justifie.
Exemple principal, un patrimoine qui change trois fois de structure
Les hypothèses
L'exemple est illustratif. Les prix, loyers, taux et frais sont des hypothèses qui ne constituent pas une prévision. L'évolution des prix de 1 % par an n'est pas une prévision de marché.
| Hypothèse | Valeur retenue |
|---|---|
| Foyer | Deux concubins de 32 et 34 ans en 2026, pacsés en 2029, deux enfants |
| Achat 2026 | Deux appartements en indivision par moitié, 280 000 € plus 8 % de frais, soit 302 400 € |
| Prêt 2026 | 290 000 € sur 25 ans à 3,5 %, mensualité de 1 451,81 €, assurance de 0,30 % par an |
| Loyers | 17 160 € par an en 2026, indexés de 1,5 % par an, vacance de 4 %, charges de 25 % |
| Achat 2032 par la SCI | Immeuble de trois logements, 360 000 € dont 36 000 € de travaux, prêt de 340 000 € sur 20 ans à 3,6 %, loyers de 23 040 € |
| Fiscalité | TMI de 30 % jusqu'en 2039, puis 41 %, prélèvements sociaux de 17,2 % |
| SCI | Création 1 808,91 €, frais annuels 550 €, acte d'apport 3 500 € |
| Société à l'IS | Amortissement annuel retenu de 18 810 €, comptabilité de 1 500 € par an pour la SCI ou 2 500 € pour la holding |
| Évolution des prix | 1 % par an, hypothèse prudente sans valeur de prévision |
Le point de départ, l'indivision
Les deux appartements rapportent 17 160 € par an, soit 8 580 € par concubin. Chacun formant un foyer fiscal distinct, chacun peut relever du micro-foncier, alors qu'un couple marié ou pacsé dépasserait le seuil de 15 000 € et relèverait du régime réel. L'indivision ne coûte rien, mais elle ne protège pas le survivant, qui n'a aucun droit légal dans la succession de son concubin et supporterait des droits de 60 % sur ce qu'il recevrait par testament.
Premier changement, l'apport à une SCI à l'IR en 2030
Après leur pacte civil de solidarité (PACS), le couple apporte les deux appartements à une SCI, pour préparer d'autres achats et organiser la transmission par parts. Les appartements valent 291 369 € et la dette restante atteint 258 827 €.
| Poste | Dette reprise par la SCI | Dette conservée par les associés |
|---|---|---|
| Plus-value imposable | Aucune, le prix majoré des frais réels dépasse la valeur | Aucune |
| Droits de vente sur la dette reprise | 15 029 € | 0 € |
| Acte d'apport et création de la SCI | 5 309 € | 5 309 € |
| Coût total du passage | 20 338 € | 5 309 € |
| Coût annuel de la SCI | 550 € | 550 € |
| Fraction de l'apport pure et simple | 11,17 % | 100 % |
La prise en charge de l'emprunt par la société rend l'apport onéreux pour 88,83 % de sa valeur et coûte 15 029 € de droits. Laisser la dette aux associés évite ces droits, mais la déduction des intérêts d'un emprunt dont le bien appartient désormais à la société doit être vérifiée avant l'acte et la banque doit l'accepter. Une autre voie aurait coûté moins encore, garder l'indivision et acheter l'immeuble suivant dans la SCI, au prix d'une gestion en deux structures.
Deuxième changement, le passage à l'IS envisagé en 2040
En 2040, la SCI détient cinq logements. Son résultat foncier atteint 19 028 € en 2041 alors que sa trésorerie est négative de 9 798 €, parce que le remboursement du capital n'est pas déductible. Avec une TMI passée à 41 %, chaque euro de résultat coûte 58,2 centimes. Les associés ont déjà apporté 141 848 € de 2030 à 2040 pour couvrir la trésorerie et les frais. Ils ont payé 55 701 € d'impôt sur le résultat de la SCI. Trois options sont comparées pour la période 2041 à 2050, avec une vente de tous les biens à la fin de 2050 et la remise des fonds aux associés.
| Poste | Statu quo à l'IR | Option de la SCI pour l'IS | Apport des parts à une holding à l'IS |
|---|---|---|---|
| Coût d'entrée | 0 € | 1 815 € de droit sur la fraction apportée purement et simplement | 4 500 € de création et d'acte |
| Impôts de 2041 à 2050 | 154 722 € | 9 412 € | 7 912 € |
| Apports des associés de 2041 à 2050 | 228 853 € | 100 358 € | 111 543 € |
| Impôt de sortie | 4 572 € | 182 035 € | 178 523 € |
| dont IS sur la plus-value comptable | Sans objet | 67 525 € | 67 525 € |
| dont PFU sur la distribution | Sans objet | 114 511 € | 110 999 € |
| Total des impôts | 159 294 € | 191 448 € | 186 436 € |
| Somme nette perçue sur la période, vente comprise | 493 531 € | 444 563 € | 436 890 € |
Le passage à l'IS divise l'effort annuel par deux. La holding épargne 117 310 € d'apports au couple sur dix ans. Mais la vente de 2050 fait payer l'IS sur une plus-value comptable de 287 099 €, gonflée par les amortissements, puis le PFU sur 353 499 € de dividende. Le statu quo laisse au contraire une plus-value presque exonérée après vingt ans de détention. Avec une vente et une distribution intégrale, le passage à l'IS coûte ici environ 49 000 € à 57 000 €.
Le droit spécial de l'option, calculé ici au prorata de la fraction apportée purement et simplement, assiette à faire confirmer par le notaire, est faible parce que l'apport de 2030 était onéreux pour l'essentiel. Si la dette était restée aux associés, l'apport aurait été entièrement pur et simple et l'option aurait coûté 16 254 €. Les choix d'un passage pèsent ainsi sur le coût des suivants.
Sans vente, la conservation
Si les biens sont conservés et transmis, la comparaison change de nature. La holding a économisé 117 310 € d'effort, mais elle porte à la fin de 2050 un impôt latent de 67 525 € sur sa plus-value comptable, auquel s'ajoutera le PFU sur toute distribution future. La SCI à l'IR ne porte aucun impôt latent comparable, la plus-value des particuliers étant exonérée d'impôt sur le revenu après vingt-deux ans et effacée au décès. L'IS n'est donc avantageux que si les sommes restent durablement investies dans la société et si la sortie est lointaine ou évitée.
La sensibilité
Le tableau donne l'écart de somme nette perçue entre la holding et le statu quo, vente fin 2050 comprise, selon la TMI à partir de 2040 et le prix de vente. Un écart négatif signifie que le statu quo laisse davantage au couple.
| TMI | Prix inférieur de 15 % | Prix de base | Prix supérieur de 15 % |
|---|---|---|---|
| 30 % | moins 35 811 € | moins 85 885 € | moins 122 345 € |
| 41 % | moins 6 568 € | moins 56 642 € | moins 93 102 € |
| 45 % | 4 066 € | moins 46 008 € | moins 82 468 € |
La holding ne devient favorable qu'avec une TMI de 45 % et une baisse des prix de 15 %. Une hausse des prix accroît l'avantage du statu quo, parce qu'elle est taxée à l'IS puis au PFU au lieu d'être presque exonérée.
La date de vente ne crée pas de point mort dans cet exemple. Avec une vente à la fin de 2045, 2050, 2055, 2060 ou 2065, l'écart reste compris entre moins 49 750 € et moins 56 642 €. Le point mort n'existe que dans l'hypothèse d'une absence de distribution, c'est-à-dire d'une conservation des fonds dans la société.
Le scénario défavorable
Le couple se sépare en 2045 et doit tout vendre à la fin de l'année, à un prix inférieur de 10 % aux hypothèses. Le statu quo laisse 327 184 € nets, l'option pour l'IS 310 502 € et la holding 305 745 €, avec des impôts de 64 668 €, 72 034 € et 69 107 €. La société à l'IS ajoute alors une difficulté pratique, puisque la liquidation ou la cession des titres doit précéder le partage entre les deux ex-partenaires.
Troisième changement, la donation de la nue-propriété en 2051
Au 1er janvier 2051, à 56 et 58 ans, les parents donnent la nue-propriété de leurs parts aux deux enfants et gardent l'usufruit, donc les loyers. Les biens valent 750 369 € et la dette restante 23 413 €.
| Poste | Donation de la nue-propriété | Donation en pleine propriété |
|---|---|---|
| Valeur des parts, dette déduite | 726 956 € | 726 956 € |
| Valeur transmise | 363 478 €, soit 50 % | 726 956 € |
| Par enfant et par parent | 90 870 € | 181 739 € |
| Après abattement de 100 000 € | 0 € | 81 739 € |
| Droits totaux pour les quatre donations | 0 € | 58 169 € |
La donation de la nue-propriété ne coûte aucun droit hors frais d'acte et laisse aux parents les revenus jusqu'à leur décès. Elle les prive en revanche du droit de vendre seuls. Les droits sont calculés avec le barème en ligne directe et l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les quinze ans (Guide de la fiscalité immobilière, Les barèmes et abattements des donations et successions). La valeur des titres d'une holding à l'IS pourrait tenir compte de son impôt latent, question d'évaluation à trancher avec le notaire.
Deuxième exemple, sortir d'une SCI à l'IS à la retraite
Les hypothèses
Un couple de 70 ans détient une SCI à l'IS dont l'option, exercée il y a quinze ans, est irrévocable. L'immeuble vaut 600 000 € pour une valeur nette comptable de 260 000 €. La société détient 40 000 € de trésorerie, doit 90 000 € de comptes courants aux associés et a un capital de 10 000 €. Les frais de liquidation sont estimés à 4 000 €. L'exemple est illustratif.
Les trois voies
| Voie | Impôts et droits | Somme nette pour les associés | Contrepartie |
|---|---|---|---|
| Vente de l'immeuble et liquidation | IS de 80 750 €, PFU de 142 948 €, droit de partage de 11 631 € | 400 670 € | Acquéreur à trouver, fin de la gestion |
| Cession des parts avec décote de l'impôt latent | PFU de 144 204 €, 3 000 € d'acte | 412 046 €, compte courant compris | Acquéreur de parts plus rare, droit de 5 % de 23 462 € à sa charge |
| Conservation et distribution des loyers | IS de 3 300 € et PFU de 8 384 € par an | 18 316 € par an | Gestion maintenue, impôt latent transmis aux héritiers |
La liquidation rend 62,6 % de l'actif brut de 640 000 €. Selon le prix de vente, entre 510 000 € et 690 000 €, cette proportion varie de 64,7 % à 61,0 %. La conservation garde au contraire tout le capital au travail. Sur 30 000 € de loyers nets, le prélèvement global atteint 38,9 %, contre 47,2 % pour des revenus fonciers imposés à une TMI de 30 %. Les 90 000 € de comptes courants peuvent en outre être remboursés sans impôt et servir de revenu complémentaire pendant plusieurs années.
La sortie de l'IS n'est donc pas une obligation à la retraite. Elle se justifie lorsque la gestion pèse, lorsque la valeur doit être partagée ou lorsque les associés ont besoin du capital. Les dividendes peuvent aussi être imposés au barème sur option globale, après un abattement de 40 %, ce qui se compare au PFU selon la TMI du foyer.
Capital, temps, horizon et liquidité
| Structure | Coût d'entrée type | Temps et obligations | Horizon adapté | Liquidité |
|---|---|---|---|---|
| Direct ou indivision | Nul | Déclaration annuelle | Tous | Vente du bien |
| SCI à l'IR | Environ 1 800 € de création dans l'exemple, apports éventuels | Assemblée, déclaration n° 2072 | Long | Cession de parts encadrée |
| Société à l'IS | Création, droits sur apports | Comptabilité, liasse, assemblée | Très long, sortie lointaine | Faible, impôt latent |
| Holding | Création, actes d'apport | Deux comptabilités au moins | Très long, réinvestissement | La plus faible |
La stratégie d'évolution cesse de fonctionner lorsque le coût de passage n'est jamais amorti, lorsque l'irréversibilité empêche de s'adapter à un divorce ou à un besoin de liquidité, ou lorsque la structure est conservée par inertie alors que son objectif a disparu.
Les situations particulières
Les couples
Des époux mariés sous la communauté qui apportent des biens communs doivent informer le conjoint non apporteur, qui peut revendiquer la qualité d'associé pour la moitié des parts (article 1832-2 du Code civil). Le partenaire de PACS est exonéré de droits de succession mais n'hérite qu'en vertu d'un testament. Le concubin n'a aucun droit légal et supporte 60 % de droits. La structure doit donc s'accompagner de dispositions testamentaires ou de clauses statutaires (Guide des sociétés immobilières, La SCI entre partenaires de PACS et concubins).
Les familles recomposées et l'indivision
Une SCI permet d'organiser la cohabitation du conjoint survivant et des enfants d'une première union, par des parts démembrées ou des clauses d'agrément. Une indivision successorale peut être apportée à une société avec l'accord de tous les indivisaires, mais chacun réalise alors sa propre plus-value. Le chapitre 105 développe ces stratégies.
Le démembrement
Des parts démembrées dès l'origine limitent les passages ultérieurs, car tout apport ou toute cession suppose l'accord de l'usufruitier et du nu-propriétaire. La répartition des votes et des résultats doit être écrite dans les statuts avant la première donation.
Les non-résidents et l'outre-mer
Un associé non-résident reste imposé en France sur ses revenus fonciers de source française. Un passage à l'IS transforme ces revenus en dividendes, dont l'imposition dépend de la convention fiscale applicable (Guide des sociétés immobilières, Les associés non-résidents). En outre-mer, les dispositifs d'investissement imposent souvent des durées de détention qu'un apport interromprait (chapitre 88).
Les marchés
En zone tendue, où les loyers sont faibles par rapport aux prix, la plus-value pèse davantage que les loyers et la détention à l'IR, avec ses abattements, garde souvent l'avantage à la sortie. Dans les villes moyennes et en zone rurale, des loyers élevés par rapport aux prix augmentent l'intérêt d'une capitalisation à l'IS, à condition que la revente ne soit pas l'objectif.
L'âge et l'horizon
À 35 ans, un passage coûteux peut s'amortir sur plusieurs décennies. À 60 ans, la priorité devient la transmission et la simplicité. Le démembrement des parts existantes coûte alors moins qu'un changement de régime fiscal. Après 75 ans, tout passage doit être examiné au regard de la succession, qui efface la plus-value latente des biens détenus en direct ou à l'IR mais pas l'impôt latent d'une société à l'IS.
Les risques de requalification
Un changement de structure motivé exclusivement par un avantage fiscal peut être écarté au titre de l'abus de droit de l'article L64 du livre des procédures fiscales (LPF). L'article L64 A vise les actes dont le motif principal est fiscal. Un endettement de la société créé pour réduire la valeur des parts avant une donation, ou un apport suivi d'une cession organisée, sont exposés (Guide de la fiscalité immobilière, L'abus de droit fiscal). Une société civile qui achète et revend habituellement peut être qualifiée de marchand de biens et une société à l'IR qui loue meublé au-delà de 10 % de ses recettes devient passible de l'IS. Le rescrit de l'article L64 B permet d'interroger l'administration avant l'opération.
Le projet de loi de finances pour 2027
Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion au 26 octobre 2026 et aucune de ses mesures n'est adoptée. Son article 5 sur le report d'imposition des apports de titres à une holding a été voté en séance dans une rédaction modifiée, vote provisoire tant que la loi n'est pas promulguée. Son article 7 plafonnerait l'amortissement des loueurs en meublé non professionnels, ce qui modifierait la comparaison entre meublé direct et société à l'IS (Guide de la fiscalité immobilière, La loi de finances pour 2026 et le projet de loi de finances pour 2027). Aucun passage de structure ne doit être décidé sur la foi d'un texte en discussion.
Les erreurs fréquentes
- Apporter des biens existants sans nécessité. Dans l'exemple, l'apport avec reprise de la dette coûte 20 338 €, alors que l'achat des biens suivants dans la SCI n'aurait rien coûté.
- Faire reprendre la dette par la société sans calcul. Les droits de vente sur la dette atteignent 15 029 €.
- Juger l'IS sur l'impôt annuel. L'option fait passer les impôts de 2041 à 2050 de 154 722 € à 9 412 €, mais coûte environ 49 000 € de plus que le statu quo après vente et distribution.
- Oublier le délai de renonciation. Après cinq exercices, l'option pour l'IS est irrévocable.
- Oublier les droits de l'option. Un apport entièrement pur et simple aurait rendu exigibles 16 254 € lors de l'option.
- Créer une holding sans objectif de réinvestissement. Ses frais et son impôt de sortie l'emportent si les fonds sont distribués.
- Négliger la protection du partenaire. Une structure sans testament laisse le concubin survivant face à des droits de 60 %.
- Céder des parts sans acte conforme. Depuis le 27 juin 2026, une cession sous seing privé simple de parts d'une société à prépondérance immobilière est nulle.
Liste de contrôle
- Le besoin qui justifie le changement de structure est-il écrit et chiffré ?
- Une solution sans passage, comme l'achat des biens suivants dans une nouvelle structure, a-t-elle été examinée ?
- La plus-value d'apport, les droits sur la dette reprise et les frais d'acte sont-ils chiffrés ?
- Le sort des emprunts et la déduction des intérêts sont-ils validés avec la banque et le conseil ?
- Les engagements fiscaux en cours, déficit foncier, dispositifs, amortissements meublés, ont-ils été vérifiés ?
- L'impôt pendant la détention, à la vente et à la distribution est-il comparé sur toute la durée ?
- La sensibilité à la TMI, au prix de sortie et à la date de vente est-elle mesurée ?
- Le délai de renonciation à l'IS et les droits exigibles à l'option sont-ils notés ?
- La protection du conjoint, du partenaire ou du concubin est-elle organisée ?
- La valeur des parts pour une donation future, dette et impôt latent compris, est-elle estimée ?
- Les risques d'abus de droit et l'intérêt d'un rescrit ont-ils été examinés ?
- Les mesures en discussion dans le projet de loi de finances pour 2027 sont-elles traitées comme non adoptées ?