Les risques personnels

Un patrimoine locatif financé à crédit repose sur deux piliers. Le premier est le bien, que les chapitres 108 à 114 analysent. Le second est l'investisseur, dont les revenus, la santé et la vie de couple garantissent le paiement des échéances quand les loyers n'y suffisent pas. Les risques personnels frappent ce second pilier. Moins fréquents qu'un impayé, ils durent plus longtemps et touchent tous les biens à la fois.

Ce chapitre propose une méthode pour mesurer l'exposition d'un foyer, chiffre cinq chocs sur un foyer de référence, puis deux cas complets, le décès d'un co-emprunteur et le divorce d'époux qui possèdent un bien loué. Les règles civiles sont exposées dans le Guide du bailleur privé, Le couple, la séparation et le patrimoine locatif et les recours en cas de difficulté dans le Guide du bailleur privé, Le bailleur en difficulté financière. Les données sont arrêtées au 26 octobre 2026 et les exemples sont illustratifs.

Pourquoi les risques personnels pèsent autant

Un patrimoine qui dépend des revenus du foyer

La plupart des investissements locatifs à crédit ne s'autofinancent pas pendant leurs premières années. Le foyer complète chaque mois la différence, c'est l'effort d'épargne du chapitre 16, financé par les salaires ou les revenus professionnels. Lorsqu'ils baissent, l'effort devient une perte de trésorerie. La banque a d'ailleurs prêté au foyer, sur la foi de ses revenus, plus qu'au bien (chapitre 26). Le risque personnel remet en cause cette hypothèse, alors que le contrat de prêt ne change pas.

Un risque commun à tous les biens

La diversification protège contre un choc local ou un locataire défaillant (chapitre 114), pas contre la perte d'emploi du propriétaire. Cinq biens dans cinq villes restent financés par le même salaire.

Cinq risques aux mécanismes différents

Les deux derniers risques modifient aussi les dettes et la propriété des biens. Ils relèvent autant du notaire que de la banque.

Mesurer l'exposition du foyer

Les quatre indicateurs

Quatre indicateurs suffisent à lire la vulnérabilité d'un foyer investisseur. Ils se calculent avec le budget mensuel et le tableau des prêts.

• Le solde mensuel du foyer, c'est-à-dire les revenus et les loyers diminués des charges des biens, de toutes les mensualités, des dépenses de vie et de l'impôt.
• Le point mort de revenu, soit la baisse de revenus d'activité à partir de laquelle ce solde devient négatif.
• La durée de résistance, égale à la réserve disponible divisée par le déficit mensuel provoqué par le choc.
• La part des dettes couverte par l'assurance au premier décès, selon les quotités de chaque prêt.

La méthode pas à pas

1. Établissez le budget mensuel en séparant les revenus de chacun, les loyers, les charges des biens, chaque mensualité, les dépenses de vie et l'impôt.
2. Dressez le tableau des prêts, avec pour chacun le capital restant dû, l'échéance, les emprunteurs, la quotité assurée sur chaque tête et les garanties souscrites, décès, invalidité, incapacité, perte d'emploi.
3. Relevez le statut du couple et ses effets sur la propriété des biens, les dettes et la succession.
4. Appliquez chaque choc séparément, avec sa durée et des revenus de remplacement dont vous avez vérifié les conditions.
5. Calculez le solde, la durée de résistance et le besoin total de chaque choc.
6. Composez un scénario défavorable qui réunit des chocs plausibles ensemble, comme une maladie et un impayé.
7. Comparez les besoins à la réserve et aux garanties, puis décidez des protections et des actes à ajouter.
8. Refaites le calcul à chaque acquisition, à chaque changement de situation familiale ou professionnelle et lors de la revue annuelle (chapitre 119).

Le foyer de référence face aux cinq chocs

Les hypothèses

Exemple illustratif. Un couple de quarante ans avec deux enfants possède sa résidence principale et deux logements loués nus. Toutes les hypothèses qui suivent sont choisies pour l'exemple et ne constituent ni des moyennes ni des prévisions.

Les mensualités hors assurance atteignent 990,55 € pour la résidence, 689,80 € pour le T2 et 862,25 € pour le T3, soit 2 542,61 €. Le capital restant dû total est de 425 157 €. Les deux logements loués dégagent un cash-flow négatif de 322 € par mois avant impôt. Le foyer épargne néanmoins 737 € par mois. Son point mort de revenu est atteint dès que les revenus de A tombent sous 77,0 % de leur niveau actuel.

Les chocs isolés

Le tableau suppose que le revenu de A est ramené à 60 % au chômage, à 70 % pendant un arrêt de travail et à 50 % en cas d'invalidité. Ces taux sont des hypothèses. Les droits réels dépendent du contrat de travail, des régimes obligatoires et des contrats de prévoyance. En cas de décès, les dépenses de vie baissent de 500 € et l'impôt de 200 €, sans compter de pension de réversion ni de capital décès.

Au décès de A, l'assurance rembourse 212 578 € avec des quotités de 50 % et 425 157 € avec une quotité de 100 % sur sa tête. Dans le premier cas, B conserve 1 271 € de mensualités et un déficit de 491 € par mois. Dans le second, il ne reste plus aucun prêt et B épargne 780 € par mois.

Ce que montre le tableau

Le chômage et l'arrêt de travail sont temporaires et la réserve de 12 000 € les absorbe, même sans assurance, tant qu'ils ne durent pas plus d'un an. L'invalidité, le décès mal assuré et la séparation créent au contraire un déficit durable. La réserve ne fait alors que retarder la vente d'un bien de quatorze à vingt-quatre mois. Les biens sont pourtant les mêmes dans tous les scénarios. C'est leur financement par le budget du foyer qui cesse de fonctionner.

La sensibilité au revenu de remplacement et à la réserve

Le tableau donne la durée de résistance du foyer au chômage de A selon le revenu de remplacement et la réserve. Le solde mensuel correspondant figure sous chaque taux.

Chaque tranche de dix points de revenu de remplacement modifie le solde de 320 €. Doubler la réserve double la durée de résistance sans changer le signe du solde.

La sensibilité du survivant à la quotité et à l'occupation

Le second tableau donne le solde mensuel de B après le décès de A, selon la quotité assurée sur A pour tous les prêts et le taux d'occupation des deux logements loués. Les autres hypothèses restent inchangées.

Avec 75 % sur A, le moindre mois de vacance fait basculer le survivant. Avec 100 %, il supporte même la perte de la moitié des loyers. La quotité sur la tête du principal apporteur de revenus décide de la survie du patrimoine au décès (chapitre 117).

Le scénario défavorable combiné

Un investisseur malade suit moins bien ses biens. Supposons un arrêt de travail de A pendant six mois, sans garantie incapacité, pendant lequel le locataire du T3 cesse de payer, avec 1 500 € de frais de procédure. Le solde tombe à -1 043 € par mois. Le besoin atteint 7 756 € sur six mois, couvert par la réserve de 12 000 €, qui tiendrait 11,5 mois hors frais. Avec une garantie incapacité à 100 % sur A et une franchise de 90 jours, le besoin tombe à 128 €.

Le scénario devient critique si l'arrêt se transforme en invalidité sans garantie. La réserve entamée de 7 756 € ne laisse plus que 4 244 €, soit moins de cinq mois de déficit à 863 €. La vente d'un bien devient alors la seule issue, avec le coût de la vente forcée chiffré au chapitre 24.

Le chômage, la maladie et l'invalidité

Le chômage

Le chômage réduit les revenus pendant une durée en principe connue et laisse intactes les dettes. La réserve en est la protection naturelle. La garantie perte d'emploi de l'assurance emprunteur est rarement souscrite pour un prêt locatif et ses délais de carence, sa franchise et sa durée d'indemnisation en limitent la portée.

Si la reprise d'un emploi est probable dans l'année, puisez dans la réserve et suspendez toute acquisition. Si la perte d'emploi annonce une baisse durable, par exemple en fin de carrière, traitez-la comme une invalidité.

Si une vente devient nécessaire après un licenciement, aucune indemnité de remboursement anticipé n'est due lorsque le remboursement fait suite à la vente du logement consécutive à la cessation forcée de l'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint (service-public.gouv.fr). Il en va de même après un changement de lieu de travail ou un décès. Ces exonérations visent les prêts soumis au Code de la consommation. Dans les autres cas, l'indemnité est plafonnée au plus faible de six mois d'intérêts et de 3 % du capital restant dû.

La maladie et l'arrêt de travail

L'arrêt de travail ajoute au choc de revenus un choc de gestion, car l'investisseur qui gère lui-même ne peut plus relancer un retard ou suivre des travaux. Trois protections se combinent.

La garantie incapacité de l'assurance emprunteur prend en charge les échéances après une franchise, souvent de trois mois. La prévoyance individuelle ou d'entreprise complète les revenus du foyer. La réserve finance la franchise et le coût d'un gestionnaire temporaire. Une procuration bancaire et un mandat de gestion préparés à l'avance permettent à un proche ou à un professionnel d'agir sans délai.

L'invalidité

L'invalidité réduit durablement les revenus, comme un décès, mais sans réduire les dépenses ni rembourser les prêts, sauf garantie spécifique. Les garanties invalidité de l'assurance emprunteur reposent sur des définitions précises, comme un taux d'invalidité minimal, l'appréciation par rapport à la profession exercée ou à toute profession et l'âge limite de couverture. Ces définitions décident de l'indemnisation bien plus que l'intitulé de la garantie (chapitre 117). Si l'invalidité n'est pas couverte, la réserve sert à préparer une sortie ordonnée, en choisissant le bien à vendre selon le cash-flow qu'il consomme, l'impôt sur la plus-value et l'état du marché local (chapitre 120).

L'incapacité de gérer

Une altération des facultés peut empêcher l'investisseur de signer un bail ou de vendre. Le mandat de protection future permet de désigner à l'avance un mandataire qui le représentera. Conclu sous signature privée, il ne permet que les actes d'administration, la vente d'un bien immobilier exigeant l'accord du juge des tutelles. Conclu devant notaire, il permet aussi les actes de disposition, comme la vente d'un immeuble (service-public.gouv.fr). Pour un patrimoine locatif, la forme notariée évite qu'une vente nécessaire attende une décision de justice.

La séparation

Les effets sur le patrimoine

Une séparation transforme un foyer en deux foyers. Dans l'exemple, la seule création d'un second logement fait passer le solde de 737 € à -513 € par mois. Les prêts ne changent pas. Les co-emprunteurs restent en général tenus solidairement de chaque échéance, quel que soit l'accord passé entre eux, jusqu'à ce que la banque accepte de libérer l'un d'eux.

Le statut du couple fixe la propriété des biens et donc le partage. Des époux communs en biens partagent les acquêts. Des époux séparés de biens, des partenaires de pacte civil de solidarité (PACS) et des concubins partagent selon les quotes-parts de l'acte d'achat ou, à défaut de preuve, par moitié. Ces règles sont détaillées dans le Guide du bailleur privé, Le couple, la séparation et le patrimoine locatif.

Le cas chiffré d'un divorce

Exemple illustratif. Deux époux mariés sans contrat divorcent. Pendant le mariage, ils ont acheté un appartement loué 900 € par mois, pour un prix de 120 000 €, financé par un prêt de 130 000 € sur 20 ans à 3,4 %. Huit ans plus tard, le bien vaut 185 000 € loué et le capital restant dû atteint 88 260 €. Les charges non récupérables sont de 150 € par mois. L'un des époux, qui gagne 3 200 € nets par mois et paie 750 € de loyer pour se loger, envisage de le conserver.

Le bien porte une plus-value latente. Avec les forfaits de 7,5 % pour les frais et de 15 % pour les travaux, le prix d'acquisition corrigé est de 147 000 € et la plus-value brute de 38 000 €. Après huit ans de détention, les abattements sont de 18 % pour l'impôt sur le revenu et de 4,95 % pour les prélèvements sociaux. L'impôt atteindrait 5 920 € au taux de 19 % et 6 212 € au taux de 17,2 %, soit 12 132 € en cas de vente (Guide de la fiscalité immobilière, Les abattements pour durée de détention).

La valeur nette du bien, 185 000 € moins 88 260 €, est de 96 740 €. Le droit de partage de 1,10 % applicable après un divorce porte sur cette valeur. Le divorce ne figure pas parmi les cas qui suppriment l'indemnité de remboursement anticipé, d'où les 1 500 € de la vente, égaux à six mois d'intérêts.

Ce que montre le cas

La soulte calculée sur la valeur vénale ignore l'impôt latent, que l'attributaire paiera seul lors d'une revente, puisque son prix d'acquisition fiscal reste le prix d'origine (Guide de la fiscalité immobilière, La plus-value en démembrement, en indivision et dans le couple). Une soulte calculée sur la valeur nette d'impôt latent serait de 42 304 €, soit 6 066 € de moins. L'écart se négocie au moment du partage, jamais après.

L'attributaire doit financer 51 934 € et reprendre le prêt, soit un nouveau financement de 140 194 € sur vingt ans à 3,6 %, avec une mensualité de 820,29 €. En retenant 70 % du loyer, son taux d'endettement est de 21,4 %, sous la norme de 35 % présentée au chapitre 26. Son reste à vivre, après son propre loyer, est de 2 380 € par mois. Le dossier est finançable, mais la banque l'examine comme une nouvelle demande et peut le refuser.

Le maintien en indivision évite les frais immédiats, mais chaque décision exige l'accord des deux et les ex-époux restent solidaires du prêt. Il ne convient qu'à une séparation apaisée, avec une convention d'indivision et un horizon de sortie écrit.

La séparation et le statut de loueur en meublé

En meublé, la séparation peut changer le statut fiscal sans changer le parc. Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) suppose des recettes supérieures à 23 000 € et aux autres revenus d'activité du foyer. Le loueur qui perd les revenus d'activité de son ancien conjoint peut devenir professionnel l'année même (Guide du bailleur professionnel, Le statut de loueur en meublé professionnel en détail). Une baisse durable des revenus d'activité peut produire le même effet selon la nature des revenus de remplacement. Refaites le calcul avant de signer une convention de divorce.

Le décès

Ce qui se passe pour les prêts

Au décès d'un emprunteur assuré, l'assureur rembourse la part du capital restant dû correspondant à la quotité assurée sur sa tête. Le survivant co-emprunteur reste en général tenu de tout le solde envers la banque, aux côtés de la succession du défunt.

Le décès n'efface pas les cautions personnelles données pour une société. Les héritiers de la caution restent tenus des dettes nées avant le décès, comme un prêt amortissable déjà signé (Guide des sociétés immobilières, La caution des associés).

Ce qui se passe pour la propriété

La propriété des biens suit le statut du couple et les actes de prévoyance. Le conjoint marié hérite et est exonéré de droits de succession. Le partenaire de PACS n'hérite que par testament, mais il est alors exonéré. Le concubin n'hérite que par testament et supporte 60 % de droits après un abattement de 1 594 €. Sans testament, les héritiers du défunt entrent en indivision avec le survivant sur les biens achetés ensemble (Guide du bailleur privé, Le décès du bailleur et la succession).

Le cas chiffré du décès d'un co-emprunteur

Exemple illustratif. Un couple achète à parts égales un logement loué 950 € par mois, pour 200 000 €, avec un prêt commun de 180 000 € sur vingt ans à 3,4 % et 160 € de charges non récupérables par mois. La mensualité hors assurance est de 1 034,70 €. L'un des deux décède au bout de cinq ans. Le capital restant dû est alors de 145 736 € et le bien vaut 210 000 €. Le survivant conserve le bien, soit en héritant de la moitié du défunt, soit en la rachetant à ses héritiers.

La part nette du défunt est la moitié de la valeur du bien, diminuée de la moitié du capital restant dû après remboursement par l'assureur. Le partenaire de PACS légataire et le conjoint marié ne paient aucun droit.

Ce que montre le cas

Pour un couple marié ou pacsé avec testament, le choix de la quotité ne joue que sur la trésorerie. La quotité de 100 % transforme un bien à crédit en bien libre de dette, qui dégage 790 € par mois. Son surcoût, avec un tarif supposé de 0,20 % par an du capital initial pour une quotité de 100 %, est de 180 € par an pour chaque tête, soit 3 600 € sur vingt ans.

Pour des concubins, le paradoxe est complet. Plus l'assurance rembourse, plus la part nette du défunt augmente et plus les droits du légataire sont élevés. Avec une quotité de 100 %, le survivant reçoit un bien sans dette mais doit 62 044 € de droits, qu'il ne peut souvent payer qu'en vendant. Sans testament, il partage le bien avec les héritiers du défunt et peut devoir le vendre si ceux-ci demandent le partage.

Le concubin désigné bénéficiaire d'un contrat d'assurance vie alimenté avant 70 ans bénéficie d'un abattement de 152 500 €, puis d'un prélèvement de 20 % jusqu'à 700 000 € (Guide de la fiscalité immobilière, L'assurance vie et la transmission immobilière). Un capital de 100 000 € lui parvient donc sans droits et peut financer ceux du legs, à condition que les primes ne soient pas manifestement exagérées au regard des facultés du souscripteur.

La réponse stratégique au décès

Le décès appelle une préparation en trois volets. Le volet financier fixe les quotités et les garanties de chaque prêt selon la contribution de chacun aux revenus du foyer. Le volet juridique règle la dévolution des biens par le statut du couple, la donation entre époux, le testament et, dans une société, les clauses d'agrément et de continuation (Guide des sociétés immobilières, La transmission au décès d'un associé). Le volet pratique organise la gestion pendant la succession, avec un compte dédié, un dossier des baux et un mandataire désigné. Les trois volets se vérifient ensemble.

Capital, temps, horizon et liquidité des protections

La réserve traite les chocs temporaires, l'assurance les chocs durables liés à la santé ou au décès, les actes juridiques la séparation et la succession. Le désendettement d'un bien (chapitre 34) réduit l'exposition mais consomme la liquidité qui sert de première défense.

Les situations particulières

Le couple marié, pacsé ou concubin

Pour un couple marié, la loi protège déjà le conjoint au décès et l'enjeu principal est la séparation. Pour des partenaires de PACS, le testament est indispensable et suffit à supprimer les droits sur les biens transmis. Pour des concubins, l'achat en indivision cumule les fragilités, avec la solidarité sur le prêt, l'absence de droits successoraux et le taux de 60 %. Une société civile immobilière (SCI) ne supprime pas ces droits mais organise la gestion et la sortie (Guide des sociétés immobilières, La SCI entre partenaires de PACS et concubins).

La famille recomposée

Dans une famille recomposée, le décès d'un parent fait entrer dans la propriété des biens des enfants d'une autre union, le conjoint marié ne recevant que le quart en pleine propriété. Un bien loué qui fait vivre la famille actuelle peut devenir indivis avec des enfants majeurs qui souhaitent vendre. La protection passe par les quotités d'assurance, l'assurance vie et la rédaction des actes avec le notaire (chapitre 105).

L'indivision entre proches

Des proches qui achètent ensemble sont exposés aux risques personnels de chacun. Si l'un ne peut plus payer sa part, les autres paient pour lui. Une convention d'indivision prévoit qui avance les sommes, à quel taux elles sont remboursées et comment un indivisaire en difficulté peut céder sa part. La quotité de chacun doit couvrir au moins sa part de la dette.

Le démembrement

Le décès de l'usufruitier éteint l'usufruit, mais le sort du prêt dépend des emprunteurs et des assurés. Un prêt assuré sur la seule tête d'un usufruitier âgé peut coûter cher en primes ou être refusé. Dans un usufruit temporaire, l'investisseur doit vérifier que le terme convenu ne dépend pas de sa propre longévité (chapitres 58 et 59).

La détention en société à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés

Une société emprunte en son nom, mais la banque assure en général ses associés et leur demande une caution personnelle, si bien que leurs risques personnels deviennent ceux de la société. Une SCI à l'impôt sur le revenu (IR) transmet ses résultats aux associés, si bien qu'un associé en difficulté doit payer l'impôt sur des revenus qu'il ne perçoit pas toujours. Une société à l'impôt sur les sociétés (IS) garde sa trésorerie, mais l'associé ne peut la mobiliser pour ses besoins personnels qu'en se faisant rembourser son compte courant ou en distribuant des dividendes imposés (Guide des sociétés immobilières, L'associé en difficulté).

La séparation de deux associés pose des questions propres, comme la valeur des parts, la clause d'agrément et le sort des comptes courants (Guide des sociétés immobilières, Le divorce et la séparation dans la SCI). Depuis le 27 juin 2026, la cession de parts d'une société à prépondérance immobilière exige, à peine de nullité, un acte notarié, un acte contresigné par avocat ou, dans certains cas, un acte d'expert-comptable.

Le non-résident et l'outre-mer

Un non-résident subit les mêmes risques avec des protections parfois plus faibles. Certains assureurs limitent la couverture des emprunteurs résidant hors de France et les prestations de son pays de résidence suivent d'autres règles. La distance rend la gestion dépendante d'un mandataire en cas d'arrêt (chapitre 103). En outre-mer, la même question se pose avec des délais d'intervention plus longs (chapitre 88).

Le type de marché

En zone tendue, un logement se vend en général vite, mais un prix élevé rend la soulte d'un divorce plus difficile à financer. En ville moyenne ou en zone rurale, le délai de vente peut dépasser la durée de résistance du foyer et transformer un risque personnel en vente forcée à prix réduit (chapitre 113).

L'âge et l'horizon

L'âge modifie la probabilité des risques et le coût des protections. Avant quarante ans, le chômage et la séparation dominent et les quotités élevées coûtent peu. Entre quarante-cinq et soixante ans, le risque d'invalidité et les primes augmentent, tandis que le questionnaire de santé peut conduire à des exclusions ou à des surprimes.

À l'approche de la retraite, la baisse prévisible des revenus devient un choc certain, que l'on prépare en faisant coïncider la fin des prêts avec la fin de l'activité (chapitres 34 et 126). Au-delà, la dépendance devient le principal risque personnel et pose la question de la gestion des biens par un tiers (chapitre 132). Plus l'horizon est court, moins l'investisseur peut attendre une reprise des revenus ou du marché. Une protection qui supprime la dette au décès ou à l'invalidité prend alors plus de valeur.

Les risques de requalification

Vendre plusieurs biens pour faire face à une difficulté ne fait pas en soi de l'investisseur un marchand de biens, mais une série d'achats et de reventes rapides peut y conduire (Guide de la fiscalité immobilière, Le marchand de biens et les opérations habituelles). Transformer des logements nus en meublés de courte durée pour augmenter les recettes peut faire franchir les seuils du statut professionnel ou rendre l'activité commerciale (Guide du bailleur professionnel, Quand la location devient une activité commerciale). Une vente fictive au survivant, une donation déguisée ou un démembrement organisé dans le seul but d'éluder des droits de succession relèvent de l'abus de droit des articles L64 et L64 A du Livre des procédures fiscales (LPF) (Guide de la fiscalité immobilière, L'abus de droit fiscal).

Le projet de loi de finances pour 2027

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion au 26 octobre 2026 et aucune de ses mesures n'est adoptée. Selon le Guide de la fiscalité immobilière, La loi de finances pour 2026 et le projet de loi de finances pour 2027, aucune de ses mesures connues ne vise directement les assurances emprunteur, la prévoyance ou les droits du conjoint, du partenaire et du concubin. Son article 4, voté en séance dans une version modifiée, relèverait l'exonération des dons familiaux de sommes d'argent. Ne décidez rien sur la foi de ce vote provisoire.

Petit et grand patrimoine

Les erreurs fréquentes

• Choisir des quotités de 50 % sans regarder les revenus de chacun. Au décès de A dans l'exemple, le survivant garde 1 271 € de mensualités et un déficit de 491 € par mois, au lieu d'une épargne de 780 € avec 100 % sur A.
• Assurer le prêt de la résidence principale et pas les prêts locatifs. Le déficit durable d'une invalidité reste entier, 863 € par mois dans l'exemple.
• Confondre choc temporaire et choc durable. Une réserve de 12 000 € couvre un an de chômage mais seulement 13,9 mois d'invalidité, après quoi la vente s'impose.
• Calculer la soulte sur la valeur brute. L'attributaire supporte seul un impôt latent de 12 132 €, soit 6 066 € de plus que sa part.
• Croire qu'un jugement de divorce libère du prêt. La banque peut réclamer toute l'échéance à chacun des co-emprunteurs tant qu'elle n'a pas accepté la désolidarisation.
• Laisser un concubin sans testament ni assurance vie. Il partage le bien avec les héritiers du défunt ou paie 60 % de droits, 62 044 € dans l'exemple avec une quotité de 100 %.
• Oublier l'effet d'une séparation sur le statut de loueur en meublé. La perte des revenus d'activité de l'ancien conjoint peut rendre le loueur professionnel l'année même.

Liste de contrôle

1. Le budget mensuel du foyer est établi et le solde, le point mort de revenu et la durée de résistance sont calculés.
2. Le tableau des prêts indique pour chacun les emprunteurs, les quotités, les garanties souscrites et leurs définitions.
3. Chaque risque personnel est testé séparément, puis dans un scénario défavorable combiné avec un risque du bien.
4. Les quotités reflètent la contribution de chacun aux revenus et la propriété réelle des biens.
5. Le statut du couple est connu et ses effets au décès et à la séparation sont mesurés.
6. Un testament, une donation entre époux ou une assurance vie protègent le survivant selon le statut du couple.
7. Un mandat de protection future de préférence notarié ainsi qu'une procuration bancaire sont prévus.
8. La gestion des biens peut être reprise par un tiers sans délai, avec un dossier des baux et un compte dédié.
9. Les cautions données aux sociétés sont recensées et leur sort au décès est connu.
10. La réserve de précaution couvre au moins le besoin du scénario temporaire le plus coûteux (chapitre 116).
11. En cas de séparation, l'impôt latent, les indemnités de remboursement et le statut fiscal sont chiffrés avant tout accord.
12. Le calcul est refait à chaque acquisition, naissance, mariage, PACS, séparation, changement d'emploi et lors de la revue annuelle.