Valoriser par la gestion et le loyer

Un bien locatif vaut d'abord ce qu'il rapporte. Pour un acquéreur investisseur, un immeuble loué se paie en multipliant son revenu net durable par un coefficient tiré du marché, si bien que chaque euro de revenu net gagné de façon pérenne se retrouve, multiplié, dans la valeur. La valorisation par la gestion consiste à augmenter ce revenu sans travaux lourds, en rapprochant les loyers du marché, en réduisant la vacance, en maîtrisant les charges et en ajoutant des services.

Ce chapitre donne la méthode pour mesurer chaque levier, les limites légales de la hausse des loyers, l'effet sur la valeur et un cas complet d'immeuble repositionné. Les règles de fixation du loyer sont développées dans le Guide du bailleur privé, Fixer le loyer et les charges et la pratique de la relocation dans le Guide du bailleur professionnel, Gérer la vacance et la relocation. Le droit et les données sont ceux connus au 26 octobre 2026.

Le mécanisme de la valorisation

La capitalisation du revenu

La méthode par le revenu, présentée au chapitre 21, divise le revenu net annuel d'un bien par un taux de capitalisation observé sur des ventes de biens loués comparables. Le revenu retenu est le revenu net durable, après vacance, impayés, charges non récupérables, gestion et provision pour gros travaux. Ce n'est jamais le loyer affiché ni le loyer espéré.

Plus le taux est bas, plus la gestion pèse sur la valeur. Avec des taux pris comme hypothèses de calcul, 1 000 € de revenu net annuel supplémentaire valent 20 000 € à 5 %, 14 286 € à 7 % et 12 500 € à 8 %.

Le revenu durable et le revenu ponctuel

Un acquéreur ne paie que pour ce qu'il pourra lui-même encaisser. Trois conditions doivent donc être réunies pour qu'une hausse de revenu se traduise en valeur.

• La légalité. Un loyer supérieur au plafond local sera ramené à ce plafond par l'acquéreur.
• La pérennité. L'acquéreur regarde l'historique de deux ou trois années, pas une seule bonne année.
• La transférabilité. Un revenu qui dépend du travail personnel du propriétaire ne vaut que si un repreneur peut l'obtenir avec une gestion normale.

Un évaluateur prudent normalise donc les frais de gestion, même si le propriétaire gère seul.

Les cinq leviers

Les cinq leviers sont le loyer, la vacance, les charges non récupérables, les services et le risque locatif. Récupérer les charges récupérables ou réduire la vacance ne heurte aucun locataire. La hausse des loyers dépend au contraire du départ des locataires et du cadre légal de chaque logement.

Le loyer dans le respect du cadre légal

Mesurer l'écart au marché

Comparez chaque loyer en place au loyer d'un logement comparable reloué aujourd'hui, lu dans l'observatoire local des loyers pour les emménagés récents ou à défaut dans des relevés datés d'annonces qui partent vite (chapitre 80). L'écart se calcule logement par logement, jamais en moyenne sur l'immeuble.

Le potentiel d'un loyer ancien ne se réalise qu'au rythme des départs ou dans les cas limités où la loi autorise une réévaluation.

Hors zone tendue

Hors zone tendue, le loyer est libre à chaque relocation, sauf pour les logements classés F ou G. En cours de bail, il n'évolue que par la révision annuelle selon l'indice de référence des loyers (IRL), si le bail la prévoit.

Au renouvellement d'un bail vide, une réévaluation n'est possible que si le loyer est manifestement sous-évalué, selon la procédure formelle de l'article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989. La hausse obtenue s'étale ensuite sur plusieurs années.

En zone tendue

Dans les communes classées en zone tendue, le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017, modifié par le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026, encadre la hausse à la relocation pour les baux conclus ou renouvelés du 1er août 2026 au 31 juillet 2027. Le nouveau loyer ne peut pas dépasser le dernier loyer du précédent locataire, révisé selon l'IRL s'il ne l'a pas été dans les douze derniers mois. Il redevient libre pour une première location, après une vacance de plus de dix-huit mois ou après des travaux d'amélioration d'au moins une année de loyer réalisés depuis moins de six mois.

Deux hausses limitées restent possibles. Si le dernier loyer était manifestement sous-évalué, la hausse est plafonnée à la moitié de l'écart avec le loyer de référence du voisinage. Si des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec la décence d'au moins la moitié de la dernière année de loyer ont été réalisés depuis la fin du dernier bail, la hausse annuelle est plafonnée à 15 % de leur coût toutes taxes comprises (TTC). Lorsque les deux cas sont réunis, la limite la plus élevée s'applique (Guide du bailleur privé, L'encadrement des loyers ville par ville).

Dans les villes qui encadrent le niveau des loyers

Dans les territoires qui encadrent le niveau des loyers, le loyer de base ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral. Un complément de loyer n'est admis que pour des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles dans le secteur. Le potentiel de hausse y est donc plafonné, quel que soit le loyer que le marché accepterait.

L'expérimentation de l'encadrement du niveau arrive à échéance fin novembre 2026. La proposition de loi visant à retrouver la confiance et l'équilibre dans les rapports locatifs, adoptée par l'Assemblée nationale le 11 décembre 2025 puis par le Sénat dans une version modifiée le 21 octobre 2026, est revenue le 22 octobre 2026 devant l'Assemblée nationale en deuxième lecture. Elle n'est pas définitivement adoptée au 26 octobre 2026. Un plan de valorisation qui suppose la fin de l'encadrement dans une ville concernée repose donc sur une hypothèse non acquise.

Les logements classés F ou G

Le loyer d'un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peut faire l'objet d'aucune augmentation depuis le 24 août 2022 en métropole et depuis le 1er juillet 2024 dans les départements d'outre-mer. Un logement classé G ne peut en outre plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis 2025, selon le Guide du bailleur privé, Le DPE et le calendrier énergétique. Pour ces logements, la valorisation par la gestion passe d'abord par le reclassement énergétique (chapitre 72).

La révision annuelle oubliée

La révision selon l'IRL est le levier le plus simple et le plus souvent négligé. L'IRL du troisième trimestre 2026 s'établit à 148,06, en hausse de 1,57 % sur un an selon l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE) dans sa publication du 15 octobre 2026 (insee.fr). Pour un loyer de 600 €, la révision représente environ 113 € par an. Le bailleur dispose d'un an pour la demander et ne peut pas rattraper une révision perdue (Guide du bailleur privé, La révision du loyer et l'IRL).

Les régimes comparés

Ce que la loi interdit

Le bailleur ne peut pas donner congé à un locataire pour relouer plus cher. Le congé n'est possible qu'au terme du bail et pour vendre, pour reprendre le logement ou pour un motif légitime et sérieux. Un congé frauduleux expose à une amende pénale pouvant atteindre 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale, en plus des dommages et intérêts dus au locataire (Guide du bailleur privé, Le congé du bailleur en détail).

Le passage d'une location vide à une location meublée ne peut de même se faire qu'au départ du locataire. Un plan de valorisation suit donc le rythme naturel de rotation, estimé à partir de l'historique de l'immeuble et du taux de mobilité publié par l'observatoire local.

Réduire la vacance

Décomposer la vacance

La vacance se décompose en quatre durées que la gestion réduit séparément. Le préavis non exploité, pendant lequel le logement n'est pas proposé. La remise en état commandée après le départ au lieu d'être préparée. La commercialisation, allongée par un loyer mal positionné ou des visites mal organisées. La saison, pour un logement étudiant libéré en juin.

Les leviers d'organisation

Les gains de vacance viennent surtout de l'organisation. Faites visiter pendant le préavis, avec l'accord du locataire et dans les conditions prévues au bail. Préparez les devis de remise en état dès l'état des lieux de pré-sortie. Positionnez le loyer sur les annonces qui partent vite et non sur celles qui restent en ligne. Sélectionnez des dossiers solides, car un impayé suivi d'une procédure coûte bien plus qu'un mois de vacance (chapitre 109).

Arbitrer entre loyer et vacance

Un loyer trop élevé se paie en vacance. Le tableau suivant compare les loyers encaissés sur un an pour un logement loué 600 € par mois, selon la hausse de loyer obtenue et la durée de vacance. L'écart est mesuré par rapport à la situation de référence d'un loyer inchangé et d'un mois de vacance.

Une hausse de 5 % est annulée par un peu plus d'un demi-mois de vacance supplémentaire. Un loyer légèrement sous le marché, qui se reloue vite et retient les locataires, rapporte souvent davantage sur la durée qu'un loyer maximal qui allonge chaque relocation.

La taxe sur les logements vacants

Dans les communes classées en zone tendue, un logement vacant depuis au moins un an au 1er janvier supporte la taxe sur les logements vacants, au taux de 17 % de la valeur locative la première année puis de 34 %. (Guide de la fiscalité immobilière, Les taxes sur les logements vacants). Laisser un logement vide plus de dix-huit mois pour retrouver un loyer libre coûte donc dix-huit mois de loyers et au moins une année de taxe, ce qui en fait rarement un calcul rationnel.

Maîtriser les charges non récupérables

Récupérer ce qui est récupérable

Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixe la liste limitative des charges récupérables. Beaucoup de bailleurs n'en récupèrent qu'une partie, faute de régularisation annuelle ou par méconnaissance. La taxe d'enlèvement des ordures ménagères, l'eau et l'électricité des parties communes, l'entretien courant des parties communes et des espaces verts ou l'entretien courant de la chaudière sont des exemples fréquents de dépenses récupérables laissées à la charge du propriétaire (Guide du bailleur privé, Les charges récupérables en détail).

Récupérer ces charges applique simplement le partage que la loi organise. Pour l'acquéreur, c'est un revenu net vérifiable, à condition que les régularisations soient faites et documentées.

Les dépenses du propriétaire

Les dépenses qui restent à la charge du propriétaire se réduisent par la mise en concurrence de l'assurance et des contrats d'entretien, par la négociation des missions de gestion et par un programme pluriannuel de gros entretien plutôt que des réparations d'urgence. Chaque économie se vérifie contre son risque, comme des garanties réduites découvertes au sinistre ou une obligation d'entretien légale abandonnée.

Supprimer la provision pour gros travaux augmente le revenu affiché mais pas la valeur, car un acquéreur averti retranche du prix les travaux qu'il devra engager (chapitre 21).

Ajouter des services

Les services qui créent un revenu

Les services les plus courants sont la location par contrat distinct des stationnements, caves et boxes inutilisés, la location meublée au départ d'un locataire lorsque l'écart de loyer couvre le mobilier et la rotation (chapitre 49), la colocation d'un grand logement (chapitre 40) et des équipements communs comme un local à vélos, qui facilitent surtout la relocation.

Le coût des services

Un service ne vaut que par sa marge nette. Chiffrez pour chacun la recette, l'investissement, la provision de renouvellement et le temps de gestion valorisé au prix d'un gestionnaire.

Les limites fiscales des services

L'ajout de services peut faire changer de régime. Une location meublée qui propose au moins trois des quatre services para-hôteliers, à savoir le petit-déjeuner, le nettoyage régulier, la fourniture du linge et la réception de la clientèle, entre dans le champ de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) de plein droit, selon le Guide de la fiscalité immobilière, La TVA des locations meublées para-hôtelières. Les recettes de location meublée qui dépassent 23 000 € par an et excèdent les autres revenus d'activité du foyer font basculer dans le statut de loueur en meublé professionnel (Guide du bailleur professionnel, Le statut de loueur en meublé professionnel en détail). Un repositionnement en meublé de plusieurs logements doit donc être simulé à l'échelle du foyer et non logement par logement.

L'effet sur la valeur

Le taux de capitalisation n'est pas figé

Le taux qu'un acquéreur appliquera dépend du risque qu'il perçoit. Face à des loyers portés au marché par des relocations récentes, il peut retenir un taux plus élevé ou ne capitaliser que les loyers confirmés depuis une année. Un immeuble aux baux propres, aux charges régularisées et à la vacance documentée peut au contraire se négocier à un taux plus bas.

Revenu constaté et revenu potentiel

Le revenu potentiel, avec des loyers au marché sans vacance ni impayé, est une borne haute qu'aucun acquéreur ne paiera. La valeur se fonde sur le revenu constaté et normalisé, avec une vacance réaliste, des frais de gestion de marché et une provision d'entretien.

Qui profite de la valeur créée

La valeur créée reste latente jusqu'à un refinancement, si la banque retient la nouvelle valeur (chapitre 33), ou jusqu'à la revente, avec l'imposition de la plus-value. Pour un détenteur de long terme, le bénéfice principal est le revenu supplémentaire, diminué de l'impôt qui le frappe.

Cas chiffré, un immeuble de six logements repositionné

Les hypothèses

L'exemple est illustratif. Il porte sur un immeuble en monopropriété de quatre T2 et deux T3 loués vides, dans une ville moyenne hors zone tendue, détenu en direct. Les montants sont en euros constants, sans hypothèse d'évolution des prix ou des loyers. L'entretien courant et la provision pour gros travaux restent de 3 000 € chacun, la gestion de 8 % des loyers encaissés et le taux de capitalisation de 7 %.

Quatre logements sont reloués. Deux T2 et un T3 le sont vides au marché, à 470 €, 510 € et 660 €, l'autre T3 meublé à 720 €. Les deux locataires restés en place voient leur loyer révisé une fois selon l'IRL du troisième trimestre 2026, de 450 € à 457 € et de 480 € à 488 €, les révisions antérieures étant perdues. Les charges récupérables ne sont refacturées que pour les périodes louées.

Le compte d'exploitation avant et après

Le revenu net progresse de 8 357 €, soit 57,4 %. La hausse paraît forte parce que la situation de départ cumule des loyers anciens, une vacance élevée et des charges récupérables jamais refacturées. Elle ne serait pas transposable à un immeuble déjà bien géré.

Ce que chaque levier apporte

Le tableau suivant ajoute les leviers un à un, dans l'ordre où ils ont été mis en œuvre. La valeur est calculée à 7 % à chaque étape.

La hausse des loyers n'est pas le premier levier. Ensemble, la vacance et les charges récupérables apportent 3 877 € de revenu net, contre 2 612 € pour les loyers nus et le meublé réunis. Ce sont aussi les leviers les moins contestables.

Le coût du repositionnement

Le repositionnement rapporte 8 357 € de revenu net annuel pour 22 980 € de dépenses, soit un rendement de 36,4 % sur la somme engagée. La valeur par capitalisation progresse de 119 386 €. Une fois les dépenses déduites, le gain de valeur atteint 96 406 €, soit 5,2 fois la dépense en valeur brute créée.

Les tests de sensibilité

Le tableau suivant donne le gain de valeur net des dépenses selon la vacance constatée après repositionnement et le taux de capitalisation retenu par l'acquéreur. La valeur de départ reste calculée à 7 %.

Le taux de capitalisation pèse davantage que la vacance. Passer de 7 % à 8 % retire environ 41 000 € de gain, alors que passer de 4 % à 10 % de vacance en retire environ 33 000 €. Dans le scénario central, le gain disparaît si l'acquéreur retient un taux de 9,92 % ou si la vacance atteint 21,3 % à 7 %. Ces points morts sont éloignés parce que les charges récupérées et la vacance réduite ne dépendent pas du marché.

Le scénario défavorable combiné

Le scénario défavorable suppose que les quatre logements reloués ne gagnent que 3 %, sans passage en meublé, que la vacance reste à 8 %, que la provision pour impayés reste à 3 %, que les remises en état coûtent 20 % de plus et que l'acquéreur retient un taux de 7,5 %. Les loyers ne passent alors que de 2 990 € à 3 067 € par mois. Le revenu net atteint 19 090 €, la dépense 21 280 € et la valeur 254 533 €. Le gain net des dépenses tombe à 25 268 €, porté pour l'essentiel par la refacturation des charges et la location des stationnements.

Second exemple, la relocation d'un T2 en zone tendue

Les hypothèses

L'exemple est illustratif. Un T2 classé D, loué vide 600 € hors charges dans une commune de zone tendue sans encadrement du niveau, est libéré. Le loyer n'a pas été révisé depuis plus de douze mois et les références du voisinage établissent un loyer de 700 €. La hausse est capitalisée à 5 %, taux supposé d'un marché tendu.

Les quatre options

L'option A applique la seule révision IRL, de 148,06 sur 145,77. L'option B ajoute la moitié de l'écart entre le loyer de référence du voisinage et le dernier loyer révisé, ce qui suppose de prouver la sous-évaluation par des références. L'option C ajoute 15 % du coût TTC de 4 000 € de travaux, soit 50 € par mois, montant supérieur à la demi-année de loyer de 3 600 €. L'option D suppose 7 500 € de travaux d'amélioration achevés depuis moins de six mois, au-delà de l'année de loyer de 7 200 €, qui rendent le loyer libre.

La lecture

Les travaux de l'option C se remboursent en 5,6 ans par le seul supplément de loyer et ceux de l'option D en 6,25 ans. L'option D ne se justifie que si les travaux améliorent réellement le logement, poste par poste. Des travaux de convenance engagés pour franchir un seuil exposent à une contestation du loyer. En location nue au régime réel, les dépenses d'amélioration d'un local d'habitation sont en outre déductibles des revenus fonciers, ce qui réduit leur coût net après impôt (chapitre 46). Si le logement était classé F, aucune des options ne permettrait de hausse avant reclassement.

Les limites légales et réputationnelles

Les limites légales et réputationnelles

Aux plafonds de loyer et à l'interdiction du congé de convenance s'ajoutent deux limites. Une charge facturée sans être récupérable peut être réclamée par le locataire pendant trois ans. Le logement doit rester décent, ce qui interdit de relouer en l'état un logement dégradé pour éviter les travaux.

Dans une ville moyenne ou une petite commune, la réputation d'un bailleur circule vite auprès des agences, des employeurs et des étudiants. Une politique de hausse systématique ou de régularisations contestées éloigne les meilleurs candidats et allonge la vacance. Le locataire de longue durée qui paie régulièrement a une valeur que la capitalisation mesure mal, car il économise des relocations et des risques d'impayés.

La copropriété

En copropriété, le bailleur ne maîtrise ni les contrats ni le budget des parties communes. Ses leviers se limitent au vote en assemblée générale, à la refacturation correcte et à la gestion de son lot. La stratégie est donc plus efficace en monopropriété.

Capital, temps, horizon et conditions d'échec

Le profil de la stratégie

La stratégie demande peu de capital, quelques milliers d'euros par logement reloué, mais beaucoup de temps pendant le repositionnement. Son horizon est de deux à quatre ans, au rythme des départs. Elle ne change pas la liquidité du bien, sinon en l'améliorant par un historique propre. Ses risques principaux sont la vacance de transition, le contentieux et la surestimation du loyer de marché.

Quand la stratégie cesse de fonctionner

La stratégie cesse de fonctionner lorsque les loyers sont déjà au marché, lorsque le logement est classé F ou G, lorsque l'encadrement du niveau plafonne le loyer, lorsque les locataires ne partent pas avant l'horizon ou lorsque le loyer de marché recule. Les observatoires relèvent d'ailleurs des villes où les loyers évoluent moins vite que l'IRL (chapitre 80).

Situations particulières

Les couples, l'indivision et le démembrement

Pour des époux, des partenaires de pacte civil de solidarité (PACS) ou des concubins, le revenu supplémentaire se partage selon leurs droits sur le bien. En indivision, la conclusion d'un bail d'habitation est un acte d'administration qui requiert l'accord des indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits, en vertu de l'article 815-3 du Code civil. Dans une famille recomposée, les divergences d'horizon entre indivisaires rendent utile une convention d'indivision qui fixe la politique de loyers.

En démembrement, l'usufruitier perçoit les loyers et conduit la gestion courante, alors que le nu-propriétaire profite de la valeur à l'extinction de l'usufruit. L'usufruitier qui investit dans un repositionnement enrichit donc en partie le nu-propriétaire, celui qui néglige la gestion l'appauvrit (chapitre 59).

La détention en société

Dans une société civile à l'impôt sur le revenu, le revenu supplémentaire est imposé chez les associés. Dans une société à l'impôt sur les sociétés, il augmente le résultat de la société et la valeur des parts, qui suit ses propres règles d'évaluation (Guide des sociétés immobilières, L'évaluation des parts sociales).

Les non-résidents et l'outre-mer

Un bailleur non résident délègue généralement et pilote son mandataire par des indicateurs de vacance, de loyers et de charges récupérées (chapitre 89). Dans les départements d'outre-mer, l'IRL publié pour ces territoires s'établit à 145,21 au troisième trimestre 2026 selon la même publication de l'INSEE et le gel des loyers des logements classés F ou G s'applique depuis le 1er juillet 2024. Le chapitre 88 présente les spécificités de ces marchés.

Les types de marchés

En métropole et en zone tendue, la marge de hausse est souvent bornée par la réglementation, mais les taux de capitalisation bas donnent une forte valeur à chaque euro de revenu. En ville moyenne, les loyers sont libres hors zone tendue mais le marché limite la hausse, si bien que la réduction de la vacance pèse davantage. En zone rurale, la demande étroite rend la vacance très sensible au loyer, si bien qu'un loyer modéré et un locataire stable valent souvent mieux qu'un loyer maximal.

Les risques de requalification

La valorisation par la gestion reste une gestion patrimoniale, mais elle s'approche de trois requalifications lorsqu'elle s'intensifie.

• L'activité de services. L'ajout de services para-hôteliers fait entrer la location dans le champ de la TVA et la rapproche d'une activité d'hébergement.
• La location meublée professionnelle. Le passage en meublé de plusieurs logements peut faire franchir le seuil de 23 000 € de recettes.
• Le marchand de biens et l'abus de droit. Acheter des immeubles mal gérés pour les repositionner puis les revendre rapidement et de façon répétée peut caractériser une activité de marchand de biens, selon le Guide de la fiscalité immobilière, Le marchand de biens et les opérations habituelles. Des baux fictifs ou consentis à des proches à des conditions artificielles pour afficher un revenu avant une vente relèvent des articles L64 et L64 A du livre des procédures fiscales (LPF), présentés dans le Guide de la fiscalité immobilière, L'abus de droit fiscal.

L'âge, l'horizon et le projet de loi de finances

Un investisseur jeune tire l'essentiel du bénéfice du revenu supplémentaire, encaissé pendant des décennies. Celui qui prépare une vente ou une transmission cherche plutôt à documenter deux ou trois années de revenu propre. Un retraité peut préférer des loyers légèrement sous le marché et des locataires stables, en acceptant une valeur un peu plus faible (chapitre 102).

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion au 26 octobre 2026 et aucune de ses mesures n'est adoptée. Le plafonnement de l'amortissement des loueurs en meublé non professionnels figure dans son texte initial sans avoir été voté, ce qui touche directement l'intérêt d'un passage en meublé. Aucune décision de repositionnement ne doit reposer sur une mesure non publiée.

La méthode de décision pas à pas

1. Dresser l'état lot par lot, avec loyer, fin de bail, dernière révision, classe énergétique et régime de loyer.
2. Mesurer l'écart au marché sur les loyers des emménagés récents.
3. Classer les leviers du moins contestable au plus contraint.
4. Estimer le rythme de rotation des locataires.
5. Chiffrer chaque levier en revenu net normalisé, puis les dépenses et les loyers perdus.
6. Calculer la valeur avant et après, au même taux puis avec un taux plus prudent.
7. Tester la sensibilité et le scénario défavorable.
8. Vérifier les limites légales, réputationnelles et fiscales à l'échelle du foyer.
9. Documenter l'historique qu'un acquéreur ou une banque exigera.

Les erreurs fréquentes et leur coût

• Oublier une révision IRL. Sur un loyer de 600 €, la révision de 2026 représente 113 € par an, soit 1 616 € de valeur à 7 %, définitivement perdus.
• Capitaliser le revenu potentiel. Dans le cas de l'immeuble, des loyers au marché sans vacance, sans gestion et sans impayés donneraient un revenu de 27 400 € et une valeur de 391 429 €, surestimée de 64 057 € par rapport à la valeur fondée sur le revenu constaté.
• Oublier de normaliser la gestion. Un propriétaire qui gère seul et capitalise sans frais de gestion surestime la valeur de l'immeuble repositionné de 44 900 €.
• Fixer un loyer trop haut. Une hausse de 5 % est annulée par un peu plus d'un demi-mois de vacance supplémentaire.
• Supprimer la provision pour gros travaux. Le revenu affiché progresse de 3 000 €, mais l'acquéreur retranchera les travaux du prix et pourra appliquer un taux plus élevé.
• Donner congé pour relouer plus cher. Le congé frauduleux expose à une amende pénale pouvant atteindre 6 000 € pour une personne physique, en plus des dommages et intérêts.

Liste de contrôle

1. Chaque logement a été analysé séparément, avec son loyer, son bail, sa classe énergétique et le régime de loyer de sa commune.
2. Le loyer de marché repose sur les loyers des emménagés récents ou sur des relevés datés.
3. Toutes les révisions IRL prévues par les baux ont été demandées dans le délai d'un an.
4. Les charges récupérables sont identifiées, refacturées et régularisées chaque année avec leurs justificatifs.
5. Les relocations sont préparées pendant le préavis, devis et annonces compris.
6. Aucune hausse ne dépasse le plafond légal, notamment en zone tendue, en ville encadrée et pour les classes F et G.
7. Les services ajoutés ont été chiffrés en marge nette et leurs effets sur la TVA et le statut de loueur en meublé vérifiés à l'échelle du foyer.
8. La valeur est calculée sur le revenu constaté, avec une gestion normalisée et une provision pour gros travaux.
9. Le gain de valeur résiste à une hausse d'un point du taux de capitalisation et à une vacance plus forte.
10. Les décisions respectent les règles de l'indivision, du démembrement ou de la société et l'historique est documenté.
11. L'état des textes en discussion, encadrement des loyers et loi de finances, est vérifié avant toute décision.