La surélévation et l'extension

Surélever un immeuble ou agrandir une maison crée des mètres carrés sans acheter de terrain. Ce levier attire là où le terrain est rare et cher, mais il n'est pas rentable par nature. Le mètre carré créé en hauteur coûte souvent plus cher qu'un mètre carré construit sur un terrain libre, parce qu'il faut renforcer l'existant, travailler en site occupé et respecter des règles d'urbanisme, de structure et de copropriété plus contraignantes.

Ce chapitre donne une méthode pour vérifier les droits à construire, lever les obstacles de la copropriété et de la structure, puis comparer le coût complet au mètre carré créé à la valeur de sortie. Il chiffre une surélévation créant un logement dans un petit immeuble de métropole, la même opération transposée en ville moyenne et deux formes d'extension d'une maison louée. Les règles du plan local d'urbanisme (PLU) sont détaillées dans le Guide du bailleur privé, Lire le PLU et obtenir un certificat d'urbanisme et les taxes dans le Guide de la fiscalité immobilière, Les taxes d'urbanisme du constructeur. Le droit et les données sont ceux connus au 26 octobre 2026.

Ce que recouvre la stratégie

Cinq opérations de nature différente

Le terme recouvre des opérations dont le coût, le délai et le risque n'ont rien de commun. Le tableau suivant les classe de la plus simple à la plus complexe. Les contraintes indiquées sont les plus fréquentes et non les seules.

D'où vient la valeur

La valeur provient de l'économie de foncier, puisque les mètres carrés créés ne supportent aucun prix de terrain, du loyer d'un logement entier lorsque l'opération en crée un et de la mutualisation des parties communes et de la gestion sur un lot de plus. Dans un marché où le foncier vaut peu, économiser un terrain bon marché ne compense pas le surcoût du chantier en hauteur.

Les droits à construire

Lire ce que le plan local d'urbanisme permet

Le PLU fixe la hauteur, l'emprise au sol, les reculs, l'aspect extérieur et le stationnement exigé par logement. Pour une surélévation, la hauteur et l'aspect sont souvent décisifs. Pour une extension, ce sont l'emprise au sol, les reculs et la pleine terre. On applique chaque règle et on retient la plus contraignante, puis un certificat d'urbanisme opérationnel décrivant précisément le projet fige les règles pendant dix-huit mois.

Les assouplissements de la loi du 26 novembre 2025

La loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l'urbanisme et du logement a facilité la surélévation sur deux points, selon l'analyse de l'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL) à jour au 27 novembre 2025 (anil.org). L'autorisation de surélever un immeuble régulièrement construit ne peut plus être refusée sur le seul fondement de la non-conformité de la construction initiale aux règles d'implantation, d'emprise au sol ou d'aspect extérieur. La dérogation aux règles du PLU prévue par l'article L. 152-6 du Code de l'urbanisme s'étend en outre à l'ensemble de ses règles pour la surélévation d'une construction achevée depuis plus de deux ans, lorsqu'elle crée des logements ou agrandit leur surface.

Ces dérogations restent une faculté de l'autorité qui délivre le permis et non un droit du demandeur. Le contexte de sobriété foncière est présenté dans le Guide du bailleur privé, Le foncier de demain, sobriété foncière et zéro artificialisation nette.

Déclaration préalable ou permis de construire

Une extension ou une surélévation qui crée de la surface et modifie l'aspect extérieur relève d'une déclaration préalable ou d'un permis de construire. Le choix dépend de la surface créée et du zonage (service-public.gouv.fr).

Une personne physique doit recourir à un architecte lorsque la surface totale après travaux dépasse 150 m², une société civile immobilière (SCI) ou toute autre personne morale dans tous les cas. Les délais d'instruction et la purge des recours sont détaillés dans le Guide du bailleur privé, Le permis de construire.

Le stationnement, règle souvent bloquante

Un logement créé peut imposer une ou plusieurs places de stationnement que la parcelle bâtie ne permet pas de réaliser. Certains PLU prévoient des exemptions près des transports collectifs. La loi du 26 novembre 2025 a aussi modifié les cas de dérogation en matière de stationnement selon la même analyse de l'ANIL. Vérifiez ce point avant toute autre étude.

La copropriété

Surélever un immeuble en copropriété

La surélévation d'un immeuble en copropriété relève de l'article 35 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Selon l'ANIL, la décision de surélever ou de construire un bâtiment se prend en assemblée générale à la double majorité de l'article 26, soit la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix (anil.org). Selon l'Institut national de la consommation, la décision d'aliéner le droit de surélever relève aussi de l'article 26, ou de la majorité de l'article 25 dans un périmètre de droit de préemption urbain. Les copropriétaires des locaux situés sous la surélévation bénéficient d'un droit de priorité. La création de lots nouveaux impose ensuite de modifier l'état descriptif de division et la répartition des charges, ce qui suppose un géomètre et un notaire.

Le syndicat réalise rarement lui-même la surélévation. Il cède plutôt son droit de surélever à un copropriétaire ou à un tiers, qui construit à ses frais et devient propriétaire des lots créés. Les règles particulières de cette cession, notamment les droits que la loi peut reconnaître aux copropriétaires de l'étage supérieur, se vérifient avec le notaire.

Acheter un droit de surélever

Acheter un droit de surélever revient à acheter un terrain en hauteur. Son prix maximal se calcule par le compte à rebours du chapitre 75, en partant de la valeur des lots créés. La promesse se signe sous conditions de permis purgé, d'étude de structure favorable et de financement.

Pour les copropriétaires vendeurs, la cession d'un droit de surélévation est exonérée d'impôt sur la plus-value, sous conditions tenant notamment à l'engagement de l'acquéreur de réaliser des logements, pour les cessions réalisées jusqu'au 31 décembre 2026, selon le Guide de la fiscalité immobilière, Les exonérations de plus-value immobilière. Sa prorogation, votée en séance sur le projet de loi de finances pour 2027, reste provisoire et ne doit pas fonder la négociation d'une cession de 2027.

La structure et la technique

Le diagnostic préalable

Avant toute promesse ou tout vote, un bureau d'études structure vérifie que les fondations, les porteurs et les planchers supportent la charge. Une reprise en sous-œuvre peut à elle seule absorber la marge. L'escalier doit être prolongé et les colonnes d'eau et d'électricité doivent desservir le nouvel étage. Un niveau de plus peut aussi changer la catégorie du bâtiment au regard de la sécurité incendie. Pour une extension, l'étude de sol s'impose lorsque Géorisques signale un aléa de retrait-gonflement des argiles.

Le mode constructif

La construction légère, en ossature bois ou métallique, limite la charge et la durée du chantier. Les surfaces créées respectent la réglementation environnementale 2020 (RE2020) selon des règles qui distinguent les extensions selon leur surface. Le décret n° 2026-200 du 18 mars 2026, applicable depuis le 1er juillet 2026, a adapté ces règles pour les surélévations hors maisons individuelles, comme l'expose le Guide du bailleur privé, La RE2020 et les exigences techniques. Le bureau d'études thermique vérifie les exigences applicables dès l'esquisse.

Construire au-dessus de locataires

Le bailleur qui surélève un immeuble occupé notifie aux locataires la nature et les modalités des travaux, qu'ils doivent laisser exécuter. Lorsque les travaux durent plus de vingt et un jours, le loyer est diminué à proportion du temps et de la partie du logement dont le locataire a été privé, selon la loi du 6 juillet 1989. Budgétez cette réduction et la protection contre les infiltrations. La surélévation étant un ouvrage au sens de la garantie décennale, l'assurance dommages-ouvrage se souscrit avant l'ouverture du chantier, selon le Guide du bailleur privé, Les assurances et garanties de la construction.

Le coût au mètre carré créé et la valeur de sortie

Le coût complet poste par poste

Le prix au mètre carré d'une entreprise ne couvre jamais le coût complet. Celui-ci additionne les travaux toutes taxes comprises lorsque le bailleur ne récupère pas la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), le renforcement de structure, les honoraires, l'assurance dommages-ouvrage, les raccordements, les taxes d'urbanisme, le prix éventuel du droit de surélever, la réduction de loyer des occupants, une provision pour aléas et les intérêts intercalaires. Il se divise ensuite par la surface habitable créée plutôt que par la surface de plancher. La provision de 10 à 20 % des travaux retenue dans ce chapitre est un choix de prudence et non une donnée publiée.

Les données publiques sur le coût de la construction

L'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE) publie l'indice du coût de la construction (ICC), qui suit le prix des bâtiments neufs d'habitation. Il est passé de 1 821 au deuxième trimestre 2021 à 2 205 au deuxième trimestre 2024, puis à 2 103 au deuxième trimestre 2026, selon la publication du 23 septembre 2026 (insee.fr). L'indice ne mesure pas le surcoût propre à la surélévation, mais il montre que les prix du bâtiment ont fortement varié en peu d'années. Ces évolutions passées ne préjugent pas des évolutions futures.

Les taxes d'urbanisme

La surface close et couverte créée supporte la taxe d'aménagement, calculée en 2026 sur une valeur forfaitaire de 892 € par mètre carré hors Île-de-France et de 1 011 € en Île-de-France, multipliée par le taux communal de 1 à 5 % puis par le taux départemental plafonné à 2,5 % (service-public.gouv.fr). L'abattement de 50 % sur les cent premiers mètres carrés d'un logement affecté à l'habitation principale, y compris celle d'un futur locataire, s'apprécie logement par logement. Pour une extension, la surface existante s'ajoute à la surface créée pour déterminer la part qui reste sous ce seuil, alors qu'un logement nouveau dispose de ses propres cent mètres carrés. La taxe d'archéologie préventive n'est pas due pour une surélévation qui n'affecte pas le sous-sol.

La valeur de sortie

La valeur des mètres carrés créés s'estime par les ventes comparables des demandes de valeurs foncières (DVF), en retenant le tiers bas des prix observés (chapitre 81), puis se recoupe par la méthode du revenu (chapitre 21). La prime d'un dernier étage neuf n'est mesurée par aucune source publique et ne se retient pas sans comparables.

Le cas complet, une surélévation dans une métropole

Les hypothèses

L'exemple qui suit est illustratif. Ses montants sont des hypothèses et non des données de marché. Un couple marié, imposé en commun au taux marginal d'imposition (TMI) de 30 %, détient en nom propre un petit immeuble de trois logements loués nus dans une grande métropole. Il perçoit d'autres revenus fonciers, de sorte que le résultat de l'opération s'impute sur ces revenus. Il crée par surélévation un deux-pièces supplémentaire.

Le taux de 3,6 % est une hypothèse supérieure au taux moyen des crédits nouveaux à l'habitat de 3,32 % publié par la Banque de France pour août 2026 dans sa publication du 6 octobre 2026, l'écart reflétant un financement de travaux sur un bien locatif. L'exonération temporaire de taxe foncière de deux ans est supposée totale, ce que chaque commune peut limiter.

Le budget

Le coût complet atteint 5 112 € par mètre carré habitable créé, soit 4 522 € par mètre carré de surface de plancher. Le couple apporte 55 130 €, le solde étant emprunté. La TVA sur les travaux, que le bailleur ne récupère pas, représente à elle seule près de 13 % du coût.

Les résultats

Le logement créé vaut 276 000 € au prix de sortie retenu, ce qui dégage une valeur créée de 40 870 €, soit environ 17 % du coût complet. Le rendement brut sur coût complet ressort à 4,70 % et le rendement net de charges à 3,98 %. En année pleine, après la fin de l'exonération de taxe foncière, le cash-flow avant impôt est de moins 3 560 € par an, soit un effort d'environ 297 € par mois. Le résultat foncier reste positif, les loyers dépassant les intérêts et les charges. L'impôt supplémentaire atteint 1 629 € la première année.

Au bout de quinze ans, le capital restant dû est de 57 752 €. Le taux de rendement interne (TRI) des fonds propres ressort à 3,97 % par an avant impôt sur la plus-value. Pour borner le résultat, un second calcul applique au gain de 38 327 € un impôt de 36,2 % sans aucun abattement pour durée de détention. Le TRI descend alors à 3,31 %. Le calcul réel de la plus-value, qui ajoute au prix d'acquisition de l'immeuble les dépenses d'agrandissement facturées par des entreprises, est établi par le notaire selon le Guide de la fiscalité immobilière, Distinguer entretien, amélioration et construction.

Les points morts

La valeur créée s'annule lorsque les travaux toutes taxes comprises dépassent leur budget de 22,7 %, ou lorsque le prix de sortie tombe à 5 112 € par mètre carré habitable, soit 14,8 % sous l'hypothèse. Le TRI s'annule pour un dépassement de 38,7 %. Une marge de 17 % sur coût paraît confortable, mais elle ne résiste pas à un dépassement de travaux courant sur un bâti ancien mal connu.

Les tests de sensibilité

Dépassement des travaux et prix de sortie

Le tableau croise trois niveaux de dépassement, financés par l'apport, avec trois prix de sortie. Chaque cellule donne la valeur créée puis le TRI des fonds propres avant impôt sur la plus-value.

Sur la valeur créée, un dépassement de 15 % pèse à peu près autant qu'une baisse de 10 % du prix de sortie. La maîtrise du chantier compte donc autant que le marché.

Taux du crédit et loyer

Le cash-flow avant impôt en année pleine reste négatif dans toutes les cases, de moins 1 864 € par an avec un loyer de 1 010 € à 3 % jusqu'à moins 5 624 € avec un loyer de 830 € à 4,5 %. Une variation de 10 % du loyer et un écart d'un point et demi de taux pèsent de façon comparable, mais aucun des deux ne transforme l'opération en placement autofinancé.

Le scénario défavorable combiné

Le scénario défavorable cumule un dépassement de 30 %, un chantier de douze mois, un taux de 4,5 %, un loyer de 830 €, une vacance de 8 % et une sortie à 5 400 € par mètre carré. Le coût complet passe à 290 822 € et l'apport à 110 822 €. La valeur créée devient négative de 42 422 €, le cash-flow avant impôt en année pleine tombe à moins 6 022 € et le TRI ressort à moins 1,61 %. Le chapitre 24 montre comment en déduire la réserve de trésorerie.

La même opération en ville moyenne

L'exemple suivant, également illustratif, transpose la surélévation dans une ville moyenne. Les travaux sont supposés 10 % moins chers, soit 2 340 € hors taxes par mètre carré et 13 500 € de structure. Le taux communal est de 3 %, le crédit de 160 000 € et la taxe foncière de 600 €. Le loyer est de 506 € par mois, soit 11 € par mètre carré, pour une valeur de sortie de 2 600 € par mètre carré habitable.

L'équilibre supposerait une sortie à environ 4 623 € par mètre carré. Le coût du chantier en hauteur varie peu d'une ville à l'autre alors que les prix de vente varient du simple au double. Hors des marchés où le foncier est cher, la surélévation d'un immeuble pour créer un logement complet détruit le plus souvent de la valeur, sauf travaux réalisés à un coût nettement inférieur à celui des entreprises (chapitre 77).

Le second exemple, agrandir une maison louée

Deux façons d'utiliser 25 m²

L'exemple est illustratif. Un bailleur possède en ville moyenne une maison de 85 m² louée nue 780 € par mois. Il dispose de la place pour une extension de 25 m² de plain-pied, réalisable par déclaration préalable en zone urbaine puisque la surface totale reste sous 150 m². Les travaux sont estimés à 1 900 € toutes taxes comprises par mètre carré, avec une TVA de 20 % puisque l'extension dépasse 10 % de la surface existante, comme le précise le Guide de la fiscalité immobilière, La TVA à taux réduit sur les travaux du logement. L'assurance dommages-ouvrage coûte 2 500 €, les aléas 10 % des travaux et les taux de la taxe d'aménagement sont de 3 % et 2,5 %.

La première option ajoute une chambre et une salle d'eau à la maison, louée ensuite 900 €. La seconde crée un studio indépendant de 22 m² habitables, avec entrée et compteurs séparés pour 7 000 € de plus, loué 430 € avec une vacance de 7 % et 720 € de charges annuelles supplémentaires. Le rendement net de la première option retient une vacance de 3 % et 150 € de taxe foncière supplémentaire.

La lecture de l'exemple

Dans la première option, la maison passe de 85 m² à 110 m². Si elle valait 1 900 € par mètre carré avant et 1 750 € après, les grandes maisons se vendant moins cher au mètre carré dans ce marché supposé, sa valeur passe de 161 500 € à 192 500 €. Le gain de 31 000 € reste inférieur au coût de 55 671 €, ce qui détruit 24 671 € de valeur. L'extension améliore la maison, pas le patrimoine.

Le studio produit un revenu net de 4 079 € par an. Capitalisé à 6 %, 7 % ou 8 %, il vaut 67 980 €, 58 269 € ou 50 985 €, ce qui crée 4 872 € de valeur dans le premier cas et en détruit 4 839 € puis 12 123 € dans les deux autres. Financé intégralement sur quinze ans à 3,6 %, soit 454,25 € par mois hors assurance, il laisse un cash-flow avant impôt de moins 1 372 € par an. Un dépassement de 20 % des travaux et des réseaux ramène le rendement net de 6,46 % à 5,51 %. Le studio ne se revend pas seul sans division ou mise en copropriété, ce qui limite sa liquidité (chapitres 68 et 69).

La fiscalité des surfaces créées

Location nue, meublée ou en société

En location nue au régime réel, une surélévation ou une extension constitue un agrandissement. Ses dépenses ne sont pas déductibles des revenus fonciers, pas plus que les travaux qui en sont indissociables, comme la réfection d'une toiture rendue nécessaire par la surélévation. Les dépenses facturées par des entreprises majorent en revanche le prix d'acquisition lors de la revente. Les intérêts de l'emprunt restent déductibles, ce qui explique que le résultat foncier de l'exemple principal soit faible mais positif.

En location meublée non professionnelle (LMNP) au régime réel, les surfaces créées s'amortissent, sans que l'amortissement puisse créer de déficit, comme l'expose le Guide de la fiscalité immobilière, L'amortissement du loueur en meublé et ses limites. Une société soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) amortit aussi l'agrandissement, mais sa plus-value future se calcule sur la valeur nette comptable, sans abattement pour durée de détention. Le dispositif Jeanbrun vise les logements que le contribuable fait construire dans un bâtiment d'habitation collectif. Son application à un logement créé par surélévation, que la fiche officielle ne traite pas, se confirme au besoin par un rescrit.

La taxe foncière

La surface créée se déclare au service des impôts fonciers dans les quatre-vingt-dix jours de l'achèvement. Ce dépôt conditionne l'exonération temporaire de deux ans que la commune peut limiter, puis la taxe foncière augmente durablement, ce qui doit figurer dans le rendement net. Le détail figure dans le Guide du bailleur privé, La taxe foncière en détail.

Capital, temps, horizon et liquidité

La stratégie cesse de fonctionner lorsque la valeur des mètres carrés créés tombe sous leur coût complet ou lorsque le PLU, le stationnement ou la structure bloque le projet. Elle échoue aussi lorsque le prix du droit de surélever absorbe la marge ou que l'investisseur ne peut pas porter un dépassement de 30 %.

Les situations patrimoniales particulières

Le couple, le PACS et le concubinage

Sous un régime de communauté, la surélévation d'un immeuble propre à un époux financée par des fonds communs fait naître une récompense. Entre partenaires d'un pacte civil de solidarité (PACS) ou concubins, financer l'agrandissement du bien de l'autre crée une créance à documenter, surtout dans une famille recomposée (chapitre 105).

L'indivision et le démembrement

En indivision, une surélévation dépasse l'administration courante et suppose l'accord des indivisaires dans les conditions du Code civil, qu'une convention d'indivision organise. En démembrement, la construction réalisée par l'usufruitier accroît en principe le bien du nu-propriétaire, ce qui peut constituer un avantage consenti à un enfant et justifie une convention préparée avec le notaire.

La détention en société

Une SCI soumise à l'impôt sur le revenu (IR) reste dans les revenus fonciers. Une société à l'IS amortit les surfaces créées, au prix d'une plus-value plus lourde à la sortie. La comparaison des structures, société à responsabilité limitée (SARL) de famille comprise, figure dans le Guide des sociétés immobilières, Comparer IR, IS et SARL de famille sur un même projet.

Le non-résident et l'outre-mer

Un non-résident surélève dans les mêmes conditions, mais doit organiser sur place maîtrise d'œuvre, réception et relation avec les occupants (chapitre 103). En outre-mer, les règles de construction tiennent compte des risques cycloniques et sismiques, ce qui renchérit la structure (chapitre 88).

Le type de marché

• Métropole et zone tendue. Le foncier cher favorise la surélévation, mais l'encadrement des loyers et la copropriété la compliquent (chapitres 84 et 87).
• Ville moyenne. La valeur de sortie couvre rarement le coût d'un logement créé en hauteur. L'extension créant un petit logement indépendant ou l'aménagement de combles offrent de meilleures chances (chapitre 85).
• Rural et périurbain. Le terrain disponible rend l'extension ou le logement séparé plus simple qu'une surélévation, avec un risque de surinvestissement (chapitre 86).

L'âge, l'horizon et le profil

La surélévation demande un an ou deux de pilotage et ne paie qu'à long terme, la valeur créée de l'exemple principal représentant moins de quatre années de loyers du logement créé. Un investisseur actif à l'horizon long absorbe plus facilement un dépassement. Un investisseur proche de la retraite qui finance une surélévation à crédit sur quinze ou vingt ans prolonge son endettement au-delà de la date de fin de ses autres crédits, ce qui va à l'encontre d'un désendettement programmé (chapitres 34 et 101).

Les risques de requalification

Trois requalifications guettent la stratégie lorsqu'elle s'intensifie.

• L'activité de marchand de biens. Surélever puis vendre rapidement les lots créés, surtout de façon répétée, peut caractériser une activité commerciale imposée en bénéfices industriels et commerciaux, sans abattement pour durée de détention, selon le Guide de la fiscalité immobilière, Le marchand de biens et les opérations habituelles. La stratégie du marchand de biens est analysée au chapitre 76.
• La TVA immobilière. Un logement créé par surélévation est un immeuble neuf pendant cinq ans. Vendu par un assujetti, il supporte la TVA sur le prix total, ce qui concerne une société commerciale ou un particulier requalifié (chapitre 75).
• L'abus de droit. Les articles L64 et L64 A du livre des procédures fiscales (LPF) permettent d'écarter un montage fictif ou à but principalement fiscal, comme une cession du droit de surélever à une société contrôlée pour un prix sans rapport avec sa valeur, selon le Guide de la fiscalité immobilière, L'abus de droit fiscal.

Ce qui est en discussion au 26 octobre 2026

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion et aucune de ses mesures n'est adoptée. Des amendements votés en séance prorogeraient l'exonération des cessions de droit de surélévation, limitée aux cessions de 2026 au plus tard. Le texte initial plafonnerait l'amortissement des loueurs en meublé non professionnels. Le suivi de ces mesures figure dans le Guide de la fiscalité immobilière, La loi de finances pour 2026 et le projet de loi de finances pour 2027.

La méthode de décision pas à pas

1. Vérifier les droits à construire, hauteur et stationnement d'abord, puis demander un certificat d'urbanisme opérationnel.
2. Obtenir l'accord de principe de la copropriété ou vérifier la monopropriété, puis le prix éventuel du droit de surélever.
3. Faire diagnostiquer la structure avant tout engagement payant.
4. Calculer le coût complet par mètre carré habitable créé, aléas, réduction de loyer et intérêts compris.
5. Estimer la valeur de sortie par comparables et par le revenu, puis calculer la valeur créée et les points morts.
6. Tester le dépassement, le prix de sortie, le taux et le loyer, puis le scénario défavorable combiné.
7. Choisir le mode de détention et de location au regard de la fiscalité de l'agrandissement.
8. Fixer la réserve de trésorerie et ne signer les marchés qu'après purge du permis.

Les erreurs fréquentes et leur coût

• Raisonner sur le prix au mètre carré de l'entreprise. Dans l'exemple principal, 2 600 € hors taxes par mètre carré de plancher deviennent 5 112 € par mètre carré habitable une fois tous les postes ajoutés.
• Oublier la provision pour aléas. Un dépassement de 15 % sans provision ramène la valeur créée de 40 870 € à 13 834 € et le TRI de 3,97 % à 2,10 %.
• Transposer une opération de métropole en ville moyenne. Le même chantier détruit 93 039 € de valeur lorsque le prix de sortie passe de 6 000 € à 2 600 € par mètre carré.
• Agrandir un logement au lieu d'en créer un. Sur 25 m², la chambre supplémentaire rapporte 2,24 % net et détruit 24 671 € de valeur, le studio indépendant 6,46 %.
• Déduire l'agrandissement des revenus fonciers. Pour un foyer imposé à 30 %, chaque euro déduit à tort représente 47,2 centimes d'impôt et de prélèvements sociaux rappelés, soit jusqu'à 85 073 € sur les 180 240 € de travaux de l'exemple, hors intérêts et majorations.

Liste de contrôle

1. La hauteur, l'emprise, les reculs, l'aspect et le stationnement du PLU permettent le projet.
2. Un certificat d'urbanisme opérationnel fige les règles et la demande de permis est prévue avant son échéance.
3. La monopropriété est vérifiée ou le vote de la copropriété et le prix du droit de surélever sont obtenus.
4. Un bureau d'études a validé la structure et le mode constructif.
5. Le coût complet par mètre carré habitable créé intègre la TVA, les honoraires, les taxes, les aléas, la gêne des occupants et les intérêts.
6. La valeur de sortie repose sur des ventes comparables datées et sur la méthode du revenu.
7. La valeur créée, les points morts et le scénario défavorable sont calculés.
8. L'assurance dommages-ouvrage est souscrite avant l'ouverture du chantier.
9. Les locataires en place ont reçu la notification des travaux et la réduction de loyer est budgétée.
10. Les factures d'entreprises sont conservées pour la plus-value et la déclaration foncière est prévue dans les quatre-vingt-dix jours de l'achèvement.
11. Le risque de requalification et l'état du projet de loi de finances pour 2027 sont vérifiés à la date de la décision.