Monétiser son patrimoine

Monétiser un patrimoine immobilier, c'est en tirer des liquidités ou un revenu sans attendre une vente ordinaire, souvent sans quitter son logement. Le besoin naît à la retraite, lorsque la pension ne suffit plus, lorsqu'il faut adapter un logement, aider un enfant, rembourser des dettes ou financer la dépendance. Quatre outils répondent à ce besoin, la vente en viager, la vente de la nue-propriété, le prêt viager hypothécaire et la vente à réméré. Ils ont en commun de transformer la valeur d'un bien en argent disponible. Ils diffèrent par ce que le propriétaire conserve, par celui qui porte le risque de longévité et par ce qui reste aux héritiers.

Ce chapitre adopte le point de vue du propriétaire qui monétise. L'achat d'un viager est traité au chapitre 57, l'achat de nue-propriété au chapitre 58 et les revenus de retraite au chapitre 127. La sortie d'un loueur professionnel est développée dans le Guide du bailleur professionnel, Le viager et la nue-propriété en sortie et la fiscalité de ces opérations dans le Guide de la fiscalité immobilière, Acheter en viager, en démembrement ou en indivision.

Ce que chaque outil procure

Quatre mécanismes différents

La vente en viager occupé cède le logement contre un bouquet comptant et une rente versée jusqu'au décès, le vendeur conservant le droit d'y vivre. La vente de la nue-propriété cède le bien contre un prix payé comptant, le vendeur conservant l'usufruit, c'est-à-dire le droit d'y vivre ou d'en percevoir les loyers. Le prêt viager hypothécaire laisse le propriétaire maître de son bien et lui procure un capital remboursé seulement au décès ou à la vente. La vente à réméré cède le bien avec la faculté de le racheter dans un délai limité, ce qui procure des liquidités immédiates à une personne qui ne peut plus emprunter.

Les besoins auxquels ils répondent

Le viager répond au besoin d'un revenu garanti à vie. La vente de la nue-propriété répond au besoin d'un capital immédiat sans changement de cadre de vie. Le prêt viager hypothécaire répond au même besoin en préservant la propriété et une partie de la transmission. Le réméré répond à une urgence financière temporaire, lorsque le propriétaire espère retrouver une capacité de rachat. Aucun n'est une solution d'investissement. Ce sont des outils de fin de cycle patrimonial, irréversibles ou coûteux, qui se choisissent après avoir écarté les solutions plus simples.

Méthode de décision pas à pas

1. Qualifier le besoin. Revenu mensuel, capital ponctuel, remboursement de dettes ou financement de la dépendance, avec son montant et sa durée.
2. Écarter les solutions simples. Vente d'un bien secondaire, déménagement vers un logement plus petit, location d'une partie du logement, aide familiale formalisée.
3. Faire évaluer le bien libre et occupé, à partir de ventes comparables issues des demandes de valeurs foncières (DVF) et d'une expertise indépendante (chapitre 21).
4. Chiffrer chaque outil sur la même base, en revenu net, en capital immédiat et en patrimoine transmis selon plusieurs durées de vie.
5. Mesurer les risques. Impayé de la rente, intérêts composés, échec du rachat, besoin futur de capital.
6. Associer la famille. Héritiers réservataires, conjoint ou partenaire, enfants qui pourraient préférer aider.
7. Faire relire l'acte par un notaire choisi par le vendeur, distinct de celui de l'acquéreur ou du prêteur si possible.

Les quatre outils

La vente en viager occupé

Le vendeur, appelé crédirentier, se réserve le droit d'usage et d'habitation ou l'usufruit. L'acquéreur, appelé débirentier, paie le bouquet à la signature puis la rente, en général mensuelle et indexée. Le contrat repose sur un aléa. Une rente constituée sur la tête d'une personne atteinte de la maladie dont elle décède dans les vingt jours du contrat est sans effet et une rente dérisoire expose l'acte à la nullité.

La rente constituée à titre onéreux n'est imposable que pour une fraction fixée selon l'âge du crédirentier à l'entrée en jouissance, 70 % avant 50 ans, 50 % de 50 à 59 ans, 40 % de 60 à 69 ans et 30 % à partir de 70 ans. Cette fraction supporte les prélèvements sociaux au taux de 18,6 % (Guide de la fiscalité immobilière, Acheter en viager, en démembrement ou en indivision). La vente de la résidence principale est exonérée de plus-value. Pour un autre bien, la plus-value se calcule sur le bouquet augmenté du capital de la rente et l'impôt est dû dès la vente.

Le défaut de paiement des arrérages ne permet pas à lui seul de reprendre le bien, l'article 1978 du Code civil ne visant que la saisie des biens du débiteur. L'acte prévoit donc une clause résolutoire et une clause qui laisse au vendeur le bouquet et les rentes perçues en cas de résolution. Le chapitre 57 chiffre le coût d'une procédure.

La vente de la nue-propriété

Le vendeur encaisse comptant le prix de la nue-propriété et conserve l'usufruit jusqu'à son décès. Il continue d'habiter le logement ou d'en percevoir les loyers. Il supporte en principe l'entretien et la taxe foncière, l'acquéreur les grosses réparations, sauf convention contraire. Au décès, l'acquéreur devient plein propriétaire sans autre paiement. Le prix dépend de la durée probable de l'usufruit et du rendement exigé par l'acquéreur, non du barème fiscal de l'article 669 du Code général des impôts (CGI), qui ne sert qu'aux droits de mutation.

À l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), l'usufruitier déclare en principe la pleine propriété. Par exception, lorsque le démembrement résulte d'une vente avec réserve d'usufruit à un acquéreur qui n'est ni un héritier présomptif ni une personne interposée, chacun déclare la valeur de son droit selon le barème de l'article 669 (Guide du bailleur professionnel, Le viager et la nue-propriété en sortie). La vente de la nue-propriété réduit donc l'assiette de l'IFI du vendeur, ce que la donation de la nue-propriété ne fait pas.

Le prêt viager hypothécaire

Le prêt viager hypothécaire, régi par les articles L315-1 et suivants du Code de la consommation, est consenti par un établissement de crédit à une personne physique et garanti par une hypothèque sur un bien à usage exclusif d'habitation, résidence principale, secondaire ou locative. Aucun remboursement n'est exigé du vivant de l'emprunteur. Le prêt prend fin par son remboursement anticipé, la vente du bien ou le décès. Il est versé en capital ou en versements périodiques. Son montant dépend de la valeur du bien fixée par un expert aux frais de l'emprunteur, de l'âge et du sexe de l'emprunteur, en général entre 15 % et 75 % de la valeur selon la fiche du service public mise à jour le 5 juillet 2016.

Le prêteur adresse une offre écrite, que l'emprunteur ne peut accepter qu'après un délai d'au moins dix jours. Au décès, les héritiers peuvent laisser le prêteur vendre le bien et recevoir le surplus éventuel, ou conserver le bien en remboursant la dette. Si le prix de vente ne couvre pas la dette, ils n'ont rien à payer au-delà selon la même fiche. Le taux, les frais et les conditions d'entretien du bien sont fixés par le contrat. Faute de donnée publique, les exemples retiennent un taux supposé.

La vente à réméré

La vente à réméré, ou vente avec faculté de rachat, permet au vendeur de reprendre le bien en restituant le prix et les frais, dans un délai qui ne peut excéder cinq ans (articles 1659 et suivants du Code civil). L'exercice du rachat résout la vente et replace les parties dans leur situation antérieure. L'acte de rachat est alors soumis à la taxe de publicité foncière au taux fixe de l'article 680 du CGI et non aux droits proportionnels, si la faculté figure dans la vente, si le rachat est exercé dans le délai par acte authentique ou à date certaine et s'il l'est par le vendeur ou ses héritiers (BOI-ENR-DMTOI-10-10-30-40, § 60 à 80).

Une réponse ministérielle publiée le 11 janvier 2011 à l'Assemblée nationale rappelle que le transfert de propriété empêche d'assimiler cette vente à un prêt et que l'action en rescision pour lésion reste ouverte au vendeur. Le vendeur peut rester dans les lieux en vertu d'une convention d'occupation, en général payante, dont les termes se négocient avec l'acquéreur. Si le rachat n'a pas lieu dans le délai, l'acquéreur demeure propriétaire définitif.

Les alternatives à examiner d'abord

• Vendre et se loger autrement, dans un logement plus petit ou une résidence avec services, qui libère tout le capital.
• Vendre un bien secondaire ou un bien loué plutôt que la résidence principale (chapitre 120).
• Diviser un grand terrain pour vendre un lot à bâtir sans quitter sa maison (chapitre 69).
• Louer une partie de son logement, ce qui peut ouvrir droit à l'exonération de l'article 35 bis du CGI sous conditions (Guide de la fiscalité immobilière, Louer ou sous-louer une partie de sa résidence principale).
• Vendre à terme, le prix étant payé par mensualités sur une durée fixe, sans aléa de longévité.
• Organiser une aide familiale, prêt ou achat de la nue-propriété par un enfant, sous les réserves présentées plus loin.

Premier exemple, une maison de 300 000 € à 78 ans

Les hypothèses

L'exemple qui suit est illustratif. Une veuve de 78 ans en 2026 vit seule dans la maison qu'elle a achetée en 1990, estimée 300 000 € libre. Sa pension la place dans la tranche marginale d'imposition de 11 %. Ses deux enfants n'ont reçu aucune donation. Elle cherche un complément de revenu ou un capital. Les hypothèses sont les suivantes.

Les durées de vie reprennent la méthode du chapitre 57, une loi de Gompertz ajustée sur les espérances de vie publiées par l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE), à 60 et 80 ans pour 2017 (insee.fr) et à 65 ans pour 2025 (insee.fr). Pour une femme de 78 ans, le modèle donne une espérance de vie de 12,9 ans. Le décès survient avant 3,9 ans dans 10 % des cas, 7,9 ans dans 25 % des cas, 13,0 ans dans la moitié des cas, 17,7 ans dans 75 % des cas et 21,4 ans dans 90 % des cas. C'est une approximation qui ne remplace pas les tables détaillées.

Le viager occupé

La valeur économique du droit d'usage et d'habitation atteint 142 801 €, contre 54 000 € selon le barème fiscal, qui le fixe à 18 % de la valeur à cet âge. La valeur occupée est donc de 157 199 €. Après un bouquet de 50 000 €, la rente atteint 9 909 € par an, soit 826 € par mois. Seuls 30 % sont imposables, ce qui laisse 9 029 € nets la première année, soit 752 € par mois.

La vendeuse reste chez elle dans tous les cas et son revenu ne dépend plus d'aucun locataire. Elle ne perçoit la valeur de la maison qu'à condition de vivre au-delà de la médiane. Ses enfants ne recevront que le bouquet et les rentes non consommés.

La vente de la nue-propriété

Avec les mêmes hypothèses, l'usufruit vaut économiquement 142 801 € et la nue-propriété 157 199 €, contre 210 000 € selon le barème fiscal, qui retient 70 % à cet âge. Le prix économique de la nue-propriété est égal à la valeur occupée du viager. Les deux opérations ne diffèrent que par la forme du paiement, comptant pour la nue-propriété, en partie viager pour le viager. Placé à 2,5 %, le capital rapporte 3 930 € par an sans être entamé. Consommé jusqu'à 95 ans, il procure 11 185 € par an, soit 932 € par mois, mais il ne reste que 43 128 € à la durée médiane et plus rien à 95 ans.

Le prêt viager hypothécaire

Un prêt de 75 000 € au taux supposé de 6 % double en douze ans environ, les intérêts s'ajoutant chaque année à la dette.

À prix constant, la dette n'atteint la valeur de la maison qu'après 23,8 ans, à près de 102 ans. La vendeuse reste propriétaire et ses enfants gardent le choix de conserver la maison en remboursant. Le capital net de 72 000 €, consommé jusqu'à 95 ans, ne procure que 5 123 € par an, soit 427 € par mois. Le prêt viager hypothécaire convient donc mieux à un besoin ponctuel, travaux d'adaptation ou aide à un proche, qu'à un complément de revenu.

La vente à réméré

Le réméré ne se justifie que dans une situation d'endettement, ce qui n'est pas celle de la vendeuse. On suppose ici qu'elle doit 60 000 € et que les banques refusent de lui prêter. Elle vend 210 000 €, soit 70 % de la valeur, puis verse 900 € par mois d'indemnité d'occupation.

Si le rachat échoue, par exemple faute de financement à 81 ans, la vendeuse perd la maison. Par rapport à une vente au prix du marché nette de 4 % de frais, l'écart atteint 110 400 €, indemnités d'occupation comprises. Le réméré n'est donc défendable que si une ressource future identifiée, comme une succession attendue ou la vente d'un autre bien, rend le rachat très probable.

La vente classique et le déménagement

Vendue 300 000 € avec 4 % de frais, la maison laisse 288 000 € nets, la plus-value de la résidence principale étant exonérée. Si la vendeuse loue en résidence avec services à 1 300 € par mois indexés de 2 % par an, le capital placé à 2,5 % couvre ce loyer pendant 20 ans, jusqu'à 98 ans. À la durée médiane, il reste 132 109 €. Cette solution libère toute la valeur mais impose un déménagement et un loyer.

La synthèse

Les montants transmis en dessous de 200 000 € ne supportent pas de droits, chaque enfant disposant d'un abattement de 100 000 € (service-public.gouv.fr). Aucune solution ne domine. Le viager maximise la sécurité du revenu, la nue-propriété le capital immédiat, le prêt viager hypothécaire la transmission et la vente classique la liberté.

Tests de sensibilité et scénario défavorable

La rente selon le taux et le bouquet

Le tableau donne la rente mensuelle brute du viager occupé selon le taux d'actualisation retenu et le bouquet.

Un taux plus élevé réduit la valeur du droit d'occupation et augmente la rente. Le choix du taux et de la table de mortalité explique l'essentiel des écarts entre deux propositions. Demandez toujours ces deux paramètres par écrit.

Le prêt viager hypothécaire selon le taux et le prix

Le tableau donne la valeur nette transmise, maison moins dette, selon l'âge au décès et trois scénarios combinant taux du prêt et évolution annuelle du prix.

Dans le scénario défavorable, la dette rejoint la valeur de la maison après 18 ans, à 96 ans. Au-delà, les héritiers ne reçoivent rien de la maison mais ne doivent rien de plus.

Le scénario défavorable combiné

Le scénario défavorable suppose un décès à 95 ans, un impayé de dix-huit mois à partir de la sixième année pour le viager, un prêt viager hypothécaire à 7 % avec une baisse des prix de 1 % par an et l'échec du rachat pour le réméré. L'impayé coûte environ 14 660 € de rentes nettes, ce qui ramène le total perçu de 223 373 € à 208 709 €, hors frais de procédure. Le prêt viager hypothécaire ne laisse que 15 972 € de valeur nette. Le réméré coûte 110 400 €. La vente de la nue-propriété consommée jusqu'à 95 ans laisse un capital nul au moment du décès. La sécurité d'une solution dépend donc de la durée de vie, ce qui plaide pour conserver une réserve hors de l'opération.

Deuxième exemple, un deux-pièces loué à 74 ans

L'exemple qui suit est illustratif. Un veuf de 74 ans, imposé à 30 %, détient un deux-pièces loué 800 € par mois, estimé 200 000 € occupé, acheté 140 000 € en 2010. Les charges représentent 25 % des loyers. Il compare trois solutions. Selon le modèle de mortalité, la durée de vie médiane d'un homme de 74 ans est de 13,2 ans et le neuvième décile de 23,0 ans.

En viager libre, l'acquéreur reprend le bail et perçoit les loyers. La rente de 14 500 € par an, soit 1 208 € par mois, est calculée sur la valeur de 200 000 € diminuée du bouquet. Le vendeur paie au moment de la vente 5 853 € d'impôt sur une plus-value de 28 500 €, alors que la rente sera perçue sur des années. Il cumulera 179 652 € de rentes nettes s'il décède à la médiane et 336 590 € au neuvième décile.

La nue-propriété se vend 120 550 €, soit 60 % de la valeur, contre 70 % selon le barème fiscal. L'usufruit d'un logement loué se valorise en effet sur le loyer net de charges et non sur la valeur d'occupation. La plus-value, calculée sur la part du prix d'acquisition afférente à la nue-propriété, n'atteint que 500 €. Le vendeur conserve un revenu locatif et un capital disponible, mais aussi la gestion du bail.

Capital, temps, horizon et limites de chaque outil

Selon l'âge et l'horizon

L'âge commande le prix. À 70 ans, la durée probable de l'usufruit est longue, la nue-propriété se vend avec une forte décote et la rente reste modeste. À 85 ans, la rente est plus élevée et la décote plus faible, mais un état de santé dégradé fragilise l'aléa et expose l'acte à la contestation. Le prêt viager hypothécaire suit la même logique, le montant prêté augmentant avec l'âge. Entre 75 et 85 ans se situe souvent la période où ces outils procurent un revenu significatif sans risque juridique sur l'aléa.

L'horizon personnel compte autant. Une personne qui envisage d'entrer en établissement dans quelques années a intérêt à une solution qui libère du capital, vente classique ou prêt viager hypothécaire, plutôt qu'à un droit d'occupation qu'elle n'exercera plus. Une personne qui veut rester chez elle jusqu'au bout trouve dans le viager occupé une rente qui ne dépend pas de sa capacité à gérer.

Les situations particulières

Le couple marié ou pacsé

Des époux qui vendent un bien commun stipulent en général une rente réversible et un droit réservé jusqu'au second décès. La rente initiale est plus faible, puisqu'elle couvre deux vies. La fraction imposable se détermine selon l'âge du plus âgé à l'entrée en jouissance. La réversion de l'usufruit ou du droit d'usage au conjoint ou au partenaire de pacte civil de solidarité (PACS) est exonérée de droits de succession. Pour un prêt viager hypothécaire consenti à deux époux, vérifiez avant de signer si le contrat rend la dette exigible au premier ou au second décès.

Les concubins et les familles recomposées

Entre concubins, la réversion d'un droit réservé est taxée à 60 % au premier décès sur la valeur de l'usufruit recueilli, ce qui renchérit fortement le viager sur deux têtes. Dans une famille recomposée, un viager ou une vente de nue-propriété prive les enfants d'un premier lit d'un bien qu'ils auraient hérité. Ils restent protégés par leur réserve héréditaire, qui s'apprécie sur le patrimoine laissé, prix de vente compris s'il n'a pas été consommé (chapitre 105).

Les ventes dans la famille

Un enfant peut acheter la nue-propriété ou un viager à son parent, ce qui garde le bien dans la famille. L'opération est encadrée de près. L'aliénation à charge de rente viagère ou avec réserve d'usufruit au profit d'un héritier en ligne directe obéit à des règles civiles qui protègent les autres héritiers. Au plan fiscal, l'article 751 du CGI répute faire partie de la succession de l'usufruitier le bien dont un héritier présomptif détient la nue-propriété, sauf preuve contraire. Un prix réel, payé par des fonds propres de l'acheteur et un aléa véritable sont indispensables (Guide de la fiscalité immobilière, Donner en démembrement).

L'indivision et le démembrement existant

Un bien indivis ne peut être vendu en viager ou en nue-propriété qu'avec l'accord de tous les indivisaires, chacun pouvant stipuler une rente individualisée selon son âge. Un usufruitier ne peut pas hypothéquer la pleine propriété ni la vendre seul. Il peut céder son usufruit, ce qui procure un capital, ou s'entendre avec le nu-propriétaire pour une vente commune et une répartition du prix selon la valeur des droits.

La détention en société

Lorsque le bien appartient à une société civile immobilière (SCI) à l'impôt sur le revenu ou à une société à l'impôt sur les sociétés (IS), c'est la société qui vend, emprunte ou consent la faculté de rachat. Le prêt viager hypothécaire est réservé aux personnes physiques, ce qui l'exclut pour un bien social. Un viager consenti par une société pose la question de la tête sur laquelle repose la rente. Ces montages relèvent d'un conseil spécialisé (Guide des sociétés immobilières, L'abus de droit et la requalification).

Les non-résidents et l'outre-mer

Un crédirentier non-résident n'est pas soumis aux prélèvements sociaux français sur la rente et son imposition relève de la convention fiscale applicable. La plus-value d'un immeuble français vendu par un non-résident suit des règles propres (Guide de la fiscalité immobilière, La plus-value immobilière du non-résident). En outre-mer, les règles civiles et fiscales sont les mêmes dans les départements, mais l'étroitesse du marché pèse sur le prix et sur le nombre d'acquéreurs (chapitre 88).

Le type de marché

En métropole et en zone tendue, la valeur élevée et la demande d'investisseurs facilitent la vente en viager ou en nue-propriété. En ville moyenne, les acquéreurs sont moins nombreux et la décote plus forte. En zone rurale, une maison isolée trouve difficilement un acquéreur en viager ou un prêteur, la valeur de revente au décès étant incertaine (chapitres 84 à 86).

Les risques de requalification

• La donation déguisée. Un aléa inexistant, une rente dérisoire, un prix non payé ou un bouquet restitué conduisent à requalifier la vente en donation, avec les droits et les pénalités correspondants.
• La présomption de l'article 751 du CGI. Une vente de nue-propriété à un héritier présomptif fait entrer le bien dans la succession de l'usufruitier, sauf preuve contraire.
• L'abus de droit. Un viager fictif ou une opération destinée seulement à éluder les droits de succession relève des articles L64 et L64 A du livre des procédures fiscales (LPF) (Guide de la fiscalité immobilière, L'abus de droit fiscal).
• La lésion dans le réméré. Un prix de vente trop faible ouvre l'action en rescision pour lésion, qui reste possible pendant le délai de rachat.
• L'activité de marchand de biens. Un acquéreur qui achète à réméré ou en viager pour revendre de façon habituelle peut relever de ce régime (chapitre 76).

Ce qui est en discussion au 26 octobre 2026

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion et aucune de ses mesures n'est adoptée au 26 octobre 2026. Selon le suivi publié dans le Guide de la fiscalité immobilière, La loi de finances pour 2026 et le projet de loi de finances pour 2027, les députés ont voté en séance une exonération de l'ancienne résidence principale occupée au moins vingt-deux ans et vendue dans les trente-six mois du départ, ainsi qu'un délai de trois ans au lieu de deux pour la personne entrée en établissement. Le texte initial plafonnerait aussi l'amortissement des loueurs en meublé non professionnels, ce qui concernerait les acquéreurs de viagers libres loués meublés. Ces votes sont provisoires.

Les erreurs fréquentes

Les coûts cités reprennent les exemples illustratifs du chapitre.

• Prendre le barème fiscal pour un prix. Il valorise la nue-propriété à 210 000 € contre 157 199 € selon la méthode économique.
• Négliger les intérêts composés du prêt viager hypothécaire. La dette de 75 000 € atteint 159 960 € à la durée médiane.
• Recourir au réméré sans source de rachat. L'échec coûte 110 400 € par rapport à une vente au prix du marché.
• Fixer un bouquet trop faible pour un bien loué. L'impôt de 5 853 € est dû à la vente, avant toute rente.
• Consommer tout le capital de la nue-propriété. Il est épuisé à 95 ans alors qu'une femme de 78 ans vit au-delà dans plus de 10 % des cas.
• Oublier le départ en établissement. Le droit réservé devient inutile et se revend mal.
• Vendre à un enfant sans paiement réel. La vente est requalifiée en donation et le bien réintégré dans la succession.

Liste de contrôle

1. Besoin qualifié en revenu, capital ou remboursement, avec son montant et sa durée.
2. Solutions simples écartées par écrit, déménagement, vente d'un autre bien, location partielle.
3. Évaluation indépendante de la valeur libre et du loyer de marché.
4. Taux et table de mortalité du viager ou de la nue-propriété demandés par écrit.
5. Rente nette calculée après fraction imposable et prélèvements sociaux.
6. Clause résolutoire et indexation de la rente prévues dans l'acte.
7. Dette du prêt viager hypothécaire simulée à 85, 90 et 95 ans avec plusieurs taux et prix.
8. Source de rachat du réméré identifiée et datée.
9. Départ en établissement prévu dans l'acte, sort du droit réservé ou de l'usufruit.
10. Famille informée, réserve héréditaire et égalité entre enfants vérifiées.
11. Réserve disponible conservée hors de l'opération.
12. Notaire du vendeur associé à la rédaction.
13. État du projet de loi de finances pour 2027 vérifié avant la signature.