Générer des revenus à la retraite

À la retraite, la question n'est plus d'accumuler mais de produire un revenu net, régulier et durable, avec moins de temps et d'énergie qu'auparavant. Un patrimoine immobilier peut fournir ce revenu sous plusieurs formes, des loyers perçus en direct jusqu'aux rachats d'un contrat d'assurance vie alimenté par la vente d'un bien. Ces formes ne se valent pas une fois l'impôt, la gestion, la liquidité et le risque de dépendance pris en compte. Un loyer brut élevé peut laisser un revenu net modeste, alors qu'un capital placé peut procurer un revenu supérieur au prix d'une érosion qu'il faut savoir mesurer.

Ce chapitre compare quatre sources de revenus à partir d'un même bien, la location nue, la location meublée, la pierre-papier et la vente suivie d'un placement financier, avec une variante en gestion déléguée et une variante de consommation du capital. Il mesure ensuite la durabilité de ces revenus face à une entrée en établissement. La préparation des années qui précèdent la retraite relève du chapitre 126, la réorganisation complète d'un patrimoine de retraité du chapitre 102, la monétisation par le viager ou la nue-propriété du chapitre 128 et la dépendance du chapitre 132. Les bases figurent dans le Guide du bailleur privé, Préparer sa retraite avec l'immobilier locatif et, pour un loueur en meublé, dans le Guide du bailleur professionnel, Préparer la retraite du loueur.

Ce qu'on attend d'un revenu de retraite

Cinq qualités à mesurer

Un revenu de retraite se juge sur cinq qualités. Il doit être net, c'est-à-dire mesuré après charges, impôt sur le revenu et prélèvements sociaux. Il doit être régulier, sans dépendre d'une relocation ou d'un locataire solvable chaque mois. Il doit être indexé, au moins en partie, pour ne pas perdre son pouvoir d'achat sur vingt-cinq ans. Il doit demander peu de gestion, parce que le temps disponible et la capacité de décider diminuent avec l'âge. Il doit enfin rester mobilisable en cas de besoin, la dépendance pouvant exiger en quelques mois un capital que des loyers ne fournissent pas.

Aucune source ne réunit ces cinq qualités au plus haut niveau. Les loyers sont indexés mais exigent une gestion et ne sont pas liquides. Un placement financier est liquide mais son revenu n'est pas indexé. La pierre-papier supprime la gestion sans supprimer le risque immobilier ni le risque de liquidité. Le choix pondère ces qualités selon votre âge, votre santé et vos héritiers.

L'horizon réel

L'horizon d'un revenu de retraite est long. Selon l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE), l'espérance de vie à 65 ans atteint 23,6 ans pour les femmes et 20,0 ans pour les hommes en 2025, données provisoires publiées le 13 janvier 2026 (insee.fr). Dans un couple, l'un des deux dépassera souvent cette moyenne. Un plan de revenus bâti sur vingt-cinq à trente ans à partir de 65 ans n'a donc rien d'excessif.

Les quatre sources de revenus et leurs variantes

La location nue en direct

La location nue produit des revenus fonciers, imposés au barème avec les autres revenus du foyer et soumis à 17,2 % de prélèvements sociaux. Le micro-foncier s'applique de plein droit lorsque les loyers bruts du foyer ne dépassent pas 15 000 € par an, avec un abattement de 30 %, sauf option pour le réel (Guide de la fiscalité immobilière, Le micro-foncier en détail). Le bail de trois ans, la stabilité des locataires et l'indexation annuelle sur l'indice de référence des loyers (IRL) en font une source régulière. Sa faiblesse tient à la gestion, aux travaux imposés par la performance énergétique et à l'illiquidité du bien.

La location nue en gestion déléguée

La même location confiée à un administrateur de biens titulaire d'une carte professionnelle réduit fortement le temps consacré, au prix d'honoraires de gestion et souvent d'une assurance contre les loyers impayés. Ces frais sont déductibles au régime réel. La délégation ne supprime ni les décisions de travaux ni la responsabilité du bailleur. Elle prépare en revanche la période où vous ne pourrez plus gérer vous-même (Guide du bailleur privé, Gérer seul ou déléguer et faire ses démarches en ligne).

La location meublée

La location meublée non professionnelle (LMNP) produit des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), soumis à 18,6 % de prélèvements sociaux depuis l'imposition des revenus de 2025. Le micro-BIC applique un abattement de 50 % pour la location meublée de longue durée, dans la limite de 83 600 € de recettes pour 2026 (Guide de la fiscalité immobilière, Le micro-BIC des locations meublées). Les taux de prélèvements sociaux sont rappelés par la fiche officielle vérifiée le 30 juin 2026 (service-public.gouv.fr). Le loyer est plus élevé qu'en nu, mais la rotation, l'équipement et la vacance aussi. Pour un retraité, le point sensible est le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), qui s'apprécie en comparant les recettes meublées aux autres revenus d'activité du foyer, pensions comprises, au-delà de 23 000 € de recettes (Guide de la fiscalité immobilière, La frontière entre LMNP et LMP).

La pierre-papier

Les parts de société civile de placement immobilier (SCPI) procurent des revenus fonciers sans gestion locative. La société gère les immeubles, encaisse les loyers et distribue un revenu après ses propres frais. Les frais de souscription, prélevés à l'entrée, réduisent la valeur de retrait des parts. Le revenu distribué n'est pas garanti, la valeur des parts peut baisser et la revente dépend de l'existence d'acquéreurs, ce que rappelle le Guide du bailleur privé, Diversifier avec la pierre-papier. La fiscalité des parts est détaillée dans le Guide de la fiscalité immobilière, La pierre-papier en fiscalité et la stratégie aux chapitres 60 et 61.

La vente et le placement financier

Vendre le bien et placer le produit net sur un contrat d'assurance vie transforme un revenu locatif en rachats partiels. Seule la fraction de gains comprise dans chaque rachat est imposée. Pour les primes versées depuis le 27 septembre 2017, ces gains supportent 12,8 % d'impôt avant huit ans, puis bénéficient d'un abattement annuel de 4 600 € pour une personne seule ou de 9 200 € pour un couple et d'un taux de 7,5 % tant que les primes n'excèdent pas 150 000 €. Les prélèvements sociaux de 17,2 % s'appliquent aux produits d'assurance vie (Guide de la fiscalité immobilière, L'assurance vie et la transmission immobilière). Deux usages se distinguent. Le premier ne retire que les produits. Le second consomme le capital sur une durée choisie.

Méthode de décision pas à pas

1. Fixer le besoin. Montant net mensuel à compléter, en euros constants, pour le couple puis pour le survivant.
2. Recenser les revenus garantis. Pensions de base et complémentaires, pension de réversion probable, rentes viagères.
3. Mesurer chaque bien. Revenu net après impôt, travaux à venir, classe énergétique, temps de gestion, valeur nette de vente après impôt sur la plus-value.
4. Simuler les sources alternatives. Pour chaque bien, comparer conservation en direct, délégation, meublé, pierre-papier et placement, sur la même base de capital net.
5. Tester la durée. Revenu tenu jusqu'à 95 ans du plus jeune.
6. Tester la dépendance. Mesurer le capital mobilisable en moins de six mois si l'un des deux entre en établissement.
7. Arbitrer bien par bien. Garder ce qui est simple et rentable après impôt, transformer ce qui est lourd ou peu rentable.
8. Revoir chaque année et après chaque événement de santé ou de famille (chapitre 119).

Premier exemple, un même bien sous six formes de revenus

Les hypothèses

L'exemple qui suit est illustratif. Un couple marié de 67 et 65 ans, retraité, détient sans crédit un trois-pièces loué nu dans une ville moyenne, acheté 110 000 € en 2004 et estimé 220 000 € en 2026. Le tableau liste les hypothèses, qui ne sont pas des prévisions.

Le coût de la vente

Après 22 ans de détention, la plus-value de 75 950 € est exonérée d'impôt sur le revenu mais pas encore de prélèvements sociaux, l'abattement n'atteignant que 28 % pour ces derniers. Les prélèvements s'élèvent à 9 406 €. Le couple encaisse 201 294 € nets après frais et impôt, soit 8,5 % de moins que la valeur du bien. Les abattements pour durée de détention sont présentés dans le Guide de la fiscalité immobilière, Les abattements pour durée de détention. Huit ans plus tard, la même vente serait totalement exonérée.

Les résultats de la première année

En nu, le régime réel l'emporte sur le micro-foncier parce que les charges dépassent l'abattement forfaitaire de 30 %. Le revenu net du bien conservé représente 1,42 % de sa valeur, contre 2,48 % du produit net de la vente placé en assurance vie. L'écart vient de trois causes. Les charges absorbent 40 % des loyers, l'impôt frappe le revenu foncier à 47,2 % au total et les rachats ne sont imposés que sur leur fraction de gains, très faible les premières années. Le meublé améliore le revenu de 400 € par an au prix de deux fois plus de temps et d'un équipement à financer.

Sur vingt-cinq ans

Le cumul du meublé déduit le mobilier initial. La valeur des parts de SCPI est leur prix de souscription diminué des frais, retenu comme valeur de retrait. Les loyers progressent avec l'indexation, la distribution de la SCPI est supposée constante et le revenu de l'assurance vie baisse légèrement, la part imposable des rachats augmentant avec le temps.

La consommation du capital double le revenu mais laisse un patrimoine nul à 92 et 90 ans. Elle n'a de sens que si d'autres actifs couvrent la longévité au-delà, ou si le couple accepte de ne rien transmettre de ce bien. Le bien conservé garde au contraire sa valeur, sa capacité de revente et l'effacement de la plus-value au décès, qui profite aux héritiers.

L'effet de la tranche d'imposition

Avec un taux marginal de 11 %, le revenu net de la première année passe à 4 252 € en nu direct, 3 571 € en nu délégué, 4 550 € en meublé et 6 504 € en SCPI. Le revenu de l'assurance vie change peu, son imposition étant forfaitaire et limitée aux gains. Plus le taux marginal est bas, plus les loyers rivalisent avec le placement. Un retraité aux pensions modestes peut donc trouver dans la conservation des loyers une solution que le même calcul condamnerait pour un foyer imposé à 30 %.

Tests de sensibilité et scénario défavorable

La location nue face à la vacance et aux travaux

Le tableau donne le revenu net de la première année du bien conservé en direct, selon la vacance et le montant annuel moyen des gros travaux.

Les travaux pèsent davantage que la vacance. Un bien classé E, F ou G à rénover pour rester louable peut voir son revenu net divisé par trois, ce que le chapitre 72 permet de chiffrer avant de choisir entre rénover et vendre.

La conservation face au placement

Le tableau suivant donne l'écart de revenu net de la première année entre le bien conservé en direct et le placement en assurance vie dont on ne retire que les produits. Un écart positif favorise la conservation.

Le point mort se situe à un rendement net de 1,56 % pour l'assurance vie. En dessous, le bien conservé procure davantage. À l'inverse, il faudrait un loyer de 1 152 € par mois, soit un rendement brut de 6,28 %, pour que le bien égale le placement à 2,5 %. Ce calcul compare des revenus et non des patrimoines, sans hausse du prix du bien ni baisse du rendement du placement.

Le scénario défavorable combiné

Le scénario défavorable réunit une vacance de 12 % en nu et de 15 % en meublé, 3 500 € de gros travaux par an, une taxe foncière majorée de 20 %, une distribution de SCPI réduite d'un quart avec une baisse de 15 % de la valeur des parts et un rendement de l'assurance vie ramené à 1 %.

Aucune source ne résiste à tout. Les loyers chutent avec la vacance et les travaux, la SCPI perd du capital, le placement prudent perd du revenu et la consommation du capital se heurte à la longévité. Combiner deux ou trois sources limite l'effet d'un seul choc (chapitre 114).

L'arbitrage vers la pierre-papier

Ce que l'on gagne et ce que l'on perd

Passer d'un logement détenu en direct à des parts de SCPI supprime la gestion locative, mutualise le risque locatif et facilite le partage entre héritiers. On perd la maîtrise des décisions, l'indexation prévue par le bail, une partie du capital en frais d'entrée et la certitude de revendre rapidement. La valeur des parts et le revenu distribué varient selon le marché des immeubles détenus. Les performances passées d'une SCPI ne préjugent pas de ses performances futures.

Les points de contrôle avant de souscrire

Avant de souscrire, vérifiez les frais de souscription, de gestion et de cession rapportés à la durée de détention prévue, le mode de revente des parts, la part de revenus de source étrangère et la concentration sur une seule société de gestion. Ces placements comportent un risque de perte en capital et leur liquidité n'est pas garantie. La souscription à crédit d'un retraité, évoquée parfois pour déduire des intérêts, réintroduit un risque de remboursement que la retraite cherche précisément à éliminer (chapitre 60).

Vendre un bien pour placer

Choisir le bien et la date

Le bien à vendre en priorité est souvent celui dont le revenu net est faible au regard de sa valeur ou dont les travaux à venir sont lourds. La date compte autant que le bien. L'exonération d'impôt sur le revenu intervient après 22 ans de détention et celle des prélèvements sociaux après 30 ans (service-public.gouv.fr). Dans le premier exemple, attendre huit ans économiserait 9 406 € de prélèvements, mais coûterait environ 1 860 € de revenu net par an au rendement de 2,5 %.

Une exonération propre aux retraités de condition modeste s'applique à tout bien vendu par un titulaire d'une pension de vieillesse dont le revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année ne dépasse pas un plafond et qui n'était pas redevable de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) cette même année. Pour une cession réalisée en 2026, le plafond est de 12 793 € de revenu fiscal de référence de 2024 pour la première part, majoré de 3 428 € par demi-part supplémentaire (service-public.gouv.fr). Les autres exonérations sont détaillées dans le Guide de la fiscalité immobilière, Les exonérations de plus-value immobilière.

Où placer et pour quel usage

Le produit d'une vente sert trois usages à séparer. Une réserve de précaution placée sur des supports disponibles sans délai, dimensionnée pour la dépendance (chapitre 116). Un capital de revenu, placé sur des supports dont le rendement couvre le besoin sans consommer le capital. Un éventuel capital consommable, dont l'épuisement est programmé à un âge où d'autres actifs prendront le relais. Les versements effectués avant 70 ans relèvent au décès d'un régime plus favorable que ceux effectués après, ce qui intéresse la transmission (chapitre 129).

Un logement occupé se vend souvent moins cher qu'un logement libre et un congé pour vendre n'est possible qu'à l'échéance du bail, avec une protection renforcée des locataires âgés aux ressources modestes (Guide du bailleur privé, Préparer sa retraite avec l'immobilier locatif).

Deuxième exemple, la durabilité face à la dépendance

Les hypothèses

L'exemple qui suit est illustratif. Son coût d'établissement est une hypothèse, à comparer aux prix médians de 2024 cités au chapitre 132. Une veuve de 80 ans en 2026 perçoit une pension nette de 1 650 € par mois, revalorisée de 1 % par an. Elle détient 30 000 € sur un livret rémunéré 1,5 % et deux studios loués nus, gérés par un administrateur de biens, chacun estimé 95 000 € et acheté 50 000 € en 1998. Chaque studio est loué 480 € par mois avec 5 % de vacance, 1 300 € de charges non récupérables et des honoraires de 8 %. Son taux marginal d'imposition est de 11 %. À 84 ans, elle entre en établissement pour un coût supposé de 2 800 € par mois, indexé de 2 % par an. La réduction d'impôt pour frais de dépendance n'est pas comptée.

À 84 ans, le besoin à couvrir au-delà de la pension atteint 12 996 € par an. Chaque studio procure 2 681 € nets d'impôt la première année. Trois stratégies sont comparées. La première garde les deux studios et ne vend qu'en cas de besoin. La deuxième vend un studio dès 2026 et place le produit net de 89 352 € à 2,5 %. La troisième vend les deux studios et place 178 704 €. La plus-value de chaque studio, détenu 28 ans, est exonérée d'impôt sur le revenu et ne supporte que 898 € de prélèvements sociaux.

Les résultats

Les revenus ne couvrent qu'un tiers à un peu moins de la moitié du besoin. Dans les trois cas, c'est le capital qui finance la dépendance. La conservation des studios procure le plus de patrimoine à 95 ans, parce que leur rendement net indexé dépasse celui du placement supposé. Elle impose en revanche une vente à 90 ans, à un âge où la décision et les démarches relèvent souvent d'un proche. La vente anticipée réduit le patrimoine mais rend toute la somme disponible immédiatement, sans dépendre d'un acquéreur ni d'un locataire.

La variante défavorable

Avec un coût d'établissement supérieur de 20 % et un rendement de placement ramené à 1 %, les trois stratégies épuisent toutes les ressources entre 94 et 95 ans. La conservation impose alors deux ventes, à 87 et 92 ans. Le patrimoine à 90 ans n'est plus que de 124 520 €, 106 887 € ou 78 197 € selon la stratégie. Le choix ne change donc pas fondamentalement la capacité de financement, qui dépend surtout du montant total du patrimoine. Il change la liquidité, le calendrier des ventes et la charge qui pèsera sur l'entourage.

La réduction d'impôt pour frais de dépendance et d'hébergement en établissement est de 25 % des dépenses, retenues dans la limite de 10 000 € par personne hébergée, déduction faite de l'allocation personnalisée d'autonomie (APA) et des aides au logement, selon le portail public pour les personnes âgées mis à jour le 27 mars 2026. C'est une réduction et non un crédit d'impôt. Elle ne profite donc pleinement qu'à une personne suffisamment imposée, ce qui renforce l'intérêt d'un revenu faiblement imposé à cet âge.

Alléger la gestion sans perdre le revenu

Les leviers par ordre de coût

• Regrouper les biens dans un même secteur, en vendant ceux qui sont éloignés ou atypiques.
• Déléguer la gestion d'une partie des biens, en commençant par les plus exigeants.
• Passer du meublé au nu pour un logement dont la rotation devient pénible.
• Vendre les biens à travaux avant que l'obligation de rénovation ne s'impose.
• Basculer vers la pierre-papier ou le placement financier pour les biens qui n'ont plus de sens en gestion directe.

Dans le premier exemple, la délégation coûte 506 € de revenu net par an et fait gagner environ 22 heures. Elle se justifie dès que ces heures valent plus de 23 € l'une à vos yeux, ce qui devient fréquent à mesure que la gestion pèse. Le Guide du bailleur professionnel, Confier tout ou partie de la gestion à un professionnel détaille le contenu d'un mandat.

Préparer l'incapacité de gérer

La gestion déléguée ne suffit pas si le bailleur ne peut plus signer. Un mandat de protection future désigne à l'avance la personne qui gérera les biens et, s'il est notarié, permet aussi de vendre. Sans lui, une mesure judiciaire peut être nécessaire, avec des délais peu compatibles avec une entrée en établissement (chapitres 131 et 132).

Capital, temps, horizon et limites de chaque stratégie

Selon l'âge et l'horizon

Entre 62 et 70 ans, l'énergie et le temps permettent encore une gestion directe et l'horizon justifie de conserver des biens indexés. C'est aussi la période où une vente est encore simple à organiser et où les versements en assurance vie bénéficient du régime des primes versées avant 70 ans. Entre 70 et 80 ans, l'objectif devient la simplification, la délégation et la constitution d'une réserve de dépendance. Au-delà de 80 ans, la liquidité et la capacité de décision priment sur le rendement. Toute opération lourde se mène avec un proche ou un mandataire.

La consommation du capital se raisonne à l'inverse. Risquée à 65 ans, elle devient plus raisonnable à 80 ans pour une partie du patrimoine, lorsque d'autres actifs couvrent le risque de vivre très longtemps. Le viager et le prêt viager hypothécaire, qui transfèrent ce risque à un tiers, sont comparés au chapitre 128.

Les situations particulières

Le couple marié, pacsé ou en concubinage

Le revenu doit être pensé pour le survivant. Pour un couple marié, les loyers d'un bien commun continuent de revenir au conjoint survivant s'il recueille l'usufruit de la succession. Une clause bénéficiaire d'assurance vie au profit du conjoint lui transmet le capital sans droits. Pour des partenaires de pacte civil de solidarité (PACS) ou des concubins, rien n'est transmis sans testament ou clause bénéficiaire. Le concubin légataire est taxé à 60 %. Une vente suivie d'un placement en assurance vie au profit du concubin peut alors protéger son revenu, ce que le chapitre 129 chiffre.

La famille recomposée

Lorsque le conjoint survivant n'est pas le parent des enfants du défunt, un usufruit sur les biens locatifs peut maintenir son revenu mais crée une longue cohabitation avec des nus-propriétaires de sa génération ou presque. Un revenu tiré d'un contrat d'assurance vie ou d'une rente réversible évite ce face-à-face. Le chapitre 105 développe ces situations.

L'indivision et le démembrement

Un bien indivis ne se vend qu'avec l'accord des indivisaires ou une autorisation judiciaire. Un usufruitier perçoit les loyers mais ne peut pas vendre seul la pleine propriété. S'il a besoin d'un capital, il vend avec le nu-propriétaire ou cède son seul usufruit. Le revenu d'un usufruit est donc durable mais peu mobilisable en cas de dépendance.

La détention en société

Dans une société civile immobilière (SCI) à l'impôt sur le revenu, les associés sont imposés sur leur quote-part de revenus fonciers, que la société distribue ou non. Dans une société à l'impôt sur les sociétés (IS), le revenu de l'associé prend la forme de dividendes, soumis au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % en 2026, ou de remboursements de compte courant, non imposés tant qu'ils restent dans la limite des sommes apportées. Cette souplesse permet de lisser le revenu, mais les dividendes d'une société à l'IS supportent deux niveaux d'imposition (Guide des sociétés immobilières, Les prélèvements sociaux et l'associé).

Les non-résidents et l'outre-mer

Un retraité installé hors de France reste imposable en France sur ses loyers français. S'il est affilié à un régime de sécurité sociale d'un État de l'Espace économique européen ou de la Suisse, il ne supporte que le prélèvement de solidarité de 7,5 % au lieu de 17,2 % (service-public.gouv.fr). La gestion à distance plaide pour la délégation ou la pierre-papier. En outre-mer, les règles fiscales sont les mêmes dans les départements, mais le marché locatif et la revente peuvent être plus étroits (chapitre 88).

Le type de marché

En métropole et en zone tendue, le rendement locatif faible rend le placement plus rémunérateur en revenu, au prix de la perte d'un actif de valeur. En ville moyenne, la revente plus lente impose d'anticiper la dépendance. En zone rurale, un bien difficile à vendre ne doit pas être la seule réserve de dépendance (chapitres 84 à 86).

Les risques de requalification

Trois situations doivent être surveillées. La première est le statut de LMP. Un retraité dont les recettes meublées dépassent 23 000 € et excèdent ses pensions et autres revenus d'activité devient loueur professionnel, avec des cotisations sociales et un régime de plus-value différents (Guide du bailleur professionnel, Préparer la retraite du loueur). La deuxième est l'activité de marchand de biens. La vente découpée et répétée de lots pour financer la retraite peut, si elle devient habituelle avec intention spéculative, être requalifiée (Guide du bailleur privé, Marchand de biens et opérations immobilières professionnelles).

La troisième est l'abus de droit. Une vente suivie du versement massif du prix sur un contrat d'assurance vie peu avant un décès prévisible peut être examinée au regard des articles L64 et L64 A du livre des procédures fiscales (LPF) et les primes manifestement exagérées peuvent être réintégrées dans la succession civile (Guide de la fiscalité immobilière, L'abus de droit fiscal).

Ce qui est en discussion au 26 octobre 2026

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion et aucune de ses mesures n'est adoptée au 26 octobre 2026. Selon le suivi publié dans le Guide de la fiscalité immobilière, La loi de finances pour 2026 et le projet de loi de finances pour 2027, son article 3 aurait ramené à 3 000 € par foyer le plafond de l'abattement de 10 % sur les pensions, fixé à 4 439 €. Les députés l'ont supprimé en séance le 15 octobre 2026, mais il peut être rétabli. Son article 7 plafonnerait l'amortissement des loueurs en meublé non professionnels au régime réel, sans viser le micro-BIC. Son article 6 encadrerait les contrats d'assurance vie adossés à des fonds dédiés. Les taux de prélèvements sociaux de 17,2 % et 18,6 % restent ceux à retenir à cette date.

Les erreurs fréquentes

Les coûts cités sont illustratifs.

• Comparer des rendements bruts. Le bien du premier exemple rapporte 4,6 % brut mais 1,42 % net.
• Rester au micro-foncier par habitude. Dans le premier exemple, le réel réduit la base imposable de 1 032 € et l'impôt de 487 € par an.
• Vendre sans calculer la plus-value. Les prélèvements sociaux de 9 406 € auraient disparu huit ans plus tard, ce qui doit être comparé au revenu perdu pendant ces années.
• Consommer le capital sans plan de longévité. Avec un rendement de 1 %, le capital du premier exemple s'épuise à 88 et 86 ans.
• Tout placer dans une seule SCPI. Une baisse de 15 % des parts ampute la valeur de retrait de 27 175 €.
• Ignorer la dépendance. Dans le deuxième exemple, les revenus ne couvrent que 34 % à 43 % du besoin et le reste doit venir du capital.
• Oublier le statut LMP. Des recettes meublées qui dépassent les pensions et 23 000 € changent les cotisations et le régime des plus-values.
• Ne désigner personne. Sans mandat de protection future, une vente à 90 ans peut attendre une décision de justice.

Liste de contrôle

1. Besoin net du couple et du survivant chiffré en euros constants.
2. Revenu net de chaque bien calculé après charges, impôt et prélèvements sociaux.
3. Régime fiscal comparé chaque année entre micro et réel.
4. Valeur nette de vente de chaque bien calculée, plus-value et frais compris.
5. Date d'exonération de chaque bien notée, 22 ans et 30 ans de détention.
6. Comparaison avec la pierre-papier et le placement financier sur la même base de capital net.
7. Durée du revenu testée jusqu'à 95 ans du plus jeune.
8. Réserve de dépendance disponible en moins de six mois.
9. Statut LMP vérifié pour l'année du départ et les suivantes.
10. Gestion déléguée organisée pour les biens les plus exigeants.
11. Mandat de protection future signé et personne de confiance désignée.
12. Clause bénéficiaire et revenu du survivant vérifiés.
13. État du projet de loi de finances pour 2027 vérifié avant toute décision liée aux pensions ou au meublé.