Les murs de l'entreprise du dirigeant

Le chef d'entreprise, le commerçant, l'artisan ou le professionnel libéral qui a besoin de locaux finit souvent par se demander s'il doit les acheter. La question paraît simple, car payer un loyer à un tiers semble moins avantageux que rembourser un crédit pour un bien que l'on possédera. Elle recouvre en réalité trois décisions distinctes, à savoir qui détient les murs, à quel loyer l'entreprise les occupe et ce que deviendront les murs le jour où l'entreprise sera cédée, transmise ou arrêtée. Un mauvais choix se paie rarement la première année. Il se révèle au moment de la vente de l'entreprise, d'une séparation, d'une défaillance ou d'une succession.

Ce chapitre compare les trois grands modes de détention, en direct ou par une société civile immobilière (SCI) à l'impôt sur le revenu (IR), par une SCI à l'impôt sur les sociétés (IS) et par la société d'exploitation elle-même. Il donne une méthode de décision, un cas chiffré sur quinze ans avec ses sensibilités et un scénario de défaillance, puis les situations familiales et patrimoniales particulières. Les règles sont développées dans le Guide des sociétés immobilières, La SCI qui loge l'activité professionnelle de l'associé et dans le Guide de la fiscalité immobilière, L'immeuble dans le patrimoine de l'entreprise individuelle.

Acheter ou louer, la première question

Acheter les murs immobilise du capital et de la capacité d'emprunt qui pourraient servir à l'entreprise elle-même. Un dirigeant dont l'activité a besoin de trésorerie, de stocks ou d'investissements productifs peut avoir intérêt à rester locataire et à réserver son crédit à l'exploitation. Acheter fige aussi la localisation. Une entreprise qui grandit, se transforme ou se déplace vers sa clientèle peut se retrouver propriétaire d'un local devenu inadapté.

Acheter présente en contrepartie trois avantages. Le dirigeant maîtrise son outil de travail, sans risque de non-renouvellement ni de hausse de loyer imposée par un tiers. Il constitue un patrimoine distinct de l'entreprise, qui peut produire un revenu après la cession ou la retraite. Il peut enfin, selon le mode de détention, transformer une partie du résultat de l'entreprise en revenu immobilier ou en capital. Aucune de ces raisons ne justifie à elle seule l'achat. Elles se pèsent contre le coût d'opportunité du capital et le risque de concentration sur un même secteur, puisque l'entreprise et les murs dépendent alors de la même activité.

Les trois modes de détention

En direct ou par une SCI à l'IR

Le dirigeant achète seul, avec son conjoint ou par une SCI soumise à l'IR, puis loue le local à son entreprise. Le loyer est une charge déductible pour la société d'exploitation s'il correspond à la valeur locative. Il est imposé chez le dirigeant en revenus fonciers, au barème et aux prélèvements sociaux de 17,2 %, sans amortissement. À la revente, le régime des plus-values des particuliers s'applique. Ses abattements pour durée de détention exonèrent d'IR après vingt-deux ans et de prélèvements sociaux après trente ans.

La détention directe et la SCI à l'IR produisent le même résultat fiscal. Elles diffèrent sur le plan civil. La SCI organise la gestion entre plusieurs associés, facilite la transmission par donations de parts et isole les murs dans une entité qui peut survivre à l'entreprise. Elle impose en revanche des formalités, des comptes et, pour la cession de parts depuis le 27 juin 2026, un acte notarié, un acte contresigné par avocat ou, dans certains cas, un acte d'expert-comptable, à peine de nullité, avec un droit de 5 % assis sur le prix des parts ou leur valeur vénale.

Lorsque l'activité est exercée en entreprise individuelle, une question préalable se pose. L'immeuble peut être inscrit à l'actif de l'entreprise ou conservé dans le patrimoine privé, avec des conséquences très différentes sur l'amortissement, la plus-value et le coût d'un départ à la retraite. Cette décision est présentée dans le Guide de la fiscalité immobilière, L'immeuble dans le patrimoine de l'entreprise individuelle.

Par une SCI à l'IS

La SCI à l'IS perçoit le loyer, déduit les intérêts, les charges et l'amortissement du bâti et paie l'IS sur un résultat souvent faible pendant le remboursement du crédit. Elle peut relever du taux réduit de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice si elle en remplit les conditions, puis de 25 %. La plus-value de cession est calculée sur la valeur nette comptable, sans abattement pour durée de détention. La trésorerie ne parvient au dirigeant que par le remboursement de son compte courant ou par des distributions imposées.

Par la société d'exploitation

La société d'exploitation achète elle-même ses locaux. Elle n'a plus de loyer à payer, amortit le bâti, déduit les intérêts et les charges. L'immeuble fait alors partie de son patrimoine. Il répond de ses dettes, entre dans la valeur de ses titres et se vend avec elle, sauf opération préalable pour l'en séparer.

Le loyer, pivot du schéma

Dans les deux premiers modes, tout repose sur le loyer. Il doit correspondre à la valeur locative du marché, être réellement payé et reposer sur un bail adapté, en principe commercial pour un commerçant ou un artisan, professionnel pour un libéral. Le dirigeant qui signe des deux côtés doit soumettre la convention à la procédure de contrôle prévue pour sa forme de société, celle des sociétés à responsabilité limitée (SARL) ou celle des sociétés par actions simplifiées (SAS).

Un loyer excessif transfère de la trésorerie de l'entreprise vers le dirigeant à un coût fiscal élevé en cas de contrôle. Si la société d'exploitation verse 10 000 € par an au-dessus de la valeur locative, la fraction excessive peut être réintégrée à son résultat, soit 2 500 € d'IS au taux de 25 %. Elle peut aussi être imposée chez le bénéficiaire comme un revenu distribué, soit 3 140 € au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 31,4 % applicable en 2026. Sur trois exercices contrôlés, le rappel atteint 16 920 € avant intérêts de retard et majorations. Un loyer trop bas, à l'inverse, ne se rattrape pas facilement, car le loyer du bail commercial renouvelé est en principe plafonné.

Méthode de décision pas à pas

1. Décider s'il faut acheter. Comparez le coût d'opportunité du capital pour l'entreprise, la stabilité de son besoin de locaux et le risque de concentration sur un même secteur.
2. Fixer l'horizon. Situez la date probable de cession de l'entreprise ou de départ à la retraite, puis l'usage des murs ensuite, conservation, vente ou transmission.
3. Documenter la valeur locative. Rassemblez des références de loyers comparables datées ou un avis d'expert avant de fixer le loyer.
4. Chiffrer les trois modes sur l'horizon. Calculez l'impôt annuel, la trésorerie disponible, l'impôt de sortie et la valeur pour le dirigeant, en tenant compte du coût de la sortie des sommes logées en société (chapitre 17).
5. Tester la résistance. Faites varier le prix de revente, la tranche marginale du dirigeant et l'horizon, puis simulez la défaillance de l'entreprise (chapitre 24).
6. Préparer la sortie. Vérifiez comment chaque mode s'articule avec la cession de l'entreprise, l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) et la transmission familiale.
7. Rédiger et faire approuver le bail. Bail adapté, inventaire des charges, garanties, approbation par les associés de la société d'exploitation.

Le cas chiffré, trois modes sur quinze ans

Les hypothèses

L'exemple est illustratif. Les montants sont des hypothèses, sans valeur de prévision. Le dirigeant d'une SAS soumise à l'IS, dont le bénéfice dépasse 42 500 € et relève donc du taux de 25 % à la marge, envisage l'achat du local qu'elle occupe.

Le critère retenu est le coût net actualisé, pour le dirigeant, de l'occupation des murs. Il additionne ce que le dirigeant paie ou reçoit personnellement, ce que l'entreprise paie converti en équivalent dividende, puis la valeur nette de revente après impôt. Plus ce coût est faible, plus le mode est favorable dans ces hypothèses.

Les résultats

Dans ces hypothèses, la SCI à l'IS et la société d'exploitation coûtent respectivement 60 741 € et 57 156 € de moins en valeur actualisée que la détention directe. La raison est arithmétique. En direct, chaque euro de loyer quitte une société imposée à 25 % pour être imposé chez le dirigeant à 58,2 %, tranche marginale et prélèvements sociaux réunis, sans amortissement. En société, le même revenu reste imposé à 15 % ou 25 % et l'amortissement réduit l'impôt pendant toute la détention.

L'avantage des sociétés se reprend en partie à la sortie. La plus-value se calcule sur une valeur nette comptable réduite par l'amortissement, soit 324 000 €. La distribution finale supporte ensuite le PFU. La détention directe n'acquitte que 9 224 € sur la revente grâce aux abattements pour durée de détention.

Le profil des flux diffère aussi. En direct, le dirigeant supporte personnellement un cash-flow négatif d'environ 18 000 € la première année et de près de 25 000 € la quinzième, parce que l'impôt sur les revenus fonciers croît à mesure que les intérêts diminuent. Dans la SCI à l'IS, ses avances se limitent à 8 689 € la première année et 3 600 € la quinzième. Dans la société d'exploitation, l'effort est porté entièrement par l'entreprise, de 38 894 € la première année à 43 545 € la quinzième après économie d'IS.

La sensibilité

Le tableau suivant donne le coût net actualisé selon le prix de revente.

La tranche marginale du dirigeant pèse fortement sur le premier mode. Le coût net actualisé de la détention directe passe de moins 191 173 € à 41 % à moins 153 945 € à 30 % et moins 204 711 € à 45 %. Pour un dirigeant faiblement imposé, l'écart avec les sociétés se réduit sans disparaître dans ces hypothèses.

La convention selon laquelle un euro en société ne vaut que 0,686 € pour le dirigeant change aussi le classement. Si la trésorerie de l'entreprise est réinvestie dans l'exploitation et jamais distribuée, chaque euro dépensé par la société vaut un euro. Le coût net actualisé devient alors de moins 315 218 € en direct, moins 254 476 € en SCI à l'IS et moins 195 360 € dans la société d'exploitation, qui passe en tête. Le bon mode dépend donc de ce que le dirigeant compte faire de la trésorerie de son entreprise.

L'horizon modifie encore la comparaison. Sur vingt-cinq ans, avec une revente à 700 000 €, l'impôt sur la plus-value ne serait que de 10 759 € en direct, contre 120 500 € d'IS dans la SCI à l'IS et 124 750 € dans la société d'exploitation, avant PFU. Les coûts nets actualisés s'établissent à moins 276 992 €, moins 176 892 € et moins 178 034 €. Les loyers perçus après la fin du crédit restant imposés à 58,2 % en direct, l'avantage des abattements ne compense pas, dans ces hypothèses, le poids de l'impôt courant. À une tranche marginale de 30 %, le coût de la détention directe sur vingt-cinq ans revient à moins 210 054 €.

Le scénario défavorable, la défaillance de l'entreprise

La société d'exploitation est placée en liquidation à la fin de la sixième année. Le capital restant dû est alors de 334 974 € et la valeur du local estimée à 520 000 €, soit une valeur nette de 185 026 €. Dans la détention directe ou en SCI, le local reste au dirigeant. Il subit six mois d'impayés, dix-huit mois de vacance, 15 000 € de remise en état et une relocation à un tiers à un loyer inférieur de 15 %. Ses cash-flows personnels des années six à huit atteignent moins 28 864 €, moins 48 381 € et moins 44 514 €, soit 60 813 € de plus que dans le scénario central, au moment précis où il a perdu sa société.

Dans la société d'exploitation, le local fait partie de l'actif liquidé. Sa valeur nette de 185 026 € sert d'abord à désintéresser les créanciers. Le dirigeant ne la récupère que si l'actif dépasse le passif, ce qui est rare dans une liquidation. Si, comme c'est fréquent, il s'est porté caution du crédit immobilier de sa société, il peut en outre être appelé sur le solde.

La séparation des murs protège donc le patrimoine, à condition que le dirigeant puisse porter seul le crédit pendant la vacance. Le chapitre 109 traite le risque d'impayés et le chapitre 116 la réserve de précaution.

Second exemple, le professionnel de santé et l'option fiscale sur le loyer

Une médecin exerce dans une société d'exercice libéral soumise à l'IS au taux de 25 % à la marge. Son activité de soins est exonérée de taxe sur la valeur ajoutée (TVA) et la société ne récupère pas la taxe qu'elle paie. La SCI à l'IR de la médecin achète en 2026 un local neuf de 300 000 € HT, soit 60 000 € de TVA. Elle le loue 21 000 € HT par an, montant supposé constant pour simplifier. L'exemple est illustratif.

En optant pour la TVA sur le loyer avant l'acquisition, la SCI récupère les 60 000 € payés sur le prix. La société locataire supporte en contrepartie 4 200 € de TVA par an, soit 3 150 € après économie d'IS. Sur vingt ans, durée au terme de laquelle la déduction devient définitive, ce surcoût atteint 63 000 € en montant nominal et 46 864 € actualisé à 3 %, soit 32 149 € en équivalent dividende pour la médecin. L'option reste donc favorable dans ces hypothèses, mais de beaucoup moins que les 60 000 € affichés.

Si la SCI dénonce l'option dès que possible, avec effet en 2035, elle reverse 10/20 de la TVA déduite, soit 30 000 €. Le gain net actualisé tombe alors à 12 481 €. L'option se décide donc sur toute la période de régularisation et sur la situation du locataire, en sachant qu'elle impose des déclarations trimestrielles à compter de 2027 (Guide de la fiscalité immobilière, L'option pour la TVA sur les locations professionnelles).

La sortie lors de la cession de l'entreprise

Les murs détenus hors de l'entreprise

Lorsque le dirigeant détient les murs en direct ou par une SCI, il cède l'entreprise et conserve l'immeuble. Le bail se poursuit avec la société cédée ou avec le repreneur du fonds, qui bénéficie en principe du droit au bail. Le repreneur examine le bail de près. Un loyer supérieur au marché, une durée restante courte ou des clauses déséquilibrées réduisent le prix de l'entreprise. Le dirigeant devient un bailleur ordinaire, face à un locataire qu'il ne contrôle plus.

Ce schéma offre une souplesse appréciée à la retraite. Les loyers complètent la pension, la SCI peut être transmise par donations de parts et les murs peuvent être vendus plus tard, à un investisseur ou au repreneur. Le régime de faveur de la transmission d'entreprise dit pacte Dutreil vise en principe les sociétés opérationnelles et ne s'étend pas à une SCI qui se borne à louer des locaux.

Les murs logés dans la société d'exploitation

Lorsque l'immeuble est à l'actif de la société, l'acquéreur des titres achète aussi les murs. Le prix augmente, ce qui réduit le nombre de repreneurs capables de le financer. Le dirigeant peut aussi faire vendre l'immeuble par la société avant la cession, avec un IS sur la plus-value calculée sur la valeur nette comptable, ou l'extraire par une opération de restructuration dont le coût se chiffre avec un conseil.

La cession des titres peut en outre supporter un droit d'enregistrement plus élevé. Pour ce droit, une société est à prépondérance immobilière lorsque son actif est constitué pour plus de moitié d'immeubles situés en France, y compris ceux qu'elle affecte à sa propre exploitation. Une SAS dont l'actif brut de 1 000 000 € comprend des murs valant 600 000 € entre dans cette définition. La cession de ses actions pour 1 100 000 € supporte alors un droit de 5 %, soit 55 000 €, au lieu de 0,1 %, soit 1 100 € (Guide de la fiscalité immobilière, Acheter des parts de société à prépondérance immobilière).

Le dirigeant d'une petite ou moyenne entreprise qui cède ses titres en partant à la retraite peut bénéficier d'un abattement fixe de 500 000 € sur sa plus-value, prévu à l'article 150-0 D ter du Code général des impôts (CGI). Selon la notice officielle de la déclaration n° 2074-DIR, il suppose notamment des fonctions de direction exercées de façon continue pendant les cinq années précédant la cession, la détention d'au moins 25 % des droits de vote ou des droits dans les bénéfices et la cessation de toute fonction ainsi que la liquidation des droits à la retraite dans les vingt-quatre mois qui précèdent ou suivent la cession (impots.gouv.fr). La loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 l'a prorogé aux cessions réalisées jusqu'au 31 décembre 2031, date que reprend la notice. Lorsque les murs sont dans la société, leur valeur entre dans le prix des titres et dans la plus-value soumise à ce régime.

L'entrepreneur individuel

Pour l'exploitant individuel qui a inscrit l'immeuble à l'actif, la cession du fonds en conservant les murs entraîne un retrait d'actif imposé comme une cession, sur la valeur réelle, même sans encaissement de prix. Les exonérations des articles 151 septies et 151 septies B du CGI peuvent en réduire fortement le coût, selon les recettes et la durée d'inscription. La durée de détention pour la plus-value privée future repart alors de la date du retrait (Guide de la fiscalité immobilière, Les plus-values immobilières professionnelles).

L'IFI et les murs du dirigeant

Un immeuble loué n'est en principe pas un bien professionnel pour l'IFI. L'article 975 du CGI prévoit toutefois qu'un immeuble appartenant au redevable, détenu en direct ou par une SCI et utilisé par une société dans laquelle il exerce son activité principale dans les conditions des biens professionnels, est exonéré à hauteur de sa participation dans cette société. Un dirigeant qui détient 70 % de la société d'exploitation voit ainsi 30 % de la valeur des murs rester imposables, l'emprunt n'étant déductible que pour la même fraction. Lorsque l'immeuble est détenu par la société d'exploitation elle-même et affecté à son activité, les titres peuvent constituer un bien professionnel, sous les conditions de fonction de direction, de rémunération et de détention (Guide de la fiscalité immobilière, Les exonérations et les biens professionnels à l'IFI).

Les autres montages

Le crédit-bail immobilier laisse la propriété à un établissement financier pendant la durée du contrat, l'entreprise payant des redevances déductibles avant de lever l'option d'achat. Il préserve la capacité d'emprunt classique et convient aux bâtiments neufs ou importants. La levée de l'option entraîne en principe une réintégration fiscale dans le résultat de l'entreprise. Il est présenté dans le Guide des sociétés immobilières, Le crédit-bail et la société.

Le démembrement attribue l'usufruit temporaire des murs à la société d'exploitation et la nue-propriété à une SCI familiale ou aux enfants. La société occupe sans loyer et amortit son usufruit, la pleine propriété se reconstitue au terme. Ce montage est sensible. La valeur fiscale de l'usufruit consenti à une personne morale est au plus de 69 % de la pleine propriété, l'usufruitier ne peut pas consentir seul un bail commercial et un démembrement dénué de justification autre que fiscale s'expose à l'abus de droit (Guide des sociétés immobilières, Acheter en démembrement par une société).

La vente des murs suivie d'une location, appelée cession-bail, permet à l'inverse de libérer du capital pour l'entreprise ou la retraite. Elle transforme le dirigeant propriétaire en locataire et fait apparaître la plus-value. L'apport des murs à une société soumise à l'IS par un particulier supporte un droit de 5 %, alors que l'apport de parts d'une SCI à l'IR à une telle société relève du sursis d'imposition prévu par l'article 150 UB du CGI. Ces opérations se décident avec un conseil (chapitre 125).

Les situations familiales et patrimoniales

Couples mariés, pacsés ou concubins

Des époux communs en biens qui achètent les murs avec des fonds communs les partagent en cas de divorce, même si un seul exploite l'entreprise. Le conjoint associé de la SCI mais étranger à l'entreprise peut ainsi devenir le bailleur de l'entreprise de son ancien conjoint. Entre partenaires d'un pacte civil de solidarité (PACS) ou concubins, aucune règle de partage ne protège l'un ou l'autre en dehors des statuts. Des statuts de SCI qui organisent la gérance, l'agrément et la sortie d'un associé évitent les blocages (chapitre 95).

Familles recomposées et enfants repreneurs

Dans une famille recomposée, les enfants de chaque union n'ont pas les mêmes droits dans la succession du dirigeant. Les murs et les titres de l'entreprise peuvent être attribués à des héritiers différents. Un enfant repreneur locataire d'une SCI détenue par ses frères et sœurs se trouve dans une dépendance qui crée souvent des conflits sur le loyer et les travaux. La répartition entre titres et parts de SCI se prépare ensemble, par donation-partage le cas échéant (chapitres 105 et 129).

Indivision et démembrement familial

Les murs reçus en indivision après un décès sont fragiles. Le renouvellement du bail, les travaux ou la vente exigent des majorités que les indivisaires n'atteignent pas toujours. Une SCI constituée de son vivant par le dirigeant, éventuellement avec donation de la nue-propriété des parts aux enfants, prévient cette situation. La gérance reste alors au dirigeant, qui rend compte de la fixation du loyer à des associés dont les intérêts diffèrent des siens.

Non-résidents et outre-mer

Un dirigeant qui s'expatrie en conservant sa SCI reste imposé en France sur les loyers versés par la société d'exploitation, sous réserve des conventions fiscales (chapitre 103). Outre-mer, les mêmes modes de détention s'appliquent, mais un immeuble ayant ouvert droit à une aide fiscale à l'investissement peut être soumis à une durée minimale d'exploitation dont le non-respect entraîne une reprise (chapitre 88).

L'âge, l'horizon et la taille du patrimoine

Un dirigeant jeune, dont l'entreprise croît, gagne souvent à préserver la capacité d'emprunt et la trésorerie de son activité. S'il achète, la société d'exploitation ou une SCI à l'IS limitent l'impôt pendant la constitution. À mi-parcours, lorsque l'entreprise est stable, la SCI permet de préparer la séparation des murs et de l'activité. À l'approche de la cession ou de la retraite, la détention directe ou en SCI à l'IR retrouve de l'intérêt pour un dirigeant dont la tranche marginale baissera et qui veut percevoir des revenus réguliers, avec des abattements pour durée de détention qui s'accumulent.

Pour un petit patrimoine, les murs de l'entreprise représentent souvent l'essentiel de l'actif immobilier hors résidence principale. La corrélation avec l'entreprise est alors maximale. Pour un grand patrimoine, les murs s'insèrent dans une organisation avec holding, plusieurs sociétés et des enjeux d'IFI et de transmission, où la cohérence entre la détention des titres et celle des murs compte davantage que l'optimisation annuelle (chapitre 97).

Quand la stratégie cesse de fonctionner

Les risques de requalification

• Le loyer anormal. La fraction excessive est réintégrée comme acte anormal de gestion et imposée comme revenu distribué. Un loyer insuffisant en SCI à l'IS est une renonciation à recettes.
• La location équipée. Une SCI qui loue les murs avec le matériel d'exploitation exerce une activité commerciale qui peut la rendre passible de l'IS (Guide du bailleur professionnel, Quand la location devient une activité commerciale).
• Les montages à motif fiscal. Un démembrement, un loyer porté artificiellement haut l'année de gros travaux pour créer un déficit foncier, ou une restructuration sans substance peuvent être écartés sur le fondement des articles L64 et L64 A du Livre des procédures fiscales (LPF), présentés dans le Guide de la fiscalité immobilière, L'abus de droit fiscal.

Ce qui est en discussion au 26 octobre 2026

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion au 26 octobre 2026. Selon les présentations publiées, son article 10 porterait de 500 000 € à 1 000 000 € l'abattement fixe de l'article 150-0 D ter en cas de reprise par des salariés, pour les cessions de 2027 à 2029. Aucune de ses mesures n'est adoptée à cette date. Le PFU de 31,4 % retenu dans l'exemple est celui applicable aux revenus de capitaux mobiliers perçus en 2026.

Les erreurs fréquentes

Les coûts cités reprennent les exemples illustratifs du chapitre.

• Choisir le mode sur la seule économie d'impôt de l'année. Le classement s'inverse selon l'usage de la trésorerie, la société d'exploitation passant devant la SCI à l'IS lorsque la trésorerie n'est jamais distribuée.
• Détenir en direct avec une tranche marginale élevée et un crédit court. L'effort personnel cumulé atteint 315 425 € sur quinze ans dans l'exemple.
• Fixer un loyer au-dessus du marché. Dix mille euros d'excédent par an coûtent 16 920 € de rappel sur trois exercices.
• Loger les murs dans la société sans mesurer la prépondérance immobilière. Le droit sur la cession des titres passe de 1 100 € à 55 000 € dans l'exemple.
• Oublier la défaillance. Dans la société d'exploitation, 185 026 € de valeur nette du local entrent dans le gage des créanciers.
• Sous-estimer l'effort en cas de vacance. En SCI, la défaillance de l'entreprise coûte 60 813 € de plus au dirigeant sur trois ans.
• Ne pas faire approuver le bail selon la procédure des conventions réglementées, ce qui affaiblit sa position en cas de contestation.

Liste de contrôle

1. Opportunité d'acheter examinée au regard des besoins de trésorerie de l'entreprise et de la stabilité du besoin de locaux.
2. Horizon fixé, avec la date probable de cession ou de retraite et l'usage des murs ensuite.
3. Valeur locative documentée par des références datées ou un avis d'expert.
4. Trois modes chiffrés sur l'horizon, impôt de sortie et coût de distribution compris.
5. Sensibilité au prix de revente, à la tranche marginale, à l'horizon et à l'usage de la trésorerie.
6. Défaillance simulée, avec la capacité personnelle à porter le crédit et les cautions recensées.
7. Bail adapté à l'activité, inventaire des charges et garanties prévus.
8. Convention approuvée selon la procédure de la SARL ou de la SAS.
9. Prépondérance immobilière de la société d'exploitation vérifiée avant toute cession de titres.
10. IFI examiné selon le mode de détention et le pourcentage détenu dans la société.
11. Sortie préparée, cession de l'entreprise, vente des murs ou transmission.
12. Situation familiale intégrée, régime matrimonial, PACS, concubinage, enfants de plusieurs unions.
13. Risques de requalification examinés pour le loyer, la location équipée et tout montage.
14. État du projet de loi de finances pour 2027 vérifié à la date de la décision.