Les actifs atypiques

Une cave louée à un voisin, un local transformé en boxes de stockage, une toiture confiée à un producteur d'électricité solaire, un emplacement d'antenne relais, un mur loué à un afficheur, une forêt ou une parcelle de vigne ont un point commun. Aucun ne se loue à un ménage pour y habiter. Ces actifs échappent donc à la plupart des règles du logement, mais chacun obéit à un régime propre qui commande son rendement, sa liquidité et son risque. Certains procurent un revenu élevé pour un faible capital, d'autres un revenu presque nul compensé par des avantages de transmission.

Ce chapitre compare ces actifs entre eux et avec les actifs classiques, un appartement loué et un emplacement de stationnement. Il expose pour chacun la source du revenu, le cadre juridique, les risques et les conditions dans lesquelles il cesse de fonctionner, puis propose une méthode de décision, un tableau de synthèse et deux cas chiffrés. Les règles contractuelles sont développées dans le Guide du bailleur privé, Caves, greniers et stockage et dans le Guide du bailleur privé, Louer une toiture, une antenne ou un emplacement publicitaire. Les parkings font l'objet du chapitre 50 et les terrains du chapitre 55.

Ce qui rend un actif atypique

Cinq traits communs

Un actif atypique se reconnaît à cinq traits. Son marché est étroit, avec peu d'acheteurs et peu de références de prix publiques. Son revenu dépend souvent d'un seul contractant, opérateur, producteur, afficheur ou exploitant. Son cadre juridique est spécial, du statut du fermage au Code de l'environnement pour la publicité.

Sa fiscalité peut être plus favorable ou plus lourde que celle du logement. Sa valeur dépend enfin d'un risque propre, technique, climatique ou réglementaire, que l'investisseur particulier maîtrise mal.

Ces traits ne rendent l'actif ni bon ni mauvais. Ils imposent une analyse plus exigeante que pour un appartement, parce que les erreurs de diagnostic coûtent plus cher et se corrigent plus lentement. Un logement mal acheté se revend avec une décote. Une forêt sinistrée ou un local de stockage sans clients peut ne trouver aucun acquéreur pendant des années.

Deux familles

Les actifs atypiques se rangent en deux familles. Les actifs de rendement attachés à un immeuble, caves, boxes, toitures, antennes et emplacements publicitaires, produisent un revenu immédiat et parfois élevé par rapport au capital, mais ils dépendent du bâtiment qui les porte. Les actifs naturels, forêts et vignes, procurent un revenu faible et irrégulier, une valeur exposée aux aléas climatiques et des avantages fiscaux de transmission qui expliquent une grande partie de leur intérêt.

Les actifs de rendement attachés à un immeuble

Caves et greniers

Une cave ou un grenier loué avec un logement suit le bail d'habitation, en application de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989. Loué seul, il relève du louage de choses du Code civil, avec un loyer, une durée et un préavis librement fixés. Le revenu est modeste mais le capital engagé est souvent nul, puisque le local est déjà détenu avec un appartement. La stratégie consiste à valoriser une surface inutilisée sans compromettre la vente future du lot principal, grâce à un contrat court et un préavis clair.

En copropriété, la cave est souvent un lot distinct qui peut être vendu séparément. Un lot de cave acheté seul pour être loué se heurte toutefois à une demande étroite, limitée aux occupants de l'immeuble et du quartier. Sa revente est difficile. Il ne se justifie que dans un immeuble où la demande de rangement est forte et où le prix d'achat reste faible.

Le local de stockage et le self-stockage

Un local d'activité, une remise ou un rez-de-chaussée commercial vacant peut être divisé en boxes loués à des particuliers et à des artisans. Le rendement brut peut être élevé parce que le loyer au mètre carré d'un petit box dépasse celui du local entier. Il dépend toutefois d'un taux d'occupation qui se construit sur plusieurs mois et d'une gestion des accès, des impayés et de la sécurité. Le changement de destination vers l'entrepôt peut exiger une déclaration préalable ou un permis de construire et le plan local d'urbanisme (PLU) peut l'interdire dans certaines zones.

Le régime fiscal dépend des services fournis. La location de boxes nus sans prestation relève en principe des revenus fonciers. Une offre avec surveillance, manutention, vente de fournitures ou assurance peut relever des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA). Le garde-meubles, où l'exploitant prend les biens en charge, est un contrat de dépôt qui engage sa responsabilité sur les objets confiés (Guide du bailleur privé, Caves, greniers et stockage).

Si l'activité est soumise à la TVA, le bailleur dont le chiffre d'affaires reste sous les seuils de la franchise en base, fixés en 2026 à 37 500 € pour l'année précédente et 41 250 € pour l'année en cours pour les prestations de services, ne facture pas la taxe. Un local loué à un professionnel qui en fait le dépôt de son fonds de commerce peut en outre relever du statut des baux commerciaux, avec un bail de neuf ans et un droit au renouvellement.

La toiture louée à un producteur d'électricité

Le propriétaire d'un hangar, d'un entrepôt ou d'un immeuble à toit plat peut louer sa toiture à un producteur qui finance, installe et exploite des panneaux photovoltaïques. Le contrat prend souvent la forme d'un bail emphytéotique ou d'un bail à construction de dix-huit à quatre-vingt-dix-neuf ans, qui confère au producteur un droit réel opposable aux acquéreurs successifs. Tout bail de plus de douze ans est établi par un notaire et publié (Guide du bailleur privé, Bail emphytéotique, bail à construction et baux de longue durée).

L'intérêt pour l'investisseur se mesure au loyer total actualisé, mais le risque principal tient au bâtiment. Une toiture qui devra être refaite pendant le contrat, la présence d'amiante, la défaillance du producteur ou l'absence de garantie de démantèlement peuvent transformer un revenu d'appoint en charge. Le droit réel du producteur pèse aussi sur la revente et sur le financement futur du bâtiment, car le prêteur et l'acquéreur en tiennent compte.

L'emplacement d'antenne relais

Un toit-terrasse ou un terrain en hauteur peut accueillir une antenne de téléphonie mobile. Le loyer est versé par l'opérateur ou par une société d'infrastructures à laquelle les sites sont de plus en plus souvent cédés. L'installation fait l'objet d'une information du maire par l'exploitant, prévue par l'article L. 34-9-1 du Code des postes et des communications électroniques, avant le dépôt de la demande d'autorisation d'urbanisme. En copropriété, la toiture est en général une partie commune et la location relève de l'assemblée générale, le loyer revenant au syndicat.

Le risque propre de l'antenne est le démontage avant le terme, en cas de mutualisation des réseaux ou de déplacement du site. S'y ajoutent les sollicitations de sociétés qui proposent de racheter les loyers futurs contre un capital, dont la valeur doit être calculée avant toute signature (second cas chiffré). La présence d'une antenne peut enfin peser sur la relation avec les locataires de l'immeuble, même lorsque les valeurs limites d'exposition sont respectées.

L'emplacement publicitaire

Un pignon visible d'une route ou un terrain en agglomération peut être loué à un afficheur. Le Code de l'environnement limite la durée du contrat de location d'un emplacement publicitaire à six ans, renouvelable ensuite par tacite reconduction par périodes d'un an. La publicité est en principe interdite hors agglomération et le règlement local de publicité peut ajouter des restrictions. Les dispositifs installés avant le 2 novembre 2023 doivent être mis en conformité avec les formats en vigueur avant le 2 novembre 2027. L'afficheur qui verse plus de 76 € par an au propriétaire déclare ces sommes sur le formulaire n° 2061-SD.

Le revenu est faible mais l'engagement est court, ce qui fait de l'emplacement publicitaire l'actif atypique le plus réversible. Son risque principal est réglementaire. Un nouveau règlement local de publicité ou la mise en conformité des formats peut conduire l'afficheur à résilier ou à renégocier (Guide du bailleur privé, Louer une toiture, une antenne ou un emplacement publicitaire).

Les actifs naturels

La forêt

Une forêt produit un revenu par la vente des coupes de bois, irrégulier selon l'âge des peuplements et le cycle de gestion. Une partie de ce revenu est réinvestie en travaux sylvicoles, plantations, dégagements et entretien des chemins. Le rendement courant net d'une forêt de production est généralement faible. La valeur du capital dépend du prix du bois, de l'état sanitaire des peuplements et de la demande des acquéreurs.

Aucune série publique de prix des forêts comparable au barème des terres agricoles n'a été retenue pour ce guide. Les exemples reposent donc sur des hypothèses.

La fiscalité du revenu est légère. En application de l'article 76 du Code général des impôts (CGI), le bénéfice tiré de l'exploitation des bois est fixé forfaitairement au revenu cadastral servant de base à la taxe foncière, qu'il y ait ou non des coupes dans l'année, selon la doctrine administrative publiée sous la référence BOI-BA-SECT-10. Des règles particulières s'appliquent aux plantations nouvelles et aux bois sinistrés par une tempête.

L'intérêt principal de la forêt pour un grand patrimoine tient à la transmission et à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI). Les bois et forêts ne sont soumis aux droits de mutation à titre gratuit qu'à concurrence du quart de leur valeur, sous réserve d'un certificat de la direction départementale des territoires attestant une garantie de gestion durable et d'un engagement des héritiers ou donataires d'appliquer cette gestion pendant trente ans, avec un bilan tous les dix ans (BOI-ENR-DMTG-10-20-30-10, § 1 à § 40). La même exonération des trois quarts s'applique à l'IFI et aux parts de groupements forestiers qui remplissent les conditions (Guide de la fiscalité immobilière, Les exonérations et les biens professionnels à l'IFI). Le non-respect de l'engagement rend exigible le complément de droits majoré.

Les risques sont propres et souvent corrélés. Une tempête, un incendie, une sécheresse ou une attaque de ravageurs peut détruire une partie des peuplements, interrompre les coupes pendant des années et faire baisser la valeur au moment même où plusieurs propriétaires voisins cherchent à vendre. Le débroussaillement est obligatoire dans certaines communes exposées aux incendies. La gestion suppose un document de gestion durable et le plus souvent le recours à un gestionnaire forestier.

La vigne

La vigne s'achète le plus souvent pour être louée à un exploitant par bail rural, avec un fermage qui peut être stipulé en denrées pour les cultures pérennes, ou au travers de parts d'un groupement foncier viticole. Les prix sont publiés dans le barème indicatif de la valeur vénale des terres agricoles. Selon la décision du 26 août 2025 publiée au Journal officiel du 29 août 2025, qui porte sur les valeurs de 2024, la valeur dominante d'un hectare de vigne en Gironde est de 8 000 € en appellation Bordeaux rouge, avec un minimum de 4 000 € et un maximum de 14 000 €, de 1,4 million d'euros en Margaux et de 2,5 millions d'euros en Pauillac. En Champagne, elle atteint 1,632 million d'euros dans la Côte des Blancs.

Ces chiffres montrent qu'il n'existe pas de marché de la vigne mais une juxtaposition de marchés par appellation, sans lien entre eux. À l'intérieur d'une même appellation, l'écart entre le minimum et le maximum publiés va de 1 à 3,5 en Bordeaux rouge, de 1 à 2,4 en Pauillac et de 1 à 5,7 dans la Côte des Blancs. Le prix dépend de l'appellation, de l'âge des ceps, de l'exposition et de la situation commerciale de l'appellation. Une vigne d'appellation peu valorisée peut perdre sa valeur si les débouchés se dégradent, alors qu'une vigne de grand cru procure un rendement locatif très faible sur un capital élevé.

La fiscalité suit celle des biens ruraux. Les fermages sont des revenus fonciers. Les vignes louées par bail à long terme d'au moins dix-huit ans et les parts de groupements fonciers agricoles ou viticoles non exploitants bénéficient, sous conditions, d'une exonération partielle de droits de mutation à titre gratuit et d'IFI. À l'IFI, elle est des trois quarts jusqu'à 101 897 € et de la moitié au-delà. Elle devient totale lorsque le preneur est un membre du cercle familial qui exploite à titre principal (Guide du bailleur privé, Le bail rural et la location de terres agricoles).

Méthode de décision pas à pas

1. Identifier la source du revenu. Qui paie, pour quel usage, sur quelle durée ferme et avec quelle faculté de sortie.
2. Lire le cadre juridique. Louage du Code civil, bail commercial, bail rural, bail emphytéotique, contrat d'emplacement publicitaire ou dépôt. La qualification fixe la durée réelle de l'engagement.
3. Mesurer le revenu net. Retirez les charges propres, l'entretien, l'assurance, la taxe foncière, la gestion et une provision pour vacance ou sinistre (chapitre 13).
4. Chercher une référence de prix publique. Barème des terres agricoles pour les vignes, ventes comparables issues des demandes de valeurs foncières (DVF) pour les locaux. À défaut, raisonnez par capitalisation du revenu avec un taux prudent (chapitre 21).
5. Identifier le risque propre. Démontage, sinistre climatique, réglementation locale, défaillance du contractant, taux d'occupation.
6. Calculer le taux de rendement interne (TRI) avant et après impôt, puis la valeur transmise après droits si la transmission est un objectif (chapitres 17 et 130).
7. Tester la sensibilité au revenu, au prix de sortie et au risque propre, puis combiner les hypothèses défavorables (chapitre 24).
8. Vérifier la liquidité. Estimez le délai de vente et le nombre d'acheteurs possibles. Un actif sans acheteur identifié se détient jusqu'au terme.
9. Fixer la place dans le patrimoine. Un actif atypique complète un patrimoine. Il ne devrait pas en constituer l'essentiel sans raison précise.

Tableau de synthèse

Le tableau compare les actifs atypiques entre eux et avec deux actifs classiques. Les rendements sont des ordres de grandeur issus des exemples illustratifs de ce chapitre et des chapitres cités, non des moyennes de marché.

Premier cas chiffré, trois façons de placer 150 000 €

Les hypothèses

Un investisseur dispose de 150 000 € sans recours au crédit et compare sur quinze ans une forêt, un local transformé en boxes et un deux-pièces classique de ville moyenne. Toutes les valeurs sont des hypothèses illustratives, sans valeur de prévision. Les frais d'acquisition de la forêt et du local sont calculés avec des droits de 6,3185 %, la contribution de sécurité immobilière, les émoluments au barème et 800 € de débours. La tranche marginale est de 30 %.

Les résultats

Le local en boxes domine sur le rendement, au prix d'une gestion active, d'une montée en charge lente et d'un risque commercial. Le deux-pièces procure un rendement modeste avec une liquidité bien supérieure. La forêt ne rapporte presque rien à prix constant, mais elle ne supporte que le quart des droits de mutation à titre gratuit, soit 7 000 € au lieu de 28 000 € pour un actif de même valeur pleinement taxé. Pour un investisseur qui transmettra l'actif, l'écart de droits représente environ 21 000 €, ce qui ne compense pas à lui seul quinze ans de rendement quasi nul par rapport au deux-pièces.

La sensibilité

Pour le local en boxes, le tableau croise le loyer par box et le taux d'occupation stabilisé. Les valeurs sont des TRI après impôt.

Le rendement du stockage est très sensible à l'occupation. Dix points d'occupation valent environ deux points de TRI. Le revenu net avant impôt devient nul la troisième année sous 28,1 % d'occupation, mais un TRI positif suppose bien davantage, parce que la valeur de sortie se calcule sur le revenu.

Pour la forêt, le tableau croise le revenu net annuel et l'évolution annuelle du prix, qui est une hypothèse.

La performance financière d'une forêt dépend de l'évolution du prix plus que du revenu des coupes. Même dans la case la plus favorable, le TRI après impôt reste inférieur à 2 %.

Les scénarios défavorables combinés

Pour la forêt, une tempête la huitième année détruit 30 % de la valeur et interrompt les coupes pendant cinq ans, avec une baisse du prix de 0,5 % par an. La valeur finale tombe à 90 902 € et le TRI après impôt à moins 2,92 %. Pour le local en boxes, une occupation plafonnée à 55 % après une montée en charge de 30 % puis 45 %, des charges supérieures de 20 % et une sortie capitalisée à 11 % ramènent la valeur à 48 809 € et le TRI après impôt à moins 4,27 %. Pour le deux-pièces, une vacance de 15 % et une baisse du prix de 1 % par an donnent un TRI de moins 0,19 %.

Le classement s'inverse dans l'adversité. Le stockage, le plus rentable dans le cas de base, est le plus exposé, parce qu'un local spécialisé sans clients ne vaut que le prix d'un local vide. Le deux-pièces résiste mieux grâce à la profondeur du marché locatif. La forêt perd une part de sa valeur sur un événement que l'investisseur ne contrôle pas.

Second cas chiffré, vendre le loyer futur d'une antenne ou d'une toiture

L'offre de rachat d'un loyer d'antenne

Un propriétaire perçoit 4 000 € par an, payés d'avance, pour une antenne dont le contrat court encore douze ans, soit 48 000 € de loyers. Une société lui propose 30 000 € comptant contre la cession de ces loyers. L'exemple est illustratif. Le taux implicite de l'offre est de 9,98 % par an si l'antenne reste jusqu'au terme. Le tableau donne la valeur actuelle des loyers restants selon le taux d'actualisation et la probabilité annuelle de démontage avant le terme.

Au taux de 4 %, l'offre de 30 000 € n'est équitable que si le risque de démontage dépasse 5,4 % par an. Si l'opérateur est solide et le site difficile à remplacer, l'offre est chère pour le propriétaire. Si la mutualisation des réseaux rend le démontage probable, elle peut se justifier. La qualification juridique de l'opération compte autant que son prix, car une cession de créances, une servitude ou un droit réel publié n'ont pas les mêmes effets civils et fiscaux, ni le même poids sur la revente du bâtiment.

Le versement d'avance d'un producteur solaire

Un producteur propose pour une toiture soit 1 500 € par an pendant trente ans, soit 20 000 € versés à la signature. Le versement d'avance équivaut à un taux d'actualisation de 6,95 % par an, alors que la somme des loyers atteint 45 000 €.

Le versement d'avance protège contre la défaillance du producteur et procure un capital immédiat. Il est en revanche imposé l'année de son encaissement, ce qui peut faire franchir une tranche du barème. Il remplace aussi tous les loyers annuels du contrat. Le choix dépend du taux auquel le propriétaire peut placer le capital, de la solidité du producteur et de la qualification fiscale de la somme, à faire préciser par le notaire.

Selon la structure de détention et la situation familiale

Détention directe ou en société

Les actifs attachés à un immeuble suivent la structure qui détient l'immeuble. Dans une société civile immobilière (SCI) à l'impôt sur le revenu (IR), des recettes de self-stockage avec services peuvent être regardées comme commerciales et faire basculer la société à l'impôt sur les sociétés (IS) au-delà d'une tolérance. Une société à l'IS peut amortir l'aménagement des boxes ou la réfection d'une toiture, mais la plus-value de sortie est alors imposée sans abattement pour durée de détention. Pour les forêts et les vignes, les groupements forestiers et les groupements fonciers agricoles ou viticoles permettent de détenir à plusieurs et de transmettre par parts, avec les exonérations partielles attachées à ces groupements lorsque leurs conditions sont remplies.

Les parts de groupements forestiers d'investissement et de sociétés d'épargne forestière, proposées au public, relèvent de la pierre-papier. Selon la doctrine reprise par le Guide de la fiscalité immobilière, elles suivent le droit commun à l'IFI. Leurs frais, leur liquidité et leur risque se comparent comme ceux des autres fonds immobiliers (chapitre 61).

Couples, indivision, démembrement et famille recomposée

Des époux en communauté qui achètent une forêt ou des vignes avec des fonds communs les détiennent en commun. Des partenaires de pacte civil de solidarité (PACS) ou des concubins sont en indivision. L'indivision forestière ou viticole issue d'une succession est fréquente et souvent paralysante. Un bail rural sur des vignes exige l'accord de tous les indivisaires et une coupe importante suppose un accord qui n'est pas toujours obtenu. Le groupement forestier ou foncier règle ces décisions par ses statuts et facilite la répartition entre les enfants de chaque lit dans une famille recomposée (chapitre 105).

En démembrement, l'usufruitier d'une forêt perçoit les produits des coupes ordinaires selon les règles du Code civil, tandis que les coupes extraordinaires touchent au capital du nu-propriétaire. Un bail rural sur des vignes démembrées exige le concours de l'usufruitier et du nu-propriétaire. Un contrat d'antenne ou de toiture de longue durée consenti par un usufruitier seul peut être inopposable au nu-propriétaire au-delà de l'usufruit. Ces points se règlent dans l'acte de démembrement (Guide de la fiscalité immobilière, Le démembrement de propriété en fiscalité).

Non-résidents et outre-mer

Un non-résident est imposé en France sur les revenus et les plus-values d'actifs situés en France, sous réserve des conventions fiscales. La gestion à distance d'un local de stockage ou d'une forêt suppose un gestionnaire sur place, dont le coût réduit encore le rendement (chapitre 103). Outre-mer, les exonérations forestières et rurales s'appliquent sous réserve des certificats délivrés localement. Les risques cycloniques et la corrosion y réduisent la durée de vie des toitures et des installations solaires, ce qui doit entrer dans la négociation d'un bail de toiture (chapitre 88).

Selon le type de marché

En métropole et en zone tendue, les caves, les boxes et les emplacements publicitaires bénéficient d'une demande dense, mais les règlements locaux de publicité et les règles d'urbanisme y sont souvent plus stricts (chapitre 87). En ville moyenne, un local de stockage peut trouver une clientèle d'artisans et de ménages en transition, avec une concurrence plus faible et des prix plus bas. En zone rurale, la forêt, la vigne, les toitures de hangars et les terrains en hauteur pour les antennes constituent l'essentiel des actifs atypiques disponibles, avec des marchés étroits et des acheteurs souvent locaux (chapitre 86).

L'âge, l'horizon et la taille du patrimoine

Un investisseur jeune qui cherche du rendement peut s'intéresser au stockage, à condition d'y consacrer du temps et de financer la montée en charge. Un investisseur qui prépare sa retraite privilégie des revenus réguliers et une gestion légère, ce qui le conduit plutôt vers les revenus d'emplacement déjà en place que vers un nouveau local à remplir. Un investisseur âgé qui prépare sa transmission peut trouver dans la forêt ou la vigne louée à long terme une économie de droits, mais il engage ses héritiers pour trente ou dix-huit ans et leur transmet un actif peu liquide (chapitre 129).

Dans un petit patrimoine, les actifs atypiques servent surtout à valoriser l'existant. Une cave, une toiture ou un pignon rapportent sans capital supplémentaire. Dans un grand patrimoine, ils peuvent diversifier les sources de revenus, réduire l'assiette de l'IFI et des droits de succession, à condition de les détenir dans une structure qui organise la gouvernance et de ne pas laisser l'avantage fiscal masquer un rendement insuffisant.

Les risques de requalification

Trois situations doivent être examinées dès qu'un actif atypique s'éloigne de la simple location.

• L'activité commerciale. Un self-stockage avec services, un garde-meubles ou un centre d'affaires relève des BIC et de la TVA. Exercé dans une SCI à l'IR, il peut entraîner l'assujettissement de la société à l'IS.
• L'activité agricole ou forestière. Exploiter soi-même une vigne ou une forêt avec des ventes régulières fait relever les revenus des bénéfices agricoles et peut transformer l'actif en bien professionnel, avec des conditions propres. Le statut du fermage s'applique à toute mise à disposition onéreuse d'un bien agricole en vue de l'exploiter, même sous un autre nom.
• Les montages à motif fiscal. Une acquisition de forêt sans gestion réelle juste avant une transmission, un bail rural familial sans exploitation effective ou une cession de loyers à une société liée peuvent être remis en cause, notamment sur le fondement des articles L64 et L64 A du Livre des procédures fiscales (LPF) (Guide de la fiscalité immobilière, L'abus de droit fiscal).

Ce qui est en discussion au 26 octobre 2026

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion au 26 octobre 2026 et aucune de ses mesures n'est adoptée. Selon les présentations publiées, il comporte un article qui ajuste le régime des locations immobilières au regard de la TVA, notamment pour les terrains non aménagés et les baux constitutifs de droits réels, ce qui peut concerner les baux de toiture. Selon les informations publiées sur la discussion et reprises dans le Guide de la fiscalité immobilière, des amendements votés par les députés réduiraient l'exonération des bois et forêts transmis par succession. Ces votes sont provisoires. Le régime actuel des trois quarts reste applicable tant qu'une loi n'est pas promulguée.

Les erreurs fréquentes

Les coûts cités reprennent les exemples illustratifs du chapitre.

• Raisonner sur le rendement du cas de base. Le local en boxes passe de 5,25 % à moins 4,27 % de TRI après impôt dans le scénario défavorable.
• Sous-estimer la montée en charge. Avec 40 % d'occupation la première année, le revenu net n'est que de 2 860 €.
• Acheter une forêt pour son rendement. À prix constant, le TRI après impôt est de 0,11 %.
• Oublier les engagements de gestion. L'exonération des trois quarts suppose trente ans de gestion durable et sa rupture rend les droits exigibles avec une majoration.
• Accepter un rachat de loyers sans calcul. L'offre de 30 000 € pour 48 000 € de loyers d'antenne correspond à un taux de 9,98 % si l'antenne reste.
• Signer un bail de toiture sur une couverture en fin de vie. La réfection pendant le contrat devient une négociation avec le producteur.
• Signer seul en copropriété. La toiture et les façades sont en général des parties communes qui relèvent de l'assemblée générale.
• Confondre vigne et vigne. L'écart entre le minimum et le maximum publiés atteint 5,7 fois dans une même appellation.

Liste de contrôle

1. Source du revenu identifiée, contractant, durée ferme et faculté de sortie.
2. Cadre juridique qualifié, louage, bail commercial, bail rural, bail de longue durée, contrat publicitaire ou dépôt.
3. Revenu net calculé avec les charges propres et une provision pour vacance ou sinistre.
4. Référence de prix publique recherchée, barème des terres agricoles ou DVF.
5. Risque propre identifié et chiffré, démontage, sinistre, règlement local, occupation.
6. TRI avant et après impôt calculé sur la durée prévue, avec la valeur transmise si besoin.
7. Sensibilité établie sur le revenu et le prix de sortie, avec un scénario défavorable combiné.
8. Liquidité estimée, délai de vente et nombre d'acheteurs possibles.
9. État du bâtiment vérifié avant tout contrat de toiture ou d'antenne.
10. Copropriété consultée pour toute partie commune.
11. Régime fiscal confirmé, revenus fonciers, BIC, TVA ou forfait forestier.
12. Engagements de transmission mesurés, trente ans pour les forêts, dix-huit ans pour les baux ruraux à long terme.
13. Structure de détention choisie en fonction de la gouvernance et de la famille.
14. Risques de requalification examinés avant de proposer des services ou d'exploiter soi-même.
15. État du projet de loi de finances pour 2027 vérifié à la date de la décision.