Les bureaux

Le bureau a longtemps été présenté au particulier comme un placement simple, loué à une entreprise pour neuf ans, sans encadrement des loyers ni trêve hivernale. Cette image ne tient plus sans examen. La généralisation du télétravail a réduit les surfaces dont les entreprises ont besoin, les obligations énergétiques des bâtiments tertiaires ont accéléré l'obsolescence des immeubles anciens et la demande s'est concentrée sur les immeubles récents, bien desservis et divisibles. Un même plateau peut aujourd'hui produire un rendement élevé ou rester vide plusieurs années selon sa localisation et son état.

Ce chapitre traite le bureau comme une décision d'investissement. Il présente les déterminants de la demande, les règles qui pèsent sur la rentabilité, une méthode de décision, deux exemples chiffrés (un plateau loué en ville moyenne et la transformation d'un immeuble de bureaux en logements), puis les stratégies possibles selon le patrimoine, la structure de détention et l'horizon. Les règles du bail et de la fiscalité sont développées dans le Guide du bailleur privé, Louer des bureaux, la domiciliation et le coworking et dans le Guide du bailleur professionnel, Transformer des bureaux ou des locaux en logements.

Ce qui distingue le bureau des autres actifs

Une demande qui a changé de nature

Selon l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE), qui reprend les enquêtes de la direction de l'animation de la recherche, des études et des statistiques (Dares), 26 % des salariés de France métropolitaine âgés de 20 à 62 ans télétravaillaient en 2023, contre 9 % en 2019. La pratique concerne 65 % des cadres, 28 % des professions intermédiaires et 11 % des employés. Les salariés qui télétravaillent deux jours par semaine sont passés de 1 % à 8 % sur la même période (insee.fr, Insee Références, 14 octobre 2025). Ces chiffres datés ne permettent pas de prévoir l'évolution de la pratique.

L'écart entre territoires compte autant que la moyenne. Une étude de l'INSEE publiée le 6 novembre 2025 sur la Nouvelle-Aquitaine relève que 21 % des salariés de France métropolitaine ont télétravaillé au moins une fois dans les quatre semaines précédant l'enquête sur la période 2022 à 2024, avec 25 % dans l'aire d'attraction de Bordeaux contre 10 % dans les petites aires et hors aire d'attraction des villes (insee.fr). Le télétravail pèse donc d'abord sur les grands immeubles de bureaux des métropoles occupés par des fonctions de siège, beaucoup moins sur le cabinet de proximité d'une ville moyenne.

La demande devient plus sélective. Une entreprise qui réduit sa surface choisit souvent un local plus central et plus économe en énergie. Les immeubles qui ne répondent pas à ces critères subissent une vacance longue que le loyer seul ne corrige pas.

Un actif qui vieillit vite

Le logement ancien bien entretenu garde sa fonction pendant un siècle. Le bureau perd la sienne beaucoup plus tôt lorsque ses plateaux sont trop profonds, que son chauffage est coûteux, que l'accessibilité des personnes à mobilité réduite n'est pas assurée ou que la connexion aux réseaux de télécommunication est insuffisante. Cette obsolescence technique se traduit par un taux de rendement exigé plus élevé à la revente, donc par un prix plus bas pour un même loyer.

Le dispositif éco énergie tertiaire accentue ce mouvement. Les bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments hébergeant au moins 1 000 m² d'activités tertiaires doivent réduire leur consommation d'énergie finale de 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050 par rapport à une année de référence comprise entre 2010 et 2019, ou atteindre un niveau de consommation fixé en valeur absolue. Propriétaires et locataires sont tous deux assujettis, chacun pour les actions relevant de sa responsabilité. Les consommations se déclarent chaque année sur la plateforme OPERAT de l'Agence de la transition écologique (ADEME) au plus tard le 30 septembre. Après deux mises en demeure restées sans effet, l'amende administrative peut atteindre 1 500 € pour une personne physique et 7 500 € pour une personne morale, avec publication de la mise en demeure (entreprendre.service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 9 septembre 2025).

L'effet sur la valeur compte davantage que l'amende. Le certificat annuel produit par la plateforme est annexé au bail et à la promesse de vente. Un acquéreur ou un locataire averti lit donc la trajectoire énergétique de l'immeuble et intègre dans son prix les travaux à venir. Le calendrier qui interdit progressivement la location des logements les plus énergivores ne vise que les logements. Le bureau échappe à cette interdiction mais pas à la décote.

Quatre marchés qui obéissent à des logiques différentes

Il n'existe pas de prix ni de loyer de bureau en général. Les données publiques ne fournissent d'ailleurs pas de série de loyers de bureaux comparable aux observatoires des loyers d'habitation. Les demandes de valeurs foncières (DVF) regroupent les ventes de locaux professionnels sans distinguer finement les bureaux. L'investisseur raisonne donc par segment, avec des références locales qu'il construit lui-même.

Les règles qui commandent la stratégie

Le bail

Des bureaux loués à une société commerciale relèvent en principe du statut des baux commerciaux, d'une durée de neuf ans au moins avec droit au renouvellement du locataire. Le statut permet d'écarter, pour des locaux à usage exclusif de bureaux, la faculté du locataire de partir à chaque échéance triennale. Cette clause est le principal outil de sécurisation des revenus. Elle suppose une destination strictement limitée aux bureaux. Un cabinet libéral relève en principe du bail professionnel de six ans, que le locataire peut quitter à tout moment avec six mois de préavis. Ces régimes sont détaillés dans le Guide du bailleur privé, Le bail commercial, conclusion et clauses.

Le loyer évolue selon une clause d'indexation, en général sur l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) publié par l'INSEE. L'ILAT du deuxième trimestre 2026 s'établit à 138,01, en hausse de 0,63 % sur un an (insee.fr, publication du 23 septembre 2026). Une indexation faible protège mal contre la hausse des coûts de travaux. Au renouvellement, le loyer des locaux à usage exclusif de bureaux peut être fixé à la valeur locative, à la hausse comme à la baisse. Un bureau loué au-dessus du marché voit donc son loyer exposé à une correction à l'échéance.

La fiscalité qui modifie le classement

Loués nus, les bureaux procurent des revenus fonciers. La règle qui pèse le plus sur la stratégie est l'exclusion des travaux d'amélioration pour les locaux professionnels. Hors cas limités comme la protection contre l'amiante ou l'accueil des personnes handicapées, ces dépenses ne sont pas déductibles, pas plus que les travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement (Guide du bailleur privé, La fiscalité des locaux commerciaux et professionnels). Un investisseur qui achète un plateau à rénover en direct supporte donc ses travaux sur des revenus déjà imposés et ne les retrouve qu'à la revente, dans le prix d'acquisition majoré.

L'option pour la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) permet de récupérer la taxe payée sur l'acquisition d'un bureau neuf ou sur les travaux, lorsque le locataire est assujetti ou que le bail mentionne l'option. Elle engage le bailleur pour au moins neuf années civiles et l'expose à une régularisation sur vingt ans si le local cesse d'être loué avec TVA (Guide de la fiscalité immobilière, L'option pour la TVA sur les locations professionnelles). Une société civile immobilière (SCI) à l'impôt sur les sociétés (IS) amortit l'immeuble et ses travaux, ce qui change le résultat de la comparaison (chapitre 125).

En Île-de-France, les bureaux d'au moins 100 m² supportent une taxe annuelle déclarée avant le 1er mars, dont le tarif varie selon la circonscription. Une taxe de même nature existe dans les Bouches-du-Rhône, le Var et les Alpes-Maritimes. Les locaux vacants destinés à être transformés en logements dans un délai de quatre ans en sont exonérés. La location nue de locaux autres que d'habitation rend en outre redevable de la cotisation foncière des entreprises (CFE) à partir de 100 000 € de recettes annuelles hors taxes. Ces impôts sont présentés dans le Guide de la fiscalité immobilière, Les taxes annexes à la taxe foncière.

Méthode de décision pas à pas

La méthode suivante s'applique avant toute offre, d'un local de 60 m² à un immeuble entier.

1. Qualifier la demande locale. Recensez les entreprises et professions susceptibles d'occuper ce type de surface, les locaux concurrents vacants et le temps qu'ils mettent à se louer, à partir des annonces publiques des collectivités, des visites et d'entretiens avec les occupants voisins.
2. Lire l'immeuble. Vérifiez la divisibilité du plateau, la lumière naturelle, l'accessibilité, le chauffage, la connexion, le stationnement et la situation au regard du dispositif éco énergie tertiaire.
3. Lire le bail en place. Notez la durée ferme restante, la renonciation ou non aux sorties triennales, l'indexation, l'inventaire des charges et la solidité financière du locataire.
4. Calculer le rendement net provisionné. Retenez une provision de relocation (vacance, franchise de loyer, commission, remise en état) lissée sur la durée probable du bail, même si le locataire est en place (chapitre 13).
5. Choisir un taux de sortie prudent. Le prix de revente se déduit du loyer et d'un taux de rendement exigé par l'acquéreur. Retenez un taux au moins égal au taux d'achat pour un immeuble qui vieillira pendant la détention (chapitre 21).
6. Mesurer le levier et l'impôt. Calculez le cash-flow et le taux de rendement interne (TRI) avant et après impôt, selon le mode de détention (chapitres 15 et 17).
7. Tester la résistance. Faites varier le taux de sortie, la vacance de relocation et le taux du crédit, puis combinez les hypothèses défavorables (chapitre 24).
8. Vérifier la sortie alternative. Examinez ce que vaudrait l'immeuble transformé en logements, dans un autre usage ou vendu par lots. Cette valeur plancher limite le risque.

Premier exemple, un plateau de 150 m² en ville moyenne

Les hypothèses

L'exemple est illustratif. Faute de série publique de loyers de bureaux pour une ville moyenne, toutes les valeurs sont des hypothèses annoncées comme telles, sans valeur de prévision.

Les résultats

Le coût total atteint 234 625 €. Le rendement brut ressort à 9,62 % sur le prix et à 7,99 % sur le coût total. Après les charges fixes et une provision de relocation de 6 094 € par an, lissée sur six ans, le rendement net tombe à 4,54 %. La mensualité de 1 405,41 €, soit 16 865 € par an, absorbe presque tout le loyer.

Le TRI avant impôt paraît élevé parce que le levier porte un rendement brut d'achat proche de 10 %. Deux éléments le ramènent à 4,74 % après impôt. L'absence d'amortissement en revenus fonciers fait apparaître un impôt dès la première année alors que le cash-flow est nul. L'année de relocation coûte à elle seule près de deux années de loyer net. Le cash-flow cumulé reste négatif sur quinze ans et toute la performance dépend du prix de revente.

Le point mort d'occupation est de 100,6 % la première année. Autrement dit, le loyer plein ne couvre pas tout à fait l'annuité et les charges. Le moindre mois de vacance se paie sur l'épargne. Le TRI après impôt devient nul pour un prix de revente d'environ 146 600 €, soit un taux de sortie voisin de 16 %.

La sensibilité

Le tableau croise le taux de sortie et la vacance de relocation. Les valeurs sont des TRI après impôt.

Le taux de sortie pèse davantage que la vacance. Passer de 10 % à 13 % fait perdre environ 2,6 points de TRI, alors qu'une vacance de trente mois au lieu de neuf en coûte environ 1,2. C'est la traduction chiffrée de l'obsolescence. L'acquéreur d'un plateau vieilli exigera un rendement plus élevé.

Le taux du crédit agit plus modestement. À 3 %, le TRI après impôt est de 5,2 % avec un taux de sortie de 10 % et de 2,7 % avec un taux de sortie de 13 %. À 6 %, il tombe à 3,7 % et 0,9 %.

Le scénario défavorable combiné

Le scénario défavorable combine un départ du locataire à la première échéance triennale, à la fin de la troisième année, vingt-quatre mois de vacance, trois mois de franchise, une relocation à un loyer inférieur de 15 % et un taux de sortie de 13 %. Les cash-flows avant impôt des quatrième et cinquième années atteignent moins 36 365 € et moins 18 865 €. Le cumul sur quinze ans, hors revente, est de moins 63 910 €. Le prix de revente tombe à 153 274 € et le TRI après impôt devient négatif, à moins 1,54 %.

Ce scénario n'est pas extrême pour un bureau de ville moyenne. Il montre que la renonciation négociée à la sortie triennale vaut plusieurs points de TRI et qu'une réserve de trésorerie d'au moins deux années d'annuité est une condition de la stratégie, pas un confort (chapitre 116).

Second exemple, transformer un immeuble de bureaux en logements

Le raisonnement par compte à rebours

Un immeuble de bureaux vacant se vend souvent à un prix bas au mètre carré. Ce prix n'est une affaire que si l'usage futur le justifie. La méthode consiste à partir de la valeur de l'immeuble une fois transformé, à en retirer le coût complet des travaux, des honoraires, des taxes et une marge pour aléas, puis à comparer le résultat au prix demandé. La loi n° 2025-541 du 16 juin 2025 a facilité ces opérations, avec une dérogation possible aux règles de destination du plan local d'urbanisme et un assouplissement des majorités en copropriété pour les lots de bureaux. La dérogation reste une faculté de l'administration (chapitres 70 et 71).

Les hypothèses

Un investisseur étudie un petit immeuble de bureaux de 320 m² de surface de plancher, vacant depuis trois ans, hors copropriété, dans le centre d'une ville moyenne. Le prix est de 150 000 € et les frais d'acquisition de 11 250 €. Deux options sont comparées sans financement ni impôt, afin d'isoler la performance de l'actif. Les valeurs sont illustratives.

Les résultats

L'option A affiche un rendement supérieur, mais il repose sur deux hypothèses fragiles, trouver un locataire en deux ans et ne subir que 20 % de vacance ensuite. L'option B produit un rendement plus faible sur un marché locatif plus profond. Sa marge de transformation, 15 390 € pour 551 610 € engagés, est trop mince pour absorber un dépassement de chantier.

Le coût de revient atteint 2 043 € par m² habitable. Capitalisé à 5,5 %, le revenu net ne justifie qu'une valeur de 449 876 €, bien en dessous de la valeur au mètre carré constatée pour des logements vendus à des occupants. L'écart signale que la création de valeur ne se réalise que par une revente aux prix du marché de l'occupation, c'est-à-dire par lots. Cette sortie expose au risque d'être regardé comme marchand de biens si l'achat a été fait dans l'intention de revendre (Guide du bailleur privé, Marchand de biens et opérations immobilières professionnelles).

La qualification des travaux au regard de la TVA change l'équation. Si le chantier rend l'immeuble neuf au sens fiscal, le taux de 20 % remplace celui de 10 % et le coût total passe à 582 010 €, soit 30 400 € de plus que la marge disponible. Le Guide du bailleur professionnel, Transformer des bureaux ou des locaux en logements détaille les critères de l'immeuble neuf et le traitement de la taxe d'aménagement.

La sensibilité et le scénario défavorable

Pour l'option B, le tableau croise le coût des travaux et le niveau des loyers. Les trois premières colonnes donnent le rendement net sur coût, la dernière la marge de transformation, qui ne dépend que du coût.

Un dépassement de 10 % suffit à rendre la marge négative. Le prix d'achat maximal compatible avec une marge nulle est d'environ 164 300 €, frais compris au même taux. Le scénario défavorable combine un dépassement de 20 %, six mois de retard et des loyers inférieurs de 10 %. Le coût total atteint alors 623 962 €, le rendement net 3,47 % et le TRI 2,25 %.

L'option A a son propre scénario défavorable. Avec un loyer de 70 € par m², cinq ans sans locataire et un taux de sortie de 14 %, son TRI tombe à 2,96 %. Le tableau suivant montre sa dépendance au délai de commercialisation.

Aucune des deux options ne domine. La relocation en bureaux se justifie si la demande locale est démontrée par des preneurs identifiés. La transformation se justifie si la demande de logements est profonde et si le prix d'achat laisse une marge d'au moins 15 % à 20 % du coût des travaux pour les aléas. À défaut, l'abstention est la décision rationnelle.

Les stratégies possibles sur les bureaux

Tableau comparatif

Le bureau de ville moyenne et le bureau de métropole

En ville moyenne, la demande vient surtout de professions libérales, d'agences et de services de proximité, moins exposés au télétravail. Le marché est étroit. Un local central et accessible se loue vite, un étage sans ascenseur très lentement. Le rendement d'achat plus élevé rémunère cette étroitesse et la faible liquidité (chapitre 85).

En métropole, l'écart se creuse entre les immeubles centraux récents et le reste du parc. Le particulier y achète plutôt un lot en copropriété tertiaire ou des parts de fonds. Le risque principal y est la vacance d'un plateau dans un immeuble concurrencé par des livraisons neuves (chapitre 84).

En zone rurale et périurbaine, le bureau prend souvent la forme d'un local de santé ou de services. La demande peut être soutenue par une politique locale d'accueil des professionnels de santé, mais elle repose sur quelques occupants. Le départ d'un seul d'entre eux peut laisser le local vide plusieurs années (chapitre 86). En zone tendue, le bureau en pied d'immeuble ou en étage est parfois mieux valorisé transformé en logement, sous réserve des règles d'urbanisme et de la servitude de résidence principale qu'un plan local d'urbanisme peut instituer pour les logements issus d'une transformation (chapitre 87).

Selon la structure de détention et la situation familiale

Direct, SCI soumise à l'impôt sur le revenu ou SCI à l'IS

La détention directe ou par une SCI à l'impôt sur le revenu (IR) soumet les loyers aux revenus fonciers, sans amortissement et sans déduction des travaux d'amélioration. Elle conserve à la revente le régime des plus-values des particuliers et ses abattements pour durée de détention. Elle convient à un bureau en bon état, acheté pour le revenu sur une longue durée.

La SCI à l'IS amortit le bâti et les travaux et déduit les intérêts, ce qui réduit l'impôt pendant la détention. Elle imposera en contrepartie la plus-value calculée sur la valeur nette comptable, sans abattement pour durée de détention. La remontée des liquidités aux associés supportera l'imposition des dividendes. Elle convient à un bureau à rénover ou à une stratégie de réinvestissement des loyers dans la société. Le choix se chiffre sur toute la durée du projet, sortie comprise (Guide des sociétés immobilières, Comparer IR, IS et SARL de famille sur un même projet).

La location meublée n'est pas une voie pour des bureaux. La location de locaux professionnels équipés du mobilier ou du matériel nécessaires à l'activité relève des bénéfices industriels et commerciaux et de la TVA de plein droit. Dans une SCI à l'IR, ces recettes commerciales peuvent la rendre passible de l'IS au-delà d'une tolérance. L'investisseur qui veut proposer des bureaux équipés ou des services de type centre d'affaires exerce une activité commerciale distincte, avec ses propres obligations (Guide du bailleur privé, Louer des bureaux, la domiciliation et le coworking).

Couple, famille recomposée, indivision et démembrement

Des époux mariés sous un régime de communauté qui achètent un bureau avec des fonds communs le détiennent en commun. Le bien et son passif font partie des masses à partager en cas de divorce. Des partenaires de pacte civil de solidarité (PACS) ou des concubins qui achètent ensemble sont en principe en indivision, chacun pour sa quote-part. Un bureau est un bien peu divisible et peu liquide. Une SCI dont les statuts organisent la sortie d'un associé facilite la séparation et permet, dans une famille recomposée, de répartir les parts entre les enfants de chaque lit (chapitre 105).

L'indivision successorale d'un bureau loué est fragile, car le renouvellement du bail, les travaux énergétiques ou la vente supposent des majorités que les héritiers n'atteignent pas toujours. Le démembrement d'un bureau loué soulève une difficulté propre. L'usufruitier ne peut pas consentir seul un bail commercial, qui exige le concours du nu-propriétaire (chapitre 59). Les grosses réparations et les travaux de mise aux normes énergétiques se répartissent selon les règles du Code civil et les conventions des parties.

Non-résidents et outre-mer

Un non-résident est imposé en France sur les loyers et la plus-value d'un bureau situé en France, sous réserve des conventions fiscales (chapitre 103). La gestion à distance d'un actif dont la valeur dépend de la relation avec le locataire et du suivi des obligations énergétiques justifie un mandataire sur place.

Le dispositif éco énergie tertiaire s'applique en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte comme en métropole. En Guadeloupe, en Martinique et à La Réunion, un bailleur qui opte pour la TVA facture le taux normal applicable localement, alors qu'en Guyane et à Mayotte l'option est sans objet. Les marchés tertiaires y sont étroits et dépendent souvent de la commande publique (chapitre 88).

L'âge, l'horizon et la taille du patrimoine

Un investisseur jeune, aux revenus stables, peut porter un bureau dont la performance dépend de la revente s'il finance les vacances. Un investisseur proche de la retraite cherche un revenu régulier. Pour lui, la sortie triennale d'un locataire ou un chantier de mise aux normes sont des risques plus lourds qu'un rendement inférieur de deux points. Un retraité qui hérite d'un bureau obsolète gagne à mesurer sa valeur en logement ou en vente avant de le conserver (chapitre 120).

Dans un petit patrimoine, un bureau pèse lourd et concentre le risque sur un locataire. Il se justifie lorsque le prix d'achat laisse une marge de sécurité, que le locataire est ancré localement et que l'investisseur dispose d'une réserve. Dans un grand patrimoine, le bureau diversifie les revenus par rapport au logement, avec des baux longs et sans encadrement des loyers. Il ajoute en revanche un risque de vacance corrélé aux cycles économiques et des obligations énergétiques à piloter à l'échelle du parc.

Les risques de requalification

Trois situations doivent être examinées dès qu'un montage s'éloigne de la simple location.

• L'achat pour revendre par lots. Acheter un immeuble de bureaux, le transformer puis revendre les logements peut caractériser une activité de marchand de biens, avec des conséquences fiscales lourdes (chapitre 76).
• Les bureaux équipés et les services. Un espace de coworking exploité par le propriétaire est une activité commerciale, avec immatriculation, TVA et risque d'assujettissement de la SCI à l'IS.
• Les montages à motif fiscal. Un loyer artificiel consenti à une société liée pour obtenir un remboursement de TVA, ou une interposition sans substance, peut être écarté sur le fondement de l'abus de droit des articles L64 et L64 A du Livre des procédures fiscales (LPF), présentés dans le Guide de la fiscalité immobilière, L'abus de droit fiscal.

Ce qui est en discussion au 26 octobre 2026

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion au 26 octobre 2026. Selon les présentations publiées, il comporte un article qui ajuste le régime des locations immobilières au regard de la TVA, notamment pour les terrains non aménagés et les baux constitutifs de droits réels. Aucune de ses mesures n'est adoptée à cette date. Indépendamment de ce projet, la TVA relève à compter du 1er janvier 2027 du Code des impositions sur les biens et services et le régime simplifié d'imposition à la TVA est supprimé à cette date, ce qui conduit un bailleur ayant opté à déposer des déclarations trimestrielles.

Les erreurs fréquentes

Les coûts cités reprennent les exemples illustratifs du chapitre.

• Retenir un taux de sortie égal au taux d'achat pour un immeuble qui vieillit. Passer de 10 % à 13 % fait perdre environ 2,6 points de TRI dans le premier exemple.
• Ignorer la provision de relocation. Le rendement net du premier exemple passe de 7,99 % brut sur coût à 4,54 % une fois cette provision et les charges retenues.
• Accepter les sorties triennales sans contrepartie. Un départ à trois ans suivi de deux ans de vacance rend le TRI après impôt négatif dans le scénario défavorable.
• Financer un plateau sans réserve. L'année de relocation coûte 36 940 € de cash-flow dans le premier exemple.
• Acheter un bureau à transformer au prix de la valeur tertiaire. Dans le second exemple, un dépassement de travaux de 10 % suffit à faire perdre 20 786 €.
• Appliquer la TVA à 10 % à un chantier qui rend l'immeuble neuf. L'écart atteint 30 400 € dans le second exemple.
• Oublier l'attestation éco énergie tertiaire. L'acheteur découvre après coup une trajectoire de travaux qui pèse sur la valeur et sur la relation avec les locataires.
• Laisser la taxe annuelle sur les bureaux hors de l'inventaire des charges. Elle reste alors à la charge du bailleur, sans déduction possible.

Liste de contrôle

1. Demande locale qualifiée par type d'occupant, avec les locaux concurrents vacants et leur délai de location.
2. Immeuble examiné sur la divisibilité, la lumière, l'accessibilité, le chauffage, la connexion et le stationnement.
3. Éco énergie tertiaire vérifié, avec l'attestation OPERAT et l'année de référence si le seuil de 1 000 m² est atteint.
4. Bail lu sur la durée ferme, la renonciation aux sorties triennales, l'indexation et l'inventaire des charges.
5. Rendement net calculé avec une provision de relocation lissée.
6. Taux de sortie fixé au moins au niveau du taux d'achat et testé à la hausse.
7. Cash-flow et TRI calculés avant et après impôt selon le mode de détention.
8. Sensibilité établie sur le taux de sortie, la vacance et le taux du crédit, avec un scénario défavorable combiné.
9. Réserve de trésorerie couvrant au moins deux années d'annuité.
10. Valeur alternative estimée en logements ou en vente, avec un compte à rebours chiffré.
11. TVA analysée, option, immeuble neuf et taux des travaux.
12. Taxes locales identifiées, taxe sur les bureaux et CFE comprises.
13. Structure de détention comparée sur toute la durée, sortie comprise.
14. Risques de requalification examinés avant toute revente par lots ou offre de services.
15. État du projet de loi de finances pour 2027 vérifié à la date de la décision.