Ce chapitre rassemble sous forme de fiches les principales études de cas chiffrées du guide. Chaque fiche présente le profil de l'investisseur, son objectif, la stratégie retenue, les chiffres clés, le résultat et les risques, puis renvoie au chapitre qui contient les hypothèses complètes, les calculs et les tests de sensibilité. Les montants sont repris tels qu'ils figurent dans le chapitre d'origine, sans nouveau calcul.
Toutes ces études sont illustratives. Leurs prix, loyers, taux et évolutions sont des hypothèses annoncées comme telles dans chaque chapitre. Ce ne sont ni des prévisions ni des données de marché. Aucune ne désigne une stratégie, un bien, un territoire ou un régime fiscal préférable en soi. Le droit et les données sont ceux connus au 26 octobre 2026.
Comment lire ces fiches
Le contenu de chaque fiche
Chaque fiche suit le même ordre de rubriques. Les quatre études de cas complètes de la partie XIII ajoutent le tableau de décision ou de comparaison le plus utile du chapitre. Les sigles sont développés à leur première apparition dans ce chapitre, comme le taux de rendement interne (TRI), le taux marginal d'imposition (TMI) ou le loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Une fiche ne remplace pas le chapitre, qui détaille les hypothèses de vacance, de charges, d'indexation, de fiscalité et de revente. Avant de transposer un résultat, refaites le calcul avec vos propres chiffres.
La sélection retenue
Sur les nombreux exemples chiffrés du guide, ce chapitre en retient seize. Les études de cas complètes des chapitres 135 à 138 viennent en premier. Douze fiches plus courtes suivent, à raison d'un cas représentatif par partie de I à XII. Les variantes et seconds cas restent consultables dans leurs chapitres.
| Fiche | Partie | Chapitre | Sujet |
|---|---|---|---|
| 1 | XIII | 135 | Premier investissement d'un jeune actif |
| 2 | XIII | 136 | Parc de dix logements en quinze ans |
| 3 | XIII | 137 | Division et rénovation d'un immeuble |
| 4 | XIII | 138 | Du patrimoine actif au revenu de retraite |
| 5 | I | 1 | Deux parcours sur vingt ans |
| 6 | II | 25 | Trois projets notés par une grille |
| 7 | III | 33 | Refinancer un bien remboursé pour réinvestir |
| 8 | IV | 40 | Un T4 loué classiquement ou en colocation |
| 9 | V | 54 | Les murs de l'entreprise du dirigeant |
| 10 | VI | 58 | Nue-propriété contre pleine propriété louée |
| 11 | VII | 77 | Réaliser soi-même des travaux de rénovation |
| 12 | VIII | 85 | Un trois-pièces en ville moyenne |
| 13 | IX | 96 | Quatre stratégies pour un cadre fortement imposé |
| 14 | X | 116 | La réserve de précaution de trois patrimoines |
| 15 | XI | 120 | Garder ou vendre un bien en forte plus-value |
| 16 | XII | 129 | Trois stratégies de transmission de 1,5 million d'euros |
Les quatre études de cas complètes
Fiche 1. Le premier investissement d'un jeune actif
Un célibataire de 28 ans juge son premier investissement sur son effet sur sa future résidence principale.
| Rubrique | Contenu |
|---|---|
| Profil | Julien, 28 ans, célibataire, salarié en contrat à durée indéterminée dans une métropole régionale, 2 900 € nets par mois, TMI de 30 %, 40 000 € d'épargne dont 12 000 € de réserve, locataire |
| Objectif | Pouvoir acheter sa résidence principale dans cinq à sept ans avec au moins 150 000 € de capacité d'emprunt, obtenir un TRI positif à prix stables sur quinze ans, limiter l'effort à 250 € par mois |
| Stratégie | Studio meublé de 24 m² près d'un site universitaire d'une ville moyenne, coût total de 85 760 €, crédit de 76 000 € sur vingt ans à 3,40 %, régime réel du LMNP |
| Chiffres clés | Rendement brut de 6,44 % sur le coût total, cash-flow mensuel moyen de moins 175 €, TRI de 0,88 % sur quinze ans, capacité pour la résidence principale de 158 624 € dans cinq ans |
| Résultat | Seul bien qui respecte tous les critères éliminatoires, alors que la maison obtient un TRI de 4,45 %. À quinze ans et à prix stables, 222 654 € de patrimoine net contre 230 014 € pour un locataire qui épargne à 2,5 % |
| Risques | Vacance estivale, le TRI s'annulant vers 1,6 mois de vacance par an. Revente précoce, avec un retrait d'environ 14 300 € sur le témoin après cinq ans. Scénario défavorable à moins 3,48 % de TRI |
| Bien au régime réel | TRI sur quinze ans | Effort mensuel moyen | Capacité dans cinq ans | Pire année défavorable |
|---|---|---|---|---|
| A. Studio meublé | 0,88 % | 175 € | 158 624 € | 7 754 € |
| B. Deux-pièces nu | 1,83 % | 274 € | 133 014 € | 7 107 € |
| C. Maison nue | 4,45 % | 309 € | 97 810 € | 8 150 € |
Au régime micro des bénéfices industriels et commerciaux (micro-BIC), le studio coûterait 20 512 € d'impôt en quinze ans pour un TRI de moins 1,36 %. La réintégration des amortissements représente 3 385 € d'impôt à la revente. Dans la variante avec un couple pacsé au TMI de 11 %, la maison au réel, avec un TRI de 5,16 %, devient compatible avec l'achat d'une résidence principale. Le détail figure au chapitre 135.
Fiche 2. Un parc de dix logements en quinze ans
Un couple réalise cinq acquisitions de 2027 à 2041. Le gain vient du remboursement du capital, pas du cash-flow.
| Rubrique | Contenu |
|---|---|
| Profil | Nadia et Hugo, 33 et 31 ans en 2027, mariés sous la communauté légale, deux enfants, ville moyenne, 6 500 € de revenus nets par mois, 50 000 € d'épargne, prêt de la résidence principale jusqu'en décembre 2033 |
| Objectif | Dix logements en 2041 avec un taux d'effort bancaire jamais supérieur à 35 %, sans entamer la réserve, puis environ 5 000 € de revenus locatifs nets par mois une fois les prêts remboursés |
| Stratégie | Petits biens de rendement d'abord, immeubles après la fin du prêt de la résidence principale, régime réel dès le premier bien, dernière acquisition en société à l'impôt sur les sociétés (IS) sans apport de l'existant |
| Chiffres clés | 902 680 € de coût complet, 129 680 € d'apports, 773 000 € de prêts, taux d'effort maximal de 32,79 %, capital restant dû de 557 369 € en 2041 |
| Résultat | Patrimoine net total de 530 063 € en 2041 contre 430 653 € pour le témoin sans investissement, soit un écart de 99 411 € à prix stables. Revenu net d'exploitation de 4 936 € par mois avant impôt |
| Risques | Un point de taux retire environ 47 000 €, une baisse des prix de 1 % par an environ 72 000 €. Au-delà de 4,05 %, le dernier achat viole la règle des 35 %. Frontière du loueur en meublé professionnel (LMP) |
| Bien | Année | Logements | Coût complet | Prêt sur 25 ans | Régime |
|---|---|---|---|---|---|
| T2 | 2027 | 1 | 111 840 € | 98 000 € | Location nue au réel |
| Studio | 2028 | 1 | 81 440 € | 70 000 € | LMNP au réel |
| Maison T4 | 2030 | 1 | 153 800 € | 130 000 € | Location nue au réel |
| Immeuble | 2034 | 3 | 250 200 € | 215 000 € | Location nue au réel |
| Immeuble | 2037 | 4 | 305 400 € | 260 000 € | Société à l'IS |
Acheter le premier immeuble dès 2032 aurait porté le taux d'effort à 38,92 %. Rester au micro-foncier aurait coûté 6 755 € d'impôt sur trois ans au lieu de 764 €. Dans le scénario défavorable combiné, le plan s'arrête à six logements, avec 343 872 € de patrimoine contre 359 044 € pour le témoin. Le détail figure au chapitre 136.
Fiche 3. Création de valeur par division et rénovation
Un immeuble ancien classé G est divisé en cinq logements, rénové puis refinancé. La conservation est comparée à la revente immédiate des lots.
| Rubrique | Contenu |
|---|---|
| Profil | Claire, 47 ans en 2027, divorcée, cadre au TMI de 30 %, résidence principale et deux appartements loués nus produisant 14 000 € de revenus fonciers nets, 140 000 € d'épargne dont 20 000 € de réserve |
| Objectif | Un patrimoine valorisé et un revenu complémentaire à partir de 62 ans, sans exclure de revendre si l'opération le justifie |
| Stratégie | Immeuble de 1930 en ville moyenne, 255 m² acquis 140 000 €, divisé en cinq logements de 238 m² au total, 229 900 € de travaux, location nue au réel, refinancement fin 2029 |
| Chiffres clés | Coût complet de 381 100 €, rendement brut de 8,88 % et net de 5,93 %, valeur en bloc de 411 084 € créant 29 984 €, valeur par lots nette de 442 200 € créant 61 100 € |
| Résultat | Le refinancement récupère 72 353 € et ramène les fonds propres engagés de 117 830 € à 45 477 €. TRI de 6,33 % sur quinze ans avec refinancement et vente en bloc |
| Risques | Dépassement de travaux, la valeur créée en bloc disparaissant à 13,0 %. Qualification fiscale des travaux, expertise du refinancement, requalification en marchand de biens en cas de revente des lots |
| Stratégie de sortie | Durée | Gain net après impôt | TRI |
|---|---|---|---|
| Revente des cinq lots en 2028 | 18 mois | 4 273 € | 1,71 % |
| Conservation sans refinancement, vente en bloc en 2042 | 15 ans | 148 321 € | 5,94 % |
| Conservation avec refinancement, vente en bloc en 2042 | 15 ans | 115 724 € | 6,33 % |
| Conservation sans refinancement, vente par lots en 2042 | 15 ans | 170 923 € | 6,54 % |
| Conservation avec refinancement, vente par lots en 2042 | 15 ans | 138 326 € | 7,12 % |
Le refinancement augmente le TRI mais diminue le gain total, de 7 643 € si la somme récupérée est placée à 2,5 %. Dans le scénario défavorable combiné, le TRI tombe à moins 3,01 %, aucun refinancement n'est possible et les fonds propres atteignent 186 800 €, plus que l'épargne disponible. Le détail figure au chapitre 137.
Fiche 4. Du patrimoine actif au revenu de retraite
Un couple est suivi de 59 à 83 ans selon trois scénarios, dont aucun n'est le meilleur sur tous les critères.
| Rubrique | Contenu |
|---|---|
| Profil | Hélène et Marc, 58 ans en 2026, mariés sous la communauté légale, deux enfants, 7 200 € de salaires nets par mois, pensions estimées à 4 700 € à partir du 1er janvier 2033, cinq biens loués valant 880 000 € avec 325 000 € de dettes |
| Objectif | Au moins 5 000 € nets par mois en euros de 2026 dès le départ sans consommer le capital, aucun crédit coûteux à la retraite, moins de logements avant 75 ans, transmettre en limitant les droits, garder 30 000 € de réserve |
| Stratégie | Scénario 3, vente en 2027 de l'appartement rural classé F, remboursement anticipé de 130 000 € du prêt à 3,9 %, donations de la nue-propriété de la maison en 2027 et du T3 en 2035, vente de l'immeuble en 2043 |
| Chiffres clés | Vente du bien rural à 65 960 € nets, indemnité de remboursement anticipé de 2 535 €, nue-propriété donnée de 82 500 € puis 150 000 €, aucun droit de donation, 5 812 € de frais d'acte supposés |
| Résultat | Revenu de retraite moyen de 5 742 € par mois et minimal de 5 045 €. Droits de succession estimés réduits d'environ 85 000 € par rapport au scénario 2 sans toucher aux revenus |
| Risques | Rendement du placement durablement inférieur à 1,5 %, accord des enfants nécessaire pour vendre un bien démembré, irréversibilité des donations, mesures du projet de loi de finances pour 2027 |
| Indicateur | 1, laisser courir | 2, arbitrer et désendetter | 3, avec transmission |
|---|---|---|---|
| Revenu moyen de 2033 à 2051 | 5 446 € | 5 753 € | 5 742 € |
| Revenu minimal de la retraite | 4 160 € | 5 050 € | 5 045 € |
| Patrimoine net en 2051 | 1 802 539 € | 1 692 438 € | 1 350 908 € |
| Droits de succession estimés | 228 791 € | 206 770 € | 121 864 € |
| Transmission nette aux enfants | 1 573 749 € | 1 485 667 € | 1 555 231 € |
| Logements gérés en 2051 | 7 | 3 | 3 |
Le scénario 1 manque l'objectif de 5 000 € pendant les deux premières années de retraite, puis redevient le plus élevé en revenu après 2043. Dans le scénario défavorable avec dépendance, son épargne disponible est épuisée à partir de 2048, alors que les scénarios 2 et 3 gardent un point bas de 36 442 € et 34 189 €. Le détail figure au chapitre 138.
Les cas représentatifs des parties I à XII
Fiche 5. Deux parcours sur vingt ans
Deux foyers partent des mêmes moyens. L'un achète au fil des occasions, l'autre suit un plan écrit.
| Rubrique | Contenu |
|---|---|
| Profil | Couple de 35 ans, 50 000 € d'épargne, 900 € d'épargne par mois, TMI de 30 %, location nue au réel |
| Objectif | Pour le foyer B, au moins 850 € de revenu locatif mensuel après impôt en 2047, sans crédit, avec une réserve toujours supérieure à 15 000 € |
| Stratégie | Foyer A, un appartement neuf payé avec une surcote de 12 % puis un studio revendu après quatre ans. Foyer B, trois logements anciens en ville moyenne, rendement brut d'au moins 7 %, crédits de 20, 16 et 12 ans finissant en 2046 |
| Chiffres clés | Aller-retour du studio du foyer A coûtant 13 393 €. Patrimoine net fin 2046 de 327 703 € pour A et 415 582 € pour B, soit 87 879 € d'écart |
| Résultat | En 2047, le foyer B perçoit 907 € par mois alors que le logement du foyer A lui coûte encore 628 € par mois |
| Risques | Point mort du plan B à 11,8 % de vacance moyenne. Dans le scénario défavorable, l'épargne devient négative de 23 581 €, sauf application de la règle de report du troisième achat, qui garde la réserve au-dessus de 44 000 € |
Le détail figure au chapitre 1.
Fiche 6. Trois projets notés par une grille de décision
Un investisseur compare un studio meublé en ville universitaire, un deux-pièces nu en métropole et un petit immeuble à rénover en ville moyenne.
| Rubrique | Contenu |
|---|---|
| Profil | Investisseur au TMI de 30 % habitant la ville moyenne de A et C, à deux heures de la métropole de B |
| Objectif | Classer des projets qui ont franchi les critères éliminatoires selon des critères financiers, de risque et personnels pondérés |
| Stratégie | Prêts à 3,5 % sur vingt ans, coûts totaux de 80 600 €, 195 500 € et 274 250 €, revente au bout de quinze ans |
| Chiffres clés | TRI de 1,94 %, 3,77 % et 6,72 %. Valeur actuelle nette (VAN) à 5 % de moins 8 838 €, moins 8 448 € et 13 822 €. Effort annuel maximal de 3 246 €, 7 483 € et 9 095 € |
| Résultat | Le deux-pièces B arrive en tête sous les trois pondérations, avec 5,74 en pondération équilibrée, grâce aux critères de risque et non à sa rentabilité |
| Risques | Notes de risque subjectives. Dans le scénario défavorable, les TRI tombent à moins 7,78 %, moins 4,48 % et moins 5,21 % |
Le détail figure au chapitre 25.
Fiche 7. Refinancer un bien remboursé pour réinvestir
Un couple compare le statu quo, le refinancement hypothécaire d'un bien remboursé et sa vente pour acheter comptant un nouvel appartement.
| Rubrique | Contenu |
|---|---|
| Profil | Martine, 55 ans et Paul, 53 ans, mariés, TMI de 30 %, appartement acheté 120 000 € en 2008, remboursé et estimé à 230 000 € |
| Objectif | Acheter un troisième appartement de 160 000 € en ville moyenne |
| Stratégie | Prêt de 160 000 € sur vingt ans à 3,5 % garanti par une hypothèque sur le bien remboursé, comparé à la vente avec 14 683,20 € d'impôt de plus-value |
| Chiffres clés | Patrimoine net à quinze ans de 304 561 € pour le statu quo, 313 904 € pour le refinancement et 311 131 € pour la vente et le réemploi |
| Résultat | Le refinancement procure 9 343 € de plus que le statu quo à prix stables, un écart faible au regard de 160 000 € de dette supplémentaire |
| Risques | Le refinancement cesse de faire mieux que le statu quo à 4,37 % de taux ou avec une baisse des prix de 0,4 % par an. Scénario défavorable à 219 155 € contre 257 462 € pour le statu quo |
Le détail figure au chapitre 33.
Fiche 8. Un T4 loué classiquement ou en colocation
Le même quatre-pièces de 85 m² en ville moyenne universitaire est loué nu à une famille ou meublé en quatre baux individuels.
| Rubrique | Contenu |
|---|---|
| Profil | Investisseur au TMI de 30 %, prix de 140 000 € et 11 000 € de frais, crédit sur vingt ans à 3,40 % |
| Objectif | Mesurer si la prime de loyer de la colocation couvre la vacance, les charges, l'impôt et le temps passé |
| Stratégie | Location nue au réel à 760 € comparée à quatre chambres à 320 € hors charges au régime réel du LMNP |
| Chiffres clés | Rendement brut de 5,74 % contre 8,44 %. TRI sur quinze ans de 0,15 % contre 4,38 %. Temps de gestion de 12 heures contre 70 heures par an |
| Résultat | Avec le temps valorisé à 25 € de l'heure, les TRI deviennent moins 0,62 % et moins 0,19 %. La colocation rémunère surtout le travail de l'investisseur |
| Risques | Impôt de plus-value de 10 756 € lié aux amortissements. Au micro-BIC, TRI de moins 3,72 %. Dans le scénario défavorable, TRI de moins 6,80 % pour la colocation |
Le détail figure au chapitre 40.
Fiche 9. Les murs de l'entreprise du dirigeant
Le dirigeant d'une société par actions simplifiée (SAS) compare trois façons de détenir le local qu'elle occupe.
| Rubrique | Contenu |
|---|---|
| Profil | Dirigeant marié au TMI de 41 %, société d'exploitation imposée à 25 % à la marge |
| Objectif | Minimiser le coût net actualisé pour le dirigeant de l'occupation des murs sur quinze ans |
| Stratégie | Local de 500 000 € plus 40 000 € de frais, crédit de 500 000 € sur quinze ans à 4 %, loyer de 40 000 € hors taxes par an, détention directe, société civile immobilière (SCI) à l'IS ou société d'exploitation |
| Chiffres clés | Coût net actualisé à 3 % de moins 191 173 € en direct, moins 130 432 € en SCI à l'IS et moins 134 017 € dans la société d'exploitation |
| Résultat | Les deux formes sociales coûtent moins dans ces hypothèses. Si la trésorerie de l'entreprise n'est jamais distribuée, la société d'exploitation passe en tête avec moins 195 360 € |
| Risques | Défaillance de l'entreprise. Murs détenus à part, le dirigeant supporte 60 813 € de cash-flows négatifs de plus sur trois ans. Murs logés dans la société, le local sert d'abord à désintéresser les créanciers |
Le détail figure au chapitre 54.
Fiche 10. Nue-propriété contre pleine propriété louée
Les mêmes 185 400 € sont placés pendant quinze ans dans une nue-propriété ou dans un appartement ancien loué nu.
| Rubrique | Contenu |
|---|---|
| Profil | Trois foyers types, au TMI de 11 %, de 30 % et de 41 % avec impôt sur la fortune immobilière (IFI) |
| Objectif | Comparer le rendement après impôt d'un placement sans revenu et d'un placement locatif |
| Stratégie | Nue-propriété d'un logement neuf valant 300 000 €, décote de 40 % sur quinze ans, prix de 180 000 € et 5 400 € de frais, comparée à un appartement de 172 000 € et 13 400 € de frais |
| Chiffres clés | TRI de la nue-propriété de 3,99 % quel que soit le foyer. TRI de la pleine propriété de 2,65 %, 2,04 % et 1,01 % selon le foyer |
| Résultat | L'avantage relatif de la nue-propriété croît avec la fiscalité du foyer. Si la pleine propriété ne vaut que 270 000 €, son TRI tombe à 3,27 % |
| Risques | Baisse durable des prix locaux et restitution dégradée. Scénario défavorable à 1,41 %, point mort à une baisse des prix de 3,03 % par an |
Le détail figure au chapitre 58.
Fiche 11. Réaliser soi-même des travaux de rénovation
Un bailleur compare trois façons de rénover un trois-pièces loué nu entre deux locataires.
| Rubrique | Contenu |
|---|---|
| Profil | Bailleur au régime réel, TMI de 30 %, autres revenus fonciers absorbant les déductions, loyer de 650 € par mois en ville moyenne |
| Objectif | Mesurer le gain réel par heure passée, après impôt et loyers perdus |
| Stratégie | Entreprises pour 45 000 €, panachage avec 380 heures personnelles ou chantier entièrement personnel de 650 heures |
| Chiffres clés | Coût complet de 24 789,60 €, 17 036,00 € et 14 383,20 €. L'écart de facture de 24 300 € se réduit à 10 406,40 € d'économie |
| Résultat | Taux horaire implicite de 20,40 € pour le panachage et de 16,01 € pour le chantier personnel, nets d'impôt |
| Risques | Dès 20 € de l'heure, le chantier personnel coûte 2 593,60 € de plus qu'il ne rapporte. Dans le scénario défavorable, le taux horaire tombe à 6,37 €, sous le salaire minimum net |
Le détail figure au chapitre 77.
Fiche 12. Un trois-pièces en ville moyenne
Un couple achète un appartement déjà rénové dans le centre d'une ville moyenne de profil industriel.
| Rubrique | Contenu |
|---|---|
| Profil | Couple marié au TMI de 30 %, apport de 7 000 € égal aux frais |
| Objectif | Mesurer ce que devient un rendement brut élevé après vacance, charges, crédit, impôt et revente |
| Stratégie | Trois-pièces de 62 m² classé D, 85 000 €, loué nu 560 € au réel, crédit de 85 000 € sur vingt ans à 3,4 %, revente au prix d'achat après quinze ans |
| Chiffres clés | Rendement brut de 7,30 %, rendement net de 4,75 %, effort d'environ 146 € par mois la première année |
| Résultat | TRI des fonds propres de 1,38 % et gain net de 5 576 € sur quinze ans |
| Risques | Point mort de vacance à 14,5 % des loyers, environ 1,7 mois par an. Fermeture du principal employeur à moins 7,88 % de TRI. Scénario défavorable à moins 10,88 % |
Le détail figure au chapitre 85.
Fiche 13. Quatre stratégies pour un cadre fortement imposé
Un foyer imposé à 41 % compare quatre opérations détenues quinze ans puis revendues.
| Rubrique | Contenu |
|---|---|
| Profil | Couple au TMI de 41 %, 50 000 € d'apport, 12 000 € de revenus fonciers nets par an au réel |
| Objectif | Comparer le rendement après impôt sur toute la durée, revente comprise, plutôt que l'économie de la première année |
| Stratégie | Déficit foncier sur un ancien à rénover, meublé au réel, nue-propriété sur quinze ans, logement neuf en dispositif Jeanbrun |
| Chiffres clés | TRI de 4,51 %, 3,12 %, 4,53 % et 3,47 %. Effort mensuel moyen de 287 €, 386 €, 646 € et 355 € |
| Résultat | Sans impôt ni avantage sur les revenus, le TRI du Jeanbrun n'est plus que de 0,11 %, son intérêt dépendant entièrement du taux marginal |
| Risques | Baisse du TMI à 30 % au bout de sept ans. Dans le scénario défavorable, TRI de 0,69 %, moins 1,24 %, 1,40 % et moins 0,49 % |
Le détail figure au chapitre 96.
Fiche 14. La réserve de précaution de trois patrimoines
Trois patrimoines types dimensionnent leur réserve à partir d'impayés, de travaux imprévus et de vacance.
| Rubrique | Contenu |
|---|---|
| Profil | Un T2, puis quatre biens, puis quinze logements dont un immeuble de six lots en société |
| Objectif | Couvrir l'imprévu ponctuel sans vendre ni emprunter dans l'urgence |
| Stratégie | Réserve d'exploitation calculée par chocs, complétée par une réserve du foyer |
| Chiffres clés | Réserve totale de 18 250 €, 27 450 € et 74 356 €. Réserve d'exploitation par lot de 11 050 €, 4 763 € et 3 357 € |
| Résultat | Dans une cascade de chocs, la réserve calculée du patrimoine moyen garde un point bas de 3 610 €, alors qu'une réserve de six mensualités manque de 4 870 € |
| Risques | Chocs simultanés sur un parc concentré. Reconstitution lente, 80 mois à 300 € par mois |
Le détail figure au chapitre 116.
Fiche 15. Garder ou vendre un bien en forte plus-value
Un couple s'interroge sur la vente d'un bien ancien à faible rendement courant.
| Rubrique | Contenu |
|---|---|
| Profil | Couple de 58 ans au TMI de 30 %, trois-pièces en métropole acheté 150 000 € en 2011, remboursé, loué 1 000 € par mois, estimé à 320 000 € |
| Objectif | Comparer le rendement de conservation des fonds propres immobilisés à celui de leur réemploi |
| Stratégie | Vente en 2027 ou conservation sur dix ans, avec réexamen de la date de vente |
| Chiffres clés | Impôt de plus-value de 25 252 € en 2027, fonds propres libérés de 281 448 €, rendement courant de 1,70 % sur ces fonds |
| Résultat | TRI de conservation de 2,21 % à prix stables et de 3,11 % avec 1 % de hausse par an. Sans réemploi précis, conserver et réexaminer en 2033 |
| Risques | Prix de sortie, qui domine tout. Scénario défavorable à 0,93 % de TRI de conservation |
Le même chapitre conclut à rénover le bien énergivore si les devis et la valeur se confirment. Il conclut à conserver le bien à fort cash-flow, dont le TRI de conservation atteint 10,82 %. Le détail figure au chapitre 120.
Fiche 16. Trois stratégies de transmission de 1,5 million d'euros
Un couple compare la loi seule, la protection maximale du conjoint et deux stratégies de démembrement.
| Rubrique | Contenu |
|---|---|
| Profil | Paul et Anne, 66 et 64 ans, mariés sous la communauté légale, deux enfants, résidence principale de 450 000 €, trois appartements de 250 000 €, épargne et assurance vie |
| Objectif | Comparer le coût fiscal de quatre stratégies et leurs effets sur le survivant, l'équité entre enfants et la gouvernance |
| Stratégie | Référence légale, communauté universelle, donation-partage de la nue-propriété des appartements en une vague, ou en deux vagues avec la résidence principale |
| Chiffres clés | Coût total de 163 577 €, 253 424 €, 49 881 € et 34 705 €, soit 10,91 %, 16,89 %, 3,33 % et 2,31 % du patrimoine |
| Résultat | La stratégie la moins coûteuse laisse Anne usufruitière de sa propre résidence. La plus coûteuse lui laisse une liberté totale. Le choix dépend de l'ordre des objectifs |
| Risques | Décès précoce et rappel fiscal, le scénario défavorable portant les coûts à 170 147 €, 332 262 €, 134 841 € et 119 841 €. Ressources des parents après donation |
Le détail figure au chapitre 129.
Ce que les études de cas ont en commun
Six constats récurrents
- Le meilleur indicateur ne décide pas. Le studio du chapitre 135 est retenu avec un TRI de 0,88 % contre 4,45 % pour la maison. Le deux-pièces du chapitre 25 arrive en tête avec le TRI le plus faible des trois projets.
- Le prix de sortie pèse plus que le rendement d'entrée. Une variation des prix de 1 % par an déplace le résultat du parc du chapitre 136 de 72 000 € à 80 000 € environ, davantage que le gain de la stratégie.
- Le levier est mince aux taux de 2026. Le refinancement du chapitre 33 cesse de faire mieux que le statu quo à 4,37 %, le plan du chapitre 136 s'arrête au-delà de 4,05 %.
- L'avantage fiscal se reprend souvent à la sortie. La réintégration des amortissements en meublé, l'IS sur la plus-value et la distribution des sociétés ou la reprise du dispositif fiscal dans la plus-value réduisent l'économie courante (chapitres 40, 96 et 136).
- Le temps de l'investisseur est un coût. Valorisé à 25 € de l'heure, il efface l'avantage de la colocation du chapitre 40. Valorisé à 20 €, il rend déficitaire le chantier entièrement personnel du chapitre 77.
- Les règles d'arrêt écrites limitent la perte. La règle de report du chapitre 1 et l'arrêt à six logements du chapitre 136 protègent la réserve dans le scénario défavorable.
Retrouver la fiche utile selon sa situation
| Situation | Fiches à lire en priorité |
|---|---|
| Premier achat locatif, célibataire ou couple | 1, 5, 12 |
| Constitution d'un parc et changement d'échelle | 2, 6, 7, 14 |
| Création de valeur et travaux | 3, 11 |
| Choix entre location nue, meublée et colocation | 1, 8, 13 |
| Foyer fortement imposé ou chef d'entreprise | 9, 10, 13 |
| Couple en fin de carrière ou retraité | 4, 7, 15 |
| Transmission et démembrement | 4, 10, 16 |
| Famille recomposée, pacte civil de solidarité (PACS) ou concubinage | Variantes et situations particulières des chapitres 135 à 138 et 129 |
Les couples pacsés ou concubins, l'indivision, le démembrement, la société à l'impôt sur le revenu (IR) ou à l'IS, les non-résidents, l'outre-mer et les types de marché sont traités dans chaque chapitre d'étude de cas. Absents des fiches, ils modifient souvent la décision.
Ce qui est en discussion au 26 octobre 2026
Le projet de loi de finances (PLF) pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion au 26 octobre 2026 et aucune de ses mesures n'est adoptée. Son article 7 plafonnerait l'amortissement des locaux des loueurs en meublé non professionnels à 2,5 % de leur valeur dans la limite de 7 000 € par an et par foyer. Dans les cas récapitulés, son effet serait négligeable pour le studio du chapitre 135, ramènerait le TRI de la colocation du chapitre 40 de 4,38 % à 3,64 % et le gain du meublé envisagé pour le dixième logement du chapitre 136 à 225 428 €. Son article 3, qui aurait réduit le plafond de l'abattement de 10 % sur les pensions, a été supprimé en séance le 15 octobre 2026 mais peut être rétabli. Il coûterait environ 432 € par an au couple du chapitre 138. Le suivi des textes figure dans le Guide de la fiscalité immobilière, La loi de finances pour 2026 et le projet de loi de finances pour 2027.
Les erreurs de lecture d'une étude de cas
- Transposer un chiffre sans ses hypothèses. Le TRI de 6,33 % du chapitre 137 suppose des travaux énergétiques déductibles. Sans cette déduction, il tombe à 4,46 %.
- Lire le cash-flow de la première année. Le refinancement du chapitre 33 dégage 868 € la première année, puis un cash-flow négatif dès la cinquième.
- Confondre économie d'impôt et rendement. Le dispositif du chapitre 96 procure 48 402 € d'économie, en partie repris par 14 197 € d'impôt de plus-value.
- Oublier le témoin. Le parc du chapitre 136 ne se juge qu'en comparaison des 430 653 € qu'aurait procurés la simple épargne.
- Oublier les risques de requalification. La revente rapide des lots du chapitre 137 approche du marchand de biens, le meublé du chapitre 136 du statut de LMP.
Liste de contrôle
- Le chapitre d'origine est relu en entier avant de retenir un chiffre de fiche.
- Les hypothèses de prix, de loyer, de taux, de vacance et de fiscalité sont comparées aux vôtres.
- Le résultat est lu avec son scénario défavorable combiné et ses points morts.
- Le cas est comparé à un témoin sans investissement ou à une autre option chiffrée.
- Les critères éliminatoires de votre situation sont écrits avant de comparer les cas.
- L'effet du régime fiscal est examiné sur toute la durée, sortie comprise.
- Le temps de gestion et la liquidité sont pris en compte au même titre que le TRI.
- Les situations familiales, la détention et les risques de requalification sont vérifiés dans le chapitre.
- L'état du projet de loi de finances pour 2027 est vérifié avant toute décision qui en dépend.
- Le calcul est refait avec vos propres chiffres, les fiches n'ayant aucune valeur de conseil personnalisé.