Étude de cas, création de valeur par division et rénovation

Acheter un immeuble ancien énergivore, le diviser en petits logements, le rénover puis le refinancer pour récupérer une partie de l'apport est une stratégie souvent présentée comme une machine à créer de la valeur. Ce chapitre la suit sur un cas complet, de l'offre d'achat en 2026 à la sortie en 2042. Il chiffre le budget, la valeur créée selon qu'on la mesure en bloc ou par lots, la fiscalité des premières années, le refinancement, le taux de rendement interne (TRI) et la comparaison avec la revente immédiate des lots.

Les principes de la division figurent au chapitre 68, ceux de la rénovation énergétique au chapitre 72 et ceux du refinancement au chapitre 33. Les autorisations et les normes sont détaillées dans le Guide du bailleur privé, Diviser, transformer ou changer l'usage d'un bien et la mise en copropriété dans le Guide du bailleur professionnel, Créer une copropriété ou une division en volumes. Le droit et les données sont ceux connus au 26 octobre 2026.

Le projet et ses hypothèses

L'immeuble

L'exemple est illustratif. Les prix, les loyers, le budget et les prix de revente sont des hypothèses, non des données de marché. L'immeuble se situe dans une ville moyenne, en monopropriété. Construit vers 1930, il compte 255 m² habitables sur trois niveaux, répartis en deux grands appartements vacants depuis une succession. Il est chauffé au fioul et classé G au diagnostic de performance énergétique (DPE), si bien qu'aucun nouveau bail ne peut y être signé depuis le 1er janvier 2025 (Guide du bailleur privé, Le DPE et le calendrier énergétique).

Le projet crée cinq logements, un T3 de 62 m², trois T2 de 48, 46 et 44 m² et un T1 bis de 38 m², soit 238 m². Les circulations et les cloisons consomment 17 m². Aucune surface de plancher n'est créée et l'aspect extérieur ne change qu'au niveau des menuiseries, ce qui limite les formalités d'urbanisme à une déclaration préalable, sous réserve du plan local d'urbanisme (PLU) et d'un éventuel permis de diviser.

L'investisseuse

Claire, 47 ans en 2027, divorcée, sans enfant à charge, est cadre et imposée dans la tranche marginale d'imposition (TMI) de 30 %. Elle détient sa résidence principale et deux appartements loués nus qui produisent 14 000 € de revenus fonciers nets par an. Elle dispose de 140 000 € d'épargne disponible, dont elle garde 20 000 € en réserve. Elle vise un patrimoine valorisé et un revenu complémentaire à partir de 62 ans, sans exclure de revendre si l'opération le justifie.

Les hypothèses

Le taux de 5,50 % est celui que retiendrait un investisseur acquéreur de l'ensemble. Il convertit le revenu net en valeur (chapitre 21). Le budget retient le taux normal de taxe sur la valeur ajoutée (TVA), car un chantier qui reprend la majorité du second œuvre peut concourir à la production d'un immeuble neuf et exclure les taux réduits (Guide de la fiscalité immobilière, La TVA à taux réduit sur les travaux du logement).

Les vérifications levées avant l'offre

L'offre de Claire est assortie de conditions suspensives d'obtention du prêt et de la déclaration préalable. Avant de la signer, elle a obtenu du service d'urbanisme la confirmation qu'aucune place de stationnement n'était exigée par logement créé et que la commune n'avait pas instauré de permis de diviser. Elle a fait vérifier par un architecte la surface et le volume de chaque logement, au-dessus du minimum de 14 m² et 33 m³, ainsi que la faisabilité de compteurs individuels. Un thermicien a établi un audit énergétique projetant les logements en classes C et D après travaux. Ces vérifications sont détaillées au chapitre 68.

La méthode de décision pas à pas

1. Mesurer la demande. Loyers et vacance des petits logements dans la commune, à partir des observatoires et des données de l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE) (chapitre 82).
2. Lever les contraintes. Urbanisme, stationnement, permis de diviser, surfaces minimales, réseaux et permis de louer.
3. Chiffrer le budget sur devis. Poste par poste, avec une provision pour aléas et la part de travaux énergétiques identifiée.
4. Calculer la valeur créée de deux façons. En bloc par le revenu, par lots par le prix au mètre carré.
5. Fixer le montage. Apport, prêt, différé, garantie, puis refinancement éventuel.
6. Qualifier les travaux. Part déductible, part ajoutée au prix de revient, plafond de déficit applicable.
7. Comparer les sorties. Revente immédiate des lots, conservation avec ou sans refinancement, sortie en bloc ou par lots.
8. Tester. Dépassement, prix de sortie, vacance, taux, retard, valeur d'expertise.
9. Décider et écrire les règles d'arrêt. Budget maximal, taux maximal du refinancement, prix minimal de revente.

Le budget et la valeur créée

Le budget détaillé

Le coût complet atteint 381 100 €, soit 76 220 € par logement et 1 601 € par mètre carré habitable créé. Les travaux représentent 902 € par mètre carré de la surface d'origine. L'assurance dommages-ouvrage est obligatoire pour des travaux qui touchent le gros œuvre (Guide du bailleur privé, Les assurances et garanties de la construction).

Le revenu et la valeur

Les loyers atteignent 33 840 € par an, dont 31 810 € encaissés après vacance. Après 9 200 € de charges non récupérables, le revenu net d'exploitation est de 22 610 €. Le rendement brut sur le coût complet est de 8,88 % et le rendement net de 5,93 %.

La valeur en bloc est celle qu'un acquéreur investisseur paierait. L'exemple la retient aussi pour le refinancement, une banque appréciant un immeuble loué sur son revenu. La valeur par lots suppose une copropriété organisée et cinq acquéreurs, occupants ou petits investisseurs. L'écart entre les deux, de plus de 30 000 €, ne se réalise qu'au prix de délais, de frais et d'un risque fiscal examinés plus loin.

Le bilan avant et après

Les fonds propres comprennent l'apport et les frais de garantie, hors portage du chantier et économies d'impôt, présentés avec les flux annuels.

Le financement et la fiscalité des premières années

Le montage initial

La banque prête 266 770 €, soit 70 % du coût complet, sur vingt ans à 3,50 % après douze mois de différé pendant lesquels seuls les intérêts sont payés. Claire apporte 117 830 €, frais de garantie compris. Elle conserve 22 170 € d'épargne, au-dessus de sa réserve. L'année du chantier coûte 9 337 € d'intérêts, 800 € d'assurance emprunteur et 1 800 € de taxe foncière et d'assurance du bien vide. La mensualité atteint ensuite 1 613,85 €, assurance comprise.

La qualification des travaux

En location nue au régime réel, les travaux qui créent de nouveaux logements en modifiant de façon importante le gros œuvre sont en principe regardés comme des travaux de reconstruction, non déductibles. Seules les améliorations dissociables, justifiées par des devis et des factures séparés, restent déductibles (Guide de la fiscalité immobilière, Distinguer entretien, amélioration et construction). L'exemple retient comme déductibles les seuls travaux énergétiques, soit 85 250 € avec leur part d'aléas. Les 144 650 € restants majorent le prix d'acquisition retenu pour la plus-value.

Le déficit qui ne provient pas des intérêts s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, portée à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique qui font passer un logement d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, payés jusqu'au 31 décembre 2027 (Guide de la fiscalité immobilière, Le déficit foncier en détail). Le chantier de 2027 entre dans ce calendrier, sous réserve des conditions de qualification des entreprises et de justification par deux DPE. Le reste du déficit efface les autres revenus fonciers de Claire en 2027, 2028 et 2029. L'imputation sur le revenu global oblige à louer jusqu'au 31 décembre 2030.

Les flux annuels

L'impôt lié à l'immeuble est la différence entre l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux de Claire avec et sans l'immeuble. Un montant négatif est une économie. Les trois premières années dégagent un cash-flow après impôt positif grâce au déficit. À partir de 2031, l'immeuble coûte entre 2 700 € et 3 100 € par an sans refinancement, contre près de 9 000 € par an avec refinancement, une fois l'impôt payé.

Le refinancement de 2029

Le calcul

Après deux années de location, une banque évalue l'immeuble à 411 084 € sur la base de son revenu et accepte de prêter 80 % de cette valeur, soit 328 867 € sur dix-huit ans à 3,30 %, garantis par une hypothèque conventionnelle. Le nouveau prêt rembourse le capital restant dû de 247 680 € et l'indemnité de remboursement anticipé de 4 334 €, égale à six mois d'intérêts et inférieure au plafond de 3 % du capital (service-public.gouv.fr). Après 4 500 € de frais, Claire récupère 72 353 €. Ses fonds propres engagés tombent de 117 830 € à 45 477 €.

Les limites fiscales

En revenus fonciers, la déduction des intérêts dépend de l'emploi des fonds. La fraction du nouveau prêt qui remplace l'ancien reste déductible, puisque son taux et sa durée n'accroissent pas les intérêts de l'échéancier initial. La fraction de 81 187 € qui excède l'ancien capital n'ouvre droit à déduction que si elle finance un autre bien loué (Guide de la fiscalité immobilière, Les intérêts d'emprunt et les frais financiers). Dans l'exemple, la somme récupérée est placée, si bien que 23 221 € d'intérêts ne sont pas déductibles sur la durée. L'indemnité et les frais ne sont pas déduits non plus, par prudence, l'opération augmentant la charge globale d'intérêts.

Ce que change le refinancement

Le refinancement augmente le TRI, parce qu'il rend du capital plus tôt, mais il diminue le gain total. Si la somme récupérée est placée à 2,5 %, Claire perd 7 643 € sur la période, puisqu'elle emprunte à 3,30 % sans déduction pour placer à un taux inférieur. Le refinancement ne crée de valeur que si les 72 353 € financent un autre projet dont le rendement après impôt dépasse le coût du crédit, comme le montre le chapitre 33.

Conserver ou revendre les lots

Les stratégies comparées

Le gain net additionne tous les flux après impôt, apport déduit, sans actualisation. La revente immédiate suppose six mois de commercialisation après le chantier et un portage total de 17 906 €. Elle dégage une plus-value de 57 534 € taxée sans abattement à 19 % et 17,2 %, avec 1 027 € de surtaxe, puisque la plus-value imposable dépasse 50 000 € (Guide de la fiscalité immobilière, La surtaxe sur les plus-values immobilières élevées). Les intérêts du portage ne s'ajoutent pas au prix d'acquisition. Les frais de mise en copropriété ne sont pas déduits, par prudence.

En cas de vente en 2042, après quinze ans de détention, l'abattement atteint 60 % pour l'impôt sur le revenu et 16,5 % pour les prélèvements sociaux (Guide de la fiscalité immobilière, Les abattements pour durée de détention). La plus-value de 102 901 € de la vente en bloc supporte 22 599 € d'impôt. Le prix d'acquisition retenu, de 295 850 €, comprend le prix, les frais réels et les 144 650 € de travaux non déduits.

Le risque de requalification de la revente

Un particulier qui achète un immeuble en bloc, le divise et revend les lots peut être regardé comme un marchand de biens, l'administration admettant qu'une seule opération de ce type peut caractériser l'habitude (BOI-BIC-CHAMP-20-10-10, § 110). Le profit relève alors des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), imposés au barème, avec en principe des cotisations sociales dont le montant dépend du statut et n'est pas chiffré ici (Guide de la fiscalité immobilière, Le marchand de biens et les opérations habituelles). Si les travaux rendent l'immeuble neuf au sens de la TVA, la revente par un assujetti agissant en tant que tel serait en outre soumise à cette taxe. La location effective et durable des cinq logements, documentée par des baux, éloigne ce risque.

La copropriété et les locataires

Tant que les cinq logements appartiennent à Claire, l'immeuble n'est pas une copropriété. Une vente par lots, une donation d'un lot ou un apport à une société impose un état descriptif de division et un règlement de copropriété publiés, ainsi qu'un diagnostic technique global pour un immeuble de plus de dix ans. La première vente d'un logement loué après la division ouvre au locataire un droit de préemption. Préparer ces documents pendant le chantier, même sans projet de vente, coûte peu et facilite un arbitrage partiel futur (chapitre 68).

Les tests de résistance

Dépassement de travaux et prix de sortie

Le tableau donne le TRI sur quinze ans avec refinancement et vente en bloc. Le dépassement, payé sur l'épargne, pèse plus que le prix de sortie. Vingt pour cent de travaux en plus retirent environ 2,7 points de TRI, alors qu'une baisse de 15 % du prix de sortie en retire environ 2 points. Sans refinancement, le TRI passe de 5,94 % à 3,94 % avec 20 % de dépassement.

Vacance et taux du prêt

Le tableau donne le cash-flow avant impôt de 2030 sans refinancement. L'immeuble reste autofinancé avant impôt sauf si un taux de 4,5 % se combine à 15 % de vacance. Avec refinancement, le cash-flow de 2030 est négatif de 1 068 € à un taux de 2,8 %, de 2 042 € à 3,3 % et de 4 063 € à 4,3 %.

La revente des lots

La revente immédiate ne laisse un gain que dans trois cas sur neuf. Elle concentre tout le risque d'exécution sur dix-huit mois, sans revenu pour l'amortir.

Les points morts

La valeur créée en bloc disparaît pour un dépassement de travaux de 13,0 %. La valeur créée par lots disparaît pour un dépassement de 26,6 %. Sans refinancement, le cash-flow avant impôt de 2028 reste positif tant que les loyers ne baissent pas de plus de 10,2 %, soit 2 532 € par mois au lieu de 2 820 €. La provision pour aléas de 10 % couvre donc moins que le premier point mort.

Le scénario défavorable combiné

Le scénario défavorable combine un dépassement de 30 % payé sur l'épargne, six mois de retard de chantier, des loyers inférieurs de 10 %, une vacance de 12 % et une sortie en 2042 à un prix inférieur de 15 % à la valeur en bloc.

Dans ce scénario, Claire engage 186 800 €, soit plus que son épargne disponible de 140 000 €. Elle devrait emprunter le dépassement, vendre un autre bien ou arrêter le chantier. Ce résultat justifie de fixer avant l'offre un budget maximal et une réserve dédiée au chantier, distincte de la réserve de précaution (chapitre 116).

Sans déductibilité des travaux énergétiques

Si l'administration regardait l'ensemble du chantier comme une reconstruction, aucun des 85 250 € de travaux énergétiques ne serait déductible. Les impôts liés à l'immeuble sur quinze ans passeraient de 71 850 € à 108 654 €, alors que l'impôt de plus-value tomberait de 22 599 € à 3 877 € parce que tous les travaux s'ajouteraient au prix d'acquisition. Le TRI avec refinancement baisserait de 6,33 % à 4,46 %. Un projet qui ne tient que grâce au déficit foncier doit être écarté.

Capital, temps, horizon, liquidité et limites

Les situations particulières

Le couple marié, pacsé ou en concubinage

Des époux en communauté signent ensemble l'acte, le prêt et l'hypothèque du refinancement. Ils ne peuvent vendre un lot l'un sans l'autre. Des partenaires d'un pacte civil de solidarité (PACS) ou des concubins qui achètent ensemble sont en principe indivisaires et conviennent par écrit de la répartition du dépassement éventuel. Deux concubins disposent chacun d'un plafond de déficit foncier, ce qui peut doubler l'imputation si l'immeuble est acheté en indivision (Guide du bailleur privé, Le couple, la séparation et le patrimoine locatif).

La famille recomposée, l'indivision et le démembrement

La division permet d'attribuer un logement à chaque enfant lors d'une future donation-partage, ce qui suppose une copropriété publiée avant l'acte (chapitre 129). En indivision, la transformation de l'immeuble et sa mise en copropriété supposent en principe l'accord de tous les indivisaires. En démembrement, la division modifie la substance du bien et requiert l'accord de l'usufruitier et du nu-propriétaire, la répartition du coût des travaux devant être écrite.

La société à l'IR ou à l'IS

Une société civile immobilière (SCI) à l'impôt sur le revenu (IR) suit les mêmes règles que Claire. Une société à l'impôt sur les sociétés (IS) amortirait les travaux, y compris ceux qui ne sont pas déductibles en revenus fonciers, mais taxerait la plus-value sur la valeur nette comptable et la distribution des bénéfices (Guide des sociétés immobilières, Transparence fiscale ou impôt sur les sociétés). Une société qui achète, divise et revend de façon habituelle relève du régime du marchand de biens.

La location meublée

Louer les cinq logements meublés au régime réel des loueurs en meublé non professionnels (LMNP) permettrait d'amortir l'ensemble des travaux par composants, quelle que soit leur qualification en revenus fonciers (Guide de la fiscalité immobilière, Le régime réel du loueur en meublé non professionnel). Les amortissements déduits seraient réintégrés dans la plus-value lors de la vente. Les recettes, d'environ 34 000 € par an, dépasseraient le seuil de 23 000 € du statut de loueur en meublé professionnel (LMP), qui ne s'appliquerait que si elles excédaient aussi les autres revenus d'activité de Claire.

Le non-résident et l'outre-mer

Un non-résident peut mener la même opération, mais le suivi d'un chantier lourd à distance exige une maîtrise d'œuvre complète, déjà comprise dans le budget. Les banques demandent aussi souvent un apport plus élevé (Guide du bailleur privé, Le bailleur non-résident ou expatrié). En outre-mer, les coûts de construction plus élevés, les contraintes sismiques dans certains territoires et un calendrier de décence énergétique décalé modifient le budget et l'urgence des travaux (chapitre 88).

Le type de marché

En métropole et en zone tendue, le prix d'achat élevé réduit la valeur créée en proportion du coût, l'encadrement des loyers peut plafonner le loyer de chaque logement et le permis de diviser est plus fréquent (chapitre 84). En ville moyenne, la décote des immeubles énergivores est souvent plus forte, mais le prix des lots rénovés plafonne la valeur à la découpe (chapitre 85). En zone rurale, la demande pour de petits logements peut manquer, ce qui rend la vacance de 6 % optimiste (chapitre 86).

L'âge et l'horizon

À 47 ans, Claire dispose de quinze ans pour que les loyers remboursent l'essentiel du prêt avant sa retraite. Le refinancement de 2029 sur dix-huit ans prolonge en revanche la dette jusqu'à ses 67 ans. À 60 ans, la même opération supposerait un prêt plus court, donc un cash-flow plus faible, ou un apport plus élevé. Pour un investisseur proche de la retraite, la division d'un immeuble déjà détenu, sans achat, réduit le risque (chapitre 101).

Ce qui est en discussion au 26 octobre 2026

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion au 26 octobre 2026 et aucune de ses mesures n'est adoptée. Le texte initial ne modifie ni le déficit foncier ni son plafond majoré, qui reste applicable aux dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2027. Son article 7 plafonnerait l'amortissement des locaux des loueurs en meublé non professionnels à 2,5 % de leur valeur dans la limite de 7 000 € par an et par foyer, ce qui réduirait l'intérêt de la variante meublée (Guide de la fiscalité immobilière, La loi de finances pour 2026 et le projet de loi de finances pour 2027). Un chantier payé en 2028 ne bénéficierait plus du plafond majoré, sauf prorogation par une loi publiée.

Les erreurs fréquentes

• Mesurer la valeur créée par lots en prévoyant de garder l'immeuble. La banque retient la valeur en bloc, inférieure de 31 116 € à la valeur nette par lots.
• Supposer tous les travaux déductibles. Si les travaux énergétiques ne l'étaient pas, le TRI baisserait de 6,33 % à 4,46 %.
• Sous-estimer les aléas. Une provision de 10 % couvre moins que le dépassement de 13 % qui efface la valeur en bloc.
• Compter sur le refinancement pour financer l'opération suivante. Dans le scénario défavorable, aucun refinancement n'est possible et les fonds propres atteignent 186 800 €.
• Refinancer pour placer la somme récupérée. Le gain total baisse de 7 643 € avec un placement à 2,5 %.
• Revendre les lots aussitôt. Le gain après impôt n'est que de 4 273 € et le risque de requalification en marchand de biens est élevé.
• Vendre avant la fin de 2030. Le déficit imputé sur le revenu global serait remis en cause.

Liste de contrôle

1. La demande locative est vérifiée pour chaque typologie créée.
2. Le service d'urbanisme a confirmé les formalités, le stationnement et l'absence ou les conditions du permis de diviser.
3. Les surfaces, les volumes, la décence et les compteurs de chaque logement sont validés par un architecte.
4. Un audit énergétique projette la classe de chaque logement après travaux.
5. Le budget est établi sur devis, avec des aléas et une réserve de chantier distincte de la réserve de précaution.
6. La valeur créée est calculée en bloc et par lots. Les points morts du dépassement sont connus.
7. La part déductible des travaux est identifiée sur des factures séparées et le projet tient sans déduction.
8. Le calendrier de paiement respecte la date limite du plafond majoré de déficit foncier.
9. Le refinancement est testé avec une expertise inférieure à la valeur espérée.
10. L'emploi de la somme récupérée est défini avant le refinancement.
11. La revente immédiate, la conservation et la vente future par lots sont comparées après impôt.
12. Le risque de marchand de biens et la qualification d'immeuble neuf au sens de la TVA sont examinés avec un professionnel.
13. L'état descriptif de division est préparé si une vente ou une donation par lots est envisageable.
14. L'état du projet de loi de finances pour 2027 est vérifié si une location meublée est envisagée.