Glossaire | Locafis

Les définitions suivantes résument le sens que le guide des stratégies immobilières donne aux termes financiers, immobiliers et stratégiques qu'il emploie. Chacune renvoie au chapitre de référence, où figurent les calculs, les hypothèses et les limites. Les termes de gestion locative sont définis dans le glossaire du Guide complet du bailleur privé et les termes fiscaux dans le glossaire du Guide complet de la fiscalité immobilière.

A

Abattement de 20 % au décès: Réduction de la valeur de la résidence principale dans la succession lorsqu'elle est occupée au décès par le conjoint, le partenaire de pacte civil de solidarité ou un enfant mineur ou majeur protégé. Voir le chapitre 94.
Abattement de 30 % sur la résidence principale: Réduction de la valeur de la résidence principale pour l'impôt sur la fortune immobilière. Un investisseur qui reste locataire ou loge sa résidence dans une société le perd. Voir le chapitre 94.
Abattement pour durée de détention: Réduction de la plus-value imposable d'un particulier qui progresse avec la durée de détention, jusqu'à l'exonération d'impôt sur le revenu après vingt-deux ans et de prélèvements sociaux après trente ans. Aucun abattement ne s'applique avant la sixième année. Voir les chapitres 34 et 67.
Absence de report d'imposition: Principe selon lequel un particulier ne peut pas reporter la plus-value immobilière en réemployant le prix dans un autre bien locatif, chaque vente étant imposée à sa date. Les exceptions sont étroites, comme la première cession d'un logement autre que la résidence principale suivie de l'achat de celle-ci dans les deux ans. Voir le chapitre 122.
Abus de droit: Procédure de l'article L64 du livre des procédures fiscales (LPF) qui permet d'écarter les actes fictifs ou à but exclusivement fiscal, avec une majoration de 80 % ramenée à 40 % pour qui n'a eu ni l'initiative principale ni le bénéfice principal des actes. L'article L64 A vise en outre les actes passés depuis le 1er janvier 2020 dont le motif principal est d'éluder l'impôt. Voir les chapitres 2 et 58.
Achat à plusieurs: Mise en commun de l'épargne de deux à quatre personnes, en indivision ou par une société civile immobilière, pour accéder à des biens plus grands qui mutualisent la vacance. La difficulté tient à la vie commune et à la sortie, chaque associé étant en général caution ou coemprunteur de la totalité du crédit. Voir le chapitre 106.
Achat-revente: Stratégie de capital qui achète un bien pour le revendre après décote, travaux ou division, sans revenu pendant l'opération. Sa rentabilité se mesure en gain net par opération, en multiple de capital et en TRI des fonds propres. Voir le chapitre 67.
Actif atypique: Actif au marché étroit, au revenu souvent dépendant d'un seul contractant, au cadre juridique spécial, à la fiscalité particulière et exposé à un risque propre, comme une cave, une toiture louée, une antenne relais, une forêt ou une vigne. Voir le chapitre 56.
Actif de spécialisation: Local que seule une activité peut occuper, ce qui réduit le nombre de locataires et d'acquéreurs possibles. Voir le chapitre 53.
Actif net réévalué (ANR): Valeur des immeubles à dire d'expert, diminuée des dettes et ramenée à une action. Un cours inférieur à l'ANR fait apparaître une décote et un cours supérieur une prime. Voir le chapitre 63.
Action en rescision pour lésion: Recours ouvert au vendeur d'un immeuble cédé à un prix trop faible. Il reste possible pendant le délai de rachat d'une vente à réméré, ce que rappelle une réponse ministérielle de 2011. Voir le chapitre 128.
Action en retranchement: Action par laquelle les enfants non communs font réduire un avantage matrimonial, comme une clause d'attribution de la communauté, qui porte atteinte à leur réserve. Voir le chapitre 105.
Activité para-hôtelière: Location meublée où l'occupant a accès à au moins trois des quatre services que sont le petit-déjeuner, le nettoyage régulier, le linge de maison et la réception. Elle entre dans le champ de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA). Voir les chapitres 42 et 49.
Agrément: Accord des associés exigé pour la cession de parts d'une société civile à un tiers, les cessions aux ascendants et descendants étant libres sauf clause contraire. Les statuts l'utilisent pour encadrer l'entrée d'un conjoint ou d'un tiers dans une société familiale. Voir le chapitre 131.
Aide sociale à l'hébergement (ASH): Aide du département qui prend en charge la part des frais d'établissement que la personne ne peut pas payer, dans une place habilitée à l'aide sociale. Elle est récupérable en cas de retour à meilleure fortune, sur la succession et sur les donations consenties dans les dix ans qui précèdent la demande, si bien qu'elle est avancée plutôt que donnée lorsqu'il existe un patrimoine. Voir le chapitre 132.
Aire d'attraction des villes: Zonage de l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE) formé d'un pôle et d'une couronne de communes qui envoient au moins 15 % de leurs actifs occupés travailler dans le pôle. C'est la plus large des trois échelles de lecture d'un marché, avant la commune et la rue. Elle permet de comparer centre et périphérie. Voir les chapitres 80 et 82.
Aléa de durée: Incertitude sur la date d'extinction d'un usufruit viager, portée par l'acheteur d'une nue-propriété dont l'usufruitier est une personne âgée comme par l'acquéreur en viager. Voir le chapitre 58.
Allocation personnalisée d'autonomie (APA): Aide réservée aux personnes d'au moins 60 ans classées en GIR 1 à 4, sans condition de revenus pour son ouverture mais d'un montant qui en dépend. Elle ne fait l'objet d'aucune récupération sur la succession et prend en charge une partie du tarif dépendance en établissement. Voir le chapitre 132.
Allocation: Répartition du patrimoine entre immobilier direct, pierre-papier, foncières cotées et placements financiers selon le profil et l'horizon. Sans rééquilibrage, elle finit par refléter le passé et non votre profil. Voir le chapitre 65.
Amortissement: Déduction annuelle d'une fraction du coût du bâti, des travaux et du mobilier, pratiquée en location meublée au régime réel et en société à l'impôt sur les sociétés. Le terrain ne s'amortit pas. Voir les chapitres 15 et 55.
Analyse de sensibilité: Tableau à une ou deux entrées qui montre comment le résultat varie quand une ou deux hypothèses changent. Elle révèle les hypothèses qui comptent. Voir le chapitre 24.
Ancrage: Biais qui conduit à se laisser guider par le premier chiffre rencontré, presque toujours le prix affiché, puis à juger une négociation par l'écart obtenu sur ce prix plutôt que par rapport à la valeur du bien. À la revente, l'ancre devient le prix d'achat ou l'estimation la plus flatteuse. Voir le chapitre 134.
Année basse de référence: Revenu annuel le plus faible raisonnablement envisageable pour un indépendant, par exemple 60 % à 70 % du revenu moyen selon la volatilité observée. La règle de prudence se fixe sur elle et non sur la moyenne retenue par la banque. Voir le chapitre 99.
Années révolues: Mode de calcul de la durée de détention retenue pour les abattements sur la plus-value, compté jusqu'à l'acte authentique et non jusqu'à la promesse. Une signature quelques jours avant l'anniversaire de l'achat fait perdre une année entière d'abattement ou, avant cinq ans, le forfait de 15 % pour travaux. Voir le chapitre 121.
Annuité par composant: Coût de remplacement de chaque composant divisé par sa durée de vie. Elle mesure le coût moyen du vieillissement à long terme mais ne dit rien du calendrier, donc du besoin de trésorerie. Voir le chapitre 110.
Appel de marge: Demande de la banque de rembourser une partie du crédit ou de compléter la garantie lorsque la valeur des actifs nantis baisse. À défaut, la banque peut vendre elle-même les titres nantis. Voir le chapitre 32.
Application de la loi fiscale dans le temps: Principe selon lequel l'impôt sur le revenu, établi sur l'année entière, peut être modifié par une loi publiée au début de l'année suivante, alors que les droits d'enregistrement suivent la règle de la date de l'acte et les plus-values celle de la date de la cession. Aucun investisseur ne bénéficie d'un droit acquis au maintien d'un régime, seules les dispositions transitoires protégeant les situations en cours. Voir le chapitre 111.
Apport pur et simple et apport à titre onéreux: Fractions d'un apport d'immeuble à une société rémunérées, pour la première, par des parts sociales et, pour la seconde, autrement, notamment par la prise en charge d'un emprunt. Pour une société à l'impôt sur le revenu, la première est enregistrée gratuitement et la seconde supporte les droits de vente d'immeuble. Voir le chapitre 125.
Arrêté de catastrophe naturelle: Arrêté interministériel publié au Journal officiel qui déclenche la garantie catastrophe naturelle. Le sinistre se déclare au plus tard trente jours après sa publication. Voir le chapitre 92.
Assainissement non collectif: Installation d'une maison non raccordée au réseau, contrôlée par le service public d'assainissement non collectif (SPANC). À la vente, le rapport de contrôle doit dater de moins de trois ans et l'acquéreur doit réaliser les travaux dans l'année en cas de non-conformité. Voir le chapitre 86.
Assurance de propriétaire non occupant (PNO): Assurance souscrite par le bailleur pour le logement qu'il loue. La perte de loyers pendant les réparations n'est couverte que si le contrat la prévoit. Voir les chapitres 88 et 117.
Assurance perte de loyers: Garantie contractuelle facultative qui couvre les loyers perdus pendant les réparations après un sinistre, que la garantie catastrophe naturelle ne couvre pas nécessairement. Voir les chapitres 88, 92 et 117.
Audit énergétique: Étude remise à l'acquéreur d'une maison ou d'un immeuble en monopropriété classé E, F ou G, qui chiffre les travaux et pèse donc sur le prix. Voir les chapitres 38 et 72.
Aversion à la perte: Biais par lequel une perte pèse plus lourd qu'un gain du même montant, ce qui conduit à refuser de vendre un bien sous son prix d'achat même lorsque le garder rapporte moins que réinvestir. La perte étant déjà subie, le prix d'achat n'a plus de rôle économique dans la décision. Voir le chapitre 134.

B

Bail à réhabilitation: Bail d'au moins douze ans par lequel un organisme preneur s'engage à réhabiliter un immeuble et à le louer en logements, les améliorations revenant au propriétaire sans indemnité en fin de bail. Voir le chapitre 48.
Bail commercial: Bail d'un local d'exploitation, en principe résiliable par le locataire à l'expiration de chaque période de trois ans, dont le loyer renouvelé doit correspondre à la valeur locative. Voir les chapitres 47 et 51.
Bail de durée réduite: Bail vide d'un an au moins conclu lorsqu'un événement précis d'ordre professionnel ou familial justifie la reprise du logement. Le motif figure dans le bail et doit être confirmé au moins deux mois avant le terme, faute de quoi le bail se poursuit pour trois ans. Voir le chapitre 100.
Bail mobilité: Bail meublé d'un à dix mois, non renouvelable, réservé notamment aux personnes en formation, en études, en stage, en mutation ou en mission temporaire, sans dépôt de garantie ni clause de solidarité. Il reste un usage d'habitation au regard du changement d'usage. Voir les chapitres 41 et 43.
Barème de l'article 669 du CGI: Barème fiscal qui fixe la valeur de l'usufruit viager selon l'âge de l'usufruitier, par exemple 50 % de la pleine propriété de 51 à 60 ans et 40 % de 61 à 70 ans. Plus l'usufruitier est âgé, plus la nue-propriété donnée vaut cher. Voir les chapitres 95 et 125.
Bénéfices non commerciaux (BNC): Catégorie d'imposition du professionnel libéral en nom propre, dont le bénéfice supporte l'impôt sur le revenu au barème et des cotisations sociales personnelles. Chaque euro de charge déductible y a donc une valeur élevée. Voir le chapitre 98.
Besoin de logements: Population vivant en ménage divisée par la taille moyenne des ménages. Lorsque cette taille diminue, il faut davantage de logements pour une population inchangée. Voir le chapitre 83.
Biais de confirmation: Tendance à rechercher, retenir et interpréter les informations qui confirment une idée déjà formée en négligeant celles qui la contredisent. Il est renforcé par les sources qui ont intérêt à la décision, comme un vendeur ou un intermédiaire. Voir le chapitre 134.
Biais de décision: Déviation prévisible et systématique du jugement, qui pousse toujours dans le même sens et touche aussi les décideurs expérimentés. L'immobilier y est exposé par l'importance des montants, la rareté des décisions, la lenteur des retours d'expérience et l'attachement affectif. Voir le chapitre 134.
Bien de rendement: Bien choisi pour son loyer élevé au regard de son prix, souvent en ville moyenne, qui transforme un capital en revenu. Son rendement suppose une demande locative vérifiée et une classe énergétique qui permette de louer jusqu'à la fin de l'horizon. Voir les chapitres 101 et 102.
Bien fragile: Bien à rénover, difficile à gérer à distance ou à faible revenu net, que la méthode du guide conduit à repérer pour en décider le sort avant le départ en retraite. Dans l'étude de cas, c'est un appartement rural classé F, vendu en l'état avec une décote de 15 %. Voir le chapitre 138.
Bien marginal: Bien qui consomme du temps ou du risque sans apporter un revenu ou une valorisation en proportion. Le vendre libère du capital et simplifie la gestion, à un coût mesuré avec la méthode du chapitre 120. Voir le chapitre 123.
Bien patrimonial: Bien choisi pour la qualité de son emplacement et sa liquidité plus que pour son loyer, souvent en métropole. Faute de valorisation, il produit un revenu plus faible qu'un bien de rendement de même prix de revient. Voir les chapitres 101 et 102.
Bilan patrimonial: Recensement de l'actif et du passif du foyer, impôts latents et engagements hors bilan compris. Il dit combien le foyer possède net de toutes ses dettes et précède toute stratégie. Voir le chapitre 4.
Bilan promoteur: Compte à rebours qui part du chiffre d'affaires hors taxes du programme, en retire tous les coûts puis la marge exigée, pour obtenir la charge foncière admissible. Voir le chapitre 75.
Boni de liquidation: Somme répartie entre les associés lors de la liquidation d'une société. Pour une société à l'impôt sur les sociétés, la sortie des immeubles fait d'abord payer cet impôt sur la plus-value comptable, puis l'imposition du boni, ce qui explique qu'une telle structure se quitte rarement autrement que par la vente. Voir le chapitre 125.
Bouquet: Partie du prix d'un viager payée comptant, le solde étant versé sous forme de rente jusqu'au décès du vendeur. Voir le chapitre 57.

C

Calcul différentiel: Méthode qui soustrayait les loyers des mensualités au lieu de les ajouter aux revenus. Elle est exclue par les normes du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), ce qui pénalise l'investisseur qui détient déjà des biens. Voir les chapitres 26 et 30.
Calendrier de décence énergétique: Relèvement par étapes du niveau minimal de performance énergétique exigé d'un logement loué comme résidence principale. En métropole, les classes A à F sont exigées depuis 2025, A à E à partir de 2028 et A à D à partir de 2034. Voir les chapitres 46 et 72.
Capacité d'autofinancement: Cash-flow comptable, égal au résultat après impôt augmenté des amortissements. Elle diffère de la trésorerie réelle, qui retranche en outre le capital remboursé. Voir le chapitre 15.
Capacité d'emprunt: Montant qu'un foyer peut emprunter, limité par le plus bas de trois plafonds, réglementaire, bancaire et personnel. Chaque acquisition à crédit la consomme, même lorsque le loyer couvre la mensualité. Voir le chapitre 26.
Capacité d'épargne réelle: Augmentation constatée de l'épargne sur douze mois, mesurée sur les relevés de comptes, nette des apports exceptionnels comme un héritage ou une prime. Seule elle sert à dimensionner un projet. Voir le chapitre 4.
Capacité objective: Aptitude à supporter une perte, mesurée à partir de la situation financière du foyer, comme ses revenus, sa réserve, son endettement et son horizon, indépendamment de son état d'esprit. Voir le chapitre 3.
Capital restant dû (CRD): Montant de la dette encore à rembourser à une date donnée. La valeur estimée du bien diminuée du capital restant dû donne le patrimoine net constitué. Voir le chapitre 16.
Capitalisation du revenu: Méthode d'évaluation qui divise le revenu net annuel du bien par un taux de capitalisation observé sur des ventes de biens loués comparables. Voir les chapitres 21 et 39.
Carte professionnelle: Autorisation exigée de celui qui gère habituellement contre rémunération le bien d'autrui. Elle suppose une garantie financière d'au moins 110 000 € par activité, ou 30 000 € pendant les deux premières années, ainsi qu'une assurance de responsabilité civile professionnelle. Une aide gratuite et occasionnelle d'un proche n'en relève pas. Voir le chapitre 89.
Cartographie des risques: Recensement de tous les risques d'un patrimoine, par bien et globaux, notés sur une échelle commune de probabilité et d'impact pour décider lesquels traiter en priorité. Elle répond à la question préalable aux stress tests, celle de savoir quels chocs méritent d'être testés. Voir le chapitre 107.
Cash-flow: Somme qui entre ou sort chaque mois du compte de l'investisseur à cause de son bien, une fois payés les charges, le crédit et l'impôt. Il mesure une trésorerie, pas une rentabilité. Voir le chapitre 15.
Caution: Engagement de payer la dette d'un emprunteur s'il ne paie pas, dans la limite d'un plafond écrit par la caution elle-même. La caution solidaire permet à la banque de la poursuivre dès la défaillance de l'emprunteur, sans attendre la saisie du bien. Voir le chapitre 31.
Cession de parts d'une société à prépondérance immobilière: Cession qui doit, depuis le 27 juin 2026 et à peine de nullité, être établie par acte notarié, par acte contresigné par avocat ou, dans certains cas, par un expert-comptable, en application de l'article 1865-1 du Code civil. Ce coût s'ajoute au droit de 5 % sur le prix des parts. Voir les chapitres 121, 123 et 125.
Cession-bail: Vente des murs suivie de leur location par l'entreprise, qui libère du capital pour l'entreprise ou la retraite. Voir le chapitre 54.
Changement d'usage: Affectation d'un local d'habitation à un autre usage, comme un bureau, un cabinet, un commerce ou un meublé de tourisme, soumise à autorisation dans certaines communes au titre du Code de la construction et de l'habitation. Voir les chapitres 42 et 71.
Changement de destination: Changement de catégorie d'un local au sens du Code de l'urbanisme et du plan local d'urbanisme, par exemple d'un bureau vers l'habitation. Il ne vaut pas changement d'usage. Voir les chapitres 66 et 71.
Charge fiscale actualisée: Somme des droits et frais payés à des dates différentes, ramenée à une même date avec un taux d'actualisation explicite. Elle permet de comparer une donation qui paie des droits tôt avec une transmission au décès qui les paie tard. Voir le chapitre 130.
Charge foncière admissible: Prix maximal que l'opération de promotion peut payer pour le terrain, frais compris. Un terrain acheté au-delà réduit la marge sous l'objectif. Voir le chapitre 75.
Charte familiale: Document qui expose les valeurs de la gestion, les conditions d'entrée d'un membre de la famille dans la direction, la politique de rémunération et la procédure en cas de désaccord. Elle n'oblige personne tant que ses règles ne sont pas reprises dans une convention, des statuts, un pacte ou un testament. Voir le chapitre 131.
Choc d'emploi: Suppression d'emplois directs et induits qui fait partir des ménages, souvent locataires. Son effet sur la moyenne communale reste limité, mais il peut doubler la vacance d'un segment précis. Voir le chapitre 83.
Choc local: Événement propre à un territoire, comme la fermeture d'un grand employeur, qui accroît la vacance, fait baisser les loyers de relocation et la valeur des biens d'une même ville. La diversification géographique le rend supportable sans supprimer la perte. Voir les chapitres 83 et 114.
Clause bénéficiaire démembrée: Clause d'assurance vie qui attribue l'usufruit des capitaux au conjoint et leur nue-propriété aux enfants. La dette de restitution qui en naît au profit des enfants réduit ensuite la succession du conjoint, de 75 000 € dans l'exemple du chapitre. Voir le chapitre 129.
Clause de modulation des échéances: Clause d'un prêt qui permet de moduler les échéances à la hausse ou à la baisse dans une limite fixée, ou d'en reporter quelques-unes, moyennant un allongement de la durée et un coût d'intérêts. Elle n'est ni générale ni gratuite et se négocie avant la signature. Voir le chapitre 99.
Clause de préciput: Clause du contrat de mariage qui permet au conjoint survivant de prélever certains biens avant tout partage. Avec la clause d'attribution intégrale, elle renforce ses droits sur certains biens. Voir les chapitres 95 et 105.
Coliving: Location de chambres meublées dans un logement ou un immeuble partagé, avec des espaces communs aménagés et des services inclus, à des occupants choisis un par un par le bailleur. C'est un mode d'exploitation sans régime juridique propre. Voir le chapitre 44.
Colocation: Location d'un grand logement à plusieurs occupants qui disposent chacun d'une chambre et partagent les pièces communes, par bail unique avec clause de solidarité ou par baux individuels. Voir le chapitre 40.
Commandement de payer: Acte de commissaire de justice qui ouvre un délai de six semaines au locataire pour régler sa dette avant la poursuite de la procédure. Un commandement qui vise un délai erroné peut être annulé et faire perdre plusieurs mois. Voir le chapitre 109.
Commercialité: Ensemble des facteurs locaux, comme le flux de piétons, la visibilité de la vitrine, les commerces voisins, l'accessibilité et le stationnement, qui fondent la valeur locative d'un local commercial. Le risque de commercialité désigne leur dégradation. Voir le chapitre 51.
Communauté universelle avec attribution intégrale: Régime matrimonial qui attribue tout le patrimoine commun au conjoint survivant. Il supprime les droits au premier décès mais concentre la taxation sur le second, avec un seul abattement par enfant. Le survivant reprend en outre la date et le prix d'acquisition des époux, sans effacement de la plus-value latente au premier décès. Voir le chapitre 129.
Compartiments de la réserve: Quatre poches distinctes, la réserve du foyer, la réserve d'exploitation, la provision pour travaux programmés et la réserve fiscale. Seules les deux premières forment la réserve de précaution au sens strict, la confusion avec la provision pour travaux conduisant à consommer la réserve pour une toiture annoncée. Voir le chapitre 116.
Compensation: Transformation en habitation, de façon concomitante, de locaux qui avaient un autre usage, qui rend l'autorisation de changement d'usage attachée au local et non à la personne. L'autorisation sans compensation est personnelle et prend fin avec l'activité de son bénéficiaire. Voir le chapitre 71.
Complément de loyer: Supplément au loyer de base admis dans les villes qui encadrent le niveau des loyers, uniquement pour des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles dans le secteur. Voir le chapitre 79.
Comptabilité mentale: Biais qui conduit à traiter différemment des euros selon leur origine, par exemple garder une épargne rémunérée à 2,5 % tout en empruntant la même somme à 6,5 %. La parade consiste à raisonner sur le patrimoine global. Voir le chapitre 134.
Compte à rebours: Méthode qui part de la valeur d'un bien après travaux ou après transformation, en retire le coût complet de l'opération et une marge pour aléas, puis compare le résultat au prix demandé. Voir les chapitres 21 et 52.
Concentration: Situation d'un patrimoine dont une grande partie peut être affectée en même temps par un seul événement, local ou propre à un bien, un locataire, une banque, un régime fiscal ou un calendrier. Elle est souvent la source du rendement d'un investisseur qui connaît très bien son marché et se mesure pour décider en connaissance de cause. Voir le chapitre 114.
Contrat de groupe et délégation: Le contrat de groupe est l'assurance emprunteur proposée par la banque, souvent calculée sur le capital initial, la délégation un contrat individuel souscrit ailleurs, souvent calculé sur le capital restant dû. À garanties supposées équivalentes, l'écart atteint 8 514 € par tête sur vingt ans dans l'exemple du guide. Voir le chapitre 117.
Contribution différentielle sur les hauts revenus (CDHR): Contribution qui impose un taux minimal d'imposition de 20 % aux foyers concernés par la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus. Elle peut neutraliser une partie des avantages fiscaux. Voir les chapitres 96 et 97.
Contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (CEHR): Contribution de 3 % puis 4 % sur la fraction du revenu fiscal de référence qui dépasse 250 000 € pour une personne seule et 500 000 € pour un couple soumis à imposition commune. Voir les chapitres 96 et 97.
Convention d'indivision: Contrat qui désigne un gérant, fixe la répartition des charges et des revenus et peut suspendre le droit de demander le partage pour cinq ans au plus lorsqu'il est conclu pour une durée déterminée. Il doit être établi par notaire lorsqu'il porte sur des immeubles. Voir le chapitre 131.
Convention d'occupation: Accord, en général payant, qui permet au vendeur à réméré de rester dans les lieux pendant le délai de rachat. Ses termes se négocient avec l'acquéreur et l'indemnité versée s'ajoute au coût de l'opération. Voir le chapitre 128.
Cotisation foncière des entreprises (CFE): Impôt local dû en location meublée dès la deuxième année d'activité lorsque les recettes dépassent 5 000 €. En location nue de locaux autres que d'habitation, il ne s'applique qu'à partir de 100 000 € de recettes annuelles hors taxes. Voir les chapitres 49 et 50.
Coût d'opportunité: Rendement net qu'une somme ou une heure aurait procuré dans son meilleur autre emploi. Pour l'apport, il se compare au coût après impôt de la dette supplémentaire. Voir les chapitres 9 et 27.
Coût de friction: Ensemble des frais définitifs supportés par une vente suivie d'un réemploi, commission d'agence, diagnostics, indemnités de remboursement anticipé, impôt sur la plus-value, frais d'acquisition du nouveau bien, travaux et vacance d'entrée et temps passé. Il se paie en une fois, alors que le gain attendu s'étale sur des années. Voir les chapitres 120 et 122.
Coût de la dette: Coût du crédit, assurance et frais de garantie compris, à comparer au rendement de l'actif. Après impôt, il tient compte de la déduction des intérêts selon le régime fiscal du bien. Voir les chapitres 19 et 34.
Coût de passage: Coût d'un changement de structure de détention, plus-value d'apport, droits d'enregistrement, frais d'acte et création, auquel s'ajoutent un coût annuel et un coût de sortie. Une structure ne se fait évoluer que lorsque le gain attendu dépasse ce coût. Voir le chapitre 125.
Coût de remplacement: Valeur du terrain augmentée du coût de construction d'un bâtiment équivalent à neuf, honoraires compris, diminuée d'un abattement pour vétusté. Il donne un plafond théorique à la valeur d'un bien ancien. Voir le chapitre 21.
Coût irrécupérable: Somme déjà dépensée, identique quelle que soit l'option retenue, qui ne doit donc pas peser sur le choix. Pour un chantier commencé, seule compte la comparaison entre la valeur nette obtenue en finissant et celle obtenue en vendant en l'état. Voir le chapitre 134.
Coût par heure économisée: Coût après impôt d'une délégation de gestion rapporté au nombre d'heures qu'elle libère. Il se compare à la valeur que le propriétaire donne à son temps, puis le parc doit supporter ce coût sans entamer la réserve. Voir le chapitre 124.
Coût par lot: Coût complet d'une division, prix, frais d'acquisition et travaux, divisé par le nombre de logements créés. Voir le chapitre 68.
Coût réel d'un prêt: Taux du prêt diminué de l'économie d'impôt procurée par la déduction des intérêts, qui dépend du régime fiscal du bien. C'est ce que rapporte un euro remboursé par anticipation. Voir le chapitre 34.
Couverture de taux: Instrument séparé du prêt, comme l'échange de taux ou l'option plafond, réservé aux encours importants. Il cesse de protéger lorsqu'il n'est plus aligné sur le prêt. Voir le chapitre 112.
Couverture des échéances: Loyers nets de charges divisés par les échéances des biens loués. Un rapport supérieur à 1 signifie que le patrimoine paie ses crédits. Voir le chapitre 35.
Crédirentier: Vendeur en viager, qui perçoit le bouquet puis la rente versée par l'acquéreur, appelé débirentier. Sa durée de vie constitue l'aléa du contrat, ce qui en fait un contrat aléatoire dont le prix final est inconnu. Voir le chapitre 57.
Crédit lombard: Crédit garanti par le nantissement d'actifs financiers, souvent court, remboursable in fine ou renouvelable et à taux fréquemment variable. Il permet de financer un apport sans vendre un portefeuille. Voir le chapitre 32.
Creux de trésorerie: Besoin de trésorerie cumulé au pire moment d'une stratégie, effort d'épargne compris. Une stratégie se juge sur lui autant que sur son rendement central. Voir le chapitre 7.
Critère éliminatoire: Condition appliquée avant toute notation qui écarte un projet, comme un taux d'effort hors norme, une classe énergétique sans budget chiffré ou un risque de requalification non assumé. Voir le chapitre 25.
Critères d'acquisition: Règles écrites avant toute visite, comme un rendement net minimal, un effort d'épargne maximal, un secteur étudié, un plafond de travaux ou une classe énergétique minimale après travaux. Elles servent de filtre lorsqu'une opportunité se présente. Voir le chapitre 1.
Criticité: Produit des notes de probabilité et d'impact d'un risque, de 1 à 25. Les risques de 1 à 4 sont faibles, de 5 à 9 modérés, de 10 à 14 élevés et de 15 à 25 critiques, tout risque d'impact noté 5 étant classé au moins élevé. Voir le chapitre 107.
Cycle immobilier: Alternance de phases de hausse et de baisse qui se lit sur trois grandeurs, le nombre de ventes, les prix et les loyers. Dans un retournement, les volumes baissent d'abord, les prix ensuite et les loyers à peine. Voir le chapitre 11.

D

Débirentier: Acquéreur d'un bien en viager, qui paie le bouquet à la signature puis la rente, en général mensuelle et indexée, jusqu'au décès du vendeur. Voir le chapitre 128.
Déclaration d'emploi ou de remploi: Mention portée dans l'acte d'acquisition, sous un régime de communauté, qui indique que le bien est payé avec des fonds propres d'un époux et lui reste donc propre. À défaut, le bien peut devenir commun et l'époux ne dispose que d'un droit à récompense. Voir les chapitres 122 et 123.
Décohabitation: Baisse de la taille des ménages sous l'effet du vieillissement, des séparations ou du départ des jeunes du foyer parental. Elle peut compenser une perte d'habitants, mais ne peut pas durer indéfiniment, ce qui oblige à tester plusieurs rythmes. Voir les chapitres 82 et 83.
Décomposition de l'écart au plan: Analyse de l'écart entre le cash-flow réel et le prévisionnel en quatre effets, loyer, vacance, charges et fiscal, qui désigne la cause avant la solution. Un écart ponctuel ne remet pas en cause la stratégie, alors qu'un écart qui se répète deux années de suite sur le même bien appelle une décision. Voir le chapitre 119.
Décote apparente: Écart entre un prix et une valeur. Elle ne mesure pas à elle seule une création de valeur. Voir le chapitre 78.
Décote de nue-propriété: Écart entre la valeur de la pleine propriété et le prix de la nue-propriété, qui rémunère les loyers auxquels l'acheteur renonce. Une décote rapportée ni à la durée ni à la valeur réelle du logement ne mesure rien. Voir le chapitre 58.
Décote de participation: Réduction appliquée au prix des parts d'un associé qui sort d'une société sans marché, retenue par hypothèse à 15 % dans l'exemple du guide. Avec les frais, elle peut rendre très négatif le rendement d'une sortie anticipée. Voir les chapitres 104 et 106.
Décote de revente: Écart entre la valeur estimée d'un bien et le prix réellement obtenu lorsque les acheteurs manquent. En rural, elle va souvent de pair avec un délai de vente long et pèse davantage que lui sur le résultat. Voir le chapitre 86.
Décote de vente rapide: Baisse de prix consentie pour élargir le public d'acquéreurs et vendre dans un délai court, qui rémunère l'acquéreur qui agit vite ou prend le bien en l'état. Elle est le prix d'une date certaine et se compare au coût de portage d'une vente au prix estimé. Voir le chapitre 113.
Décote des loyers: Part des loyers que la banque écarte avant de les ajouter aux revenus pour le calcul du taux d'effort. Avec une décote de 30 %, chaque euro de loyer n'ajoute que 0,70 € aux revenus retenus. Voir le chapitre 26.
Décote réelle: Écart entre deux coûts complets, celui de l'achat décoté et celui d'un achat classique du même bien, en intégrant les frais propres, le délai, les loyers perdus, les travaux imprévus et une provision pour les risques non garantis. Seule elle mesure une création de valeur. Voir le chapitre 78.
Déficit foncier: Excédent des charges déductibles sur les loyers au réel foncier. La fraction imputée sur le revenu global procure une économie immédiate au taux marginal, alors que le surplus et la part issue des intérêts ne s'imputent que sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Voir le chapitre 46.
Délai de conservation des pièces: Délai prévu par l'article L102 B du livre des procédures fiscales, porté de six à dix ans pour les pièces dont le délai expire après le 1er janvier 2027. Un amortissement ou un déficit reporté se justifie en outre aussi longtemps qu'il produit un effet. Voir le chapitre 119.
Délai de jouissance: Période fixée par chaque SCPI, souvent de plusieurs mois, avant que les parts nouvellement souscrites donnent droit aux revenus. Voir le chapitre 60.
Délai de libération: Période entre l'achat et la libération effective du bien, pendant laquelle l'acquéreur paie son crédit sans percevoir de loyer. Six mois de délai supplémentaire coûtent environ quatre points de décote réelle dans l'exemple du guide. Voir le chapitre 78.
Délai de récupération d'une rotation: Nombre d'années nécessaires pour que la somme actualisée des gains annuels d'une rotation égale sa friction, les deux étant exprimés en pourcentage de la valeur du bien vendu. Avec une friction de 16 % et un gain courant de 1 point par an, il faut une vingtaine d'années, ce qui détruit de la valeur pour un horizon de dix ans. Voir le chapitre 122.
Délai de récupération: Nombre d'années au terme duquel le cumul des flux reçus égale le cumul des flux investis. Il mesure le temps pendant lequel l'apport reste immobilisé. Voir le chapitre 20.
Délai de vente: Durée nécessaire pour trouver un acquéreur, pendant laquelle un bien libéré reste vide et coûte mensualités, assurance et charges. Aucune statistique publique locale ne le mesure, ce qui impose l'enquête auprès des notaires et des agences. Voir les chapitres 80, 85 et 86.
Demandes de valeurs foncières (DVF): Données publiques des ventes immobilières, publiées sur data.gouv.fr et consultables sur app.dvf.etalab.gouv.fr, qui donnent les prix réellement payés dans une rue ou un quartier. Elles ne disent rien de l'état, de l'étage, de la performance énergétique ni de la situation locative. Voir les chapitres 4 et 21.
Démembrement croisé: Achat par deux personnes d'un bien ou de parts de société civile immobilière en se répartissant les droits en diagonale, chacune acquérant l'usufruit d'une moitié et la nue-propriété de l'autre. Au premier décès, le survivant devient plein propriétaire de la moitié dont il était nu-propriétaire, sans droits. Voir le chapitre 59.
Denormandie: Réduction d'impôt de 12 %, 18 % ou 21 % du coût total pour l'achat dans une commune éligible d'un logement ancien rénové par des entreprises, les travaux représentant au moins 25 % du coût total, avec un acte au plus tard le 31 décembre 2027. Le logement est loué nu sous plafonds et la réduction excédentaire n'est ni reportable ni remboursable. Voir le chapitre 85.
Départements et régions d'outre-mer (DROM): Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion et Mayotte, où s'appliquent pour l'essentiel le droit et la fiscalité nationaux avec des adaptations. Les collectivités d'outre-mer (COM) et la Nouvelle-Calédonie relèvent de règles propres et d'une fiscalité locale. Voir le chapitre 88.
Désendettement programmé: Décision prise à l'avance de la date et des moyens par lesquels les crédits seront soldés, au lieu de subir l'échéancier signé à chaque achat. Voir le chapitre 34.
Désolidarisation: Libération par la banque de l'un des co-emprunteurs d'un prêt. Tant qu'elle n'est pas accordée, chacun reste tenu de toute l'échéance, quel que soit l'accord passé entre eux ou le jugement de divorce. Voir le chapitre 115.
Diagnostic de performance énergétique (DPE): Diagnostic qui classe un logement de A à G. Il est devenu une variable de valeur au même titre que l'emplacement, puisque sa classe commande le droit de louer et l'évolution du loyer. Voir le chapitre 72.
Diagnostic technique global (DTG): Diagnostic qui évalue l'état des parties communes et des équipements d'une copropriété et chiffre sommairement les travaux sur dix ans. S'il ne fait apparaître aucun besoin de travaux sur cette période, le syndicat est dispensé de plan pluriannuel de travaux. Voir les chapitres 90 et 110.
Différé d'amortissement: Période initiale pendant laquelle le capital n'est pas remboursé. En différé partiel, l'emprunteur paie les intérêts et l'assurance, alors qu'en différé total il ne paie que l'assurance et les intérêts s'ajoutent au capital. Voir le chapitre 28.
Différé fiscal: Période pendant laquelle l'amortissement et les intérêts effacent l'impôt d'un meublé au réel. Sa fin, lorsque le stock d'amortissements reportés se consomme, ampute le cash-flow, souvent au moment où le crédit se termine. Voir le chapitre 15.
Dispositif Jeanbrun: Dispositif qui ajoute un amortissement au réel foncier pour certains logements loués nus sous plafonds, dans une limite annuelle par foyer. L'option impose le régime réel aux autres logements loués nus du foyer et reste fermée aux sociétés à l'impôt sur les sociétés. Voir les chapitres 14 et 45.
Division foncière: Opération qui détache une partie d'un jardin, découpe un terrain en plusieurs lots ou aménage un lotissement pour transformer une surface sans rendement en capital. Voir le chapitre 69.
Domicile fiscal: Qualité de résident définie par l'article 4 B du Code général des impôts, retenue dès que le foyer ou le lieu de séjour principal, l'activité professionnelle principale ou le centre des intérêts économiques se trouve en France. Le statut de non-résident ne se choisit pas et la convention fiscale tranche en cas de double résidence. Voir le chapitre 103.
Don familial de sommes d'argent: Don d'un parent à un enfant majeur exonéré dans la limite de 31 865 €, en plus de l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant renouvelable tous les quinze ans. Le projet de loi de finances pour 2027 propose de relever ce plafond sans qu'aucune mesure soit adoptée au 26 octobre 2026. Voir le chapitre 93.
Donation déguisée: Vente qui dissimule une libéralité, par exemple par un aléa inexistant, une rente dérisoire, un prix non payé, un bouquet restitué ou un prix minoré consenti à un enfant. Elle est requalifiée en donation, avec les droits et les pénalités correspondants. Voir les chapitres 128 et 132.
Donation simple: Donation d'un bien à un bénéficiaire sans organisation de partage. Entre parent et enfant, elle est présumée faite en avancement de part successorale et rapportée à la succession pour la valeur du bien au jour du partage. Voir les chapitres 129 et 130.
Donation temporaire d'usufruit: Donation à un enfant majeur, pour une durée fixe, de l'usufruit d'un bien loué, dont il perçoit les loyers et déclare les revenus. Les parents recouvrent la pleine propriété sans impôt au terme. Voir le chapitre 59.
Donation transgénérationnelle: Donation-partage qui saute une génération pour allotir les petits-enfants avec l'accord de leur parent. Elle s'envisage lorsque les enfants sont eux-mêmes pourvus. Voir les chapitres 129 et 130.
Donation-partage: Acte par lequel un parent répartit de son vivant des biens entre ses héritiers présomptifs. Les biens ne sont pas rapportés et leur valeur est figée au jour de l'acte pour le calcul de la réserve, à condition que chaque lot soit composé de biens entiers attribués à un seul donataire, faute de quoi l'acte est requalifié en donation simple. Voir les chapitres 129 et 130.
DPE projeté: Estimation, appuyée sur des devis, de la classe qu'atteindrait un logement après un bouquet de travaux. Avec l'audit énergétique, c'est le seul moyen de chiffrer un logement donné. Voir le chapitre 72.
Droit d'usage et d'habitation: Droit que se réserve le vendeur en viager occupé pour continuer à vivre dans le logement. Il devient inutile en cas de départ définitif en établissement et se revend mal, d'où l'intérêt de prévoir son sort dans l'acte. Voir le chapitre 128.
Droit de partage: Droit de 2,5 % perçu sur l'actif net partagé, soultes non déduites, lors du partage d'une indivision ou de la dissolution d'une société suivie du partage des immeubles. Il est ramené à 1,10 % entre ex-époux ou ex-partenaires après une rupture. Voir les chapitres 123 et 125.
Droit de préemption urbain (DPU): Droit pour la commune de se substituer à l'acquéreur lors d'une vente dans un périmètre délimité. Il fait courir le risque de perdre une opération après avoir engagé des frais d'étude. Voir le chapitre 91.
Droit de surélever: Droit que la copropriété peut céder à un copropriétaire ou à un tiers, qui construit à ses frais et devient propriétaire des lots créés. Voir le chapitre 73.
Droit spécial de l'option pour l'IS: Droits de mutation rendus exigibles par l'option d'une société civile pour l'impôt sur les sociétés sur les immeubles apportés purement et simplement depuis le 1er août 1965 par des personnes non soumises à cet impôt. Ils sont liquidés sur la valeur à l'ouverture du premier exercice à l'impôt sur les sociétés et payables en trois fractions. Voir les chapitres 123 et 125.
Droit viager au logement: Droit que le conjoint survivant peut demander dans l'année du décès sur le logement qui était sa résidence principale, après un droit d'y habiter gratuitement pendant un an. Le partenaire de pacte civil de solidarité ne bénéficie que du droit d'un an, sauf testament contraire. Voir le chapitre 105.
Droits de mutation à titre onéreux (DMTO): Droits dus à l'achat d'un logement ancien, formés d'un droit départemental, d'une taxe communale de 1,20 % et de frais d'assiette. Le taux départemental peut atteindre 5 % pour les actes passés du 1er avril 2025 au 31 mars 2028. Voir les chapitres 22 et 76.
Durée de résistance: Réserve disponible divisée par le déficit mensuel provoqué par un choc. Doubler la réserve double cette durée sans changer le signe du solde, si bien qu'un choc durable non assuré ne fait que retarder la vente d'un bien. Voir les chapitres 115 et 116.

E

Écart au marché: Différence entre le loyer en place d'un logement et le loyer d'un logement comparable reloué aujourd'hui. Il se mesure logement par logement, jamais en moyenne sur l'immeuble. Il ne se réalise qu'au rythme des départs ou dans les cas où la loi autorise une réévaluation. Voir le chapitre 79.
Éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ): Prêt sans intérêts destiné aux travaux de rénovation énergétique réalisés par des entreprises reconnues garantes de l'environnement. Voir le chapitre 72.
Économie réelle des travaux: Gain effectif de travaux réalisés soi-même, inférieur à l'écart entre un devis d'entreprise et le coût des matériaux, parce que le temps n'est pas gratuit, que la fiscalité ne retient que les matériaux, que le chantier dure plus longtemps et que les garanties disparaissent. Voir le chapitre 77.
Effet de dotation: Tendance à attribuer plus de valeur à un bien parce qu'on le possède, qui conduit à fixer un prix de mise en vente au-dessus du marché. Il est plus fort pour un bien hérité et coûte 13 680 € dans l'exemple du chapitre, davantage que l'écart de prix espéré. Voir le chapitre 134.
Effet de levier: Effet de l'endettement sur le rendement de l'apport. Avant impôt, le rendement des fonds propres est égal au rendement de l'actif, augmenté de l'écart entre ce rendement et le coût de la dette multiplié par le rapport entre dette et fonds propres. Voir le chapitre 19.
Effet de structure: Variation d'une médiane toutes typologies ou toutes qualités confondues qui provient d'un changement dans la nature des biens vendus et non d'une évolution des prix. Une année riche en ventes de petites surfaces ou de logements rénovés fait monter la médiane sans que le marché ait changé. Voir le chapitre 81.
Effort d'épargne: Somme que le foyer ajoute aux loyers pour payer les charges, les travaux, les mensualités de crédit et d'assurance et l'impôt supplémentaire dû sur les loyers. Il mesure ce que le projet coûte au budget, pas sa rentabilité. Voir le chapitre 16.
Encadrement de l'évolution des loyers: Règle applicable dans toute la zone tendue qui limite le loyer d'un nouveau bail à celui du précédent locataire, révisé selon l'indice de référence des loyers, sauf exceptions. Distincte de l'encadrement du niveau, elle est reconduite jusqu'au 31 juillet 2027 et fige le loyer du premier bail. Voir les chapitres 79 et 84.
Encadrement des loyers: Règle qui, dans les territoires concernés, interdit au loyer de base de dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral, sauf complément de loyer justifié. Voir le chapitre 36.
Engagement de revendre: Engagement, pris dans l'acte d'achat par un acquéreur assujetti à la TVA, de revendre dans un délai de cinq ans, qui remplace les droits de droit commun par une taxe de publicité foncière au taux global de 0,715 %. Voir les chapitres 67 et 76.
Enrichissement net annuel: Gain net total, sommes récupérées moins sommes investies, divisé par la durée de l'opération. Voir le chapitre 20.
Enrichissement net: Produit net de la vente augmenté des cash-flows cumulés et diminué de l'apport. Il mesure ce que l'opération ajoute au patrimoine. Voir le chapitre 23.
Enrichissement: Somme des flux nets perçus pendant la détention, après charges, crédit et impôt, augmentée du produit net de la revente ou de la valeur nette à l'horizon, diminuée des fonds propres investis. Voir le chapitre 7.
Épargne résiduelle: Épargne qui reste disponible après l'apport, exprimée en mois d'échéances. Elle mesure la capacité à traverser un incident. Voir le chapitre 35.
Erreur stratégique: Erreur qui porte sur l'objectif, le risque accepté, le levier, la répartition du patrimoine ou la manière d'en sortir, à la différence d'une erreur de gestion qui porte sur l'exécution. Elle produit ses effets sur toute la détention et ne se corrige souvent qu'en vendant. Voir le chapitre 133.
Établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD): Établissement dont le prix médian mensuel d'une chambre seule atteignait 3 016 € en 2024 pour une place non habilitée à l'aide sociale et 2 138 € pour une place habilitée, selon la Caisse nationale de solidarité pour l'autonomie (CNSA). Le tarif dépendance s'y ajoute. Voir le chapitre 132.
État descriptif de division: Document qui, avec le règlement de copropriété, doit être publié avant toute vente par lots, donation d'un lot ou apport à une société d'un immeuble divisé. Le préparer pendant le chantier, même sans projet de vente, coûte peu et facilite un arbitrage partiel futur. Voir le chapitre 137.
Euros constants: Montants futurs exprimés dans le pouvoir d'achat d'une année de référence, après correction de l'inflation supposée. Le guide chiffre ainsi le besoin d'un couple retraité et le revenu de retraite, exprimé en euros de 2026 dans l'étude de cas, pour le comparer à un objectif fixé aujourd'hui. Voir les chapitres 127 et 138.
Excès de confiance: Biais qui fait surestimer la précision de ses prévisions, sa maîtrise de ce qui dépend en partie du hasard et ses compétences par rapport à celles des autres. Il se traduit par des budgets et des délais de travaux sous-estimés et par la multiplication des projets simultanés. Voir le chapitre 134.
Exonération de l'ancienne résidence d'un résident en établissement: Exonération de plus-value accordée à la personne entrée en établissement pour personnes âgées qui vend son ancienne résidence principale moins de deux ans après l'entrée, sans l'avoir louée ni fait occuper par un tiers. Elle suppose aussi de ne pas avoir été redevable de l'IFI l'avant-dernière année et de respecter un plafond de revenu fiscal de référence, de 30 024 € pour la première part pour une cession en 2026. Voir le chapitre 132.
Exonération de l'article 151 septies du CGI: Exonération de la plus-value professionnelle du loueur en meublé professionnel après cinq ans d'activité, totale lorsque les recettes ne dépassent pas 90 000 € hors taxes et partielle jusqu'à 126 000 €. Pour ce loueur, la date décisive est le cinquième anniversaire du début de l'activité et non celui de l'achat du bien. Voir les chapitres 120 et 121.
Exonération de la première cession: Exonération, une seule fois, de la plus-value de cession d'un logement autre que la résidence principale par un vendeur non propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédentes, qui remploie le prix dans l'achat de sa résidence principale dans les vingt-quatre mois. Elle est proportionnelle à la part du prix remployée et rend cohérent un premier bien locatif qui finance l'apport de la résidence principale. Voir les chapitres 93 et 94.
Exonération de la résidence principale: Exonération de la plus-value réalisée lors de la vente de la résidence principale, sans condition de durée ni de prix, si le logement l'est au jour de la cession ou si la vente intervient dans un délai normal après le départ. Réoccuper quelques semaines un logement loué avant de le vendre ne le transforme pas en résidence principale. Voir le chapitre 94.
Exonération des retraités aux revenus modestes: Exonération de la plus-value de vente de tout immeuble par le titulaire d'une pension de vieillesse qui n'a pas été redevable de l'impôt sur la fortune immobilière l'avant-dernière année et dont le revenu fiscal de référence de cette même année ne dépasse pas un plafond. Une plus-value imposable réalisée une année peut la faire perdre deux ans plus tard, d'où l'intérêt de planifier l'ordre des ventes. Voir le chapitre 102.
Exonération des retraités modestes: Exonération de plus-value immobilière accordée au titulaire d'une pension de vieillesse dont le revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année ne dépasse pas un plafond et qui n'était pas redevable de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) cette même année. Pour une cession réalisée en 2026, le plafond est de 12 793 € pour la première part, majoré de 3 428 € par demi-part supplémentaire. Voir le chapitre 127.
Exonération plafonnée de l'ancienne résidence du non-résident: Exonération, une seule fois, de la plus-value de vente de l'ancienne résidence principale d'un non-résident dans la limite de 150 000 €, si la vente intervient au plus tard le 31 décembre de la dixième année qui suit le départ, sous conditions de nationalité et de deux ans de domicile antérieur en France. Une vente au plus tard le 31 décembre de l'année suivant le départ, sans mise à disposition d'un tiers, reste au contraire totalement exonérée. Voir les chapitres 100 et 103.
Exposition immobilière: Poids de l'immobilier dans le patrimoine, mesuré en part brute de l'actif total, en part nette du patrimoine net ou en valeur brute des biens locatifs rapportée au patrimoine net hors résidence principale. Cette dernière mesure traduit le levier. Voir le chapitre 65.

F

Feuille de route patrimoniale: Document écrit et daté qui relie la situation de départ à une trajectoire chiffrée et fixe à l'avance les règles qui guideront chaque décision. Sa valeur tient à la discipline de constater les écarts, d'en chercher les causes et d'ajuster la trajectoire. Voir le chapitre 10.
Fichier localisé social et fiscal (Filosofi): Source de l'INSEE qui fournit le niveau de vie médian et le taux de pauvreté par commune. Le millésime 2023 n'est pas directement comparable aux millésimes 2012 à 2021 et sa diffusion est restreinte pour les petits territoires. Voir le chapitre 82.
Financement à 110 %: Prêt qui couvre le prix, les frais d'acquisition et souvent les frais de garantie et de dossier. Le financement à 100 % couvre le prix seul, les frais restant à la charge de l'apport. Voir le chapitre 27.
Financement participatif immobilier: Prêt consenti, par l'intermédiaire d'une plateforme en ligne, à une société qui réalise une opération de promotion ou de marchand de biens. Le rendement affiché rémunère un risque de crédit sur une opération unique, sans marché pour revendre la créance avant l'échéance. Voir le chapitre 62.
Financement total: Crédit qui couvre le prix, les frais et parfois les travaux et le mobilier. Il préserve l'épargne, qui sert de réserve, mais augmente la mensualité, le coût du crédit et la sensibilité à la vacance, si bien qu'il constitue une assurance de trésorerie qui a un coût et non un rendement. Voir les chapitres 99 et 106.
Foncière cotée: Société commerciale cotée qui détient et loue un patrimoine immobilier, souvent sous le régime des sociétés d'investissements immobiliers cotées. Son cours varie davantage que la valeur de ses immeubles. Voir le chapitre 63.
Fonds de travaux: Réserve constituée par la copropriété pour financer ses travaux. Les sommes déjà versées restent attachées au lot et profitent à l'acquéreur, ce qui transfère une valeur que le prix affiché ne montre pas. Voir le chapitre 90.
Fonds propres libérés: Somme nette qui reviendrait au propriétaire s'il vendait à la date de la décision, soit le prix estimé diminué des frais de vente, du capital restant dû, des indemnités de remboursement anticipé et de l'impôt sur la plus-value, surtaxe et réintégration des amortissements comprises. Garder un bien revient à les réinvestir chaque année dans ce bien. Voir les chapitres 120 et 126.
Fonds propres: Apport de l'investisseur et toutes les sommes qu'il ajoute ensuite à l'opération. Pour un bien payé comptant, hérité ou refinancé, on retient la valeur nette de vente du bien au jour de l'analyse. Voir le chapitre 20.
Franchise d'assurance: Part du risque que l'assuré garde à sa charge, par exemple les quatre-vingt-dix premiers jours d'une incapacité. Plus elle est longue, plus la prime baisse et plus la réserve doit être élevée, chaque euro de franchise devant figurer dans le calcul de la réserve. Voir le chapitre 117.

G

Garantie catastrophe naturelle: Garantie attachée au contrat d'assurance de dommages aux biens, qui joue après un arrêté de reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle, avec une franchise de 380 € pour les habitations. Les cyclones n'en relèvent qu'au-delà de seuils de vent et un bailleur qui n'assure pas un logement hors copropriété ne peut pas être indemnisé. Voir les chapitres 88 et 92.
Garantie contre les changements de doctrine: Protection de l'article L80 A du livre des procédures fiscales pour le contribuable qui applique la doctrine publiée ou une prise de position formelle, complétée par le rescrit de l'article L80 B. Elle protège contre un changement d'interprétation et cesse dès l'entrée en vigueur d'une loi nouvelle. Voir le chapitre 111.
Garantie des loyers impayés (GLI): Contrat d'assurance souscrit et payé par le bailleur qui indemnise les loyers et charges impayés dans des limites de plafond et de durée, prend en général en charge les frais de procédure et couvre souvent les dégradations. Ses critères de solvabilité s'apprécient au jour de la signature du bail et sa prime est déductible au régime réel. Voir les chapitres 109 et 117.
Garantie financière d'achèvement: Garantie que le vendeur en VEFA doit fournir et qui finance la fin des travaux en cas de défaillance. Elle protège l'achèvement mais pas le calendrier. Voir les chapitres 45 et 75.
Garanties croisées: Engagements par lesquels une banque lie plusieurs biens entre eux, par exemple en demandant la domiciliation des loyers ou des sûretés communes. Ils renforcent la concentration bancaire, qu'un second ou un troisième prêteur réduit. Voir le chapitre 114.
Gel des loyers: Interdiction d'augmenter le loyer d'un logement classé F ou G, ni en cours de bail, ni au renouvellement, ni à la relocation, tant qu'il n'atteint pas la classe E. Voir le chapitre 72.
Gouvernance familiale: Organisation écrite, décidée à l'avance, de qui possède, qui gère, qui décide, selon quelles règles et comment on sort d'un patrimoine familial. Elle ne crée aucun avantage fiscal mais évite que des choix soient faits dans l'urgence, par défaut ou par un juge. Voir le chapitre 131.
Grille de décision: Outil qui note plusieurs projets sur des critères financiers, de risque et personnels pondérés, après application des critères éliminatoires. Elle mesure des préférences, pas une vérité. Voir le chapitre 25.
Groupe iso-ressources (GIR): Classement du degré de perte d'autonomie d'une personne âgée. Les groupes 1 à 4 ouvrent droit à l'allocation personnalisée d'autonomie, alors que les groupes 5 et 6 rassemblent les personnes les moins dépendantes, dont le tarif dépendance médian atteignait 6,02 € par jour en établissement en 2024. Voir le chapitre 132.

H

Habilitation familiale: Mesure judiciaire qui permet à un proche de représenter une personne dont les facultés sont altérées, lorsque ni un mandat ni une procuration ni le régime matrimonial ne suffisent. Le juge doit statuer dans l'année, délai pendant lequel aucun bail ni aucune vente ne peut être signé au nom du propriétaire. Voir les chapitres 131 et 132.
Holding: Société, souvent soumise à l'impôt sur les sociétés, qui détient des titres d'autres sociétés et peut investir les dividendes qu'elle en reçoit. Elle coûte des frais de structure et dépend des distributions de la société d'exploitation pour combler ses déficits de trésorerie. Voir les chapitres 97 et 125.
Horizon de placement: Durée pendant laquelle l'investisseur prévoit de conserver un bien ou une stratégie avant d'en avoir besoin, de le revendre ou de le transmettre. Il ne se confond ni avec la durée du crédit ni avec l'âge de l'investisseur. Voir le chapitre 5.

I

Îlots regroupés pour l'information statistique (IRIS): Maille infracommunale de l'INSEE d'environ 2 000 habitants à l'origine, qui permet de comparer les quartiers d'une grande ville. Plus la maille est fine, plus l'incertitude du sondage est forte. Voir le chapitre 82.
Immeuble de rapport: Bâtiment entier loué, acheté à un prix justifié par son revenu et géré comme un actif, puis revendu en bloc ou au lot. Voir le chapitre 39.
Impôt latent: Impôt de plus-value qui serait dû si le bien était vendu à la date du bilan. Après une détention courte et une hausse modérée des prix, les majorations du prix d'acquisition suffisent souvent à l'effacer. Voir les chapitres 100, 120 et 125.
Impôt sur la fortune immobilière (IFI): Impôt dû lorsque le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 €. Les dettes afférentes aux biens imposables sont déductibles dans les conditions légales, un prêt in fine l'étant selon un amortissement fictif. Voir les chapitres 2 et 28.
Indemnité d'éviction: Somme due au locataire commercial lorsque le bailleur refuse le renouvellement sans motif grave et légitime, égale au préjudice subi et pouvant atteindre la valeur du fonds de commerce. Voir le chapitre 51.
Indemnités de remboursement anticipé (IRA): Sommes dues à la banque lorsqu'un prêt est remboursé avant son terme, plafonnées par le Code de la consommation au plus faible de six mois d'intérêts ou de 3 % du capital restant dû. Un prêt professionnel ou consenti à une société n'est en principe pas soumis à ce plafond. Voir les chapitres 16 et 33.
Indicateur de concentration d'emploi: Rapport entre les emplois au lieu de travail et les actifs ayant un emploi qui résident dans la commune, multiplié par 100. Au-dessus de 100, la commune attire des actifs résidant ailleurs, donc une demande potentielle de logements proches du travail. Voir le chapitre 82.
Indicateur stratégique: Mesure calculée une ou deux fois par an qui dit si le patrimoine rapproche le foyer de ses objectifs, si le risque reste dans les limites fixées et si chaque bien mérite encore le capital qu'il immobilise. Il se distingue de l'indicateur de gestion, suivi chaque mois. Il n'a de valeur que comparé à l'année précédente, à l'objectif, aux autres biens et à l'emploi alternatif du capital. Voir le chapitre 118.
Indice de Herfindahl-Hirschman: Somme des carrés des parts de chaque élément d'une dimension, qui vaut 1 lorsque tout est concentré sur un seul élément et diminue quand la répartition s'élargit. Voir le chapitre 114.
Indice de référence des loyers (IRL): Indice publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE) qui sert à réviser une fois par an les loyers d'habitation en cours. Voir les chapitres 11 et 29.
Indice des loyers commerciaux (ILC): Indice publié par l'INSEE qui sert à réviser et à indexer le loyer des locaux commerciaux et artisanaux. L'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) joue ce rôle pour les bureaux. Voir les chapitres 51 et 52.
Indivision organisée: Gestion en commun de biens hérités par un mandataire ou un gérant désigné dans une convention d'indivision publiée, qui peut suspendre le droit de demander le partage pendant cinq ans au plus, renouvelable. Elle convient lorsque les héritiers partagent un objectif et un horizon. Voir le chapitre 104.
Indivision: Situation de plusieurs personnes propriétaires ensemble d'un même bien, fréquente entre héritiers. La conclusion ou le renouvellement d'un bail d'habitation exige la majorité des deux tiers des droits et la vente l'unanimité, chaque indivisaire pouvant en outre demander le partage à tout moment. Voir le chapitre 131.
Intermédiation locative: Location à une association ou par l'intermédiaire d'un organisme qui peut supprimer la vacance contre un loyer plus bas. Elle cesse de fonctionner lorsque le loyer accepté devient trop bas pour couvrir le crédit. Voir le chapitre 108.

J

Journal de décision: Document qui consigne, au moment de chaque décision, les hypothèses retenues, la décision et ses raisons. La revue annuelle compare ensuite le réalisé au prévu, ce qui permet d'apprendre de ses écarts passés. Voir les chapitres 134 et 135.

L

Lecture bancaire: Manière dont la banque calcule le taux d'effort d'un investisseur, en rapportant toutes les mensualités du foyer à ses revenus augmentés d'une partie seulement des loyers, 70 % dans les cas étudiés par le guide. Un bien qui s'autofinance augmente donc quand même le taux d'effort. Voir les chapitres 135 et 136.
Levier de rendement: Levier mesuré par la formule du rendement des fonds propres, qui ignore le calendrier des flux et convient surtout au prêt in fine. Voir le chapitre 19.
Levier de trésorerie: Levier apprécié sur le cash-flow d'un prêt amortissable. Le cash-flow avant impôt n'est positif que si le rendement de l'actif dépasse le taux d'annuité, rapport entre l'annuité et le capital emprunté, multiplié par le ratio d'endettement. Voir le chapitre 19.
Levier de valorisation: Effet de la variation de valeur du bien sur le rendement des fonds propres, amplifié par la dette. C'est le plus puissant des trois leviers et le plus incertain. Voir le chapitre 19.
Levier excessif: Endettement qui se définit par l'absence de marge plutôt que par un ratio, comme un financement intégral sans réserve. Il reporte chaque imprévu sur le budget du foyer et interdit de vendre sans apporter d'argent tant que la valeur reste inférieure au capital restant dû. Voir le chapitre 133.
Levier familial: Mobilisation de la famille pour financer un apport ou compléter une capacité d'emprunt insuffisante, par un prêt, un don, un achat commun ou une caution. Le choix dépend de ce que la famille veut récupérer, partager ou garantir. Voir le chapitre 31.
Levier négatif: Situation où le rendement de l'actif est inférieur au coût de la dette, si bien que chaque euro emprunté dégrade le rendement de l'apport, quelle que soit la façon dont le crédit est remboursé. Voir les chapitres 19 et 28.
Loc'Avantages: Dispositif de loyer maîtrisé fondé sur une convention de six ans avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah), qui ouvre droit à une réduction d'impôt calculée sur les loyers bruts. Il impose le régime réel à l'ensemble des revenus fonciers du foyer. Voir le chapitre 48.
Local d'activité: Bâtiment simple, souvent un volume couvert avec une porte de chargement, quelques bureaux et des sanitaires, loué à un artisan, un négociant, un transporteur ou une petite industrie. Voir le chapitre 53.
Location moyenne durée: Mise à disposition d'un logement meublé pour des séjours d'un à dix mois environ, à des occupants qui ne s'installent ni pour quelques nuits ni pour plusieurs années. Voir le chapitre 43.
Loi de Gompertz: Modèle de mortalité ajusté sur les espérances de vie publiées par l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE), que le guide utilise pour estimer la durée de vie probable d'un vendeur en viager. Pour une femme de 78 ans, il donne une espérance de vie de 12,9 ans, approximation qui ne remplace pas les tables détaillées. Voir les chapitres 57 et 128.
Loueur en meublé non professionnel (LMNP): Statut du loueur en meublé qui ne remplit pas les conditions du statut professionnel. Au régime réel, il amortit le bien par composants sans que l'amortissement puisse créer un déficit. Voir les chapitres 14 et 49.
Loueur en meublé professionnel (LMP): Statut qui s'applique lorsque les recettes de location meublée du foyer dépassent 23 000 € par an et excèdent les autres revenus d'activité du foyer. Il entraîne des cotisations sociales et le régime des plus-values professionnelles. Voir les chapitres 13 et 41.
Loyer décroché: Loyer en place supérieur à la valeur locative, qui peut baisser au renouvellement et fait perdre de la valeur à un local évalué par le revenu. Voir le chapitre 51.
Loyer évité: Loyer que le propriétaire occupant ne paie plus, revenu en nature que l'impôt sur le revenu ne frappe pas. Net des charges du propriétaire et des intérêts, c'est le rendement de la résidence principale que l'investissement locatif doit battre après impôt. Voir le chapitre 94.
Loyer légal: Loyer de référence majoré dans une ville encadrée ou loyer du précédent locataire en zone tendue, qui sert de point de départ au calcul d'un prix d'achat en métropole. Un prix calculé sur le loyer d'annonce surestime la rentabilité. Voir le chapitre 84.

M

Maître d'œuvre: Professionnel qui conçoit, coordonne et contrôle un chantier, avec une mission, des honoraires et une assurance fixés par écrit. Il compense l'absence du propriétaire et se rentabilise lorsque le chantier aurait dérivé sans lui. Voir les chapitres 89 et 110.
Majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires: Hausse jusqu'à 60 % de la part communale de cette taxe que peuvent voter les communes de zone tendue. Elle frappe notamment le meublé resté vide au 1er janvier. Voir le chapitre 84.
Majorité des branches: Règle statutaire qui exige, pour les décisions structurantes comme la vente d'un immeuble, l'accord de la majorité des branches familiales en plus d'une majorité renforcée en capital. Elle évite qu'une branche majoritaire en capital impose seule ses choix. Voir le chapitre 131.
Malraux: Réduction d'impôt de 22 % ou 30 % des dépenses de restauration d'immeubles situés dans certains secteurs protégés, dans la limite de 400 000 € sur quatre ans. Les opérations engagées depuis 2013 échappent au plafonnement global. Voir le chapitre 96.
Mandat de protection future: Acte qui désigne à l'avance la personne chargée de gérer les biens en cas d'altération des facultés. Sous signature privée, le mandataire ne peut accomplir que des actes d'administration, alors que la forme notariée lui permet aussi de vendre, ce qui évite qu'une vente nécessaire au financement de la dépendance soit bloquée. Voir les chapitres 102 et 126.
Mandataire de gestion: Professionnel titulaire de la carte portant la mention gestion immobilière, seul habilité à gérer habituellement le bien d'autrui contre rémunération. Il est le premier facteur de réussite d'un investissement éloigné, mais le mandat ne transfère pas les obligations du bailleur. Voir le chapitre 89.
Marchand de biens: Personne qui achète habituellement en son nom des immeubles, des fonds de commerce ou des titres de sociétés immobilières en vue de les revendre. Ses profits relèvent des bénéfices industriels et commerciaux ou de l'impôt sur les sociétés, sans abattement pour durée de détention. Voir les chapitres 67 et 76.
Marge brute: Prix de revente diminué du prix d'achat, des frais d'acquisition et des travaux. Voir le chapitre 67.
Marge de développement: Écart entre le rendement de construction et le taux de capitalisation du marché, qui rémunère le risque pris en construisant. Aucun texte ne fixe d'écart minimal. Voir le chapitre 74.
Marge de flexibilité: Part de 20 % de la production trimestrielle de chaque banque qui peut déroger aux normes du HCSF. Voir les chapitres 26 et 30.
Marge de sécurité: Écart entre ce que le projet exige dans le scénario défavorable et ce que le foyer peut fournir sans se mettre en danger. Elle se fixe par des règles écrites avant l'offre sur l'effort, la réserve, la rentabilité et le prix de sortie. Voir le chapitre 24.
Marge nette: Marge brute diminuée des frais de vente et du portage, avant impôt. Voir le chapitre 67.
Mécanisme de gates: Plafonnement des rachats qu'un fonds ouvert peut prévoir lorsque les demandes de sortie affluent. La suspension totale des rachats est une mesure plus lourde, réservée à des situations exceptionnelles. Voir le chapitre 61.
Méthode de la valeur résiduelle: Mesure de la décote d'un bien à rénover qui part de la valeur après travaux et remonte au prix maximal acceptable. Voir le chapitre 46.
Méthode des flux actualisés: Évaluation qui projette les loyers, la vacance, les charges, les travaux et une valeur de revente, puis ramène chaque flux à la date d'évaluation par un taux d'actualisation. C'est la seule qui intègre explicitement un calendrier de travaux ou une vacance temporaire. Voir le chapitre 21.
Métropole: Au sens administratif, établissement public de coopération intercommunale doté de compétences étendues, au nombre de 21 au 1er janvier 2025 hors Métropole de Lyon. Pour l'investisseur compte davantage la notion économique de grande aire d'attraction, certaines métropoles juridiques n'ayant pas la profondeur de marché des aires de plus de 700 000 habitants. Voir le chapitre 84.
Meublé de tourisme: Logement meublé loué à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, à la nuitée, à la semaine ou au mois, un même client ne pouvant y totaliser plus de 90 jours consécutifs par année civile. Voir le chapitre 42.
Micro-BIC: Régime simplifié des bénéfices industriels et commerciaux qui applique aux recettes de location meublée de longue durée un abattement de 50 %, jusqu'à 83 600 € de recettes. Voir les chapitres 12 et 14.
Micro-foncier: Régime d'imposition des loyers nus applicable jusqu'à 15 000 € de revenus fonciers du foyer, avec un abattement forfaitaire de 30 %. Les intérêts d'emprunt n'y sont pas déduits. Voir les chapitres 14 et 51.
Micro-localisation: Ensemble des facteurs propres au quartier, à la rue, à l'immeuble et au logement qui pèsent sur le loyer, la vacance, la rotation, les charges, le risque d'impayé et la revente. À prix égal, elle se lit moins dans le loyer, qui varie peu d'une rue à l'autre, que dans la vacance, les travaux de copropriété et le prix de revente. Voir le chapitre 90.
Modulation du prélèvement à la source: Baisse du prélèvement demandée dans l'espace particulier lorsque les revenus de l'année diminuent, si l'écart dépasse 5 %. Elle évite de payer en pleine année creuse sur la base d'une bonne année, une modulation excessive étant sanctionnée. Voir le chapitre 99.
Monétisation d'un bien: Transformation d'un bien en capital ou en rente sans vente classique, par la vente en viager, la vente de la nue-propriété ou le prêt viager hypothécaire. Chaque solution a un coût et des risques propres. Voir le chapitre 126.
Monétisation du patrimoine: Fait de tirer d'un bien des liquidités ou un revenu sans attendre une vente ordinaire, souvent sans quitter son logement, par le viager, la vente de la nue-propriété, le prêt viager hypothécaire ou la vente à réméré. Ce sont des outils de fin de cycle patrimonial, irréversibles ou coûteux, qui se choisissent après avoir écarté les solutions plus simples. Voir le chapitre 128.
Multiple de capital: Total des sommes récupérées divisé par le total des sommes investies. Un multiple de 1 signifie que vous récupérez exactement votre mise et un multiple inférieur à 1 une perte. Voir le chapitre 20.
Murs du dirigeant: Locaux d'exploitation détenus par le dirigeant en direct ou par une société civile immobilière à l'impôt sur le revenu, par une société civile immobilière à l'impôt sur les sociétés ou par la société d'exploitation elle-même. Le loyer est le pivot du schéma et doit correspondre à la valeur locative. Voir le chapitre 54.
Mutation: Transfert de propriété enregistré dans les demandes de valeurs foncières, qui peut occuper plusieurs lignes répétant toutes la même valeur. Un prix au mètre carré fiable se calcule mutation par mutation et non ligne par ligne. Voir le chapitre 81.

N

Nantissement: Affectation d'un bien incorporel, comme les droits sur un contrat d'assurance vie ou un portefeuille de titres, au remboursement d'une dette. Le contrat reste la propriété de l'assuré mais les rachats et les avances sont en pratique soumis à l'accord de la banque. Voir le chapitre 32.
Net liquidable: Montant réellement disponible lors de la vente contrainte d'un actif, après décote, frais de vente, impôt sur la plus-value, remboursement de la dette garantie et indemnités de remboursement anticipé. Cumulé par horizon, il mesure la part liquide du patrimoine. Voir le chapitre 113.
Nombre équivalent: Inverse de l'indice de Herfindahl-Hirschman, qui donne le nombre d'éléments de même poids produisant la même concentration. Un patrimoine réparti entre quatre villes à 40 %, 30 %, 20 % et 10 % a un nombre équivalent de 3,3, une valeur inférieure à 2 signalant une concentration forte. Voir le chapitre 114.
Normes du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF): Critères d'octroi des crédits immobiliers imposés aux banques depuis le 1er janvier 2022, qui limitent en principe le taux d'effort à 35 % et la durée à vingt-cinq ans, ou vingt-sept ans avec un différé justifié. Elles s'adressent aux banques et non aux emprunteurs. Voir les chapitres 26 et 30.
Nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU): Programme conduit par l'Agence nationale pour la rénovation urbaine qui concerne 448 quartiers prioritaires, avec des démolitions, des reconstructions de logements sociaux et des réhabilitations. La transformation s'étale sur une quinzaine d'années et modifie la demande locale dans un sens difficile à prévoir. Voir le chapitre 91.
Nue-propriété: Droit de recueillir la pleine propriété à l'extinction de l'usufruit. L'acheteur ne perçoit pas de loyer et son rendement tient au prix payé et à la valeur du logement au terme. Voir le chapitre 58.

O

Objectif de revenu net de retraite: Revenu net mensuel visé à une date de départ, déduit de l'écart entre le niveau de vie souhaité et la pension nette estimée. Exprimé en euros d'aujourd'hui, il se convertit en euros de la date cible avec une hypothèse d'inflation, faute de quoi il est sous-estimé. Voir le chapitre 126.
Objectif patrimonial: Résultat visé par le foyer, utilisable lorsqu'il est chiffré, daté, mesurable, réaliste, hiérarchisé et révisable. Si l'une de ces qualités manque, il redevient une intention. Voir le chapitre 2.
Obligés alimentaires: Proches vers lesquels le département peut se tourner pour l'aide sociale à l'hébergement, c'est-à-dire les enfants ainsi que les gendres et belles-filles. Les petits-enfants en sont dispensés pour cette aide. Voir le chapitre 132.
Octroi de mer: Taxe qui frappe dans les DROM une grande partie des matériaux et équipements importés, coût non récupérable pour un particulier. Avec le transport, elle explique le coût plus élevé des travaux, que des taux de taxe sur la valeur ajoutée plus bas ne compensent pas. Voir le chapitre 88.
Opération de revitalisation de territoire (ORT): Instrument juridique prévu par l'article L303-2 du Code de la construction et de l'habitation, souvent utilisé par les villes du programme Action cœur de ville. Elle ouvre notamment l'éligibilité de toute la commune au Denormandie. Voir le chapitre 85.
Opportunité: Occasion qui se présente sans avoir été recherchée sous cette forme, comme un bien vendu sous le prix du marché ou un immeuble proposé hors marché. Elle se juge à son effet sur le plan entier et non à son rendement propre. Voir le chapitre 1.
Option successorale: Choix de chaque héritier entre l'acceptation pure et simple, l'acceptation à concurrence de l'actif net et la renonciation, que personne ne peut le contraindre à exercer pendant quatre mois. Vendre un bien de la succession ou utiliser les loyers pour ses besoins personnels vaut acceptation pure et simple et engage l'héritier sur les dettes du défunt. Voir le chapitre 104.
Organisme de placement collectif immobilier (OPCI): Fonds qui détient au minimum 60 % d'actifs immobiliers et une part d'actifs financiers et liquides, avec une promesse de liquidité qui le distingue de la SCPI. Voir le chapitre 61.

P

Pacte d'associés: Contrat confidentiel entre tout ou partie des associés qui complète les statuts sur la politique de distribution, les engagements de vote ou la procédure de rachat. Il ne lie que ses signataires, d'où l'intérêt d'une clause d'adhésion imposée à tout héritier ou donataire comme condition de son agrément. Voir le chapitre 131.
Paiement fractionné des droits: Étalement des droits de succession sur un an en trois versements, ou sur trois ans en sept versements lorsque l'actif comprend au moins 50 % de biens non liquides, au taux de 2 % par an pour les demandes formées depuis 2026. Les héritiers qui reçoivent la nue-propriété peuvent demander un paiement différé jusqu'à la réunion de l'usufruit. Voir le chapitre 104.
Paliers d'organisation: Seuils de taille du parc qui appellent chacun de nouveaux outils, un compte dédié et un dossier par logement jusqu'à trois ou quatre logements, des procédures écrites de cinq à huit, une comptabilité au fil de l'eau et une délégation partielle de neuf à quinze, puis une organisation d'entreprise. Chaque outil se met en place avant d'en avoir besoin. Voir le chapitre 124.
Panachage: Répartition d'un chantier qui confie aux entreprises les postes techniques, assurés ou aidés, puis laisse au propriétaire les postes de second œuvre à forte main d'œuvre et faible risque. Il conserve une partie des garanties et réduit la durée du chantier. Voir le chapitre 77.
Passoire énergétique: Logement mal classé au diagnostic de performance énergétique, qui se vend moins cher parce que le calendrier de décence énergétique interdit progressivement de le louer sans travaux. Voir le chapitre 46.
Patrimoine dispersé: Patrimoine dont les biens sont éloignés les uns des autres, de types différents, soumis à des contraintes réglementaires inégales, détenus sous plusieurs modes juridiques ou financés par plusieurs banques sans cohérence d'ensemble. Restructurer vise à obtenir, pour un temps de gestion acceptable, le revenu, la sécurité et la transmission fixés par le foyer. Voir le chapitre 123.
Patrimoine net réalisable: Patrimoine net de marché diminué des frais de vente et de l'impôt de plus-value latents. Il permet de comparer des scénarios qui détiennent ou non des biens à une date donnée. Voir le chapitre 100.
Patrimoine net: Différence entre l'actif et le passif. Le patrimoine net liquide, limité aux actifs mobilisables en moins d'un mois diminués des dettes exigibles à court terme, mesure la capacité à faire face à un imprévu sans vendre. Voir le chapitre 4.
Pension de réversion: Pension des régimes de base dont bénéficie en principe l'époux survivant, sous conditions propres à chaque régime. Les partenaires de pacte civil de solidarité et les concubins n'y ont pas droit, ce qui augmente le besoin de revenu propre du survivant. Voir le chapitre 126.
Permis de diviser: Autorisation préalable à laquelle certaines communes soumettent la division d'un immeuble en logements. Voir le chapitre 66.
Permis de louer: Déclaration après la signature du bail ou autorisation préalable avant celle-ci, instituée par la commune ou l'intercommunalité dans des zones d'habitat dégradé. Une autorisation préalable sans anticipation peut ajouter un mois ou plus de vacance à chaque relocation. Voir les chapitres 86 et 87.
Perte annuelle attendue: Probabilité annuelle d'un risque multipliée par son coût, qui mesure sa moyenne de long terme. Elle ne dit rien de l'année où l'événement survient, si bien qu'un risque rare et très coûteux peut avoir une perte attendue faible et menacer pourtant la survie du patrimoine. Voir le chapitre 107.
Petite promotion: Achat d'un terrain pour y faire construire quelques logements puis les vendre, le plus souvent avant leur achèvement. Voir le chapitre 75.
Petites villes de demain: Programme public qui vise les communes de moins de 20 000 habitants exerçant une fonction de centralité, soit 1 646 communes selon le ministère, annoncé comme poursuivi au-delà de 2026. Il concerne surtout les bourgs centres. Voir les chapitres 85 et 86.
Phases de la vie patrimoniale: Quatre étapes, la constitution, la consolidation, la distribution et la transmission, qui ont chacune leurs objectifs dominants, leur niveau d'endettement typique et leurs arbitrages. La consolidation commence lorsque la croissance par acquisition ralentit et la distribution lorsque le patrimoine doit produire un revenu, le plus souvent au départ à la retraite. Voir le chapitre 5.
Pic de besoin de financement: Trésorerie maximale à couvrir pendant une opération de promotion, qui sert à dimensionner les fonds propres et le crédit. Voir le chapitre 75.
Pierre-papier: Ensemble des placements immobiliers indirects, qui regroupe les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), les organismes de placement collectif immobilier (OPCI), les sociétés civiles proposées en unités de compte et les foncières cotées. Voir le chapitre 6.
Plafonnement global des avantages fiscaux: Limite de l'article 200-0 A du Code général des impôts qui interdit au total des réductions et crédits d'impôt concernés d'excéder 10 000 € par foyer et par an, ou 18 000 € pour certaines réductions outre-mer et les souscriptions de Sofica, l'excédent étant perdu. Le crédit d'impôt pour l'emploi d'un salarié à domicile le consomme, alors que le déficit foncier, l'amortissement du meublé, l'amortissement Jeanbrun, le Malraux engagé depuis 2013 et les monuments historiques y échappent. Voir les chapitres 85, 88 et 96.
Plan d'épargne retraite (PER): Enveloppe d'épargne pour la retraite qui peut recevoir des supports immobiliers. Le déblocage anticipé n'y est possible que dans des cas limitatifs, dont l'achat de la résidence principale. Voir le chapitre 64.
Plan local d'urbanisme (PLU): Document qui fixe dans chaque zone d'une commune les destinations autorisées et les règles de construction, comme l'emprise, le recul ou le stationnement. Voir les chapitres 69 et 71.
Plan pluriannuel de gros travaux: Méthode de provisionnement qui date et chiffre chaque renouvellement, puis calcule la provision pour que la réserve couvre les dépenses année après année. C'est la seule méthode qui tienne compte des pics de dépenses, là où un forfait de 10 % des loyers épuise la réserve dès la quatrième année dans l'exemple du guide. Voir le chapitre 110.
Plan pluriannuel de travaux: Document qui identifie et programme les travaux à venir d'une copropriété. Des gros travaux urgents sans financement constituent un signal d'alerte et se traduisent directement dans le prix. Voir le chapitre 90.
Plus-value professionnelle: Plus-value d'un bien inscrit à l'actif d'une entreprise individuelle, dont la part à court terme, correspondant aux amortissements déduits, est imposée au barème. La part à long terme d'un immeuble bénéficie d'un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième. Voir le chapitre 98.
Point de bascule de la valorisation: Évolution annuelle des prix du bien patrimonial qui égalise son taux de rendement interne avec celui du bien de rendement. En dessous, la priorité à la valorisation perd son avantage. Voir le chapitre 8.
Point mort de durée: Durée de séjour à partir de laquelle l'achat de la résidence principale l'emporte sur la location, en patrimoine net après revente. Dans l'exemple du guide, il atteint douze ans à prix stables et tombe à cinq ans avec une hausse de 2 % par an, d'où la règle de retenir la durée minimale d'affectation et non la durée souhaitée. Voir les chapitres 94 et 100.
Point mort de hausse: Hausse de valeur qu'il faut obtenir à la revente pour égaler le scénario sans projet. Il dépasse toujours la prime d'anticipation, parce que les frais d'acquisition sont calculés sur un prix majoré et que la prime ne produit aucun loyer. Voir le chapitre 91.
Point mort de l'attente: Évolution annuelle du prix pour laquelle une vente différée procure la même valeur à horizon commun qu'une vente immédiate. Dans l'exemple du guide, avec un réemploi à 3 %, une vente en 2034 égale une vente en 2027 si le prix progresse de 0,50 % par an. Voir le chapitre 121.
Point mort de revenu: Baisse des revenus d'activité du foyer à partir de laquelle son solde mensuel, revenus et loyers diminués des charges, des mensualités, des dépenses de vie et de l'impôt, devient négatif. Voir les chapitres 99 et 115.
Point mort de vacance: Niveau de vacance qui annule le taux de rendement interne ou ramène le rendement à un seuil donné. Dans le cas chiffré du chapitre 85, il se situe à environ 1,7 mois par an avec une revente au prix d'achat. Voir les chapitres 85 et 108.
Point mort du prix de sortie: Prix de revente qui annule le taux de rendement interne des fonds propres. Avec un crédit élevé et une revente rapide, il se situe au-dessus du prix d'achat, car le cash-flow négatif et les frais d'entrée et de sortie doivent être couverts. Voir les chapitres 11 et 17.
Point mort économique: Taux d'occupation où les recettes couvrent les charges, les intérêts et l'assurance. Le point mort de trésorerie couvre en outre le remboursement du capital. Voir le chapitre 41.
Point mort: Valeur d'une hypothèse, comme le loyer, le taux, le prix de sortie ou la vacance, à partir de laquelle le projet bascule. Il donne la marge dont vous disposez sur chaque hypothèse. Voir le chapitre 24.
Points d'arrêt: Conditions écrites avant de commencer un changement d'échelle dans lesquelles le foyer suspend la croissance de son parc. La stratégie cesse de fonctionner quand les biens ne couvrent plus leur annuité, quand la banque refuse toute lecture hors norme, quand le revenu indépendant disparaît ou quand le temps manque. Voir le chapitre 124.
Politique de distribution: Règle votée chaque année qui fixe la part du résultat distribuée aux associés, après le remboursement du crédit, les travaux et la réserve. Dans une société à l'impôt sur le revenu, le guide propose qu'elle couvre au moins l'impôt des associés sans autres revenus, faute de quoi le plus modeste finance la capitalisation au profit de tous. Voir le chapitre 131.
Portage: Ensemble des frais supportés entre l'acte et le premier loyer ou la revente, comme les intérêts, l'assurance emprunteur, la taxe foncière, les charges de copropriété, l'assurance du propriétaire non occupant et les abonnements. C'est le poste le plus souvent oublié. Voir les chapitres 22 et 67.
Pré-mortem: Exercice qui consiste à imaginer que le projet a échoué dans cinq ans, à écrire les trois causes les plus probables puis à vérifier qu'aucune n'est ignorée par le prévisionnel. Il vise surtout l'excès de confiance. Voir le chapitre 134.
Précommercialisation: Nombre minimal de réservations exigé avant le démarrage du chantier par la banque ou l'assureur qui délivre la garantie d'achèvement. Aucun texte n'en fixe le seuil, qui se négocie opération par opération. Voir le chapitre 75.
Prélèvement de solidarité: Prélèvement de 7,5 % qui remplace les prélèvements sociaux pour un non-résident affilié à un régime obligatoire de sécurité sociale d'un autre État de l'Espace économique européen ou de la Suisse. Cet écart de près de dix points pèse souvent plus que l'option pour le taux moyen. Voir les chapitres 88 et 103.
Prélèvement forfaitaire unique (PFU): Imposition par défaut des revenus de capitaux mobiliers, de 31,4 % pour les dividendes et intérêts perçus en 2026, soit 12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux, sauf option globale pour le barème. Voir les chapitres 6 et 61.
Prestataire de services de financement participatif (PSFP): Statut européen créé par le règlement (UE) 2020/1503 et applicable depuis le 10 novembre 2021, que les plateformes obtiennent en France auprès de l'AMF. Voir le chapitre 62.
Prêt à taux zéro (PTZ): Prêt qui finance une partie de l'achat d'une résidence principale neuve, ou ancienne avec travaux dans certaines zones, par un ménage non propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédentes, sous conditions de ressources. Il ne finance pas un investissement locatif. Voir les chapitres 93 et 94.
Prêt amortissable à échéances constantes: Forme la plus répandue de crédit, dont chaque échéance comprend des intérêts élevés au début et une part de capital qui croît. La part déductible baisse chaque année alors que la trésorerie reste identique. Voir le chapitre 28.
Prêt de substitution: Emprunt qui en remplace un autre. Ses intérêts ne restent déductibles que si le contrat mentionne le prêt remplacé et si les intérêts déduits n'excèdent pas globalement ceux de l'échéancier initial. Voir le chapitre 33.
Prêt familial: Prêt consenti par un proche, à formaliser par écrit et à rembourser réellement. Un prêt fictif conclu pour masquer une donation relève de l'abus de droit. Voir le chapitre 31.
Prêt in fine: Prêt dont l'emprunteur ne paie que les intérêts pendant toute la durée et rembourse le capital en une fois à l'échéance, en général grâce à un placement nanti. Il maximise les intérêts déductibles au prix d'un coût d'intérêts plus élevé et d'un risque concentré sur une date. Voir le chapitre 28.
Prêt viager hypothécaire: Prêt consenti par un établissement de crédit à une personne physique, garanti par une hypothèque sur un bien à usage exclusif d'habitation et remboursé seulement au décès, à la vente du bien ou par anticipation. Les intérêts s'ajoutent chaque année à la dette, mais les héritiers ne doivent rien au-delà du prix du bien si celui-ci ne couvre pas la dette. Voir le chapitre 128.
Prévisionnel: Tableau qui projette année par année les loyers, la vacance, les charges, les travaux, le crédit, l'impôt et la revente d'un bien, puis en déduit le cash-flow, l'enrichissement, le TRI et la VAN. Chaque hypothèse y est documentée et datée. Voir le chapitre 23.
Prime d'anticipation: Supplément de prix payé au-dessus de la valeur d'un bien sans projet, au motif d'un projet urbain annoncé. Un projet ne crée de valeur pour l'acheteur que si la hausse réalisée dépasse cette prime, d'environ un quart selon le cas chiffré du guide. Voir le chapitre 91.
Prime d'espérance: Écart, contenu dans le prix d'une parcelle non encore constructible, entre ce que vaut la terre dans son usage actuel et ce qu'elle vaudrait si elle devenait constructible. Voir le chapitre 55.
Prime de colocation: Écart entre la somme des loyers des chambres et le loyer du logement entier, rapporté à ce dernier. Elle disparaît là où le loyer est plafonné pour le logement entier. Voir le chapitre 40.
Primo-investisseur: Personne qui réalise son premier investissement immobilier. Pour le jeune actif, la première décision consiste d'abord à choisir un ordre entre l'achat de la résidence principale, l'investissement locatif et l'épargne financière. Voir le chapitre 93.
Prix de revient complet: Prix de revient opérationnel augmenté des frais de prêt, du portage jusqu'au premier loyer et des frais de mise en location. Il dit combien d'argent sort avant la première recette. Voir le chapitre 22.
Prix plafond: Prix net vendeur pour lequel le prix de revient complet est égal au loyer annuel divisé par le rendement brut minimal exigé. Il se calcule en remontant du loyer vers le prix. Voir le chapitre 22.
Probabilité d'équilibre d'une assurance: Prime divisée par la perte qu'un sinistre provoquerait. Si la probabilité réelle est estimée inférieure, la couverture coûte plus en moyenne qu'elle ne rapporte, ce qui ne suffit pas à l'écarter lorsqu'elle supprime une perte que le foyer ne pourrait pas supporter. Voir le chapitre 117.
Probabilité d'équilibre: Probabilité minimale du scénario favorable qui rend acceptable l'achat d'un terrain dont la constructibilité future est incertaine. Voir le chapitre 55.
Profil de risque: Combinaison de la capacité objective à supporter une perte et de la tolérance subjective au risque. Le profil retenu est le plus prudent des deux. Voir le chapitre 3.
Profondeur de marché: Nombre de ventes de biens comparables dans une commune ou un quartier, mesurable dans les demandes de valeurs foncières. Aucune série publique ne mesurant le délai de vente local, c'est l'indicateur de liquidité le plus utile pour un investisseur. Voir les chapitres 80 et 113.
Projection de la demande: Traduction en chiffres d'hypothèses sur la population des ménages, leur taille et la part locative, confrontée à l'offre nouvelle. Ce n'est pas une prévision et sa valeur tient à la largeur de la fourchette produite plus qu'à son scénario central. Voir le chapitre 83.
Projections Omphale: Projections de population de l'INSEE par région et par département, dont la dernière série part de la population de 2018 et va jusqu'à 2070. Ce ne sont pas des prévisions, puisqu'elles supposent par exemple une fécondité de 1,8 enfant par femme alors que 1,56 a été mesuré en 2025. Voir les chapitres 82 et 83.
Provision par composants: Méthode qui provisionne les gros travaux composant par composant selon leur durée de vie. Elle fait apparaître les années où plusieurs composants arrivent en fin de vie en même temps. Voir le chapitre 13.
Purge de la plus-value au décès: Disparition de la plus-value latente d'un bien conservé jusqu'au décès, les héritiers retenant comme prix d'acquisition la valeur déclarée dans la succession. Une donation produit le même effet pour le donataire, mais remet à zéro sa durée de détention. Voir les chapitres 120, 121 et 123.

Q

Quasi-usufruit: Usufruit portant sur une somme d'argent, par exemple le prix de vente d'un bien démembré, que l'usufruitier peut utiliser à charge de restituer l'équivalent à son extinction. Avec la convention de remploi, il évite le partage du prix selon le barème fiscal. Voir les chapitres 102 et 122.
Quotité disponible: Part de la succession dont le défunt peut disposer librement lorsqu'il laisse des enfants, le reste formant leur réserve. Le partenaire de pacte civil de solidarité et le concubin n'héritent que par testament dans cette limite. Voir les chapitres 95, 104 et 105.

R

Rachat de crédit: Remplacement d'un prêt par un nouveau contrat, avec des indemnités sur l'ancien prêt, des frais, une garantie et souvent une nouvelle assurance. Il peut se faire à capital constant, avec allongement ou avec augmentation du capital. Voir le chapitre 33.
Rachat partiel: Retrait d'une partie de l'épargne d'un contrat d'assurance vie, qui permet de transformer le produit de la vente d'un bien en revenu. Seule la fraction de gains comprise dans chaque rachat est imposée, avec après huit ans un abattement annuel de 4 600 € pour une personne seule ou de 9 200 € pour un couple. Voir le chapitre 127.
Rappel fiscal des donations: Prise en compte, lors d'une succession, des donations consenties depuis moins de quinze ans, dont l'abattement a été en partie consommé. Une donation de nue-propriété consentie vers 55 ou 60 ans a de bonnes chances d'échapper à ce rappel. Voir les chapitres 102 et 105.
Rapport civil: Mécanisme qui réintègre une donation simple dans le partage successoral pour la valeur du bien au jour du partage, d'après son état au jour de la donation. À la différence du rappel fiscal, il joue sans limite de durée. Voir les chapitres 129 et 130.
Rapport prix sur loyer: Inverse du rendement brut, qui indique combien d'années de loyer brut paient le bien. Voir le chapitre 80.
Ratio dette sur valeur: Part de la valeur des biens financée par la dette, qui mesure la marge avant que les fonds propres ne disparaissent. Avec 70 % de dette, une hausse d'un point et demi du taux de capitalisation d'un bien à faible rendement peut effacer la totalité de l'apport. Voir le chapitre 112.
Réception des travaux: Acte écrit qui constate l'achèvement du chantier avec la liste des réserves et fait courir les garanties légales. Le paiement se lie à l'avancement constaté, avec une retenue jusqu'à la réception. Voir les chapitres 89 et 110.
Reclassement DPE: Changement de classe d'un logement sans travaux, en particulier pour un logement chauffé à l'électricité, sous l'effet de la baisse du coefficient de conversion de l'électricité en énergie primaire, passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026. Voir le chapitre 72.
Récompense: Créance entre la communauté et un époux, par exemple lorsqu'un bien financé par des fonds propres non déclarés tombe en communauté. L'époux qui l'a financé n'a plus alors qu'un droit à récompense. Voir le chapitre 95.
Reconstitution de la réserve: Règle écrite à l'avance qui fixe un versement mensuel, une durée cible et la suspension des acquisitions et des remboursements anticipés après l'usage de la réserve. Un versement trop faible laisse le patrimoine sous-protégé pendant des années face à un second choc. Voir le chapitre 116.
Recul du trait de côte: Érosion du littoral qui conduit des communes inscrites sur une liste fixée par décret à cartographier une zone exposée à trente ans, en principe inconstructible, ainsi qu'une zone exposée entre trente et cent ans. Un bien situé dans la zone à trente ans s'évalue comme un actif à durée limitée, à la manière d'un usufruit temporaire. Voir le chapitre 92.
Réel foncier: Régime qui déduit des loyers nus les charges réelles, dont les intérêts d'emprunt et certains travaux. Il peut faire naître un déficit foncier. Voir les chapitres 14 et 46.
Rééquilibrage: Retour de l'allocation à ses cibles, à date fixe, par bandes de tolérance, par les flux d'épargne ou par arbitrage d'actif. Pour l'immobilier direct, il passe d'abord par les flux puis par les classes liquides. Voir le chapitre 65.
Réfaction outre-mer: Réduction de l'impôt sur le revenu calculé selon le barème dont bénéficie le contribuable domicilié dans un DROM, de 30 % dans la limite de 2 450 € en Guadeloupe, en Martinique et à La Réunion et de 40 % dans la limite de 4 050 € en Guyane et à Mayotte. Elle tient au domicile du foyer et non à la situation du bien et ne réduit pas les prélèvements sociaux. Voir le chapitre 88.
Régime de la communauté: Régime légal des époux mariés sans contrat, sous lequel un bien acheté pendant le mariage est commun, même acheté par un seul. Il est partagé par moitié en cas de divorce sauf récompenses. Un bien financé par des fonds propres reste propre si leur origine est déclarée dans l'acte. Voir le chapitre 95.
Registre des immobilisations: Registre du praticien au régime de la déclaration contrôlée, où l'inscription d'un immeuble est facultative. Inscrit, le local ouvre droit à l'amortissement et à la déduction des intérêts et charges, mais les amortissements forment à la vente une plus-value à court terme imposée au barème. Voir le chapitre 98.
Registre national d'immatriculation des copropriétés: Registre tenu par l'Agence nationale de l'habitat (Anah) et publié sur data.gouv.fr, qui indique pour chaque copropriété immatriculée le nombre et la nature des lots ainsi que l'existence d'une procédure pour copropriété en difficulté. Une copropriété sous administration provisoire est un signal d'alerte majeur. Voir le chapitre 90.
Règle de l'année supplémentaire: Comparaison de ce que rapporte une année de détention de plus, loyer net après impôt, variation de prix et baisse de l'impôt sur la plus-value, avec le rendement que le prix net aurait procuré s'il avait été encaissé et réemployé. Tant que le premier total dépasse le second, attendre est rationnel. Voir le chapitre 121.
Règle forfaitaire de réserve: Règle simple comme six mois de mensualités, trois mois de loyers ou un pourcentage de la valeur des biens. Elle ne dépend ni du nombre de biens, ni de leur type, ni de la situation du foyer, si bien qu'elle sous-estime le besoin d'un bien isolé et surestime celui d'un parc. Voir le chapitre 116.
Réglementation environnementale 2020 (RE2020): Règles applicables à tout logement neuf, qui plafonnent les besoins énergétiques, la consommation et l'empreinte carbone. Voir le chapitre 74.
Règles d'abstention: Liste de ce que le foyer s'interdit en toutes circonstances, comme l'achat sans visite, l'offre signée le jour même, le taux variable non plafonné ou l'utilisation de la réserve comme apport. Voir le chapitre 10.
Règles d'arrêt: Règles écrites avant de s'engager, comme un taux d'effort maximal, une réserve minimale, un budget maximal ou un taux maximal de refinancement, qui interrompent un plan dès qu'une décision les violerait. Dans le scénario défavorable du parc de dix logements, elles arrêtent le plan à six logements avec un résultat légèrement supérieur au plan complet. Voir les chapitres 136 et 137.
Regroupement: Réemploi du produit des ventes dans des biens proches les uns des autres, idéalement près du domicile ou dans une ville où une seule agence peut tout gérer, l'immeuble de rapport en étant la forme la plus aboutie. Il augmente en revanche la concentration géographique. Voir les chapitres 123 et 126.
Régularisation de TVA: Reversement de la taxe sur la valeur ajoutée récupérée sur l'achat d'un logement neuf, diminuée d'un vingtième par année ou fraction d'année écoulée, lorsque le propriétaire cesse de l'affecter à une activité taxable. Voir le chapitre 47.
Réintégration des amortissements: Règle selon laquelle les amortissements déduits par un loueur en meublé non professionnel minorent le prix d'acquisition retenu pour la plus-value des cessions réalisées depuis le 15 février 2025, sauf exceptions comme certaines résidences services pour étudiants. Voir les chapitres 17 et 41.
Rendement à temps valorisé: Revenu net annuel diminué du nombre d'heures multiplié par la valeur horaire, le tout rapporté au coût total du bien. Il compare les stratégies à effort égal. Voir le chapitre 9.
Rendement annuel des fonds propres: Cash-flow d'une année, après service de la dette et après impôt, rapporté à l'apport initial. Il mesure le revenu courant. Voir le chapitre 20.
Rendement brut d'équilibre: Rendement brut qui permet aux loyers de couvrir les charges, la vacance et les mensualités, c'est-à-dire d'atteindre un cash-flow nul avant impôt. Il dépend du taux, de la durée du crédit et du poids des charges et de la vacance. Voir le chapitre 12.
Rendement brut: Loyer annuel hors charges divisé par le prix du bien, multiplié par cent. Il sert de filtre de premier niveau, d'indicateur de marché et de repère de négociation, sans dire où il est préférable d'investir. Voir le chapitre 12.
Rendement de conservation: Rendement que procurent dans le bien conservé les fonds propres qu'une vente libérerait. Il se mesure par le rendement courant, cash-flow après impôt rapporté aux fonds propres libérés, ou par le taux de rendement interne de conservation, calculé sur un horizon donné avec les fonds propres libérés comme mise initiale et comme flux final. Voir le chapitre 120.
Rendement de construction: Loyer net de charges rapporté au coût complet d'une construction. Construire pour louer n'a de sens que s'il dépasse nettement le taux de capitalisation des mêmes logements une fois loués. Voir le chapitre 74.
Rendement de l'effort: Capital remboursé dans l'année divisé par l'effort d'épargne de l'année. Un rapport supérieur à 1 signifie que chaque euro sorti du budget a réduit la dette de plus d'un euro. Voir le chapitre 16.
Rendement de réemploi: Rendement que les fonds propres libérés obtiendraient dans leur meilleur usage alternatif, après impôt et frais, comme un placement sans risque, le remboursement d'un crédit ou un nouvel investissement locatif. Un bien se garde tant que son rendement de conservation le dépasse à risque comparable. Voir les chapitres 120 et 121.
Rendement implicite: Taux annuel qui fait passer le prix payé pour une nue-propriété, frais compris, à la valeur de la pleine propriété au terme. Voir le chapitre 58.
Rendement net historique et rendement net actuel: Revenu net d'un bien rapporté, pour le premier, au prix de revient complet, ce qui juge l'achat, et, pour le second, à la valeur estimée aujourd'hui, ce qui juge la conservation. L'écart grandit lorsque le bien s'est valorisé. Voir les chapitres 118 et 120.
Rendement net-net: Revenu net diminué de l'impôt et des prélèvements dus sur ce revenu, divisé par le prix de revient. Il mesure ce qu'il reste à l'investisseur et se calcule comptant pour comparer les biens. Voir le chapitre 14.
Rendement net: Loyers encaissés diminués des charges non récupérables, divisés par le prix de revient. Calculé avant crédit et avant impôt, il mesure la performance du bien lui-même, indépendamment de son financement et du foyer qui le détient. Voir le chapitre 13.
Rendement sur coût total: Rendement calculé sur le prix augmenté des frais d'acquisition, des travaux et du mobilier. C'est le seul qui mesure ce que rapporte l'argent effectivement engagé. Voir le chapitre 12.
Renouvellement de composants: Remplacement d'éléments à durée de vie limitée, comme la couverture, les façades, les menuiseries, les chaudières ou les cuisines. Sa survenance est certaine et seule sa date varie, si bien qu'un prévisionnel qui l'ignore surestime le rendement et le prix acceptable. Voir le chapitre 110.
Rente viagère à titre onéreux: Rente versée en contrepartie d'un capital, comme le prix d'un immeuble vendu en viager ou une épargne retraite issue de versements non déduits, imposable seulement pour une fraction fixée selon l'âge du crédirentier au premier versement, 40 % entre 60 et 69 ans et 30 % à partir de 70 ans. Cette fraction reste fixe jusqu'au décès, ce qui rend la rente moins imposée qu'un loyer de même montant. Voir les chapitres 102 et 126.
Report d'imposition de l'apport de titres: Mécanisme de l'article 150-0 B ter du Code général des impôts qui reporte l'impôt sur la plus-value d'apport de titres à une holding contrôlée par l'apporteur. Si la holding cède les titres dans les trois ans, le report n'est maintenu que si elle réinvestit 70 % du produit dans une activité économique éligible, dont la gestion d'un patrimoine immobilier est exclue. Voir le chapitre 97.
Requalification en marchand de biens: Imposition des profits d'un particulier comme bénéfices industriels et commerciaux lorsque ses achats suivis de reventes, de divisions ou de lotissements caractérisent une activité habituelle. L'intention de revendre s'apprécie au moment de l'achat. Voir les chapitres 19 et 67.
Réserve d'exploitation: Compartiment qui couvre l'impayé, la vacance, les travaux imprévus et les frais de procédure, dimensionné selon le nombre de chocs simultanés retenus pour le patrimoine. La mutualisation la réduit par lot dans un grand parc, à condition que les chocs ne frappent pas tous les lots en même temps. Voir le chapitre 116.
Réserve d'usufruit: Conservation par le donateur de l'usufruit d'un bien dont il donne la nue-propriété, ce qui lui garde les loyers et l'usage tout en transmettant une valeur réduite selon son âge. Elle le prive du droit de vendre seul. Voir les chapitres 102 et 126.
Réserve de trésorerie immobilière: Somme disponible sans délai qui couvre la vacance, les impayés, les travaux et les régularisations de charges. Elle se dimensionne à partir du scénario défavorable combiné et se reconstitue après usage. Voir les chapitres 3 et 24.
Réserve foncière: Parcelle achetée ou conservée dans l'attente d'une évolution du plan local d'urbanisme ou d'un projet public. Voir le chapitre 55.
Réserve héréditaire: Part de la succession que la loi attribue aux enfants, héritiers réservataires, soit la moitié avec un enfant, les deux tiers avec deux et les trois quarts avec trois ou plus. Le reste forme la quotité disponible. Voir le chapitre 105.
Résidence gérée: Immeuble conçu pour fonctionner avec des services collectifs, dont l'investisseur achète un lot loué à un exploitant par un bail commercial. Le loyer dépend de la santé économique de toute la résidence plus que de l'occupation du logement. Voir le chapitre 47.
Résidence services: Résidence dont les lots sont loués à un exploitant qui fournit des services aux occupants. Le propriétaire d'un lot délègue la gestion contre un loyer plus faible et une dépendance à cet exploitant. Voir les chapitres 41 et 47.
Reste à vivre: Somme qui reste au foyer chaque mois après paiement des charges d'emprunt. Les banques l'apprécient en plus du taux d'effort. Voir les chapitres 4 et 26.
Retrait-gonflement des argiles: Mouvement des sols argileux après des étés secs qui fissure surtout les maisons anciennes sur fondations superficielles. Il ne donne lieu à indemnisation que si la commune obtient un arrêté de catastrophe naturelle, faute de quoi une reprise en sous-œuvre reste entièrement à la charge du propriétaire. Voir le chapitre 92.
Réunion de l'usufruit: Extinction de l'usufruit au décès de l'usufruitier, qui rend le nu-propriétaire plein propriétaire sans droits (article 1133 du Code général des impôts, CGI). Combinée au barème de la nue-propriété, elle explique que la donation démembrée reste favorable quel que soit le délai avant le décès ou la valorisation. Voir les chapitres 129 et 130.
Revente au lot: Vente d'un immeuble logement par logement après création d'une copropriété, aussi appelée revente à la découpe. Elle capte l'écart entre le prix des lots et la valeur par le revenu, au prix d'un coût, d'un délai et d'un risque fiscal. Voir le chapitre 39.
Revente en bloc: Vente d'un immeuble entier à un seul acquéreur, évaluée en capitalisant le revenu net attendu de l'année suivante. Voir le chapitre 39.
Revenu en consommant l'épargne: Revenu obtenu en remplaçant les intérêts de l'épargne par un retrait constant qui l'épuise sur une durée donnée, vingt-cinq ans dans l'exemple du guide. Voir les chapitres 101 et 126.
Revenu net d'exploitation: Loyer annuel encaissé, après vacance et impayés, diminué des charges non récupérables, avant crédit et avant impôt. Voir le chapitre 39.
Revenu net durable: Revenu annuel d'un bien après vacance, impayés, charges non récupérables, gestion et provision pour gros travaux, qu'un acquéreur jugera légal, pérenne et transférable. C'est lui qui se capitalise pour obtenir une valeur, jamais le loyer affiché ou espéré. Voir le chapitre 79.
Revenu par nuit disponible: Produit du taux d'occupation et du prix moyen par nuit louée, indicateur hôtelier qui permet de comparer des logements et des saisons. Voir le chapitre 42.
Revenu pérenne: Revenu net d'un bien augmenté des intérêts de l'épargne, sans entamer le capital. Le bien de rendement transforme le capital en un revenu qui ne s'épuise pas, alors que l'épargne financière ne procure un revenu plus élevé qu'en consommant le capital. Voir les chapitres 101 et 126.
Revenu point mort du foyer: Revenu annuel constant en dessous duquel la réserve du foyer diminue. Un projet locatif le relève, de 8 415 € pour le T2 et de 13 999 € pour le T3 de l'exemple du guide. L'année basse doit rester au-dessus de lui ou la réserve couvrir l'écart. Voir le chapitre 99.
Révocabilité de l'option pour l'IS: Faculté de revenir sur l'option pour l'impôt sur les sociétés d'une société de personnes jusqu'au cinquième exercice qui suit celui de l'option, après quoi elle devient définitive. C'est l'un des choix qui figent l'exposition au risque réglementaire. Voir les chapitres 111 et 125.
Revue annuelle de stratégie: Rendez-vous à date fixe, souvent en février, qui compare le patrimoine à ses objectifs, met à jour les hypothèses et transforme les écarts constatés en décisions datées, consignées dans un compte rendu. Un point d'étape à l'automne la complète utilement. Voir le chapitre 119.
Revue extraordinaire: Revue tenue sans attendre la date prévue après un événement comme une naissance, un mariage, une séparation, un décès, une perte d'emploi, une mutation, un héritage, un sinistre important ou un vote de gros travaux. Elle suit le même déroulé, limité aux rubriques touchées. Voir le chapitre 119.
Risque brut et risque résiduel: Le risque brut est le risque avant toute mesure de traitement, le risque résiduel celui qui subsiste après le plan d'action. Leur comparaison mesure l'effet du plan. Voir le chapitre 107.
Risque commun: Risque qui touche en même temps plusieurs biens d'un patrimoine, comme une ville, un bassin d'emploi, un immeuble, une clientèle, un régime fiscal ou une banque. La concentration ne change pas sa probabilité mais multiplie son coût, quatre fois plus élevé dans l'exemple du chapitre. Voir les chapitres 114 et 133.
Risque de liquidité: Risque de ne pas pouvoir transformer un actif en trésorerie au moment du besoin, ou de ne le faire qu'au prix d'une perte importante. Il a deux dimensions, le délai et la décote. C'est souvent l'allocation qui le crée en plaçant à long terme une somme dont l'horizon était court. Voir le chapitre 113.
Risque de refinancement: Risque qu'un prêt in fine, relais ou court doive être remplacé à son échéance par un prêt plus cher ou refusé. Il est structurel, inscrit dans le montage dès l'origine. Il peut à lui seul diviser le cash-flow par deux sans aucune hausse de taux. Voir le chapitre 112.
Risque de taux: Ensemble des effets d'une variation des taux d'intérêt sur un patrimoine, par quatre canaux, les prêts en cours, le refinancement, la valeur des biens et les projets futurs. Un patrimoine entièrement financé à taux fixe amortissable reste exposé par trois canaux sur quatre. Voir le chapitre 112.
Risque réglementaire et fiscal: Ensemble des modifications de règles qui touchent le revenu, la valeur ou la liquidité d'un bien pendant sa détention, de la fiscalité du revenu et du patrimoine aux normes du logement, aux règles locatives et aux règles d'usage. Il n'est pas toujours défavorable, comme l'a montré la baisse du coefficient de l'électricité du DPE. Voir le chapitre 111.
Risques personnels: Chômage, maladie, invalidité, séparation et décès, qui frappent le foyer dont les revenus garantissent le paiement des échéances. Moins fréquents qu'un impayé, ils durent plus longtemps, touchent tous les biens à la fois et sont les seuls que la diversification des biens ne réduit pas. Voir le chapitre 115.
Rotation des fonds propres: Réemploi des mêmes fonds propres dans plusieurs opérations successives, qui fait la rentabilité du marchand de biens. La concentration de plusieurs opérations menées en parallèle en est le risque symétrique. Voir le chapitre 76.
Rural autonome: Communes peu denses ou très peu denses hors de l'influence d'un pôle d'emploi. Le village isolé très peu dense n'y convient qu'à un projet particulier, comme un logement loué à un salarié identifié. Voir le chapitre 86.

S

SARL de famille: Société à responsabilité limitée formée entre parents en ligne directe, frères et sœurs, conjoints et partenaires de pacte civil de solidarité, cercle qui comprend aussi les conjoints des enfants. Elle peut opter pour l'impôt sur le revenu et permet ainsi une location meublée en société. Voir les chapitres 44 et 49.
Scénario défavorable combiné: Scénario qui cumule plusieurs chocs plausibles survenant ensemble, comme une vacance accrue, un impayé, des travaux imprévus, une hausse de taux et une baisse du prix de sortie. Un projet se juge sur sa capacité à l'encaisser plus que sur son résultat central. Voir le chapitre 24.
SCPI à capital variable: SCPI dans laquelle l'épargnant souscrit à tout moment et sort par le retrait de ses parts au prix de retrait, à condition que de nouvelles souscriptions le permettent. Dans une SCPI à capital fixe, les parts s'échangent sur un marché secondaire organisé par la société de gestion ou de gré à gré. Voir le chapitre 60.
Servitude de résidence principale: Secteur délimité par le plan local d'urbanisme d'une commune de zone tendue ou comptant plus de 20 % de résidences secondaires, où les logements neufs sont réservés à la résidence principale. Elle figure dans les actes à peine de nullité et réduit la clientèle de revente. Voir le chapitre 87.
Seuil de 15 000 €: Prix de cession en dessous duquel la plus-value immobilière est exonérée, ce qui intéresse la vente lot par lot de parkings. Le fractionnement artificiel d'une vente pour en bénéficier peut relever de l'abus de droit. Voir le chapitre 50.
Seuil de vacance supportable: Vacance maximale qu'un bien peut subir avant que son cash-flow ne dépasse l'effort accepté par le foyer, égale à un moins le rapport entre, au numérateur, les charges et le service de la dette diminués de l'effort accepté et, au dénominateur, les loyers potentiels. Plus un bien est financé à crédit, plus ce seuil est bas. Voir le chapitre 108.
Seuils franchis sans achat: Seuils fiscaux atteints sans acquisition nouvelle, par la révision des loyers, le remboursement des prêts qui rapproche de l'impôt sur la fortune immobilière ou la baisse des autres revenus d'activité du foyer. Un départ à la retraite peut ainsi faire basculer un loueur en meublé dans le statut professionnel. Voir les chapitres 124 et 126.
Société à l'impôt sur les sociétés: Société qui amortit ses immeubles et taxe son résultat à un taux proportionnel, mais calcule sa plus-value sur la valeur nette comptable sans abattement pour durée de détention. Les sommes distribuées sont imposées une seconde fois chez l'associé. Voir les chapitres 2 et 7.
Société à prépondérance immobilière: Société dont l'actif est composé pour plus de moitié d'immeubles situés en France. La cession de ses titres supporte un droit d'enregistrement de 5 % au lieu de 0,1 % pour des actions ordinaires, d'où l'intérêt de séparer l'immobilier de l'exploitation avant une cession. Voir les chapitres 97 et 123.
Société civile de construction-vente (SCCV): Société qui construit des immeubles en vue de leur vente et relève du régime des sociétés de personnes lorsque son objet se limite à cette activité. Voir le chapitre 75.
Société civile de moyens (SCM): Société qui met en commun les moyens d'exercice de plusieurs praticiens, locaux, matériel et personnel, sans exercer elle-même la profession. Elle n'est pas imposée à son niveau et peut être propriétaire des locaux qu'elle met à disposition. Voir le chapitre 98.
Société civile de placement immobilier (SCPI): Société qui collecte l'épargne de nombreux associés pour acheter et louer un parc d'immeubles, gérée par une société de gestion de portefeuille agréée par l'Autorité des marchés financiers (AMF). Voir le chapitre 60.
Société civile immobilière à l'impôt sur le revenu: Société dont le résultat est imposé chez les associés selon les règles des revenus fonciers. Elle ne peut louer en meublé qu'à titre accessoire et devient passible de l'impôt sur les sociétés au-delà de 10 % de recettes commerciales. Voir les chapitres 36 et 40.
Société d'investissements immobiliers cotée (SIIC): Régime de l'article 208 C du Code général des impôts qui exonère une foncière d'impôt sur les sociétés sur ses bénéfices de location et certaines plus-values, en contrepartie d'obligations de distribution. Voir le chapitre 63.
Stockage en libre-service: Location de boxes à de nombreux particuliers et entreprises, souvent avec accès contrôlé et services. Avec des services, l'activité peut relever des bénéfices industriels et commerciaux et de la TVA. Voir les chapitres 53 et 56.
Stratégie de capitalisation: Famille de stratégies qui accepte un rendement faible et un effort d'épargne mensuel pour détenir un bien dont on attend une bonne tenue de la valeur et une revente facile. Voir le chapitre 7.
Stratégie de création de valeur: Famille de stratégies qui consiste à acheter un bien dont la valeur après intervention dépassera nettement le prix de revient complet. Voir les chapitres 7 et 66.
Stratégie de défiscalisation: Famille de stratégies qui cherche à réduire l'impôt sur le revenu par un dispositif d'incitation, par l'amortissement ou par le déficit foncier. Un projet qui ne tient que par cet avantage reste exposé à un changement de la loi. Voir les chapitres 1 et 7.
Stratégie de rendement: Famille de stratégies qui cherche un loyer net élevé par rapport au prix de revient, pour que les loyers couvrent les charges et le crédit. Voir le chapitre 7.
Stratégie de revenus différés: Famille de stratégies qui renonce au revenu présent pour obtenir un patrimoine ou un revenu à une date choisie, souvent la retraite, comme la nue-propriété, le viager ou le désendettement programmé. Voir le chapitre 7.
Stratégie de transmission: Famille de stratégies qui organise la détention pour transmettre au moindre coût fiscal et humain, protéger le conjoint et préserver l'entente familiale. Voir le chapitre 7.
Stratégie immobilière: Choix qui fixe un résultat mesurable à une date donnée, par exemple un revenu net mensuel à la retraite, un patrimoine net à transmettre ou la fin de tous les crédits avant un âge déterminé. Elle répond à la question de savoir où vous voulez arriver et par quel chemin. Voir le chapitre 1.
Stress test: Épreuve qui soumet le projet à des chocs plausibles, isolés puis combinés, pour vérifier que le foyer peut traverser une mauvaise période sans vente forcée. Il se fait avant l'offre, pas après le premier incident. Voir le chapitre 24.
Structure du crédit: Rythme auquel le capital emprunté est remboursé. Une mensualité plus faible ne signifie pas un crédit moins cher, mais le plus souvent un remboursement plus tardif du capital. Voir le chapitre 28.
Surélévation: Création de mètres carrés au-dessus d'un bâtiment existant, sans achat de terrain. Elle se juge sur le rapport entre la valeur de marché des surfaces créées et leur coût complet, structure, honoraires, taxes, aléas et portage compris. Voir le chapitre 73.
Surface minimale de division: Interdiction de créer par division des locaux de moins de 14 m² ou de 33 m³ destinés à la location, ou dépourvus d'eau potable, d'évacuation ou d'électricité. Voir les chapitres 40 et 66.
Surinvestissement: Travaux supérieurs à ce que le marché valorise, risque le plus élevé en zone rurale ou périurbaine où le coût des travaux est proche de celui des villes alors que les prix de vente sont plus bas. Voir le chapitre 46.
Surprix: Écart entre le prix payé et la valeur d'un bien estimée à partir de ventes comparables ou de sa valeur de rendement. Il ne se rattrape pas avec le temps. Dans le guide, un surprix de 10 % produit sur dix ans le même taux de rendement interne qu'une baisse des prix d'environ 1,4 % par an pour un achat à la valeur. Voir les chapitres 133 et 134.
Sursis d'imposition de l'article 150 UB: Régime prévu au II de l'article 150 UB du CGI pour l'apport de parts d'une société civile immobilière à l'impôt sur le revenu à une société à l'impôt sur les sociétés. Aucune plus-value n'est imposée lors de l'échange si la soulte ne dépasse pas 10 % de la valeur nominale des titres reçus, la plus-value historique étant imposée à leur cession. Voir les chapitres 122, 123 et 125.
Surtaxe sur les plus-values élevées: Taxe sur les plus-values immobilières dont le seuil de 50 000 € s'apprécie pour chaque cédant. Elle ne vise pas le terrain à bâtir. Voir les chapitres 55 et 67.

T

Tactique: Ensemble des choix d'exécution qui servent la stratégie, comme le type de bien, le territoire, le mode de location, la structure du crédit, le régime fiscal ou le calendrier des travaux. Deux investisseurs qui poursuivent la même stratégie peuvent retenir des tactiques différentes. Voir le chapitre 1.
Taux capé: Taux variable dont la hausse est plafonnée par le contrat, en général à un, deux ou trois points au-dessus du taux initial. Certains contrats ajoutent un plancher qui prive l'emprunteur d'une partie de la baisse. Voir le chapitre 29.
Taux d'actualisation: Rendement que l'investisseur exige de son argent compte tenu du risque, de l'illiquidité et du temps de gestion du projet. Le taux du crédit n'en tient pas lieu, puisqu'il mesure le coût de la dette. Voir le chapitre 18.
Taux d'autofinancement: Loyers encaissés divisés par la somme des charges, des travaux, des mensualités de crédit et d'assurance et de l'impôt dû sur le bien. Un taux de 100 % signifie que le bien s'autofinance. Voir le chapitre 16.
Taux d'effort: Charges annuelles d'emprunt, assurance comprise, divisées par les revenus annuels, les loyers étant ajoutés aux revenus après décote. Les normes du HCSF le limitent en principe à 35 %. Voir les chapitres 26 et 30.
Taux de capitalisation: Rapport entre le revenu net d'un bien loué et sa valeur. Pour un lot en résidence gérée, il dépend de la durée restante du bail, de la réputation de l'exploitant et de la santé de la résidence. Voir les chapitres 21 et 47.
Taux de couverture: Revenu net d'exploitation d'un bien, loyers encaissés moins charges, rapporté à l'annuité du prêt assurance comprise. Une valeur inférieure à 1 signifie que le bien ne paie pas son crédit et que le propriétaire comble l'écart. Voir les chapitres 30 et 39.
Taux de distribution: Sommes versées dans l'année rapportées au prix de part. Il ignore la commission d'entrée, l'évolution du prix de part, l'impôt et le délai de jouissance, si bien qu'il n'est pas un rendement. Voir les chapitres 12 et 60.
Taux de l'usure: Plafond publié chaque trimestre que le taux annuel effectif global d'un prêt aux particuliers ne peut dépasser. Voir les chapitres 27 et 29.
Taux de mobilité: Part des logements ayant changé de locataire dans l'année, publiée par les observatoires locaux. Il permet d'estimer la vacance de rotation, par exemple environ 2,3 % des loyers avec une mobilité de 28,1 % et un mois de vacance par relocation. Voir le chapitre 80.
Taux de rendement interne (TRI): Taux annuel qui rend nulle la valeur actuelle de l'ensemble des flux d'un investissement, de l'apport initial au produit de la revente. Il équivaut au taux d'un placement fictif qui, recevant les mêmes versements aux mêmes dates, restituerait les mêmes sommes. Voir le chapitre 17.
Taux fixe: Taux déterminé pour toute la durée du prêt, ce qui rend le coût total connu dès la signature. L'emprunteur ne profite d'une baisse des taux qu'en renégociant ou en faisant racheter son prêt. Voir le chapitre 29.
Taux marginal d'imposition (TMI): Taux de la tranche la plus haute du barème atteinte par le revenu du foyer. Il commande la valeur d'une déduction au régime réel. Voir les chapitres 14 et 16.
Taux marginal effectif: Taux auquel un euro de revenu supplémentaire ou de charge déduite modifie réellement l'impôt du foyer, calculé avec le plafonnement du quotient familial, la décote éventuelle et les prélèvements sociaux. Pour un foyer à 41 %, un revenu foncier supplémentaire coûte 58,2 % et un bénéfice meublé 59,6 %. Voir le chapitre 96.
Taux minimum d'imposition des non-résidents: Taux plancher de l'impôt sur le revenu de source française d'un non-résident, de 20 % jusqu'à 29 579 € puis de 30 % pour les revenus de 2025, ramenés à 14,4 % et 20 % pour les revenus de source des départements d'outre-mer. Voir les chapitres 88 et 103.
Taux technique: Taux d'actualisation qui sert, avec le loyer de marché et l'espérance de vie du vendeur, à calculer la valeur de l'occupation dans un viager. Voir le chapitre 57.
Taux variable: Taux qui évolue selon un indice inscrit dans le contrat, le plus souvent l'Euribor augmenté d'une marge, ce qui peut modifier la mensualité, la durée ou les deux. Voir le chapitre 29.
Taxe sur les holdings patrimoniales: Taxe annuelle de 20 % créée à l'article 235 ter C du Code général des impôts sur certains actifs non opérationnels des holdings contrôlées par des personnes physiques, à partir de 5 millions d'euros d'actifs. Les logements loués à des tiers au prix du marché en sont exclus, au contraire des logements occupés par le dirigeant ou ses proches. Voir le chapitre 97.
Taxe sur les loyers élevés des logements de petite surface: Taxe qui vise les logements de 14 mètres carrés au plus situés en zone A et loués au-delà d'un loyer de référence. Voir le chapitre 87.
Taxe sur les terrains devenus constructibles: Taxe nationale de l'article 1605 nonies du Code général des impôts qui frappe la première cession d'un terrain rendu constructible après le 13 janvier 2010, au-delà d'un rapport de dix entre le prix et le prix d'acquisition actualisé. Une taxe communale peut s'y ajouter. Voir les chapitres 55 et 69.
Terrain à bâtir: Terrain déjà constructible dont la valeur dépend de ce que les règles de la zone autorisent. Voir le chapitre 55.
Tolérance subjective: Façon dont l'investisseur vit l'incertitude. L'expérience d'un impayé ou d'un chantier difficile en donne une mesure plus fiable que l'intention. Voir le chapitre 3.
Transformation en logements: Achat de mètres carrés au prix d'un usage peu demandé, comme un bureau, une boutique, un atelier, un entrepôt ou une grange, pour les revendre ou les louer au prix d'un usage plus demandé. Sa faisabilité passe par quatre filtres, l'urbanisme, le bâtiment, les réseaux et le cadre juridique et locatif. Voir le chapitre 70.
Travaux de reconstruction: Travaux qui créent de nouveaux logements en modifiant de façon importante le gros œuvre. En location nue au régime réel, ils ne sont pas déductibles des revenus fonciers et majorent le prix d'acquisition retenu pour la plus-value, seules les améliorations dissociables justifiées par des factures séparées restant déductibles. Voir le chapitre 137.
Trêve hivernale: Période du 1er novembre au 31 mars pendant laquelle une expulsion ne peut pas être exécutée. Un délai de commandement de quitter les lieux qui expire pendant cette période peut repousser l'expulsion de cinq mois. Voir le chapitre 109.
TRI des fonds propres: Taux de rendement interne calculé sur l'apport, les cash-flows après service de la dette et le produit net de la revente après remboursement du capital restant dû. Après impôt, c'est l'indicateur qui sert à décider. Voir les chapitres 17 et 19.
TRI du projet: Taux de rendement interne calculé sans dette, qui mesure la rentabilité de l'opération elle-même et sert à comparer des biens entre eux. Voir les chapitres 17 et 19.
TRI modifié: Variante qui capitalise les flux positifs jusqu'à la sortie à un taux de réinvestissement choisi et actualise les flux négatifs à un taux de financement. Elle corrige l'hypothèse implicite du TRI selon laquelle les flux sont réinvestis à son propre niveau. Voir le chapitre 17.
TRI réalisé: Taux de rendement interne calculé sur les flux réellement constatés depuis l'achat, apport, efforts et cash-flows, en ajoutant la valeur liquidative nette à la date du calcul. Pendant les cinq premières années, les frais d'acquisition le rendent peu significatif, voire négatif, sans que l'investissement soit mauvais pour autant. Voir le chapitre 118.

U

Unité de compte: Support d'un contrat d'assurance vie dont la valeur n'est pas garantie et peut être investie en actions, en obligations ou en immobilier. Le souscripteur d'unités de compte immobilières ne détient ni immeuble ni part sociale mais une créance sur l'assureur. Voir les chapitres 6 et 64.
Unité de consommation (UC): Pondération des membres d'un ménage pour calculer le niveau de vie. Le premier adulte compte pour 1, chaque autre personne de 14 ans ou plus pour 0,5 et chaque enfant de moins de 14 ans pour 0,3. Voir le chapitre 82.
Usufruit locatif social: Montage où un investisseur achète la nue-propriété d'un logement, le plus souvent neuf, pendant qu'un bailleur social en acquiert l'usufruit pour quinze ans au moins et le loue sous plafonds. Au terme, l'investisseur recouvre la pleine propriété sans droit ni impôt. Voir les chapitres 48 et 58.
Usufruit temporaire: Droit aux revenus d'un bien pendant une durée fixée, qui s'éteint au terme sans valeur résiduelle. Sa valeur économique est la valeur actuelle des revenus nets attendus. Voir le chapitre 59.

V

Vacance frictionnelle: Délai normal entre deux locataires, inévitable même sur un marché tendu. Elle se réduit par l'organisation de la relocation, en commercialisant dès le jour du congé. Voir le chapitre 108.
Vacance physique et vacance financière: La vacance physique compte les mois pendant lesquels un logement est vide, la vacance financière rapporte les loyers perdus aux loyers potentiels et pèse donc davantage un grand logement qu'un studio. Voir le chapitre 108.
Vacance structurelle: Vacance durable de logements dont personne ne veut, plus forte dans les départements ruraux peu denses et là où la population diminue. Elle ne se corrige que par une décision sur le bien lui-même, comme une baisse de loyer, des travaux, un changement de mode de location ou une vente. Voir les chapitres 80 et 108.
Valeur à horizon commun: Valeur acquise à une date de comparaison fixée à l'avance pour chaque date de vente possible, en comptant les loyers nets après impôt perçus jusqu'à la vente et le prix net d'impôt réemployé ensuite. Le bon moment de la vente est celui qui maximise cette valeur et non celui où l'impôt est le plus faible. Voir le chapitre 121.
Valeur actuelle nette (VAN): Somme des flux d'un projet ramenés à la date d'aujourd'hui au taux d'actualisation. Positive, elle mesure en euros d'aujourd'hui ce que le projet rapporte de plus que le placement de référence. Négative, elle signifie que ce placement aurait fait mieux, sans que l'opération perde forcément de l'argent. Voir le chapitre 18.
Valeur créée: Valeur après opération diminuée du prix de revient complet. Elle reste latente tant que le bien est conservé, se réalise par la vente ou se mobilise par un refinancement. Voir le chapitre 66.
Valeur d'investissement: Prix maximal qu'un acquéreur donné peut payer pour atteindre son objectif de rendement, compte tenu de son financement, de sa fiscalité et de son horizon. Voir le chapitre 21.
Valeur de rendement: Valeur d'un bien obtenue en divisant son loyer par le taux de capitalisation observé pour des biens comparables. Dans l'exemple de l'effet de mode, un taux brut de 5,5 % donne 196 364 € pour un appartement payé 230 000 €, soit 17,1 % de plus. Voir le chapitre 134.
Valeur de retrait: Valeur que l'associé peut récupérer en cédant ses parts de société civile de placement immobilier (SCPI), réduite par les frais de souscription prélevés à l'entrée. Le guide la retient égale au prix de souscription diminué des frais, ce qui ampute d'emblée le capital placé. Voir le chapitre 127.
Valeur économique de l'usufruit: Valeur actualisée du droit d'occuper ou des loyers sur la durée de vie probable de l'usufruitier, au taux de rendement exigé par l'acquéreur. Elle fixe le prix réel d'un viager ou d'une nue-propriété et s'écarte souvent du barème fiscal. Pour une maison de 300 000 € et une vendeuse de 78 ans, elle atteint 142 801 €, d'où une nue-propriété de 157 199 € contre 210 000 € selon le barème. Voir le chapitre 128.
Valeur en bloc: Valeur d'un immeuble entier obtenue en capitalisant son revenu net au taux qu'exigerait un investisseur acquéreur de l'ensemble, retenue par une banque pour un refinancement. Elle est en général inférieure à la valeur par lots, calculée au prix au mètre carré des logements vendus séparément, qui suppose une copropriété organisée, des délais et des frais. Voir le chapitre 137.
Valeur foncière: Prix ou valeur déclarés pour l'ensemble d'une mutation dans les demandes de valeurs foncières. Elle se répète sur chaque ligne de la mutation, si bien que l'additionner ligne par ligne surestime le volume des ventes. Voir le chapitre 81.
Valeur horaire: Prix attribué à une heure de votre temps, fixé par le coût d'opportunité, le coût de la délégation ou la valeur personnelle. Aucune de ces références n'est objective, si bien que les calculs testent plusieurs valeurs. Voir les chapitres 9 et 77.
Valeur liquidative nette: Prix estimé d'un bien diminué des frais de vente, du capital restant dû, des indemnités de remboursement anticipé et de l'impôt latent sur la plus-value. Oublier ces retenues flatte fortement le taux de rendement interne réalisé, surtout pour un bien récent. Voir les chapitres 118 et 120.
Valeur liquidative: Prix d'une part ou d'une action de fonds, calculé périodiquement à partir de l'expertise des immeubles, du cours des titres financiers et de la trésorerie, diminués des dettes du fonds. Voir le chapitre 61.
Valeur locative: Loyer qu'un autre locataire ou exploitant accepterait de payer pour le même local. Elle fonde le loyer du bail commercial renouvelé et le loyer déductible des murs du dirigeant. Voir les chapitres 47 et 54.
Valeur nette comptable: Valeur d'un bien inscrite à l'actif d'une société, diminuée des amortissements pratiqués. Elle sert de base au calcul de la plus-value d'une société à l'impôt sur les sociétés. Voir les chapitres 5 et 11.
Valeur vénale: Prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel, à une date donnée, en tenant compte de l'état du bien et à l'exclusion des circonstances propres aux parties. Voir le chapitre 21.
Valorisation foncière: Part de la valeur d'une maison qui tient à son terrain, variable selon la localisation, la taille de la parcelle et les droits à construire que lui attache le plan local d'urbanisme (PLU). Voir le chapitre 38.
Valorisation par la gestion: Stratégie qui augmente la valeur d'un bien loué en accroissant son revenu net durable sans travaux lourds, par le loyer, la vacance, les charges non récupérables, les services et le risque locatif. Une hausse obtenue en forçant la loi ou en reportant des dépenses inévitables ne crée aucune valeur. Voir le chapitre 79.
Vente à réméré: Vente avec faculté de rachat, qui permet au vendeur de reprendre le bien en restituant le prix et les frais dans un délai qui ne peut excéder cinq ans. Elle procure des liquidités immédiates à une personne qui ne peut plus emprunter, au prix d'une décote, d'une indemnité d'occupation et du risque de perdre définitivement le bien si le rachat échoue. Voir le chapitre 128.
Vente à terme: Vente dont le prix est payé par mensualités sur une durée fixée, sans aléa de longévité, à la différence du viager. Voir le chapitre 128.
Vente atypique: Vente dont le prix s'éloigne du marché sans que la base le signale, comme une vente entre proches, un bien occupé, en viager ou démembré, très dégradé ou une vente précipitée. Elle se repère par un prix très éloigné de la médiane provisoire et s'examine une à une avant d'être écartée. Voir le chapitre 81.
Vente ciblée: Vente d'un bien pour solder son prêt et ceux des autres biens, souvent le levier de désendettement le plus puissant, au prix d'une perte de loyers et des frais de sortie. Voir le chapitre 34.
Vente en l'état futur d'achèvement (VEFA): Achat d'un logement payé pendant sa construction, sans loyer, auprès d'un promoteur dont la solidité conditionne la livraison. Voir le chapitre 45.
Vente forcée: Revente subie à un moment non choisi, par exemple après une séparation, une perte d'emploi ou un choc de trésorerie. C'est le choc qui coûte le plus cher au début de la détention. Voir les chapitres 11 et 24.
Vente judiciaire à la majorité des deux tiers: Autorisation de vendre un bien indivis que le tribunal peut accorder à la demande des indivisaires titulaires des deux tiers des droits. Elle n'est pas ouverte lorsque la propriété est démembrée ou qu'un indivisaire est hors d'état de manifester sa volonté ou placé sous protection. Voir les chapitres 104 et 105.
Viager libre: Vente en viager dans laquelle l'acquéreur entre en jouissance immédiatement. Loué, il revient à financer l'achat par une rente dont le coût implicite est le taux technique. Voir le chapitre 57.
Viager occupé: Vente dans laquelle le vendeur se réserve le droit d'usage et d'habitation ou l'usufruit du logement jusqu'à son décès. L'acquéreur paie le bouquet et la rente sans percevoir de loyer et n'entre en jouissance qu'au décès. Voir le chapitre 57.
Ville moyenne: Centralité sans définition juridique qui concentre emplois, services publics, hôpital, commerces et parfois enseignement supérieur pour un bassin plus large qu'elle-même, sans la profondeur de marché d'une métropole. Elle correspond le plus souvent aux aires de 50 000 à 200 000 habitants et son rendement plus élevé rémunère la vacance, la dépendance à un bassin d'emploi étroit et la difficulté de revendre. Voir le chapitre 85.
Visale: Garantie gratuite délivrée par Action Logement qui couvre dans le secteur privé jusqu'à 36 mois de loyers et charges impayés sur les trois premières années du bail, ainsi que les dégradations dans la limite de deux mois. Elle s'adresse notamment aux locataires de 18 à 30 ans inclus et à certains salariés, sous plafonds de loyer. Voir les chapitres 95 et 109.

Z

Zéro artificialisation nette (ZAN): Objectif fixé pour 2050 par la loi Climat et résilience du 22 août 2021, avec une réduction de moitié de la consommation d'espaces naturels, agricoles et forestiers sur la décennie 2021 à 2031. Voir les chapitres 55 et 69.
Zone tendue au sens des taxes locales: Liste fixée à l'annexe du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013. Son premier tableau recense les communes des agglomérations de plus de 50 000 habitants soumises à l'encadrement de l'évolution des loyers, son second tableau des communes touristiques ou très tendues soumises seulement aux taxes locales majorées et aux facilités de régulation. Voir le chapitre 87.
Zone tendue: Territoire où le loyer d'un nouveau bail ne peut en principe pas dépasser celui du précédent locataire, révisé selon l'indice de référence des loyers. Voir les chapitres 36 et 41.