L'immobilier face aux autres placements

L'immobilier locatif n'est qu'une façon parmi d'autres de placer une épargne. Avant de l'adopter comme pilier d'une stratégie, l'investisseur doit le comparer aux autres placements accessibles à un particulier, sur des critères identiques et avec des données vérifiables. La comparaison est délicate, car ces placements diffèrent par leur risque, leur liquidité, leur fiscalité, la possibilité d'emprunter et le temps qu'ils demandent.

Ce chapitre compare cinq familles de placements, l'immobilier locatif détenu en direct, la pierre-papier, l'assurance vie, le plan d'épargne en actions (PEA) et le livret A. Il présente d'abord ce que disent les séries publiques de l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE), de la Banque de France et de l'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR), puis compare les placements critère par critère. Il chiffre ensuite trois allocations de 100 000 € sur quinze ans, avec leurs hypothèses et leur sensibilité. Il mesure enfin l'effet de l'enveloppe fiscale sur un même rendement. L'imposition détaillée de la pierre-papier figure dans le Guide de la fiscalité immobilière, La pierre-papier en fiscalité.

Les performances passées citées dans ce chapitre sont datées. Elles ne préjugent pas des performances futures.

Les cinq familles de placements comparées

L'immobilier locatif détenu en direct

L'investisseur achète un logement, le loue et perçoit des loyers imposés dans la catégorie des revenus fonciers en location nue, ou des bénéfices industriels et commerciaux en location meublée. Il supporte les charges, la vacance, les travaux et la gestion. Il peut emprunter une large part du prix, ce qui en fait le seul placement de ce chapitre accessible au levier du crédit dans des proportions importantes. Le rendement total combine les loyers nets et l'évolution du prix.

La pierre-papier

La pierre-papier regroupe les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), les organismes de placement collectif immobilier (OPCI), les sociétés civiles proposées en unités de compte et les foncières cotées, dont les sociétés d'investissements immobiliers cotées (SIIC). L'épargnant détient des parts ou des actions et non des immeubles. La gestion est déléguée. Les frais d'entrée sont souvent élevés pour les SCPI et la liquidité dépend du support (Guide du bailleur privé, Diversifier avec la pierre-papier).

L'assurance vie

Le contrat d'assurance vie est une enveloppe qui peut recevoir un fonds en euros, dont le capital est garanti par l'assureur, ainsi que des unités de compte, dont la valeur n'est pas garantie et peut être investie en actions, en obligations ou en immobilier. Les gains ne sont imposés qu'en cas de rachat. Le contrat bénéficie d'un régime propre en cas de décès (Guide de la fiscalité immobilière, L'assurance vie et la transmission immobilière).

Le plan d'épargne en actions

Le PEA est une enveloppe investie en actions de sociétés européennes et en fonds éligibles. Le plafond des versements est de 150 000 € pour le PEA bancaire ou assurance. Après la cinquième année, les gains retirés sont exonérés d'impôt sur le revenu mais restent soumis aux prélèvements sociaux. Un retrait avant cinq ans entraîne en principe la clôture du plan. Le PEA est personnel et il faut être majeur et fiscalement domicilié en France pour l'ouvrir et le détenir (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 22 mai 2026). Les actions de SIIC n'y sont plus éligibles depuis 2011.

Le livret A

Le livret A est un placement réglementé dont le capital est garanti et disponible à tout moment. Son taux est fixé par les pouvoirs publics. Il est de 1,7 % depuis le 1er août 2026, après 1,5 % du 1er février au 31 juillet 2026. Le plafond des versements est de 22 950 € pour une personne physique et les intérêts sont exonérés d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 1er août 2026). Il sert d'épargne de précaution plus que de placement de long terme.

Ce que disent les séries publiques

Les prix des logements anciens

L'INSEE publie avec les notaires de France des indices des prix des logements anciens, en base 100 en moyenne 2015. La publication du 8 septembre 2026 (Informations rapides n° 216) en donne les niveaux trimestriels pour la France métropolitaine, par région et par type de logement (insee.fr). Le tableau suivant en tire des taux annuels moyens calculés par ce guide.

La période de départ change tout. Sur vingt-six ans, les prix ont été multipliés par 2,1 à 3,0 selon le segment, en raison de la forte hausse des années 2000. Sur les quinze dernières années, la progression annuelle moyenne se situe entre 0,3 % et 1,4 %. Sur 2015 à 2025, les prix moyens ont augmenté de 30,5 % à 32,5 % en province et de 12,2 % à 16,9 % en Île-de-France.

Sur la même période, l'indice des prix à la consommation a progressé de 21,0 %, soit 1,92 % par an en moyenne, son niveau moyen passant de 100 en 2015 à 120,95 en 2025 selon l'INSEE (insee.fr, Informations rapides n° 8 du 15 janvier 2026). Corrigée de l'inflation, la variation de 2015 à 2025 ressort à 9,5 % pour les appartements de province, 7,9 % pour les maisons de province, -3,3 % pour les appartements franciliens et -7,2 % pour les maisons franciliennes.

Ce que l'indice ne mesure pas

Un indice de prix ne mesure ni les loyers perçus, ni les charges, ni les frais d'acquisition et de vente, ni l'impôt. Le rendement total d'un investisseur s'en écarte donc beaucoup, à la hausse par les loyers et à la baisse par les coûts. L'indice mesure en outre l'évolution moyenne d'un parc de qualité constante, alors qu'un bien donné vieillit, se dégrade ou au contraire se valorise par des travaux. Le chapitre 11 étudie les cycles et le chapitre 81 la lecture des transactions individuelles des demandes de valeurs foncières (DVF).

Les baisses observées

Les mêmes séries montrent que l'immobilier connaît des baisses. Du point haut de 2007 ou 2008 au deuxième trimestre 2009, les prix ont reculé de 7,7 % pour les appartements franciliens, de 8,2 % pour les appartements de province, de 10,2 % pour les maisons de province et de 12,7 % pour les maisons franciliennes. Du point haut de 2022 ou du début de 2023 au deuxième trimestre 2026, ils ont reculé de 3,4 % pour les appartements de province, 5,8 % pour les maisons de province, 9,4 % pour les appartements franciliens et 12,5 % pour les maisons franciliennes. Pour la France entière, la variation sur un an a atteint -3,9 % au quatrième trimestre 2023 et s'établit à -0,8 % au deuxième trimestre 2026.

Ces baisses paraissent modérées à côté de celles que connaissent les marchés d'actions. Mais un indice trimestriel lisse les variations, car il repose sur des ventes conclues des mois après les décisions de prix. Le bien d'un vendeur contraint peut se négocier nettement sous l'indice. La faible volatilité mesurée de l'immobilier tient en partie à cette mesure et à l'absence de cotation quotidienne.

Le fonds en euros, le livret A et le crédit

Selon l'ACPR, adossée à la Banque de France, le taux de revalorisation moyen des fonds en euros des contrats individuels d'assurance vie a été de 2,63 % en 2025 comme en 2024, net de frais de gestion et avant prélèvements sociaux et fiscaux (Analyses et synthèses n° 180, juin 2026). La même publication indique une inflation de 0,9 % en 2025, une rémunération moyenne du livret A de 2,2 % en 2025 et un taux de l'obligation assimilable du Trésor (OAT) à dix ans d'environ 3,4 % en moyenne en 2025.

La Banque de France publie le taux moyen des crédits nouveaux à l'habitat. Il s'établit à 3,32 % en août 2026, hors renégociations, contre 3,10 % en août 2025, selon sa publication du 6 octobre 2026. Ce taux conditionne directement l'intérêt du levier, puisque le crédit n'améliore la rentabilité des fonds propres que si le rendement de l'actif après charges dépasse son coût (chapitre 19).

Les actions

Ce guide ne cite pas de série de performance des actions, faute de série publique de l'INSEE, de la Banque de France ou des notaires de France adaptée à cette comparaison. Les exemples qui suivent retiennent donc pour les actions un rendement annuel en hypothèse explicite, assorti d'une sensibilité. Il est admis que les actions connaissent des variations annuelles beaucoup plus fortes que l'immobilier mesuré par les indices, ce qui impose un horizon long et l'acceptation de baisses temporaires importantes.

La comparaison critère par critère

Les sigles de ce tableau sont développés plus haut. L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) est traité dans le Guide de la fiscalité immobilière, Le champ de l'impôt sur la fortune immobilière.

Quand chaque placement cesse de remplir son rôle

L'immobilier direct cesse de fonctionner lorsque le rendement net de l'actif tombe sous le coût du crédit, lorsque la vacance ou les travaux dépassent la réserve du foyer ou lorsqu'une vente contrainte intervient en bas de cycle. La pierre-papier déçoit lorsque les frais d'entrée ne sont pas amortis faute de durée ou lorsque les retraits sont bloqués au moment où l'épargnant a besoin de ses fonds. Le fonds en euros perd du pouvoir d'achat lorsque l'inflation dépasse son rendement net. Le PEA ne remplit pas son rôle si l'épargnant doit retirer pendant une baisse des marchés. Le livret A ne sert plus l'objectif de long terme dès que son taux reste durablement inférieur à l'inflation.

La fiscalité en bref

Les revenus fonciers sont imposés au barème de l'impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux. Les dividendes et intérêts perçus en 2026 supportent le prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 31,4 %, dont 18,6 % de prélèvements sociaux, sauf option globale pour le barème. Les produits d'assurance vie et les plus-values immobilières restent soumis à 17,2 % de prélèvements sociaux en 2026. Pour l'assurance vie, les gains d'un contrat de huit ans ou plus, issus de primes versées depuis le 27 septembre 2017, sont imposés à 7,5 % après un abattement annuel de 4 600 € pour une personne seule ou 9 200 € pour un couple, tant que les primes nettes ne dépassent pas 150 000 € (Guide de la fiscalité immobilière, La pierre-papier en fiscalité).

La plus-value immobilière d'un particulier est imposée à 19 % et 17,2 % après abattements pour durée de détention, avec exonération d'impôt sur le revenu après vingt-deux ans et de prélèvements sociaux après trente ans. Le chapitre 5 montre comment ces abattements modifient le classement des projets selon la durée.

Exemple 1, 100 000 € placés quinze ans selon trois allocations

Les hypothèses

L'exemple suivant est illustratif. Un couple marié de 45 ans, imposé dans la tranche marginale de 30 %, dispose de 100 000 € et compare trois allocations sur quinze ans. Tous les rendements sont des hypothèses constantes et non des prévisions.

L'immobilier financé à crédit demande un effort d'épargne. Les mensualités de 835 € dépassent les loyers nets après impôt, ce qui crée un effort de 3 659 € la première année, croissant jusqu'à 4 831 € la quinzième, soit 62 715 € au total. Pour comparer à effort égal, les deux autres allocations reçoivent les mêmes versements annuels, placés au fonds en euros.

Les trois allocations sont les suivantes.

• Allocation prudente, 20 000 € sur livret A et 80 000 € en fonds en euros.
• Allocation diversifiée, 30 000 € en SCPI, 40 000 € en fonds en euros et 30 000 € en actions dans un PEA.
• Allocation immobilière, 100 000 € d'apport pour un logement loué financé à crédit.

Les résultats

Ce taux de rendement interne (TRI) se calcule sur les 100 000 € initiaux et les 62 715 € d'efforts annuels, identiques pour les trois allocations. Dans l'allocation immobilière, le bien vaut 232 194 € au bout de quinze ans et se revend 220 584 € net de frais. Le prêt est remboursé et la plus-value, inférieure au prix d'acquisition majoré des frais réels et du forfait travaux, n'est pas imposée. Les loyers ont supporté 47 634 € d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux sur la période.

Dans l'allocation diversifiée, les parts de SCPI souscrites 30 000 € ne valent que 29 097 € au prix de retrait au bout de quinze ans, car les frais de souscription de 10 % n'ont pas été compensés par la hausse du prix de part. Leurs revenus ont supporté 9 900 € d'impôt et ont constitué une épargne de 12 884 €. Le PEA vaut 56 347 € net de 6 020 € de prélèvements sociaux.

Avec ces hypothèses, les trois allocations aboutissent à des résultats proches. L'écart entre la meilleure et la moins bonne atteint 18 882 €, soit 0,74 point de TRI. L'allocation immobilière demande en outre un temps de gestion élevé et concentre le patrimoine sur un seul bien, alors que l'allocation prudente laisse tout le capital disponible à tout moment.

Le tableau de sensibilité au rendement

Le tableau suivant fait varier une hypothèse à la fois. Le patrimoine final des allocations prudente et diversifiée change aussi dans les scénarios immobiliers, car l'effort d'épargne qu'elles reçoivent change avec celui du bien.

L'allocation immobilière est la plus sensible à l'évolution des prix. Une baisse de 1 % par an fait passer son TRI en territoire négatif, alors qu'une hausse de 2,5 % le porte au-dessus de tous les autres scénarios. Le taux du crédit pèse beaucoup moins. Le point mort se situe à une hausse des prix de 0,59 % par an, en dessous de laquelle l'allocation immobilière rapporte moins que l'allocation prudente.

Le tableau suivant croise, pour l'allocation immobilière seule, l'évolution des prix et le niveau des charges et de la vacance. Il donne le TRI.

Le scénario défavorable combiné

Le scénario défavorable combine un fonds en euros à 1,5 %, un livret A à 1 %, des actions sans aucune progression sur quinze ans, une distribution des SCPI ramenée à 3,5 % avec un prix de part en baisse de 1 % par an, des prix immobiliers en baisse de 1 % par an et des charges et une vacance portées à 35 % des loyers. Il mesure la résistance de chaque allocation lorsque tout va mal en même temps.

Les versements atteignent alors 176 450 €, dont 76 450 € d'effort. L'allocation immobilière perd de l'argent en valeur nominale et davantage en valeur réelle. Elle est la plus exposée au scénario défavorable, parce qu'elle combine levier et concentration. Les allocations prudente et diversifiée restent au-dessus des sommes versées, avec un gain nominal limité. Cela ne rend pas l'allocation prudente préférable en soi, car dans le scénario central elle rapporte le moins et peut perdre du pouvoir d'achat si l'inflation dépasse son rendement net.

Exemple 2, l'effet de l'enveloppe fiscale sur un même rendement

Les hypothèses

L'exemple suivant est illustratif. Il place 50 000 € pendant quinze ans à un même rendement brut de 4 % par an dans des enveloppes différentes, pour isoler l'effet de la fiscalité. Les revenus sont réinvestis au même rendement. Les taux sont ceux de 2026, maintenus sur la période en hypothèse.

Le taux de 18,6 % retenu pour le PEA est une hypothèse. Le taux applicable aux gains d'un PEA peut dépendre de la période au cours de laquelle ils ont été acquis et doit être vérifié auprès de l'établissement teneur du plan.

La lecture

À rendement brut égal, l'écart entre l'enveloppe la plus favorable et la moins favorable dépasse 18 000 € sur quinze ans. Un revenu foncier imposé chaque année à 47,2 % perd beaucoup par rapport à un gain capitalisé dans une enveloppe qui ne l'impose qu'à la sortie. C'est pourquoi l'immobilier locatif imposé au barème doit, pour rivaliser, offrir un rendement brut plus élevé, recourir au levier ou bénéficier d'un régime qui réduit l'impôt courant, comme le déficit foncier ou l'amortissement en location meublée (chapitre 14). Le plafond de 150 000 € du PEA et la condition de durée de l'assurance vie bornent ces avantages.

Les situations particulières

Le couple marié, pacsé ou en concubinage

Les époux et les partenaires d'un pacte civil de solidarité (PACS) soumis à imposition commune bénéficient de l'abattement de 9 200 € sur les rachats d'assurance vie, contre 4 600 € pour une personne seule. Chaque membre du couple peut détenir un livret A et un PEA, ce qui double les plafonds. Les concubins sont imposés séparément et chacun dispose de ses propres plafonds. En matière d'IFI, le foyer comprend les époux, les partenaires et les concubins notoires.

La famille recomposée et la transmission

L'assurance vie permet de désigner librement des bénéficiaires, dans la limite des primes manifestement exagérées, ce qui la rend utile pour équilibrer une transmission entre enfants de lits différents ou protéger un concubin. Un immeuble se transmet selon les règles successorales, éventuellement en démembrement. Un bien conservé jusqu'au décès voit sa plus-value latente effacée, alors qu'une vente pour placer le prix en assurance vie supporte d'abord l'impôt sur la plus-value (chapitre 129).

L'indivision et le démembrement

L'immobilier détenu en indivision est difficile à arbitrer, car les décisions importantes exigent l'accord des indivisaires. Les parts de SCPI peuvent être acquises en démembrement, la nue-propriété ne produisant aucun revenu imposable. Les placements financiers se démembrent plus rarement, sauf la clause bénéficiaire démembrée d'une assurance vie.

La détention en société

Une société à l'impôt sur les sociétés (IS) peut détenir des immeubles, des parts de SCPI ou des titres financiers. Ses revenus sont imposés à l'IS puis, s'ils sont distribués, au PFU. Le PEA, personnel, ne lui est pas ouvert. Le choix entre détention directe et société est traité dans le Guide de la fiscalité immobilière, Détenir en direct ou par une société, les enjeux fiscaux.

Les non-résidents et l'outre-mer

Un non-résident qui détient un logement en France reste imposé en France sur ses loyers et ses plus-values, avec un taux minimal d'impôt sur le revenu. La fiche officielle subordonne la détention d'un PEA au domicile fiscal en France, si bien qu'un départ à l'étranger se prépare avec l'établissement teneur du plan. Le chapitre 103 traite ce profil. En outre-mer, les marchés immobiliers sont plus étroits et exposés à des risques naturels propres. Les indices cités plus haut couvrent la France métropolitaine et ne les reflètent pas (chapitre 88).

Le type de marché

L'immobilier direct ne présente pas le même profil selon le territoire. En métropole et en zone tendue, la liquidité est meilleure et le rendement locatif plus faible. En ville moyenne, le rendement est plus élevé et la valorisation plus incertaine. En zone rurale, le prix d'entrée est bas mais la revente peut être longue. La comparaison avec les placements financiers doit donc se faire bien par bien, avec le rendement et la liquidité du marché concerné (chapitres 84 à 86).

L'âge et l'horizon

À 30 ans, l'horizon long permet d'accepter la volatilité des actions et l'illiquidité de l'immobilier. La capacité d'emprunt est la ressource rare, que l'immobilier direct est le seul à mobiliser pleinement.

À 55 ans, la durée du crédit se heurte à la retraite et l'horizon de liquidité se rapproche. Les placements liquides et la pierre-papier prennent une place croissante. Après 70 ans, la simplicité de gestion, la liquidité et la transmission dominent. Les primes d'assurance vie versées après 70 ans relèvent d'un régime successoral moins favorable que celles versées avant, ce qui modifie l'arbitrage (chapitre 127).

Ce que le projet de loi de finances pour 2027 peut changer

Le projet de loi de finances pour 2027 a été déposé le 1er octobre 2026. Au 26 octobre 2026, il est en discussion à l'Assemblée nationale et aucune mesure n'est adoptée. Son article 6, selon les présentations publiées, subordonnerait les avantages fiscaux de l'assurance vie au respect de conditions visant notamment les fonds dédiés contenant des actifs liés au souscripteur ou à sa famille, sans viser les contrats investis en fonds en euros ou en unités de compte classiques. Les sources consultées ne signalent pas de mesure propre aux SCPI, aux OPCI ou aux SIIC. Le projet de loi de financement de la sécurité sociale pour 2027 ne prévoit pas, selon les synthèses publiées, de hausse générale des prélèvements sociaux. Le suivi figure dans le Guide de la fiscalité immobilière, La loi de finances pour 2026 et le projet de loi de finances pour 2027.

Méthode de comparaison pas à pas

1. Fixez l'horizon et le besoin de liquidité, en distinguant l'épargne de précaution de l'épargne de long terme.
2. Retenez pour chaque placement des hypothèses de rendement explicites, appuyées sur des séries publiques datées lorsqu'elles existent.
3. Retranchez tous les frais d'entrée, de gestion et de sortie.
4. Appliquez la fiscalité réelle du foyer, selon sa tranche marginale et ses enveloppes disponibles.
5. Comparez à effort d'épargne égal, en plaçant l'effort exigé par l'immobilier dans les autres allocations.
6. Calculez le patrimoine final et le TRI sur le même horizon.
7. Testez la sensibilité à chaque rendement et un scénario défavorable combiné.
8. Intégrez les critères non financiers, à savoir le temps de gestion, la concentration et la facilité de transmission.

Les erreurs fréquentes

Comparer un rendement brut à un rendement net

Comparer le rendement brut d'un logement à 5,6 % avec le taux d'un fonds en euros à 2,6 % conduit à surestimer l'immobilier. Dans l'exemple 1, après charges, impôts, frais et coût du crédit, le TRI de l'allocation immobilière tombe à 2,56 %.

Oublier l'effort d'épargne

Présenter l'immobilier à crédit comme un placement de 100 000 € oublie les 62 715 € d'effort exigés en plus. Sans les placer dans les autres allocations, la comparaison est faussée de plus de 60 000 €.

Oublier les frais de souscription des SCPI

Une SCPI dont les frais de souscription atteignent 10 % a besoin de nombreuses années de hausse du prix de part pour retrouver le capital investi. Dans l'exemple, 30 000 € souscrits ne valent que 29 097 € au prix de retrait au bout de quinze ans. Une revente après trois ans ferait perdre une part importante de ces frais.

Prendre une série de prix pour une performance

Un indice de prix qui a progressé de 4,1 % par an depuis 2000 ne dit rien du rendement après loyers, charges et impôts d'un bien donné. Il dit encore moins sa performance future. Sur les quinze dernières années, la même série ne progresse que de 1,4 % par an.

Négliger l'enveloppe

À rendement brut égal de 4 %, un revenu foncier imposé à 47,2 % chaque année laisse 68 410 € au bout de quinze ans, contre 82 598 € dans un PEA de plus de cinq ans. L'écart de 14 188 € tient uniquement à la fiscalité.

Liste de contrôle

• L'épargne de précaution est séparée de l'épargne de long terme avant toute comparaison.
• Chaque rendement retenu est une hypothèse explicite, appuyée sur une série publique datée lorsqu'elle existe.
• Les performances passées citées sont datées et présentées comme ne préjugeant pas de l'avenir.
• Tous les frais d'entrée, de gestion et de sortie sont retranchés.
• La fiscalité est calculée selon la tranche marginale du foyer et l'enveloppe utilisée.
• L'effort d'épargne exigé par l'immobilier est intégré aux autres allocations.
• Le patrimoine final et le TRI sont calculés sur un horizon identique.
• La sensibilité aux prix immobiliers, au rendement des actions et au fonds en euros est testée.
• Un scénario défavorable combiné est chiffré.
• La liquidité, le temps de gestion, la concentration et la transmission sont pris en compte.
• Les plafonds du livret A, du PEA et de l'abattement de l'assurance vie sont vérifiés pour chaque membre du foyer.