Faire le bilan de son patrimoine et de sa capacité d'investissement

Avant de choisir un type de bien, un territoire ou un montage, l'investisseur doit savoir ce qu'il possède, ce qu'il doit, ce qu'il gagne réellement et ce qu'une banque acceptera encore de lui prêter. Ces mesures sont souvent faites de mémoire, avec des valeurs flatteuses, sans les engagements hors bilan ni les impôts latents, ce qui conduit à surestimer la capacité d'investissement.

Ce chapitre donne une méthode en quatre documents. Le bilan recense l'actif et le passif, le compte de résultat du foyer mesure les revenus, les charges et l'épargne réelle, puis le calcul de capacité d'emprunt applique les normes bancaires. La lecture croisée de ces documents, par quelques ratios et un scénario défavorable, dit si le foyer peut investir, combien et à quelle condition. La tenue des comptes au quotidien relève du Guide du bailleur privé, Tenir ses comptes et piloter son patrimoine, les objectifs du chapitre 2 et le profil de risque du chapitre 3.

Pourquoi le bilan précède toute stratégie

Un studio de 90 000 € financé à crédit est une diversification modeste pour un foyer qui détient un million d'euros de patrimoine net, mais un pari important pour un foyer dont le patrimoine net est de 60 000 €. Le bilan rapporte chaque décision à la taille, à la liquidité et à l'endettement de l'ensemble. Il révèle aussi des contraintes cachées, comme une caution, un crédit à la consommation ou une plus-value latente. Il signale enfin les actifs dormants qui peuvent servir d'apport ou de garantie.

Enfin, refait chaque année à la même date, le bilan montre si le patrimoine net progresse au rythme fixé par la feuille de route (chapitre 10). La revue annuelle de stratégie (chapitre 119) repose sur cette comparaison.

Le bilan, actif et passif

Recenser tous les actifs

L'actif comprend tout ce que le foyer possède et qui a une valeur de revente. Il se recense par catégorie, avec pour chaque élément la date de valorisation, la méthode retenue et le titulaire. Dans un couple, cette dernière information est essentielle, car un bien propre, un bien commun et un bien indivis n'ont pas les mêmes conséquences en cas de séparation ou de décès.

Les biens d'usage, comme les véhicules, se mentionnent pour mémoire. Ils ne servent ni d'apport ni de garantie et les inclure gonfle le patrimoine sans améliorer la capacité d'investissement. Les actifs professionnels se recensent à part, avec une évaluation prudente.

Valoriser sans se flatter

La valeur à retenir est la valeur vénale, prix qu'un acquéreur paierait aujourd'hui pour le bien dans son état réel, mesurée d'abord par les ventes comparables. Les demandes de valeurs foncières (DVF), publiées sur data.gouv.fr et consultables sur app.dvf.etalab.gouv.fr, donnent les prix réellement payés dans la rue ou le quartier. Le chapitre 81 en détaille l'usage et le chapitre 21 compare les méthodes par le marché, par le revenu et par le coût de remplacement.

Trois corrections s'imposent. L'état du bien compte, un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE) se vendant avec une décote. L'occupation aussi, un logement loué sous un bail récent se vendant en général moins cher qu'un logement libre. Le marché local enfin, une maison rurale pouvant demander des mois de commercialisation et une baisse de prix. L'évaluation d'un parc entier est développée dans le Guide du bailleur professionnel, Évaluer son parc.

Recenser le passif

Le passif comprend toutes les dettes, avec pour chacune le capital restant dû, le taux, la mensualité, l'échéance et l'assurance, lus sur le tableau d'amortissement. Un prêt in fine se recense pour la totalité du capital, en face du placement qui doit le rembourser, sans compensation entre les deux.

Les dettes familiales se recensent aussi, car un prêt consenti par un parent, même sans intérêts, reste exigible selon les termes convenus. L'omettre fausse le patrimoine net.

Les dettes latentes

Un patrimoine porte des dettes qui ne figurent sur aucun relevé. La première est l'impôt sur la plus-value que déclencherait une vente. Pour un particulier, la plus-value immobilière est imposée à 19 % d'impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux, après des abattements qui croissent avec la durée de détention (Guide de la fiscalité immobilière, Les abattements pour durée de détention). La deuxième concerne les sociétés à l'IS, dont l'immeuble est inscrit pour sa valeur nette comptable, si bien que la plus-value imposable en cas de cession inclut les amortissements pratiqués. La troisième concerne le loueur en meublé non professionnel au régime réel, dont les amortissements déduits minorent le prix d'acquisition retenu pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025 (Guide de la fiscalité immobilière, Calculer la plus-value, prix de cession et prix d'acquisition).

Les frais de vente, honoraires d'agence, diagnostics et éventuelles indemnités de remboursement anticipé, constituent une autre dette latente. Le bilan peut donc se présenter à la valeur de marché ou à la valeur réalisable après frais et impôts.

Les engagements hors bilan

Certains engagements ne sont pas des dettes mais peuvent en devenir, à commencer par la caution. Celui qui se porte caution du prêt d'un proche, d'une société ou d'un locataire s'engage à payer si le débiteur ne paie pas. La caution personne physique doit en principe écrire elle-même la mention par laquelle elle s'engage. Un engagement manifestement disproportionné à ses biens et revenus au jour de la signature peut être réduit au montant qu'elle pouvait garantir (entreprendre.service-public.gouv.fr). Cette protection ne supprime pas le risque, elle le borne.

Les banques interrogent de plus en plus souvent l'emprunteur sur ses cautions en cours, en particulier lorsqu'il garantit les prêts d'une SCI dont il est associé (Guide des sociétés immobilières, La caution des associés). D'autres engagements doivent aussi être recensés, comme une promesse de vente signée, un engagement de location attaché à un avantage fiscal dont la rupture entraînerait une reprise, un engagement de conservation de titres ou une garantie de passif donnée lors d'une cession.

Le patrimoine net et ses trois lectures

Le patrimoine net est la différence entre l'actif et le passif. Il se lit utilement de trois façons.

• Le patrimoine net de marché, à la valeur vénale des actifs, moins les dettes.
• Le patrimoine net réalisable, après frais de vente, impôts sur les plus-values et prélèvements sociaux latents sur les placements.
• Le patrimoine net liquide, limité aux actifs mobilisables en moins d'un mois, moins les dettes exigibles à court terme.

Le premier mesure la richesse, le troisième la capacité à faire face à un imprévu sans vendre. Un bailleur qui a réinvesti toute son épargne en apports affiche souvent un patrimoine net de marché élevé et un patrimoine net liquide presque nul.

Le compte de résultat du foyer

Les revenus à retenir

Le compte de résultat couvre douze mois. Les revenus d'activité se retiennent nets avant impôt, comme le font les banques, en isolant la part variable, les primes exceptionnelles et les revenus en devises (chapitres 99 et 103). Les loyers se retiennent pour leur montant réellement encaissé, l'écart avec le loyer théorique mesurant la vacance et les impayés.

Les dépenses

Les dépenses se classent en quatre groupes, à savoir les mensualités de crédit assurance comprise, les charges locatives non récupérées sur les locataires, les impôts et les dépenses de vie courante. Les impôts comprennent l'impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux et, le cas échéant, l'impôt sur la fortune immobilière (IFI). L'impôt sur le revenu se lit sur le dernier avis d'imposition, sans recalcul.

La capacité d'épargne théorique et réelle

La capacité d'épargne théorique est la différence entre les revenus et les dépenses budgétées. La capacité d'épargne réelle est l'augmentation constatée de l'épargne sur douze mois, mesurée sur les relevés de comptes, nette des apports exceptionnels comme un héritage ou une prime. L'écart entre les deux révèle les dépenses non budgétées, qui reviennent chaque année sous une forme différente.

À titre de repère macroéconomique, l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE) mesure un taux d'épargne des ménages de 17,9 % du revenu disponible brut en 2025, après 18,5 % en 2024, dont un taux d'épargne financière de 9,0 % (insee.fr, Insee Première n° 2105 du 29 mai 2026). Ce taux moyen agrège des situations très différentes et ne constitue pas une norme pour un foyer donné.

La capacité d'emprunt résiduelle

Les normes bancaires

Depuis le 1er janvier 2022, les banques appliquent les normes fixées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Le taux d'effort, qui rapporte l'ensemble des charges d'emprunt, assurance comprise, aux revenus nets avant impôt, ne doit pas dépasser 35 %. La durée ne doit pas dépasser vingt-cinq ans, ou vingt-sept ans en cas d'entrée en jouissance différée. Les banques peuvent déroger à ces critères pour 20 % de leur production trimestrielle, dont au moins 70 % est réservé aux acquéreurs de leur résidence principale. Ces règles sont détaillées dans le Guide du bailleur privé, Financer son investissement locatif et dans le Guide du bailleur professionnel, Les normes HCSF et le bailleur professionnel.

Les loyers s'ajoutent aux revenus de l'emprunteur après une décote fixée par chaque banque pour tenir compte de la vacance et des impayés. Le calcul dit différentiel, qui soustrait les loyers des mensualités, n'est plus admis. Les exemples de ce chapitre retiennent une décote de 30 %, soit 70 % des loyers, comme hypothèse.

Le reste à vivre

Le reste à vivre est la somme qui reste au foyer après paiement des charges d'emprunt. Aucune norme publique ne le fixe et chaque banque applique ses propres seuils. L'INSEE définit l'unité de consommation selon une échelle qui compte 1 pour le premier adulte, 0,5 pour chaque autre personne de quatorze ans ou plus et 0,3 pour chaque enfant de moins de quatorze ans (insee.fr). Rapporter le reste à vivre à cette échelle permet de comparer des foyers de tailles différentes.

La méthode de calcul pas à pas

La capacité d'emprunt résiduelle se calcule en cinq étapes.

1. Additionnez les revenus nets avant impôt du foyer et les loyers bruts encaissés, affectés de la décote retenue par la banque.
2. Multipliez ce total par 35 % pour obtenir la charge mensuelle maximale de crédit.
3. Retranchez les mensualités en cours, assurance comprise, y compris les crédits à la consommation.
4. Ajoutez 35 % du loyer décoté du bien projeté, puisque ce loyer entrera dans les revenus retenus.
5. Convertissez la mensualité disponible en capital selon le taux et la durée envisagés.

Pour le taux, une référence publique est le taux moyen des crédits nouveaux à l'habitat publié chaque mois par la Banque de France. Il s'établit à 3,32 % en août 2026, hors renégociations, selon la publication du 6 octobre 2026, contre 3,10 % en août 2025.

Ce taux moyen ne comprend pas l'assurance emprunteur et varie selon le profil, la durée et la banque. Les exemples de ce chapitre retiennent donc 3,5 % assurance comprise, à titre d'hypothèse.

Exemple complet d'un foyer avec résidence principale et deux biens loués

Les hypothèses

L'exemple suivant est illustratif. Claire, 44 ans et Thomas, 42 ans, sont mariés sans contrat, donc sous le régime de la communauté légale. Ils ont deux enfants de 9 et 12 ans. Tous les biens ont été acquis pendant le mariage et sont communs. Les valeurs sont fixées au 1er octobre 2026 à partir de ventes comparables, sans hypothèse de hausse.

Le bilan

Le patrimoine net de marché atteint 678 000 € moins 330 500 €, soit 347 500 €. Le patrimoine net réalisable s'en déduit après 13 150 € de frais de vente des biens locatifs, estimés à 5 %, puis après les impôts latents. Pour le studio A, détenu quatorze ans, la plus-value après frais de vente et forfaits de 7,5 % et 15 % atteint 7 350 €, imposée à 642 € d'impôt sur le revenu et 1 076 € de prélèvements sociaux, soit 1 719 € après arrondi. Le T3 B, détenu cinq ans, ne dégage pas de plus-value après frais. Avec 1 260 € de prélèvements sociaux latents sur les gains de l'assurance vie et du PEA, le patrimoine net réalisable s'établit à 331 371 €.

Les ratios du bilan

Ces ratios ne sont pas des normes. Ici, le patrimoine est très concentré sur l'immobilier, l'endettement locatif reste élevé et la réserve immédiate couvre un peu plus de quatre mois de dépenses totales.

Le compte de résultat mensuel

L'épargne théorique atteint 904 € par mois, soit 10 851 € par an. Les relevés des douze derniers mois montrent pourtant une progression de l'épargne de 6 600 €, soit 550 € par mois. L'écart de 4 251 € correspond à des dépenses non budgétées, comme un remplacement de chaudière, des frais de scolarité et des vacances plus coûteuses que prévu. C'est la capacité réelle de 550 € qui sert de base aux décisions.

La capacité d'emprunt

Les revenus retenus par la banque s'élèvent à 6 200 € plus 70 % de 1 230 €, soit 7 061 €. Les mensualités de 2 430 € représentent un taux d'effort de 34,4 %. Le reste à vivre bancaire atteint 7 061 € moins 2 430 €, soit 4 631 €, ou 2 205 € par unité de consommation pour un foyer qui en compte 2,1.

Le foyer envisage un troisième bien loué 600 € par mois. La charge maximale admise devient 35 % de 7 061 € augmentés de 70 % de 600 €, soit 2 618 €. Après déduction des mensualités existantes, il reste 188 € par mois, ce qui correspond à un capital de 32 476 € sur vingt ans à 3,5 %. Si le foyer solde son crédit automobile de 9 500 € avec son épargne, la mensualité disponible passe à 448 € et le capital empruntable à 77 307 €. Le crédit automobile, petit en capital, bloque donc près de 45 000 € de capacité d'emprunt.

Le tableau de sensibilité

Le tableau suivant part d'une mensualité disponible de 448 €, crédit automobile soldé.

La décote appliquée aux loyers par la banque pèse autant que le taux. Le tableau suivant croise cette décote avec le loyer du bien projeté, pour un prêt de vingt ans à 3,5 %, crédit automobile soldé.

Entre une banque qui retient 60 % des loyers et une autre qui en retient 80 %, l'écart de capacité dépasse 22 000 € pour un même loyer. L'arbitrage sur la durée est développé au chapitre 27.

Le scénario défavorable combiné

Le scénario suivant combine quatre chocs sur douze mois. Les revenus de Thomas baissent de 35 % à la suite d'une perte d'emploi indemnisée, soit 980 € par mois. Le T3 B reste vacant quatre mois, soit 253 € par mois en moyenne annuelle. La taxe foncière des deux biens augmente de 10 %, soit 15 € par mois. Une réparation imprévue de 3 000 € survient, soit 250 € par mois.

Partant d'une épargne réelle de 550 € par mois, le foyer passe à un besoin de 948 € par mois. Ses livrets de 30 000 € couvrent ce besoin pendant 31,6 mois. Le point mort se lit simplement, car le foyer absorbe sans puiser dans son épargne une baisse de revenus ou une hausse de charges de 550 € par mois au plus.

Si le foyer avait acheté le troisième bien avec une mensualité de 448 €, son taux d'effort monterait dans ce scénario à 40,3 % des revenus retenus par la banque, avec des livrets déjà réduits de 9 500 €. Sa marge de sécurité aurait alors disparu.

Exemple d'un patrimoine important

Les hypothèses

Le second exemple est illustratif. Hélène, 61 ans, veuve, a deux enfants majeurs. Elle perçoit une pension de 3 200 € par mois. Elle détient sa résidence principale de 650 000 €, sans dette, six logements loués en direct valant 1 150 000 € avec 280 000 € de capital restant dû, une SCI à l'IS dont elle détient toutes les parts, propriétaire d'un immeuble de 900 000 € financé par un prêt dont il reste 420 000 €, des parts de SCPI pour 150 000 €, un contrat d'assurance vie de 400 000 € et 80 000 € de trésorerie. Le contrat comprend 250 000 € en fonds en euros, 60 000 € en unités de compte immobilières et 90 000 € en unités de compte actions.

Les six logements produisent 62 000 € de loyers par an, avec 15 500 € de charges non récupérées et 9 800 € d'intérêts. Leurs mensualités atteignent 2 650 €. L'immeuble de la SCI figure au bilan de la société pour une valeur nette comptable de 520 000 €.

Le bilan et ses lectures

Le passif personnel se limite au prêt des six logements, soit 280 000 €. Le patrimoine net de marché atteint 2 630 000 €. Mais si la SCI vendait son immeuble à sa valeur, la plus-value imposable serait de 900 000 € moins 520 000 €, soit 380 000 €. L'IS latent au taux normal de 25 % atteindrait 95 000 €. Le patrimoine net après cet impôt latent descend à 2 535 000 €, avant même les frais de vente et l'imposition éventuelle de la distribution du produit à l'associée.

L'immobilier, direct et indirect, représente 85,6 % de l'actif. Les actifs disponibles en moins d'un mois, trésorerie et fonds en euros, représentent 330 000 €, soit 11,3 % de l'actif. Le rendement net de charges des six logements atteint 4,04 % de leur valeur et leur cash-flow avant impôt 14 700 € par an.

L'impôt sur la fortune immobilière

L'IFI est dû lorsque le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier. La résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 %. Le barème de 2026 s'applique dès 800 000 €, au taux de 0,50 % jusqu'à 1 300 000 €, puis de 0,70 % jusqu'à 2 570 000 € (Guide de la fiscalité immobilière, Le champ de l'impôt sur la fortune immobilière). Les parts de SCI, de SCPI et les unités de compte immobilières sont retenues pour leur fraction représentative d'immeubles.

Dans une approche simplifiée qui retient les parts de la SCI pour la valeur de l'immeuble moins la dette de la société, 90 % de la valeur des SCPI et 85 % des unités de compte immobilières selon les fractions communiquées par les gestionnaires, l'assiette atteint 1 991 000 €. L'IFI s'élève à 2 500 € sur la première tranche et 4 837 € sur la seconde, soit 7 337 €. Il représente 20 % du revenu foncier net des six logements, soit 36 700 €. La déduction des dettes est développée dans le Guide de la fiscalité immobilière, Les dettes déductibles à l'IFI.

Rembourser par anticipation 200 000 € de prêt avec le fonds en euros augmente l'IFI de 1 400 € par an, car la dette déductible diminue alors que le fonds en euros n'entre pas dans l'assiette. Le bilan doit mesurer cet effet avant toute décision.

Les situations patrimoniales particulières

Le couple marié, pacsé ou en concubinage

Le bilan d'un couple se dresse pour le foyer, puis se ventile par personne. Sous la communauté légale, les biens acquis pendant le mariage sont communs, sauf clause de remploi. Les biens reçus par donation ou succession restent propres.

Sous la séparation de biens, comme en principe pour les partenaires d'un pacte civil de solidarité (PACS), les biens achetés ensemble sont indivis selon les proportions de l'acte. Les concubins sont des tiers l'un pour l'autre. Cette ventilation compte pour l'IFI, qui vise le foyer en cas de mariage, de PACS ou de concubinage notoire. Elle compte surtout en cas de séparation ou de décès, situations traitées dans le Guide du bailleur privé, Le couple, la séparation et le patrimoine locatif.

La famille recomposée

Dans une famille recomposée, le bilan distingue ce qui revient à chaque branche, car un bien acheté par deux concubins ayant chacun des enfants d'une précédente union ne se transmettra pas comme un bien commun d'époux. Il prépare ainsi la réflexion du chapitre 105.

L'indivision

Une quote-part indivise se recense pour sa fraction de la valeur, éventuellement décotée, ainsi que des dettes. Chaque co-emprunteur solidaire pouvant être poursuivi pour la totalité, l'engagement total figure en hors bilan. La fiscalité de l'indivision est développée dans le Guide de la fiscalité immobilière, L'indivision en fiscalité.

Le démembrement

L'usufruitier et le nu-propriétaire ne détiennent ni la même valeur ni les mêmes revenus. Pour le bilan, la valeur fiscale de l'article 669 du Code général des impôts (CGI), qui fixe la valeur de l'usufruit selon l'âge de l'usufruitier, donne une référence commode, par exemple 40 % de la pleine propriété pour un usufruitier âgé de 61 à 70 ans (Guide de la fiscalité immobilière, Le démembrement de propriété en fiscalité). Elle ne correspond pas toujours à la valeur économique. Le nu-propriétaire n'a pas de revenus, mais ne finance pas non plus les charges courantes du bien.

La détention en société

Une SCI à l'impôt sur le revenu se recense en transparence, pour la quote-part de chaque associé dans les biens et les dettes de la société. Une société à l'IS se recense pour la valeur de ses parts, c'est-à-dire l'actif net réévalué moins l'impôt latent sur les plus-values, non pour la valeur brute des immeubles. Les comptes courants d'associés figurent à l'actif de l'associé. Le choix de la structure de détention et ses conséquences sont traités dans le Guide des sociétés immobilières, Choisir sa structure pas à pas.

Pour la capacité d'emprunt, une SCI transparente est souvent analysée à travers ses associés. Dans tous les cas, la caution personnelle des associés réintroduit la dette sociale dans leur hors bilan.

Les non-résidents et l'outre-mer

Pour un non-résident, le risque de change, l'accès plus difficile au crédit français et l'imposition minimale des revenus de source française modifient la capacité d'investissement (Guide du bailleur privé, Le bailleur non-résident ou expatrié). Le chapitre 103 traite ce profil. Un patrimoine situé outre-mer appelle une valorisation prudente, en raison de marchés étroits et de risques naturels (chapitre 88).

Le type de marché

La même méthode de valorisation ne donne pas la même fiabilité partout. En métropole et en zone tendue, les ventes comparables sont nombreuses et la valeur est assez sûre. En ville moyenne, elles sont moins nombreuses et plus dispersées. En zone rurale, quelques ventes par an peuvent suffire à déplacer la référence et le délai de vente doit être intégré à la liquidité. Le bilan peut appliquer une décote de prudence plus forte aux biens situés sur les marchés les plus étroits.

L'âge et l'horizon dans la lecture du bilan

À 35 ans, un endettement élevé rapporté à l'actif est courant, car le foyer dispose de trente ans de revenus d'activité. La capacité d'épargne prime alors. À 55 ans, la date de fin des crédits rapportée au départ à la retraite devient le premier indicateur, car les revenus baissent le plus souvent à cette date alors que les mensualités restent.

Pour les salariés nés à partir de 1963, l'âge minimal de départ varie de 62 ans et 9 mois à 64 ans selon l'année de naissance, d'après la fiche officielle vérifiée le 14 août 2026 (service-public.gouv.fr). Au-delà de 50 ans, le bilan comporte donc une projection des revenus et des mensualités à cette date (chapitre 5).

À 61 ans, comme pour Hélène, le bilan sert d'abord à préparer la distribution des revenus et la transmission. La part liquide, l'IFI, les impôts latents et la répartition entre les héritiers deviennent les indicateurs principaux.

Ce que le projet de loi de finances pour 2027 peut changer

Le projet de loi de finances pour 2027 a été déposé le 1er octobre 2026. Au 26 octobre 2026, il est en discussion à l'Assemblée nationale et aucune de ses mesures n'est adoptée. Le texte initial revaloriserait le barème de l'impôt sur le revenu de 2,1 %, ce qui modifierait légèrement l'impôt retenu dans le compte de résultat. Un amendement voté en séance, provisoirement, sortirait de l'assiette de l'IFI certains logements loués sous plafonds. L'état du texte est suivi dans le Guide de la fiscalité immobilière, La loi de finances pour 2026 et le projet de loi de finances pour 2027.

Les erreurs fréquentes

Retenir des valeurs d'annonce

Un bien estimé à partir des annonces plutôt que des ventes réelles est souvent surévalué. Sur le foyer de Claire et Thomas, une surévaluation de 10 % des trois biens ajouterait 57 300 € de patrimoine net fictif, soit près de deux fois leur épargne en livrets. Les décisions prises sur cette base, comme un apport réduit ou un levier accru, reposent sur une richesse qui n'existe pas.

Oublier les impôts latents

Pour Hélène, ignorer l'IS latent de la SCI surestime le patrimoine de 95 000 €. Un particulier qui revend après cinq ans un bien ayant pris 50 000 € de plus-value supporte une imposition de 36,2 % de la plus-value imposable, hors surtaxe, avant tout abattement pour durée de détention. Le bilan qui ignore ces montants conduit à des arbitrages mal chiffrés.

Confondre épargne théorique et épargne réelle

Le foyer de l'exemple surestimerait sa capacité de 354 € par mois, soit 4 251 € par an, s'il retenait son budget au lieu de ses relevés. Sur un projet qui exige un effort de 300 € par mois, cette erreur suffit à transformer un projet soutenable en projet qui ronge la réserve.

Ignorer les cautions et les petits crédits

Le crédit automobile de 9 500 € réduit la capacité d'emprunt de près de 45 000 €. Une caution de 60 000 € peut conduire une banque à refuser ou à réduire un prêt. Elle peut surtout exposer le foyer si le débiteur principal défaille. Ces éléments doivent figurer au bilan dès qu'ils existent.

Compter l'épargne bloquée comme une réserve

L'épargne salariale de 12 000 € ne peut pas financer une vacance, sauf cas de déblocage prévus par les textes. L'inclure dans la réserve surestime la résistance du foyer de plus d'un tiers (chapitre 116).

Liste de contrôle

• Tous les actifs sont recensés par catégorie, avec leur titulaire, leur date et leur méthode de valorisation.
• Les biens immobiliers sont valorisés à partir de ventes réelles, corrigées de l'état, de l'occupation et du marché local.
• Toutes les dettes figurent au passif pour leur capital restant dû, y compris les prêts familiaux et les crédits à la consommation.
• Les impôts latents sur les plus-values, l'IS latent des sociétés et les prélèvements sociaux latents sur les placements sont estimés.
• Les cautions, promesses, engagements fiscaux et garanties figurent en hors bilan.
• Le patrimoine net est calculé à la valeur de marché, à la valeur réalisable et en liquidités.
• La capacité d'épargne réelle est mesurée sur les relevés des douze derniers mois.
• Le taux d'effort et le reste à vivre sont calculés selon les normes bancaires, avec la décote des loyers.
• Un scénario défavorable combiné mesure le nombre de mois couverts par l'épargne disponible.
• La date de fin des crédits est comparée à la date prévisible de la retraite.
• Le bilan est ventilé par personne lorsque le foyer est un couple, une famille recomposée ou une indivision.
• L'IFI est estimé lorsque le patrimoine immobilier net approche 1 300 000 €.