Questions fréquentes

Les réponses qui suivent résument en quelques phrases les raisonnements et les résultats chiffrés du guide des stratégies immobilières. Elles ne constituent pas un conseil personnalisé. Chacune renvoie au chapitre qui détaille le calcul, ses hypothèses et ses limites. Les questions de gestion locative figurent dans les questions fréquentes du Guide complet du bailleur privé. Les questions fiscales sont traitées dans celles du Guide complet de la fiscalité immobilière.

Penser sa stratégie

Quelle différence entre une stratégie, une tactique et une opportunité ?

La stratégie fixe un résultat mesurable à une date donnée avec un niveau de risque accepté. Elle change rarement, en principe lors d'un événement de vie ou d'une revue annuelle. La tactique regroupe les choix d'exécution qui la servent, comme le type de bien, le territoire, la structure du crédit ou le régime fiscal. L'opportunité est une occasion non recherchée qui n'a de valeur que si elle rapproche de l'objectif fixé. Voir le chapitre 1.

Un dispositif fiscal ou une société civile immobilière (SCI) peuvent-ils tenir lieu de stratégie ?

Non. Un dispositif fiscal modifie l'impôt d'une opération sans dire si elle sert votre objectif, si bien qu'un projet qui ne tient que par cet avantage reste exposé à un changement de la loi. La structure de détention, comme le type de bien, est un outil dont le choix suit l'objectif. Voir le chapitre 1.

Une bonne affaire repérée hors de mon secteur mérite-t-elle d'être saisie ?

Elle se juge à son effet sur le plan entier et non à son rendement propre. Dans l'exemple du guide, un studio annoncé à 8,57 % de rendement brut, ajouté au plan d'un foyer, rendait son épargne négative de 15 182 € à l'horizon et laissait un crédit en cours. Des critères d'acquisition écrits à l'avance l'auraient écarté sans calcul. Voir le chapitre 1.

Pourquoi prévoir une règle de report dans son plan ?

Un plan maintenu tel quel peut échouer lorsque plusieurs chocs se cumulent. Dans le scénario défavorable du chapitre, le plan sans ajustement finissait avec une épargne négative de 23 581 €. Différer le troisième achat dès que la vacance dépasse 8 % ou le taux proposé 4,5 % gardait la réserve au-dessus de 44 000 €, au prix d'un revenu plus faible. Voir le chapitre 1.

Comment transformer une intention en objectif patrimonial ?

Un objectif utilisable est chiffré, daté, mesurable par un indicateur suivi chaque année, réaliste au regard des moyens du foyer, hiérarchisé par rapport aux autres et révisable. « Un bon complément de retraite » devient par exemple 1 000 € nets d'impôt par mois en euros de 2026 à partir de janvier 2046. Si l'une de ces qualités manque, l'objectif redevient une intention. Voir le chapitre 2.

Quel capital faut-il pour vivre de ses loyers sans crédit ?

Il se déduit du rendement net après impôt, le revenu visé étant d'abord converti en euros de l'échéance. Dans l'exemple du chapitre, un revenu de 1 456,81 € par mois demande 486 956 € de biens sans dette avec un rendement net de 5 % et une tranche marginale de 11 %, mais 662 187 € avec une tranche de 30 %. Un point de rendement net en moins demande environ 120 000 € de capital supplémentaire. Voir le chapitre 2.

Comment arbitrer entre aider ses enfants et préparer sa retraite ?

En classant les objectifs par priorité et en écrivant à l'avance ce qui sera réduit ou décalé en cas de conflit. Dans l'exemple du chapitre, verser 40 000 € à chaque enfant rendait l'épargne négative de 13 593 € au plus bas. Une aide ramenée à 25 000 € par enfant et décalée après la fin de deux crédits préservait le revenu visé et la réserve. Voir le chapitre 2.

Mon concubin peut-il recevoir mon logement locatif sans droits de succession ?

Non. Le concubin n'a aucun droit légal dans la succession et, s'il reçoit par testament, il est taxé à 60 % après un abattement de 1 594 €. Pour un appartement de 180 000 €, les droits atteignent 107 043,60 € alors qu'ils sont nuls pour un époux ou un partenaire de pacte civil de solidarité (PACS). La protection d'un concubin se prépare avec un notaire. Voir les chapitres 1 et 2.

Qu'est-ce que le profil de risque d'un investisseur immobilier ?

Il combine deux dimensions. La capacité objective à supporter une perte se mesure à partir de la situation financière du foyer, comme ses revenus, sa réserve, son endettement et son horizon. La tolérance subjective décrit la façon dont vous vivez l'incertitude. Le profil retenu est le plus prudent des deux. Voir le chapitre 3.

Faut-il apporter le maximum de fonds propres pour réduire son risque ?

Pas forcément. Dans le scénario défavorable du chapitre, le portefeuille prudent qui avait le plus apporté terminait l'année avec 1 029 € de réserve, alors que sa variante empruntant 13 000 € de plus en conservait 13 042 €. La prudence consiste surtout à garder une réserve proportionnée aux engagements. Voir le chapitre 3.

En couple, quel profil retenir si nous ne vivons pas le risque de la même façon ?

Chaque membre du couple remplit le questionnaire séparément. Les engagements communs, comme un crédit solidaire ou un achat en indivision, retiennent le profil le plus prudent des deux. À défaut, le plan repose sur l'adhésion d'un seul et risque d'être abandonné au premier incident. Voir les chapitres 1 et 3.

Détenir ses biens en société limite-t-il mon risque personnel ?

Moins qu'on le croit. Les associés d'une SCI répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital. Les banques exigent presque toujours leur caution personnelle, y compris pour une société à l'impôt sur les sociétés (IS). Le profil de risque s'apprécie donc au niveau des personnes et non de la structure. Voir le chapitre 3.

Comment évaluer correctement la valeur de mes biens dans mon bilan ?

Retenez la valeur vénale, mesurée d'abord par les ventes comparables des demandes de valeurs foncières (DVF), puis corrigée de l'état du bien, de son occupation et du marché local. Le prix d'achat augmenté d'une hausse supposée ou la valeur d'une annonce conduisent presque toujours à surévaluer. Une erreur de 10 % sur 600 000 € de biens représente 60 000 €, souvent plus que l'épargne liquide du foyer. Voir le chapitre 4.

Pourquoi distinguer capacité d'épargne théorique et capacité d'épargne réelle ?

La capacité théorique résulte du budget, alors que la capacité réelle se mesure sur les relevés de comptes des douze derniers mois. Dans l'exemple du chapitre, un foyer qui budgète 904 € par mois n'en épargne réellement que 550 €. Seule la capacité réelle sert à dimensionner un projet. Voir le chapitre 4.

Un petit crédit à la consommation peut-il bloquer un projet locatif ?

Oui, car sa mensualité entre dans le taux d'effort plafonné à 35 % par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Dans l'exemple du chapitre, un crédit automobile de 9 500 € réduit la capacité d'emprunt de près de 45 000 €. Le solder consomme toutefois de l'épargne de précaution, ce qui se mesure avec un scénario défavorable. Voir le chapitre 4.

Rembourser un prêt par anticipation peut-il augmenter mon impôt sur la fortune immobilière (IFI) ?

Oui, lorsque le remboursement est financé par un placement qui n'entre pas dans l'assiette de l'IFI. Dans l'exemple d'un patrimoine important, rembourser 200 000 € de prêt avec un fonds en euros augmente l'IFI de 1 400 € par an, car la dette déductible diminue. Le bilan doit mesurer cet effet avant toute décision. Voir le chapitre 4.

Horizon, placements et familles de stratégies

Quels horizons faut-il distinguer avant d'investir ?

L'horizon de détention est la durée pendant laquelle vous comptez garder le bien. L'horizon de l'objectif est la date à laquelle vous aurez besoin du résultat. L'horizon de financement est la durée du crédit, limitée en principe à vingt-cinq ans. Le décalage entre les trois crée les tensions les plus fréquentes, comme un crédit qui se termine après la retraite. Voir le chapitre 5.

Combien de temps faut-il garder un bien pour que l'opération ait un sens ?

Les frais d'entrée ne se récupèrent pas à la revente et une vente avant six ou huit ans détruit souvent la rentabilité. Dans l'exemple du chapitre, le bien de métropole perd face au bien de ville moyenne jusqu'à six ans de détention puis le dépasse, sans qu'aucune hypothèse ait changé. Comparez donc toujours les projets sur un même horizon et sur un horizon plus court en cas d'imprévu. Voir le chapitre 5.

Pourquoi surveiller la date anniversaire de l'achat avant de vendre ?

La durée de détention se compte de date à date et les abattements sur la plus-value progressent chaque année, avec une exonération d'impôt sur le revenu après vingt-deux ans et de prélèvements sociaux après trente ans. Sur une plus-value brute de 80 000 €, vendre à vingt et un ans au lieu de vingt-deux coûte 828 € de plus et à vingt-neuf ans au lieu de trente 1 238 €. Voir le chapitre 5.

Emprunter sur vingt ans à 55 ans est-il raisonnable ?

Aucune option n'est meilleure en soi. Dans l'exemple du chapitre, un prêt de vingt ans souscrit à 55 ans laisse 102 433 € de capital dû au départ en retraite à 64 ans, contre 74 816 € sur quinze ans, mais le prêt court alourdit l'effort mensuel. L'âge renchérit aussi l'assurance emprunteur, le questionnaire de santé n'étant supprimé que si la part assurée ne dépasse pas 200 000 € et que le prêt est remboursé avant 60 ans. Voir le chapitre 5.

L'immobilier locatif rapporte-t-il plus qu'un placement financier ?

Aucun placement n'est supérieur en soi. Dans l'exemple du chapitre, 100 000 € placés quinze ans à effort d'épargne égal donnent un taux de rendement interne (TRI) de 1,96 % pour une allocation prudente, 2,70 % pour une allocation diversifiée et 2,56 % pour l'immobilier à crédit. L'allocation immobilière est la plus sensible aux prix et devient la moins bonne en dessous d'une hausse de 0,59 % par an. Voir le chapitre 6.

Pourquoi comparer l'immobilier aux autres placements à effort d'épargne égal ?

Parce que l'immobilier à crédit exige souvent un effort mensuel en plus de l'apport. Dans l'exemple du chapitre, cet effort atteint 62 715 € sur quinze ans et l'oublier fausse la comparaison de plus de 60 000 €. La méthode place donc le même effort dans les autres allocations avant de comparer. Voir le chapitre 6.

La hausse passée des prix immobiliers dit-elle ce que mon bien rapportera ?

Non. Les appartements de province ont progressé de 4,1 % par an en moyenne depuis 2000 selon les indices de l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE) et des notaires, mais seulement de 1,4 % par an sur les quinze dernières années. Un indice ne mesure ni les loyers, ni les charges, ni les frais, ni l'impôt. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Voir le chapitre 6.

L'enveloppe fiscale change-t-elle beaucoup le résultat à rendement égal ?

Oui. Dans l'exemple du chapitre, 50 000 € placés quinze ans à 4 % brut deviennent 68 410 € en revenus fonciers imposés à 47,2 % chaque année, contre 82 598 € dans un plan d'épargne en actions (PEA) de plus de cinq ans. L'immobilier imposé au barème doit donc offrir un rendement brut plus élevé, recourir au levier ou bénéficier d'un régime qui réduit l'impôt courant. Voir le chapitre 6.

Quelles sont les grandes familles de stratégies immobilières ?

Le guide en distingue six selon leur moteur, à savoir le rendement, la capitalisation, la création de valeur, les revenus différés, la défiscalisation et la transmission. Chaque famille compte sur une composante dominante et ne doit pas avoir besoin des autres pour tenir. Une stratégie qui exige à la fois un fort loyer, une hausse des prix et un avantage fiscal cumule les risques de toutes les familles. Voir le chapitre 7.

Un dispositif de défiscalisation est-il toujours gagnant ?

Non. Dans l'exemple d'un logement neuf sous le dispositif Jeanbrun, l'amortissement économise 26 168 € d'impôt en neuf ans, mais la revente ajoute 16 912 € d'impôt de plus-value, si bien que le gain net tombe à 9 256 €. Une prime de 5 % payée au-dessus de la valeur de marché ou un taux marginal d'imposition de 11 % suffisent à rendre ce gain négatif. Voir le chapitre 7.

Une stratégie de capitalisation en métropole a-t-elle besoin d'une hausse des prix ?

Oui, c'est la seule famille de l'exemple du chapitre qui en a besoin pour ne pas détruire de valeur. Son point mort se situe vers une hausse de 0,35 % par an et, à prix stables, son TRI après impôt devient négatif. Elle suppose aussi un effort d'épargne important et durable, proche de 120 000 € sur quinze ans dans l'exemple. Voir le chapitre 7.

Donner la nue-propriété d'un bien loué de son vivant réduit-il les droits ?

Dans l'exemple du chapitre, un parent de 62 ans donne à ses deux enfants la nue-propriété d'un logement de 300 000 €, évaluée à 60 % de la pleine propriété. Chaque part de 90 000 € reste sous l'abattement de 100 000 € en ligne directe et aucun droit n'est dû, alors qu'une transmission au décès à 85 ans coûterait 31 818 € dans les hypothèses retenues. Le donateur ne peut toutefois plus vendre seul le bien. Voir le chapitre 7.

Faut-il privilégier un bien de rendement en ville moyenne ou un bien patrimonial en métropole ?

Aucune priorité n'est préférable en soi. Dans l'exemple du chapitre, le bien de rendement obtient un TRI de 4,25 % contre 3,50 % dans le scénario central. Le bien patrimonial ne le rejoint que si sa valeur progresse de 3 % par an pendant vingt ans. Il faut environ deux points de valorisation de plus par an pour que la métropole égale la ville moyenne, ce qui doit s'appuyer sur des données publiques. Voir le chapitre 8.

Le taux de rendement interne suffit-il à comparer deux biens ?

Non. Dans l'exemple du chapitre, deux biens aux TRI proches demandent des efforts d'épargne cumulés de 15 219 € et de 145 287 € sur vingt ans. Le TRI se lit donc avec le creux de trésorerie, l'enrichissement en euros et la valeur actuelle nette (VAN) à votre propre taux d'actualisation. Voir les chapitres 8 et 17.

Ma tranche d'imposition peut-elle inverser le classement de deux biens ?

Oui. En location nue au réel, le bien de rendement de l'exemple reste devant jusqu'à une tranche marginale de 30 %, mais passe derrière le bien patrimonial à 41 %, avec 3,00 % contre 3,25 %. En location meublée au réel, l'amortissement le remet nettement devant, ce qui doit être testé sans cet avantage tant que le projet de loi de finances pour 2027 est en discussion. Voir le chapitre 8.

À la retraite, vaut-il mieux plusieurs petits biens de rendement ou un seul bien patrimonial ?

Dans l'exemple d'un investisseur de 65 ans qui achète comptant, trois biens de rendement procurent 69 % de revenu annuel en plus qu'un bien patrimonial complété d'un placement. Ils laissent en revanche un capital plus faible à 80 ans et trois locataires à gérer au lieu d'un, pour des TRI proches. Le choix dépend de ce que vous voulez maximiser, le niveau de vie ou le capital transmis ou mobilisable. Voir le chapitre 8.

Combien d'heures par an demande un bien locatif ?

Selon les hypothèses du guide, une location nue de longue durée demande environ 16,5 heures par an, une location meublée 26 heures, une colocation de quatre chambres 71,6 heures et une location de courte durée gérée en direct 225 heures. Avec 200 heures par an, un bailleur peut gérer une douzaine de logements nus mais moins d'un logement de courte durée. Les années d'impayé ou de sinistre ne figurent pas dans ces moyennes. Voir le chapitre 9.

La location de courte durée rapporte-t-elle vraiment plus qu'une location à l'année ?

Pas une fois le temps valorisé. Dans l'exemple du chapitre, la courte durée gérée en direct arrive au dernier rang à 30 € de l'heure, son surcroît de revenu rémunérant chaque heure supplémentaire 8,4 €. Confiée à une conciergerie à 22 %, elle rapporte 4 019 €, moins que la location meublée à l'année qui dégage 5 960 € pour 26 heures. Voir le chapitre 9.

Un mandat de gestion est-il rentable pour un seul logement loué nu ?

Rarement par le seul calcul. Au micro-foncier, les honoraires sont réputés couverts par l'abattement de 30 % et le mandat ne devient intéressant qu'au-delà de 42 à 66 € de l'heure dans l'exemple du chapitre. Au réel, avec une tranche de 30 %, ce seuil descend entre 22 et 35 €. Le mandat se justifie plutôt par la distance, l'indisponibilité ou le souhait de réduire le risque d'erreur. Voir le chapitre 9.

Si une conciergerie me reverse un montant net, lequel compare-t-on au seuil du loueur en meublé professionnel (LMP) ?

Les recettes à déclarer et à comparer au seuil de 23 000 € du statut LMP sont les recettes brutes, quelle que soit la formule de gestion. La délégation ne change donc pas l'appréciation du statut. Les services ajoutés par une conciergerie peuvent en outre faire entrer la location dans le champ de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA). Voir le chapitre 9.

Feuille de route et cycles du marché

Que doit contenir une feuille de route patrimoniale ?

Le guide propose huit rubriques, à savoir la situation, les objectifs, les contraintes, la stratégie retenue, les jalons, les règles d'achat et de vente, les indicateurs et la revue annuelle. Trois à cinq pages suffisent, complétées par un tableau de chiffres. Le document se rédige à deux lorsque le patrimoine est commun et se révise une fois par an à date fixe. Voir le chapitre 10.

Pourquoi écrire ses règles d'achat avant de visiter des biens ?

Une visite réussie ou un vendeur pressé créent une urgence qui pousse à accepter des conditions qu'on aurait refusées à froid. Dans l'exemple du chapitre, un studio affiché à 8,32 % de rendement brut ne dégageait que 2,86 % de rendement net et échouait sur trois règles écrites. Testez vos règles sur une dizaine d'annonces réelles avant de les adopter. Voir le chapitre 10.

Faut-il comparer son plan d'investissement à l'option de ne rien acheter ?

Oui. Dans l'exemple du chapitre, le plan aboutit en 2041 à 309 600 € avec des prix stables, contre environ 315 000 € si le foyer place simplement son épargne à 2 % net. L'intérêt du plan tient alors au revenu dégagé une fois les crédits soldés. Un plan dont l'avantage repose sur la hausse des prix doit le dire explicitement. Voir le chapitre 10.

À quoi sert une règle de taux maximal dans une feuille de route ?

Elle reporte une acquisition lorsque le crédit devient trop cher. Dans le scénario défavorable du chapitre, renoncer aux achats dès que le taux proposé dépasse 4,5 % laisse au foyer 60 000 € de plus en 2041 que s'il avait maintenu son plan. La règle ne crée pas de richesse mais évite d'en perdre, à condition d'être respectée au moment où l'occasion se présente. Voir le chapitre 10.

Dans quel ordre un retournement du marché se manifeste-t-il ?

Le nombre de ventes recule d'abord, les prix suivent avec retard et les loyers bougent à peine. Lors du cycle récent, les ventes ont reculé de 26 % entre le point haut du troisième trimestre 2021 et la fin de 2023, alors que les prix n'ont commencé à baisser qu'après leur point haut de fin 2022. Un investisseur qui n'a pas besoin de vendre subit le cycle en valeur estimée, pas en trésorerie. Voir le chapitre 11.

Peut-on prévoir le prochain point bas des prix immobiliers ?

Non. Les indices de prix sont publiés plus de deux mois après la fin du trimestre et reposent sur des actes signés plusieurs mois après l'accord des parties. Le point bas n'est identifiable qu'après coup. Une stratégie robuste cherche donc à rester acceptable quel que soit le moment de l'achat, grâce à une détention longue, un taux fixe, une réserve et l'absence de vente forcée. Voir le chapitre 11.

Acheter au plus haut du cycle est-il une erreur grave ?

Tout dépend de la durée de détention. Dans l'exemple hypothétique du chapitre, l'écart de taux de rendement interne entre un achat au point haut et un achat au point bas atteint 6,43 points sur trois ans mais seulement 1,30 point sur vingt ans. La durée de détention est la principale protection contre un achat mal placé dans le cycle. Voir le chapitre 11.

Vaut-il mieux attendre une baisse des prix pour acheter ?

Attendre ne rapporte que si la baisse se produit sans hausse importante des taux, car les points bas de prix coïncident souvent avec des taux élevés. Dans l'exemple du chapitre, si les prix progressent finalement de 1 % par an, attendre trois ans réduit la richesse nette d'environ 15 300 € au bout de vingt ans. L'investisseur parie alors sur un scénario qu'il ne peut pas prévoir. Voir le chapitre 11.

Rendements et cash-flow

Sur quelle base faut-il calculer un rendement brut ?

Aucun texte ne définit le rendement brut, si bien que chacun choisit son loyer et son prix. Dans l'exemple du chapitre, un même bien affiche 6,40 % sur le prix net vendeur et 5,07 % sur le coût total travaux inclus. Seul le rendement sur coût total, frais d'acquisition, travaux et mobilier compris, mesure ce que rapporte l'argent réellement engagé. Voir le chapitre 12.

Deux biens affichant 7 % de rendement brut sont-ils aussi rentables l'un que l'autre ?

Non. Dans l'exemple du chapitre, trois biens à 7 % brut donnent des rendements nets de 2,48 %, 4,04 % et 2,91 %, soit 3 607 € de revenu net d'écart par an entre les deux premiers. La différence tient à la copropriété non récupérable, à la gestion, à la vacance et au mobilier, que le rendement brut ignore. Voir le chapitre 12.

Quel rendement brut faut-il pour qu'un bien financé à crédit s'autofinance ?

Avec des charges et une vacance représentant 30 % du loyer, un crédit sur vingt ans à 3,5 % et un financement intégral, il faut un rendement brut proche de 11 % pour un cash-flow nul avant impôt. Un tel niveau ne s'observe en général que sur des biens présentant un risque particulier. Un financement intégral conduit donc le plus souvent à un effort d'épargne. Voir les chapitres 12 et 16.

Un rendement brut très élevé signale-t-il une bonne affaire ?

Un rendement anormalement élevé rémunère presque toujours un risque de vacance, de travaux ou de revente. Le rendement brut sert à éliminer des annonces, jamais à choisir. Dans l'exemple d'une colocation, un rendement brut de 10,08 % devient un rendement net de 4,16 % après charges, vacance et mobilier. Voir le chapitre 12.

Quelles charges retrancher pour calculer un rendement net ?

Toutes celles que le propriétaire ne peut pas refacturer, comme la taxe foncière hors ordures ménagères, la copropriété non récupérable, le fonds de travaux, l'assurance, la gestion, l'entretien, la vacance, les frais de relocation et les provisions pour gros travaux. Les intérêts, l'impôt et le remboursement du capital en sont exclus, car ils relèvent du financement et de la fiscalité. Le résultat se rapporte au prix de revient complet. Voir le chapitre 13.

Comment estimer la vacance d'un logement ?

Le nombre de mois de vacance par an est égal au taux de rotation multiplié par le délai de relocation de chaque départ. Un mois de vacance coûte 8,33 % des loyers de l'année, auxquels s'ajoutent les charges récupérables que le propriétaire supporte seul pendant ce mois. Une hypothèse de vacance nulle n'est jamais prudente, même en zone tendue. Voir le chapitre 13.

Faut-il provisionner les gros travaux d'une maison louée ?

Oui, par composants, en divisant le coût de remplacement de chaque élément par sa durée de vie résiduelle. Dans l'exemple du chapitre, omettre cette provision affiche un rendement net de 3,62 % au lieu de 2,76 % et laisse 23 250 € non anticipés sur quinze ans. Pour une maison, l'état du bâti pèse davantage que le choix de déléguer la gestion. Voir le chapitre 13.

Pourquoi comparer le rendement net au taux du crédit ?

Lorsque le rendement net tombe au niveau du coût du crédit, tout emprunt réduit la rentabilité des fonds propres. Dans l'exemple du chapitre, le studio atteint le taux moyen de 3,32 % publié par la Banque de France pour août 2026 dès 1,13 mois de vacance par an. Son financement à crédit repose alors sur la valorisation espérée ou l'avantage fiscal, deux paris à documenter. Voir les chapitres 13 et 19.

Pourquoi le rendement après impôt de la première année est-il trompeur ?

Il surestime les régimes qui diffèrent l'impôt. Dans l'exemple du chapitre, le loueur en meublé non professionnel (LMNP) au réel ne paie aucun impôt annuel grâce à l'amortissement et affiche 2,60 % la première année. Les amortissements réintégrés dans la plus-value lui coûtent toutefois 9 873 € à la revente, ce qui ramène son rendement moyen sur vingt ans à 2,32 %. Voir le chapitre 14.

Le taux de ma tranche d'imposition mesure-t-il le coût réel de mes loyers ?

Pas toujours. Dans la zone de la décote, chaque euro d'impôt brut réduit la décote de 0,4525 €, si bien qu'un revenu imposé dans la tranche à 11 % coûte en réalité environ 15,98 % d'impôt sur le revenu. Le plafonnement du quotient familial peut aussi porter le coût effectif au-delà du taux de la tranche. Voir le chapitre 14.

Une société à l'impôt sur les sociétés (IS) rapporte-t-elle plus qu'une détention en direct ?

La société ne paie souvent aucun impôt pendant la détention, mais l'impôt se concentre à la sortie, sur la plus-value calculée à partir de la valeur nette comptable puis sur les sommes distribuées. Dans l'exemple du chapitre, son rendement moyen sur vingt ans tombe à 1,59 % et ne dépasse la location nue en direct qu'à partir de la tranche à 41 %. Il reste derrière le LMNP au réel à tous les niveaux de l'exemple. Voir le chapitre 14.

Faut-il compter l'économie d'impôt liée aux intérêts dans le rendement d'un bien ?

Non. Cette économie rémunère l'endettement et non le bien, alors que cet endettement coûte lui-même davantage. Dans l'exemple du chapitre, l'intégrer ferait passer le rendement après impôt de 1,77 % à 3,04 % sans que le logement rapporte un euro de plus. Pour comparer deux biens, calculez l'impôt comme s'ils étaient payés comptant, puis mesurez l'effet du crédit dans le cash-flow. Voir le chapitre 14.

Un cash-flow négatif signifie-t-il que je perds de l'argent ?

Pas nécessairement. Le capital remboursé chaque mois est une épargne forcée qui réduit la dette. Dans l'exemple du chapitre, un cash-flow négatif de 1 099 € la première année s'accompagne de 2 988 € de capital remboursé, soit un enrichissement de 1 889 € avant toute évolution de la valeur du bien. Voir le chapitre 15.

Faut-il allonger la durée du crédit pour obtenir un cash-flow positif ?

Un crédit plus long améliore le cash-flow mensuel mais réduit l'enrichissement. Dans l'exemple du chapitre, le crédit sur vingt-cinq ans coûte 18 282 € d'intérêts de plus que le crédit sur quinze ans et donne le plus faible enrichissement à chaque horizon. Le choix de la durée relève de la capacité d'effort du foyer et non de la recherche du cash-flow. Voir les chapitres 15 et 27.

Pourquoi raisonner sur le cumul mensuel plutôt que sur le cash-flow annuel ?

Les dépenses ne tombent pas également chaque mois, entre la taxe foncière d'automne, les appels de copropriété trimestriels et la vacance. Dans l'exemple du chapitre, le cash-flow annuel est de moins 1 099 €, mais le point bas atteint moins 1 226 € en octobre. Une année de gros travaux peut en outre porter le besoin à plus de 9 000 €, ce que la réserve doit couvrir. Voir le chapitre 15.

Quand l'impôt réapparaît-il dans le cash-flow d'un meublé au régime réel ?

Lorsque le stock d'amortissements reportés est épuisé, ce qui arrive à mesure que les intérêts baissent et que les loyers progressent. Dans l'exemple du chapitre, l'impôt apparaît l'année 18, au moment où le crédit se termine. Si le texte initial de l'article 7 du projet de loi de finances pour 2027 était adopté, il apparaîtrait dès l'année 5, mais cette mesure n'est pas adoptée au 26 octobre 2026. Voir le chapitre 15.

Effort d'épargne, TRI, VAN et levier

Vaut-il mieux emprunter sur quinze ou sur vingt-cinq ans pour limiter l'effort d'épargne ?

Le crédit long réduit l'effort mensuel mais paie davantage d'intérêts. Dans l'exemple du chapitre, l'effort moyen des années 2 à 5 atteint 572 € par mois sur quinze ans contre 238 € sur vingt-cinq ans, alors que les taux de rendement interne après impôt restent proches, de 2,8 % à 3,1 %. La durée déplace surtout l'effort dans le temps, si bien que le choix relève de la capacité du foyer à le supporter. Voir le chapitre 16.

Quel effort d'épargne mensuel peut-on raisonnablement supporter ?

Aucune norme publique ne le fixe. La grille de réflexion du guide qualifie de léger un effort inférieur à 5 % du revenu net du foyer et considère qu'au-delà de 15 % il fragilise le budget. L'effort se compare aussi à l'épargne que le foyer constituait avant le projet. La réserve doit couvrir au moins une année d'effort dans le scénario défavorable. Voir le chapitre 16.

Le micro-foncier réduit-il l'effort d'épargne d'un bien financé à crédit ?

Souvent non, car il ne permet de déduire ni les intérêts ni les travaux. Dans l'exemple du chapitre, pour un foyer imposé à 30 %, l'effort des premières années passe de 360 € par mois au réel à 593 € au micro-foncier. Un bien acheté comptant, sans travaux ni charges importantes, peut au contraire supporter moins d'impôt au micro-foncier, ce qui se vérifie chaque année. Voir le chapitre 16.

Pourquoi l'effort d'épargne augmente-t-il au fil des années ?

Au régime réel, les intérêts déductibles diminuent pendant que les loyers progressent, si bien que le revenu foncier redevient imposable. Dans l'exemple du chapitre, l'effort passe de 4 282 € la deuxième année à 5 659 € la quinzième, soit une hausse de 32 %. Mesurer l'effort sur la seule première année conduit donc à le sous-estimer. Voir le chapitre 16.

Qu'est-ce que le taux de rendement interne d'un investissement locatif ?

C'est le taux annuel qui rend nulle la valeur actuelle de tous les flux de l'opération, de l'apport initial jusqu'au produit de la revente. Un TRI de 4 % signifie que l'opération équivaut à un placement rémunéré à 4 % par an sur les sommes qui y restent engagées, sous les hypothèses retenues. Il se présente toujours avec la somme des flux, le multiple, le point mort du prix de sortie et un scénario défavorable. Voir le chapitre 17.

Pourquoi un même projet peut-il afficher plusieurs TRI différents ?

Le TRI peut porter sur le projet ou sur les fonds propres, avant ou après impôt. Dans l'exemple du chapitre, la même opération donne 3,8 % pour le projet avant impôt et 1,3 % pour les fonds propres après impôt. Le TRI du projet sert à comparer des biens et celui des fonds propres après impôt sert à décider. Voir le chapitre 17.

Peut-on revendre un bien après cinq ans sans perdre d'argent ?

C'est difficile, car les frais d'acquisition, de garantie, de remboursement anticipé et de vente sont amortis sur peu d'années. Dans l'exemple du chapitre, le TRI des fonds propres après impôt à cinq ans reste négatif même avec une hausse des prix de 2 % par an. À dix ans, il faut revendre au moins 6,7 % au-dessus du prix d'achat pour simplement récupérer les sommes versées. Voir le chapitre 17.

Réduire son apport améliore-t-il la rentabilité ?

Tout dépend du levier. Dans l'exemple du chapitre, au taux de 3,3 %, réduire l'apport de 24 300 € à 1 000 € fait baisser le TRI de 1,3 % à 0,7 %, car le levier est négatif après impôt. Au taux de 2,3 %, le TRI monte de 2,9 % à 4,0 %, mais l'enrichissement nominal baisse de 13 344 € à 10 593 € parce que l'investisseur paie davantage d'intérêts. Voir les chapitres 17 et 19.

Une valeur actuelle nette négative signifie-t-elle que l'opération perd de l'argent ?

Non. Une VAN négative signifie que l'argent engagé aurait rapporté davantage au taux d'actualisation retenu, même si l'opération dégage un gain nominal. Une VAN positive mesure au contraire, en euros d'aujourd'hui, ce que le projet rapporte de plus que ce placement de référence. Le diagnostic dépend donc entièrement du taux choisi. Voir le chapitre 18.

Comment choisir son taux d'actualisation ?

Il peut se fonder sur le coût d'opportunité, c'est-à-dire le rendement du meilleur placement auquel vous renoncez, ou sur un taux sans risque majoré de primes d'illiquidité, de gestion et de risque propre au projet. La construction illustrative du chapitre part du livret A à 1,7 % et aboutit à un taux de 3,7 % à 4,7 %. Le taux se fixe par écrit avant l'analyse et le taux du crédit ne le remplace pas, car il ne mesure pas le risque supporté par l'apport. Voir le chapitre 18.

Que faire lorsque le TRI et la VAN ne classent pas deux projets dans le même ordre ?

Dans l'exemple du chapitre, un studio affiche un TRI de 5,1 % contre 3,6 % pour une maison, mais la maison a la VAN la plus élevée tant que le taux d'actualisation reste inférieur à 3,4 %. Le conflit tient à la taille des apports et au calendrier des flux. La VAN au taux pertinent tranche, à condition que ce taux reflète réellement l'usage alternatif de l'argent. Voir le chapitre 18.

Comment choisir entre plusieurs projets lorsque l'apport disponible est limité ?

Il faut retenir la combinaison réalisable qui maximise la VAN totale. L'indice de profitabilité, égal à la VAN divisée par l'apport engagé, aide à classer les projets, mais il ne suffit pas toujours lorsque les projets sont indivisibles. Comparez donc les combinaisons possibles, en tenant compte aussi de la capacité d'emprunt, qui limite souvent davantage que l'apport. Voir le chapitre 18.

Comment savoir si l'effet de levier joue en ma faveur ?

Comparez le rendement de l'actif, calculé sur le coût total après vacance et charges, au coût complet de la dette, assurance et frais compris. Avant impôt, le rendement des fonds propres est égal au rendement de l'actif augmenté de l'écart entre ces deux taux multiplié par le rapport entre dette et fonds propres. Un écart nul rend le levier inutile et un écart négatif le rend destructeur, d'autant plus que la dette est lourde. Voir le chapitre 19.

Un levier positif garantit-il un cash-flow positif ?

Non. Avec un prêt amortissable, l'annuité inclut le remboursement du capital. À 3,5 % sur vingt ans, un financement à 80 % exige un rendement de l'actif de 5,63 % pour que le cash-flow soit nul. Dans l'exemple du chapitre, le levier est positif en rendement alors que le cash-flow de la première année est négatif de 1 473 €. Voir le chapitre 19.

Le régime fiscal modifie-t-il l'intérêt d'emprunter ?

Oui. Au régime réel, les intérêts, l'assurance et les frais d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers, alors qu'au micro-foncier l'abattement de 30 % les couvre forfaitairement. Dans l'exemple du chapitre, un financement à 80 % donne un TRI des fonds propres après impôt de 4,02 % au réel mais de 1,88 % au micro-foncier, sous le résultat obtenu sans crédit. Voir le chapitre 19.

Emprunter pour acheter en métropole avec un faible rendement a-t-il un sens ?

Lorsque le rendement de l'actif est inférieur au coût de la dette, le levier de rendement est négatif et l'opération devient un pari sur la valorisation financé par l'épargne du foyer. Dans l'exemple du chapitre, un bien rapportant 3,05 % face à une dette à 3,70 % ne rend le levier positif qu'au-delà d'une hausse des prix de 1,64 % par an pendant quinze ans. Il impose aussi un effort de 745 € par mois la première année. Voir les chapitres 8 et 19.

Valeur, prix de revient et décision

Qu'est-ce que le multiple de capital et comment le calculer ?

C'est le total des sommes récupérées, cash-flows positifs et produit net de la revente, divisé par le total des sommes investies, apport et efforts d'épargne compris. Dans l'exemple du chapitre, un locatif de long terme atteint un multiple de 1,85, alors qu'un calcul sur le seul apport donnerait à tort 4,78. Le multiple ignore la durée et se lit donc toujours avec le TRI. Voir le chapitre 20.

Un achat-revente affichant un TRI de plus de 30 % est-il plus intéressant qu'un investissement locatif ?

Pas nécessairement. Dans l'exemple du chapitre, l'achat-revente obtient un TRI de 32,85 % pour un gain net de 13 696 €, alors que le locatif de vingt ans gagne 62 974 € avec un TRI de 4,43 %. Sur une opération courte, le TRI devient extrême et suppose que le gain soit aussitôt réinvesti aussi bien. Le gain en euros, le multiple et le risque de requalification en marchand de biens complètent l'analyse. Voir le chapitre 20.

Comment mesurer le rendement d'un bien dont j'ai hérité ?

L'apport n'a pas été payé, mais le capital immobilisé est bien réel. Les fonds propres à retenir sont la valeur nette de vente du bien au jour de l'analyse, car c'est la somme à laquelle vous renoncez en le conservant. Un héritier qui raisonne sur un apport nul surestime toujours le rendement de son bien. Voir les chapitres 20 et 104.

Comment savoir si un bien détenu depuis longtemps mérite d'être conservé ?

Calculez le rendement des fonds propres actuels, c'est-à-dire le gain de l'année rapporté à la valeur nette de vente diminuée du capital restant dû. Dans l'exemple du chapitre, ce rendement baisse au fil des années pour tomber à 4,64 % la dix-neuvième année sur 122 035 € immobilisés. Ce chiffre se compare aux autres emplois possibles du capital, par une vente, un refinancement ou un nouveau projet. Voir les chapitres 20 et 120.

Quelle différence entre la valeur vénale d'un bien et sa valeur d'investissement ?

La valeur vénale est le prix probable sur le marché à une date donnée et sert de référence à la banque et à l'administration fiscale. La valeur d'investissement est le prix maximal qu'un acquéreur donné peut payer pour atteindre son objectif de rendement, compte tenu de son financement, de sa fiscalité et de son horizon. Un bien ne mérite l'examen que si le prix demandé reste sous ces deux limites. Voir le chapitre 21.

Comment estimer un bien à partir des ventes publiées dans les demandes de valeurs foncières ?

Délimitez un secteur proche, retenez des ventes des douze à vingt-quatre mois antérieurs à la date d'évaluation, écartez les ventes atypiques puis ajustez chaque référence pour la date, l'état et la performance énergétique. Retenez la médiane plutôt que la moyenne. Dans l'exemple d'une maison, une moyenne incluant une vente atypique la surestimait de 9 024 €. Ces données ne couvrent ni le Haut-Rhin, ni le Bas-Rhin, ni la Moselle, ni Mayotte. Voir les chapitres 21 et 81.

Quelle erreur éviter en évaluant un immeuble de rapport par le revenu ?

Le taux de capitalisation doit être appliqué avec la convention de frais qui a servi à l'observer, sur un revenu net durable et non sur le loyer affiché. Dans l'exemple du chapitre, appliquer un taux acte en main au prix hors frais surestime l'immeuble de 25 917 € et capitaliser le loyer affiché le surestime de 122 343 €. Un demi-point de taux autour de 6 % déplace en outre la valeur de 8 à 9 %. Voir le chapitre 21.

Pourquoi une maison louée rapporte-t-elle souvent moins qu'un immeuble de rapport ?

Le prix d'une maison est fixé par les acquéreurs occupants, qui ne raisonnent pas en rendement. L'investisseur paie donc un prix d'occupant et revendra probablement à un occupant. Dans l'exemple du chapitre, une maison achetée à sa valeur de marché ne procure qu'un rendement net acte en main de 4,40 %, si bien que le résultat dépend davantage de la revente que du loyer. Voir les chapitres 21 et 38.

Que faut-il inclure dans le prix de revient d'un investissement locatif ?

Le prix de revient complet additionne le prix, la commission à la charge de l'acquéreur, les droits et émoluments, les travaux avec une provision pour aléas, l'équipement et le mobilier, les frais du prêt, le portage jusqu'au premier loyer et la mise en location. Dans l'exemple d'un T3 ancien à rénover, il dépasse le prix de 46,31 % et ramène le rendement brut de 7,20 % sur le prix à 4,92 %. Voir le chapitre 22.

Quel taux de droits de mutation prévoir pour un achat dans l'ancien ?

Les départements peuvent porter leur droit à 5 % pour les actes passés du 1er avril 2025 au 31 mars 2028, d'où un taux global de 6,3185 %, auquel s'ajoute la contribution de sécurité immobilière de 0,10 %. Cette hausse épargne le primo-accédant qui achète sa résidence principale mais frappe l'investisseur et toute société. Le taux retenu est celui du département à la date de l'acte authentique. Voir le chapitre 22.

Comment fixer le prix maximal à proposer pour un bien ?

Inversez le calcul en partant du loyer de marché et du rendement brut minimal que vous exigez sur le prix de revient complet. Dans l'exemple du chapitre, un T3 affiché à 120 000 € devrait être négocié sous 90 600 € pour atteindre 6 %, ou sous 79 500 € pour résister au scénario défavorable. Il n'existe pas de taux universel, le rendement cible se choisissant au regard du rendement net et du coût du crédit. Voir le chapitre 22.

Acheter les parts d'une société plutôt que l'immeuble permet-il d'économiser des frais ?

Les droits sont plus faibles, car le passif social n'entre pas dans l'assiette du droit de 5 %. Dans l'exemple du chapitre, l'économie apparente de 27 241 € est toutefois inférieure aux 55 000 € d'impôt latent sur la plus-value de la société, dont la base amortissable n'est pas non plus réévaluée. Depuis le 27 juin 2026, la cession de parts d'une société à prépondérance immobilière exige en outre, à peine de nullité, un acte notarié ou contresigné par avocat, ou dans certains cas un acte d'expert-comptable. Voir le chapitre 22.

Comment rendre un prévisionnel sur vingt ans fiable ?

Écrivez chaque hypothèse dans une cellule unique avec sa source et sa date, travaillez en euros courants et rattachez chaque flux à l'année de son paiement. Recalculez l'impôt chaque année, datez les gros travaux et faites varier les hypothèses clés. Un prévisionnel sert à comparer et à tester, pas à prédire. Voir le chapitre 23.

Quelle indexation des loyers retenir dans un prévisionnel ?

L'indice de référence des loyers a progressé de 1,57 % sur un an au troisième trimestre 2026, soit 2,10 % par an en moyenne depuis 2022 mais 1,22 % seulement entre 2024 et 2026. L'exemple du chapitre retient 1,5 % par an, hypothèse prudente qui n'est pas une prévision. Le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus être augmenté et l'encadrement plafonne le loyer de relocation dans certaines communes. Voir le chapitre 23.

Quelles erreurs de modélisation faussent le plus un prévisionnel ?

L'hypothèse de valorisation pèse le plus. Dans l'exemple du chapitre, supposer une hausse des prix de 3 % par an ajoute à elle seule 2,91 points de TRI. Oublier les gros travaux en ajoute 0,92 point et vendre sans frais ni impôt 0,71 point. Un prévisionnel naïf affiche ainsi 9,95 % de TRI contre 3,33 % pour le prévisionnel documenté. Voir le chapitre 23.

Un déficit foncier peut-il être perdu ?

Oui. La part du déficit provenant des intérêts, ou excédant 10 700 €, se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes et se perd au-delà. Dans l'exemple du chapitre, 5 471 € de déficit n'ont pas pu être utilisés à temps, ce qui représente environ 2 582 € d'impôt et de prélèvements sociaux. Seul un prévisionnel calculé année par année fait apparaître cette perte. Voir le chapitre 23.

Quels chocs faut-il tester avant d'acheter ?

Le guide retient sept familles de chocs, à savoir la vacance, l'impayé, la hausse de la taxe foncière, les travaux imprévus, la hausse des taux, la baisse du prix de sortie et le choc fiscal. Chacun est calibré sur un repère public ou sur l'observation locale, appliqué seul puis combiné à d'autres chocs cohérents entre eux. Le stress test se fait avant l'offre, pas après le premier incident. Voir le chapitre 24.

La règle des six mensualités de réserve est-elle suffisante ?

Pas toujours. Dans l'exemple du chapitre, six mensualités représentent 5 361 €, alors qu'un impayé et des travaux imprévus la même année creusent la trésorerie de 13 187 €. Le surcroît d'effort des trois premières années du scénario combiné, soit environ 15 000 €, donne un meilleur ordre de grandeur. Sur un parc de dix lots, la mutualisation ramène ce besoin à 4 319 € par lot, à condition que les chocs ne soient pas corrélés. Voir les chapitres 24 et 116.

Que coûte une vente forcée dans les premières années ?

C'est le choc le plus coûteux en début de détention. Dans l'exemple du chapitre, une vente à la fin de la quatrième année, 10 % sous la valeur estimée, se solde par une perte de 25 942 € après frais, indemnité de remboursement anticipé et impôt de plus-value sans abattement. Cesser de louer avant le 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation d'un déficit foncier sur le revenu global entraîne en outre sa remise en cause. Voir le chapitre 24.

La vacance pèse-t-elle autant que le taux du crédit ?

Dans l'exemple du chapitre, chaque mois de vacance annuelle coûte environ 71 € d'effort mensuel, contre environ 39 € pour chaque demi-point de taux. Un mois de vacance pèse donc à peu près autant qu'un point de taux. Le soin apporté à la relocation compte autant que la négociation du crédit. Voir le chapitre 24.

Par quoi commencer pour comparer plusieurs biens ?

Par les critères éliminatoires, écrits avant toute recherche avec des seuils chiffrés, comme un effort d'épargne maximal, une réserve à préserver ou une classe énergétique sans devis. Un projet excellent sur neuf critères peut être inacceptable sur le dixième. La grille de notation ne compare ensuite que les projets qui ont franchi ces seuils. Voir le chapitre 25.

Comment fixer les pondérations d'une grille de décision ?

Avant de connaître les projets, en fonction du profil de risque et de l'horizon, avec une somme égale à 100. Le guide propose trois jeux types, prudent, équilibré et dynamique, à adapter et non à recopier. Dans l'exemple du chapitre, passer de 50 à 60 points de poids financier suffit à changer de vainqueur, d'où le danger d'ajuster les poids jusqu'à faire gagner le bien préféré. Voir le chapitre 25.

Pourquoi le projet le plus rentable n'arrive-t-il pas toujours en tête ?

Parce que la grille pèse aussi les risques et les critères personnels. Dans l'exemple du chapitre, l'immeuble à rénover offre le meilleur TRI, 6,72 %, mais un deux-pièces de métropole l'emporte grâce à sa liquidité et à son faible risque de travaux. Dans le scénario défavorable, l'immeuble devient le projet qui perd le plus, avec un enrichissement cumulé de moins 53 407 €. Voir le chapitre 25.

Peut-on reprendre la grille de décision d'un autre investisseur ?

Non. Avec les mêmes projets, un couple de 58 ans visant un horizon de dix ans retient le deux-pièces de métropole, alors qu'un artisan du bâtiment de 38 ans retient l'immeuble à rénover, car ses compétences et sa proximité deviennent des atouts. L'âge, l'horizon et les compétences modifient les poids comme les notes. Voir le chapitre 25.

Financement et levier

Comment la banque calcule-t-elle mon taux d'effort ?

Elle divise toutes les échéances de crédit du foyer, nouveau prêt et assurance compris, par les revenus nets avant impôt augmentés d'une part des loyers bruts, souvent 70 % selon l'hypothèse du guide. La norme du Haut Conseil de stabilité financière plafonne ce taux à 35 % et la durée à vingt-cinq ans, avec une marge de dérogation de 20 % de la production de chaque banque. Le calcul différentiel, qui retranchait les loyers des mensualités, est exclu. Voir le chapitre 26.

Pourquoi un bien dont le loyer couvre la mensualité réduit-il quand même ma capacité d'emprunt ?

Avec une décote de 30 %, chaque euro de loyer n'ajoute que 0,70 € aux revenus retenus, si bien qu'une mensualité ne laisse le taux d'effort inchangé que si elle reste sous 24,5 % du loyer. Dans l'exemple du chapitre, un célibataire atteint 34,85 % de taux d'effort dès son troisième studio, alors que chaque loyer couvre presque sa mensualité. C'est pourquoi un salarié atteint souvent la norme après deux ou trois biens. Voir le chapitre 26.

Comment retrouver de la capacité d'emprunt pour un nouveau projet ?

Les leviers sont l'allongement de la durée, la délégation d'assurance, la fin d'un petit crédit, la vente d'un bien avec réemploi du produit ou un apport supplémentaire. Dans l'exemple du chapitre, aucun levier isolé ne suffit et seule la vente d'un studio combinée à une durée de vingt-cinq ans ramène le dossier sous la norme. Racheter un prêt ancien à 1,5 % coûterait près de 50 000 € d'intérêts supplémentaires pour gagner 150 € de capacité mensuelle. Voir le chapitre 26.

Créer une société permet-il d'échapper au taux d'effort ?

Rarement. La banque demande presque toujours la caution personnelle des associés et analyse leur situation. Pour une SCI transparente, la foire aux questions du Haut Conseil de stabilité financière permet d'apprécier le taux d'effort comme pour des co-emprunteurs. Une société créée dans le seul but du financement peut coûter davantage, à la revente ou à la transmission, que le crédit qu'elle permet d'obtenir. Voir le chapitre 26.

Faut-il faire financer les frais de notaire par la banque ?

Le financement à 110 % améliore le rendement des fonds propres mais accroît le risque. Dans l'exemple du chapitre, il donne le meilleur TRI, 4,37 % sur vingt-cinq ans, mais le plus faible enrichissement total. En cas de vente forcée après trois ans à un prix inférieur de 10 %, il oblige à apporter près de 19 000 € pour solder le prêt. Il n'était en outre conforme à la norme de taux d'effort sur aucune durée pour le foyer type. Voir le chapitre 27.

Vaut-il mieux apporter son épargne ou la conserver ?

Tout dépend du rendement net que l'épargne conservée obtiendrait, comparé au coût après impôt de la dette supplémentaire. Dans l'exemple du chapitre, le taux net d'équilibre est d'environ 2,16 % et les écarts de patrimoine restent inférieurs à 3 000 € sur vingt ans. La décision se joue donc surtout sur la liquidité, le risque et la capacité d'emprunt. Voir le chapitre 27.

Une durée de crédit longue est-elle plus risquée ?

Elle réduit la mensualité mais ralentit le désendettement. Après dix ans, un prêt de 150 000 € sur quinze ans a remboursé 91 574 € de capital, contre 44 554 € sur vingt-cinq ans, pour moins d'intérêts. Le patrimoine financé sur une longue durée est donc plus sensible à une baisse de valeur ou à une vente anticipée. Voir le chapitre 27.

À 55 ans, vaut-il mieux acheter comptant ou emprunter ?

Dans l'exemple du chapitre, l'achat comptant, le financement de la moitié du prix et le financement total aboutissent au même patrimoine final à quelques centaines d'euros près. L'achat comptant ne laisse toutefois que 3 750 € d'épargne, alors que le crédit préserve la liquidité et offre, par l'assurance emprunteur, une couverture en cas de décès. Les critères non financiers départagent donc les montages. Voir le chapitre 27.

Un prêt in fine est-il plus intéressant qu'un prêt amortissable ?

Il faut les comparer à effort égal, en supposant la différence de trésorerie placée au même rendement. Dans l'exemple du chapitre, l'in fine l'emporte de 5 789 € sur vingt ans pour un foyer imposé à 30 % avec un placement à 2,5 %, mais le résultat s'inverse dès que le placement rapporte moins de 2,18 %. Pour un foyer non imposable, il coûte plus cher dans presque tous les cas. Un placement à 1 % laisserait en outre 31 373 € à trouver au terme. Voir le chapitre 28.

Des échéances progressives permettent-elles d'emprunter davantage ?

Non. Les normes du Haut Conseil de stabilité financière retiennent la charge annuelle la plus élevée sur toute la durée du prêt. Dans l'exemple du chapitre, une structure progressive de 2 % par an fait perdre 33 153 € de capacité d'emprunt au lieu d'en ajouter. Elle coûte en outre 5 487 € d'intérêts de plus que des échéances constantes. Voir le chapitre 28.

Faut-il demander un différé de remboursement pendant des travaux ?

Un différé partiel, qui ne fait payer que les intérêts et l'assurance, allège la trésorerie pendant la période sans loyer. Le différé total coûte davantage, car les intérêts s'ajoutent au capital. Les intérêts ainsi capitalisés ne sont pas déductibles l'année où ils courent. Dans l'ancien, la durée maximale peut atteindre vingt-sept ans lorsque les travaux représentent au moins 10 % du coût total de l'opération. Voir le chapitre 28.

Un prêt in fine réduit-il l'impôt sur la fortune immobilière ?

Non. Pour l'IFI, un prêt in fine est traité comme un prêt amortissable fictif, le montant déductible diminuant chaque année à proportion des années écoulées. Avec 180 000 € empruntés sur vingt ans, la dette déductible n'est plus que de 117 000 € après sept années entières, alors que 180 000 € restent dus. Voir le chapitre 28.

Faut-il choisir un taux fixe ou un taux variable pour un investissement locatif ?

Un taux variable est un pari asymétrique, dont le gain est limité par l'écart de départ et la perte seulement par le plafond. Dans l'exemple du chapitre, le variable non capé économise 7 285 € d'intérêts si l'indice reste stable mais coûte 53 045 € de plus que le fixe en cas de hausse durable. Son avantage initial disparaît dès une hausse durable de 0,33 point de l'indice. Voir le chapitre 29.

Le taux variable est-il toujours moins cher au départ ?

Non. Selon la Banque de France, le taux moyen de juillet 2026 atteignait 3,36 % pour les crédits à taux variable contre 3,15 % pour le taux fixe. Les prêts à taux fixe représentaient 99,5 % des crédits à l'habitat en août 2026. Comparez toujours deux offres réelles sur le même montant et la même durée, en retenant l'indice du jour augmenté de la marge plutôt que le taux d'appel. Voir le chapitre 29.

Vaut-il mieux renégocier son prêt ou le faire racheter par une autre banque ?

Demandez d'abord une renégociation à votre banque, qui évite la plupart des frais. Dans l'exemple du chapitre, une renégociation à 3,40 % rapporte 14 058 € sur la durée, davantage qu'un rachat à 3,20 % qui supporte les indemnités, les frais de dossier et une nouvelle garantie. Le délai de retour d'un rachat dépasse six ans, si bien qu'il perd son intérêt lorsque le bien est vendu peu après. Voir le chapitre 29.

Combien coûtent les indemnités de remboursement anticipé ?

Pour un prêt immobilier aux particuliers, elles sont plafonnées au plus faible de six mois d'intérêts sur le capital remboursé et de 3 % du capital restant dû. Aucune indemnité n'est due lorsque le remboursement suit la vente du logement consécutive à un changement de lieu de travail, à la perte forcée d'activité ou au décès de l'emprunteur ou de son conjoint. Un prêt professionnel n'est pas soumis à ce plafond, ce qui impose de négocier les indemnités dans l'offre. Voir le chapitre 29.

Dans quel ordre acheter plusieurs biens locatifs ?

Commencer par des biens de petite taille et de rendement élevé préserve l'apport et limite la hausse du taux d'effort. Dans l'exemple du chapitre, les mêmes cinq biens deviennent impossibles à financer dès la première année si le couple commence par le bien patrimonial de métropole, faute d'apport suffisant. L'ordre des achats compte autant que leur choix. Voir le chapitre 30.

Pourquoi caler une acquisition sur la fin d'un prêt existant ?

La fin d'un prêt supprime une mensualité entière du taux d'effort, sans rien coûter. Dans l'exemple du chapitre, un immeuble acheté juste après la fin du prêt de la résidence principale fait baisser le taux d'effort à 30,88 %, alors que le même achat deux ans plus tôt le porterait à 42,23 % et rendrait l'épargne négative. Repérez donc dès le départ la date de fin de chacun de vos prêts. Voir le chapitre 30.

Un plan d'acquisitions conforme à 35 % de taux d'effort est-il sûr ?

Pas s'il n'a aucune marge. Dans l'exemple du chapitre, le plan ajusté culmine à 34,97 %, si bien qu'un demi-point de taux en plus ou une banque qui ne retient que 60 % des loyers suffisent à bloquer le troisième achat. Prévoyez dès le départ la variante à appliquer, comme arrêter le plan et reconstituer la réserve si les revenus baissent. Voir le chapitre 30.

Acheter en société permet-il de continuer à investir quand la capacité personnelle est atteinte ?

Seulement pour des biens qui s'autofinancent déjà. Certaines banques lisent un achat en société par le taux de couverture, qui rapporte le revenu net du bien à son annuité. Dans l'exemple du chapitre, un trois-pièces de métropole ne couvre que 76 % de son annuité, en direct comme en société. La banque demanderait de toute façon la caution des associés. Voir le chapitre 30.

Comment formaliser un prêt d'argent consenti par mes parents pour l'apport ?

Par un écrit qui fixe le montant, la durée, le taux et l'échéancier, éventuellement enregistré pour 125 € afin de lui donner une date certaine. L'emprunteur le déclare sur le formulaire n° 2062 lorsque les sommes empruntées dans l'année dépassent 5 000 €, les remboursements se faisant par virements réguliers. Un prêt jamais remboursé peut être requalifié en donation. La banque compte en outre ses échéances dans le taux d'effort. Voir le chapitre 31.

Combien des parents peuvent-ils donner sans droits pour financer un apport ?

Chaque parent peut donner 100 000 € à chaque enfant tous les quinze ans, auxquels s'ajoute le don familial de sommes d'argent de 31 865 € si le donateur a moins de 80 ans et l'enfant est majeur. L'exonération de l'article 790 A bis du Code général des impôts, jusqu'à 100 000 € par donateur, vise l'achat d'un logement neuf ou en état futur d'achèvement et s'applique jusqu'au 31 décembre 2026 sauf prorogation. Elle exclut l'ancien, le terrain, la construction et l'apport à une SCI. Voir le chapitre 31.

Donner l'apport à un seul enfant crée-t-il une inégalité dans la succession ?

Une donation simple est en principe rapportable à la succession. Si la somme a servi à acquérir un bien, le rapport suit la valeur de ce bien au partage. Dans l'exemple du chapitre, un don de 30 000 € est rapporté pour 42 000 € si le bien a pris 40 % de valeur. Une donation-partage à tous les enfants fige les valeurs, ce qui se prépare avec le notaire avant le versement. Voir le chapitre 31.

Que risque un parent qui se porte caution du prêt de son enfant ?

Il s'engage à payer si l'enfant ne paie pas, dans la limite d'un plafond qu'il écrit lui-même, la caution solidaire permettant à la banque de le poursuivre dès la défaillance. Un engagement manifestement disproportionné à ses revenus et à son patrimoine est réduit au montant qu'il pouvait garantir. S'il paie puis renonce à se faire rembourser, cet abandon peut être traité comme une donation rapportable. Voir le chapitre 31.

Vaut-il mieux racheter son assurance vie pour l'apport ou la nantir ?

Le nantissement n'est rentable que si le contrat rapporte, net de frais et d'impôt, plus que le coût net d'impôt de la dette supplémentaire. Dans l'exemple du chapitre, ce point mort atteint 1,95 % par an pour une tranche marginale de 41 %, mais 3,15 % pour une tranche de 11 %. L'épargne nantie ne sert plus de réserve, si bien que la réserve de précaution doit rester hors de toute garantie. Voir le chapitre 32.

Quel est le principal danger d'un crédit lombard ?

L'appel de marge. La banque prête une fraction de la valeur des titres nantis et exige un remboursement partiel ou des titres supplémentaires lorsque cette valeur baisse, souvent au moment où vendre réalise une perte. Dans l'exemple du chapitre, un crédit de 150 000 € garanti par 400 000 € d'actions reste couvert jusqu'à une baisse de 25 %, mais une baisse de 35 % impose de trouver 20 000 €. Un ratio initial de 30 % résiste à une baisse de 40 %. Voir le chapitre 32.

Un prêt in fine adossé à une assurance vie est-il un bon moyen de financer un bien ?

Il amplifie le résultat dans les deux sens, car toute l'épargne versée reste exposée au rendement du contrat alors que la dette ne diminue pas. Dans l'exemple du chapitre, il rapporte 5 585 € de plus que l'apport avec un rendement de 3 % par an, mais coûte 40 914 € de plus si le contrat ne rapporte rien. Son point mort de rendement atteint 2,69 % contre 1,95 % pour un simple nantissement. Voir le chapitre 32.

Peut-on utiliser une avance sur son contrat d'assurance vie pour financer un apport ?

L'avance est un prêt de l'assureur qui porte intérêts et doit être remboursé. Elle convient à un besoin court et certain, comme un apport à reconstituer après la vente d'un autre bien. Faute de remboursement, l'administration peut la requalifier en rachat lorsque l'épargnant a voulu disposer définitivement de son épargne. Voir le chapitre 32.

Faut-il emprunter sur un bien déjà remboursé pour en acheter un autre ?

Le refinancement ne crée pas de richesse par lui-même, il augmente la dette et l'exposition aux prix. Dans l'exemple du chapitre, il procure 9 343 € de plus que le statu quo en quinze ans à prix stables, mais cesse de faire mieux dès un taux de 4,37 % ou une baisse des prix de 0,4 % par an. Avec une baisse de 1 % par an, le gain se transforme en perte de 13 047 €. Voir le chapitre 33.

Faut-il faire racheter un prêt à taux bas pour regrouper ses crédits ?

Non, un prêt ancien à taux bas est un actif. Dans l'exemple du chapitre, remplacer un prêt à 1,3 % par un prêt unique à 3,5 % allège la mensualité de 39,40 € mais coûte 35 991,02 € d'intérêts de plus. L'excédent d'intérêts n'est pas déductible, ce qui ajoute 16 987,76 € d'impôt et de prélèvements sociaux. Les frais du rachat ne le sont pas non plus. Voir le chapitre 33.

Les intérêts d'un refinancement sont-ils déductibles des revenus fonciers ?

La déduction dépend de l'emploi des fonds et non du bien donné en garantie. Un prêt qui finance l'achat d'un autre bien loué ouvre droit à déduction, alors que la part employée à des dépenses personnelles n'y ouvre pas droit. Pour un prêt qui en remplace un autre, les intérêts déduits ne peuvent pas excéder ceux de l'échéancier initial. Les frais ne sont déductibles que si l'opération réduit la charge globale d'intérêts. Voir le chapitre 33.

Faut-il vendre un bien ancien ou le refinancer pour réinvestir ?

La vente libère le capital sans dette, mais déclenche l'impôt sur la plus-value et fait perdre le loyer. Dans l'exemple du chapitre, vendre un bien détenu dix-huit ans coûte 14 683,20 € d'impôt sur une plus-value qui serait exonérée après trente ans de détention, alors que le refinancement préserve cette perspective. À prix stables, le refinancement fait mieux de 2 773 €, mais il fait nettement moins bien si les prix baissent. Voir le chapitre 33.

Pourquoi programmer la fin de ses crédits avant la retraite ?

Pour trois raisons. Une pension est en général inférieure aux revenus d'activité, les contrats d'assurance emprunteur prévoient des âges au-delà desquels certaines garanties prennent fin et la même dette fait monter le taux d'effort lorsque les revenus baissent. La date cible retenue est en général la plus proche de la baisse des revenus, de la fin des garanties d'assurance et de la transmission envisagée. Voir le chapitre 34.

Vaut-il mieux rembourser son prêt par anticipation ou placer son épargne ?

Comparez le coût réel du prêt après impôt au rendement net d'un placement sans risque de même horizon. Dans l'exemple du chapitre, rembourser 30 000 € d'un prêt à 3,9 % rapporte 6 063 € nets en neuf ans pour un foyer imposé à 30 % au réel, si bien qu'un placement ne fait mieux qu'au-delà de 2,07 % net par an. Au micro-foncier, ce seuil monte à 3,81 %, car les intérêts n'y sont pas déduits. Gardez toujours une réserve de précaution séparée. Voir le chapitre 34.

Quel prêt rembourser en premier lorsqu'on en a plusieurs ?

Le guide propose de commencer par le prêt dont les intérêts ne sont pas déductibles, puis par celui dont le coût réel après impôt est le plus élevé, celui qui dépasse le plus la date cible, celui dont les indemnités sont les plus faibles et enfin celui dont la garantie bloque une vente. Cet ordre contredit souvent l'intuition, qui pousse à solder d'abord le petit prêt proche de son terme. Rembourser un prêt à 1,4 % plutôt qu'un prêt à 3,9 % prive d'environ la moitié du gain. Voir le chapitre 34.

Un remboursement anticipé améliore-t-il mon revenu à la retraite ?

Pas s'il réduit la durée du prêt, car la mensualité reste alors inchangée. Dans l'exemple du chapitre, accélérer les remboursements réduit fortement la dette mais laisse un revenu net négatif la première année de retraite, alors que la vente d'un bien pour solder les autres prêts dégage 1 134 € par mois. Si l'objectif est un revenu à une date donnée, la réduction de mensualité ou la vente ciblée produisent l'effet recherché. Voir le chapitre 34.

Qu'est-ce qu'une banque regarde dans un dossier d'investisseur ?

L'analyste vérifie que l'emprunteur pourra rembourser chaque mois, même si le bien est vide ou si ses revenus baissent, que la garantie et la valeur du bien protégeront la banque en cas de défaut et que la relation justifie l'usage de sa marge de dérogation. Calculez donc vous-même le taux d'effort selon sa méthode, le reste à vivre, l'épargne résiduelle et, si vous détenez déjà des biens, la couverture des échéances par les loyers et l'endettement rapporté à la valeur. Voir le chapitre 35.

Comment rédiger la note de présentation d'un dossier bancaire ?

En deux à quatre pages, de façon factuelle et chiffrée, avec l'objet de la demande, les emprunteurs, les revenus et charges, le patrimoine, le projet, le plan de financement, les indicateurs, le prévisionnel, un stress test et les demandes de négociation. Chaque chiffre doit se retrouver dans une pièce jointe et un cash-flow négatif s'assume plutôt que de se masquer. Ne transmettez jamais un document modifié, car une pièce falsifiée expose à la nullité du prêt et à des poursuites pénales. Voir le chapitre 35.

Que faire si mon dossier dépasse 35 % de taux d'effort parce que je détiens déjà plusieurs biens ?

Corrigez le projet plutôt que de multiplier les présentations. Dans l'exemple du chapitre, un investisseur qui détient trois biens passe de 40,9 % à 32,5 % de taux d'effort en vendant son bien le moins rentable et en affectant le produit net à l'apport. Un apport supplémentaire, une durée plus longue, un bien moins cher ou un co-emprunteur sont d'autres corrections possibles, alors qu'un montage en société ne fait pas disparaître la contrainte. Voir le chapitre 35.

Que négocier dans une offre de prêt au-delà du taux ?

La suppression des indemnités de remboursement anticipé en cas de vente du bien, la modularité des échéances, la transférabilité du prêt sur un autre bien, une garantie qui évite les frais de mainlevée et la délégation d'assurance. Pour les offres émises depuis le 1er janvier 2018, la banque ne peut exiger la domiciliation des revenus que pendant dix ans au plus, en contrepartie d'un avantage individualisé mentionné au contrat. Des indemnités non négociées peuvent coûter plus que l'écart de taux lors d'une revente. Voir le chapitre 35.

Studios, appartements familiaux, maisons et immeubles

Un studio rapporte-t-il vraiment plus qu'un grand logement ?

Son loyer au mètre carré est plus élevé, d'où un rendement brut supérieur, mais les frais fixes, la rotation et la vacance pèsent lourd sur un petit loyer. Dans le cas du studio de ville universitaire moyenne du chapitre, un rendement brut de 7,77 % devient un rendement net de 3,63 % et un taux de rendement interne (TRI) de 0,71 % au régime réel. Voir le chapitre 36.

Faut-il choisir le régime des micro-bénéfices industriels et commerciaux (micro-BIC) ou le régime réel pour un studio meublé ?

Comparez les deux dès la première année, revente comprise. Dans le cas du studio de métropole, le micro-BIC coûte 35 430 € d'impôt sur quinze ans et fait passer le TRI de 2,03 % à moins 1,32 %, alors que le régime réel ne supporte que 5 217 € d'impôt de plus-value à la sortie du fait de la réintégration des amortissements. Voir le chapitre 36.

Un studio classé F peut-il encore être loué à un étudiant ?

En métropole, un logement classé F ne pourra plus faire l'objet d'un nouveau bail à partir de 2028. Un bail étudiant de neuf mois ou un bail meublé d'un an expose le studio à cette échéance dès son renouvellement, si bien qu'un plan de travaux doit précéder l'achat. Vérifiez aussi la classe recalculée avec les coefficients de l'électricité de 2026 et de 2027. Voir le chapitre 36.

Plusieurs studios meublés peuvent-ils faire de moi un loueur professionnel ?

Oui, si les recettes de location meublée du foyer dépassent 23 000 € par an et excèdent ses autres revenus d'activité. Trois studios loués 760 € par mois produisent déjà 27 360 € de recettes. Voir le chapitre 36.

Vaut-il mieux acheter un T2 ou un T4 pour louer ?

Le T2 se juge surtout sur sa vacance et le T4 sur son prix de sortie, puisqu'il se revend surtout à des familles qui achètent pour habiter. Dans l'exemple du chapitre, loués nus, ils dégagent un enrichissement net voisin sur quinze ans, 20 711 € et 22 670 €, mais le T4 mobilise un apport et un effort presque deux fois supérieurs. Voir le chapitre 37.

À partir de quelle prime de loyer le meublé devient-il intéressant pour un T2 ou un T4 ?

Dans l'exemple du chapitre, le meublé égalise le TRI de la location nue au réel avec une prime de 23,9 % pour le T2 et de 22,4 % pour le T4. Une prime plus faible, comme les 14 % retenus pour le T2, laisse le meublé derrière la location nue. Mesurez la prime réellement observée localement avant de choisir. Voir les chapitres 37 et 49.

Faut-il louer un T4 familial en meublé ?

Rarement hors colocation, car les familles viennent avec leurs meubles et recherchent la stabilité. Si la durée d'occupation tombe à un an et demi au lieu de trois ans, le TRI du T4 meublé de l'exemple passe de 1,00 % à moins 0,06 %. Voir le chapitre 37.

Comment savoir quelle typologie demande le marché local ?

Lisez la structure des ménages et le parc de logements dans le dossier complet de la commune publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE). Calculez ensuite un prix médian par typologie à partir des demandes de valeurs foncières (DVF) et un loyer par typologie à partir de l'observatoire local des loyers, puis confrontez l'offre à la demande. Le nombre d'annonces visibles ne mesure ni la demande ni la vacance. Voir le chapitre 37.

Vaut-il mieux revendre une maison louée occupée ou libre ?

Dans l'exemple du chapitre, la vente libre rapporte 16 365 € d'enrichissement de plus que la vente occupée avec une décote de 12 %, malgré cinq mois de portage. La décote d'occupation qui égalise les deux sorties n'y est que de 3,69 %. Préparez donc la sortie dès l'achat en calant le calendrier du bail sur l'horizon de vente. Voir le chapitre 38.

Quand envoyer le congé pour vendre une maison louée nue ?

Le congé ne vaut que pour l'échéance du bail et doit être reçu au moins six mois avant. Reçu trop tard, il est nul et le bail repart pour trois ans, ce qui impose une vente occupée. Vérifiez aussi l'âge et les ressources du locataire, car un locataire protégé de plus de 65 ans doit se voir proposer un relogement. Voir le chapitre 38.

Quelle provision prévoir pour l'entretien d'une maison louée ?

Aucun syndic ni fonds de travaux ne lisse les dépenses, si bien que la toiture, les façades, le chauffage et l'assainissement restent à votre seule charge. L'exemple retient une provision de 1 900 € par an, soit environ 1,1 % du prix. Elle montre qu'une toiture de 15 000 € non provisionnée réduit l'enrichissement de 7 920 €. Voir le chapitre 38.

Diviser le terrain d'une maison louée améliore-t-il la rentabilité ?

Dans la variante chiffrée, la vente d'un lot de 300 m² fait passer le TRI de 1,61 % à 3,82 % pour une vente libre, car elle monétise une part de terrain que le loyer ne rémunérait pas. Elle suppose un terrain divisible au regard du plan local d'urbanisme (PLU), un accès et des réseaux. Des détachements répétés suivis de ventes peuvent faire regarder l'activité comme celle d'un lotisseur ou d'un marchand de biens. Voir les chapitres 38 et 69.

Comment fixer le prix maximal d'un immeuble de rapport ?

Calculez le revenu net d'exploitation, c'est-à-dire les loyers encaissés après vacance et impayés diminués de toutes les charges non récupérables, puis divisez-le par le taux de rendement net que vous exigez. Retranchez ensuite les travaux et les frais d'acquisition. Dans l'exemple, le prix de 330 000 € ne se justifie qu'avec 5,5 % exigés, alors qu'à 6,5 % le prix maximal est de 272 066 €. Voir les chapitres 39 et 21.

Un immeuble financé presque entièrement à crédit paie-t-il son emprunt ?

Pas forcément, même plein. Dans l'exemple, la couverture de la dette n'atteint que 0,82 sur vingt ans à 3,60 %, soit 5 274 € d'effort la deuxième année. Le point mort d'occupation atteint 108,7 % des loyers théoriques. Vérifiez la couverture pour plusieurs durées et taux avant l'offre. Voir le chapitre 39.

Revendre un immeuble au lot rapporte-t-il plus que le revendre en bloc ?

Dans l'exemple, la découpe ajoute 59 357 € d'enrichissement, au prix de deux années supplémentaires, d'une mise en copropriété et d'un risque de requalification en marchand de biens. Elle ne devance la revente en bloc en TRI que si les lots se vendent au-dessus d'environ 1 540 € par m². La vente en bloc de plus de cinq logements impose en outre la prorogation des baux ou l'offre aux locataires. Voir le chapitre 39.

Pourquoi l'impôt sur les loyers d'un immeuble réapparaît-il brutalement ?

Les gros travaux de la première année créent un déficit foncier dont le report efface l'impôt sur les loyers pendant plusieurs années. Une fois ce report épuisé, alors que les intérêts diminuent, l'impôt revient. Dans l'exemple, il passe de 401 € la sixième année à 6 511 € la septième. Voir les chapitres 39 et 120.

Colocation, étudiants, tourisme, moyenne durée et coliving

La colocation rapporte-t-elle plus qu'une location classique ?

En brut presque toujours, en net pas nécessairement. Dans l'exemple d'un quatre-pièces, le TRI passe de 0,15 % à 4,38 %, mais une fois les 58 heures de travail supplémentaires valorisées à 25 € de l'heure, les deux TRI deviennent légèrement négatifs. La colocation rémunère donc surtout le travail de l'investisseur. Voir le chapitre 40.

Quelle surface doit avoir une chambre en colocation ?

En baux individuels, chaque chambre doit mesurer au moins 9 m² et 20 m³, pièces communes exclues. Pour que chaque colocataire puisse percevoir une aide au logement, le logement doit en outre mesurer au moins 16 m² pour deux occupants, plus 9 m² par occupant supplémentaire. Voir le chapitre 40.

La colocation reste-t-elle intéressante dans une commune où les loyers sont encadrés ?

La somme des loyers de tous les colocataires ne peut pas dépasser le plafond applicable au logement entier, ce qui annule la prime de colocation. Dans le second cas du chapitre, la colocation coûte alors davantage de charges et de temps qu'un meublé loué à un ménage pour les mêmes recettes. Voir les chapitres 40 et 87.

Peut-on loger une colocation meublée dans une société civile immobilière (SCI) à l'impôt sur le revenu ?

Une SCI à l'impôt sur le revenu (IR) ne peut louer en meublé qu'à titre accessoire. Au-delà de 10 % de ses recettes, elle devient passible de l'impôt sur les sociétés (IS) pour l'ensemble de son résultat. La colocation se loue alors nue ou se loge dans une autre structure. Voir le chapitre 40.

Comment calculer le rendement d'un logement étudiant ?

Sur l'année universitaire réellement occupée, en traitant l'été comme un risque à part. Dans la résidence de quatorze studios du chapitre, un calcul sur douze mois pleins surestimerait les loyers de près de 16 %. Voir le chapitre 41.

Bail d'un an ou bail étudiant de neuf mois, lequel choisir ?

Le bail d'un an rapporte davantage si les étudiants restent l'été, ce que le bailleur ne contrôle pas. Le bail de neuf mois libère le logement à une date certaine, utile pour les travaux et la relocation. Il peut être complété l'été par un bail mobilité à des stagiaires. Voir les chapitres 41 et 43.

La démographie étudiante va-t-elle continuer à soutenir la demande ?

Le ministère chargé de l'enseignement supérieur projette une hausse des effectifs jusqu'à environ 3 159 000 étudiants en 2032, puis une baisse à partir de la rentrée 2033. Ces projections nationales ne préjugent pas d'un site particulier. Elles invitent toutefois à ne pas supposer une demande croissante sur quinze ou vingt ans. Voir le chapitre 41.

Un lot en résidence services étudiante vaut-il mieux qu'un studio loué en direct ?

Dans l'exemple, la résidence services affiche le meilleur TRI à prix stable, notamment parce qu'elle échappe à la réintégration des amortissements. Une baisse de loyer imposée au renouvellement du bail commercial et une décote à la revente suffisent toutefois à inverser le classement. Le choix porte sur le temps de gestion, la liquidité et le risque d'exploitant. Voir les chapitres 41 et 47.

Le meublé de tourisme rapporte-t-il plus que la location à l'année ?

Son rendement brut est bien plus élevé, mais ses charges d'exploitation absorbent une grande part des recettes. Dans l'exemple d'un deux-pièces du littoral, le rendement brut passe de 4,21 % à 10,95 % alors que le rendement net ne gagne que 0,7 point. Une fois le temps de gestion valorisé, le TRI de la courte durée devient négatif. Voir le chapitre 42.

À partir de quel taux d'occupation la courte durée devance-t-elle la location à l'année ?

Dans l'exemple, le résultat avant impôt de la courte durée égale celui de l'année à partir de 53,39 % d'occupation, soit 195 nuits. Si le temps est valorisé à 25 € de l'heure, il faut 73,11 % d'occupation, soit 267 nuits. Voir le chapitre 42.

Pourquoi le classement d'un meublé de tourisme compte-t-il autant ?

Au micro-BIC, un meublé classé bénéficie de l'abattement de 50 % jusqu'à 83 600 € de recettes, contre 30 % dans la limite de 15 000 € pour un meublé non classé. Laisser expirer le classement augmente l'impôt de 1 916 € par an dans l'exemple. Voir le chapitre 42.

Une commune ou une copropriété peut-elle interdire mon meublé de tourisme ?

Oui. Depuis la loi du 19 novembre 2024, toute commune peut instaurer l'autorisation de changement d'usage et fixer un nombre maximal d'autorisations. Une assemblée générale de copropriété peut aussi, dans certains cas, interdire cette location à la majorité de l'article 26. Chiffrez donc toujours le repli sur la location à l'année avant l'achat. Voir le chapitre 42.

Qu'est-ce que la location moyenne durée sur le plan juridique ?

L'expression n'a aucune définition juridique et décrit un choix de clientèle. Selon l'occupant, la location passe par un bail mobilité, un bail meublé ordinaire, un bail civil à une entreprise ou une location saisonnière. Voir le chapitre 43.

Qui peut signer un bail mobilité ?

Une personne en formation professionnelle, en études supérieures, en apprentissage, en stage, en service civique, en mutation ou en mission temporaire à la date d'effet du bail. Le bail dure de un à dix mois, sans dépôt de garantie ni reconduction. Signé avec un locataire non éligible, il devient un bail meublé ordinaire. Voir le chapitre 43.

La moyenne durée rapporte-t-elle plus que la location à l'année ?

Pas toujours. Dans l'exemple d'un T2 de ville moyenne, elle n'égale le cash-flow de la location à l'année qu'à partir de 83,1 % d'occupation, soit environ dix mois loués par an. Dix points d'occupation y valent davantage qu'une hausse de loyer de 90 € par mois. Voir le chapitre 43.

Une moyenne durée peut-elle être requalifiée en meublé de tourisme ?

Oui, lorsque des séjours courts à une clientèle de passage sont présentés comme des baux mobilité. Le bailleur s'expose alors au régime du changement d'usage, aux amendes et à l'abattement de 30 % du meublé non classé, qui coûte 839 € d'impôt de plus par an dans l'exemple. Voir les chapitres 43 et 42.

Quelle différence entre coliving et colocation ?

Le coliving ajoute des chambres, souvent des salles d'eau privatives, un mobilier homogène et des services inclus comme l'énergie, internet et le ménage des parties communes. Il n'a pas de régime juridique propre et un occupant qui y a sa résidence principale bénéficie d'un bail meublé de la loi du 6 juillet 1989. Voir le chapitre 44.

Un coliving se revend-il au prix de ses travaux ?

Rarement si l'acheteur est un occupant, qui ne paiera pas des salles d'eau privatives dont il n'a pas l'usage. Dans l'exemple, la vente à un occupant fait tomber le TRI à 5,0 % contre 7,3 % pour une vente à un investisseur qui capitalise le revenu à 7,5 %. Retenez la plus basse des deux valeurs dans le plan. Voir le chapitre 44.

Comment calculer le point mort d'un coliving ?

Toujours avec les échéances d'emprunt. Dans l'exemple, les coûts d'exploitation sont couverts dès 39,1 % d'occupation, mais le point mort de trésorerie monte à 92,0 %, au-dessus des 90 % de l'hypothèse centrale. Voir le chapitre 44.

Les services d'un coliving peuvent-ils le soumettre à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) ?

Oui, lorsque l'occupant a accès à au moins trois des quatre services que sont le petit-déjeuner, le nettoyage régulier, le linge et la réception, même s'il ne les consomme pas. Un petit coliving reste souvent sous la franchise en base de 85 000 € en 2026, mais il ne déduit alors pas la TVA payée sur ses travaux et son mobilier. Voir le chapitre 44.

Neuf, ancien à rénover, résidences gérées et loyer maîtrisé

Le neuf est-il plus rentable que l'ancien rénové ?

Pas en soi. Dans l'exemple sur vingt ans, le logement acheté en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) produit un TRI de 1,0 % contre 1,7 % pour l'ancien rénové et demande 57 292 € d'effort d'épargne de plus. Le classement dépend surtout de la décote du neuf à la revente et de l'évolution des prix. Voir le chapitre 45.

Pourquoi un logement neuf perd-il de la valeur à la première revente ?

Son prix intègre la marge du promoteur, ses frais de commercialisation et la TVA. À la revente, il est comparé aux logements anciens récents du quartier et non plus aux programmes neufs. Avec une hausse des prix de 1 % par an, le neuf de l'exemple n'égale l'ancien rénové que pour une décote de 7,5 %. Voir le chapitre 45.

Le dispositif Jeanbrun s'applique-t-il à une maison neuve ?

Non en l'état du droit, puisqu'il vise les logements situés dans un immeuble collectif acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Un projet de loi relatif au logement prévoit de l'ouvrir aux maisons, mais il n'est pas définitivement adopté au 26 octobre 2026. Voir les chapitres 45 et 38.

Acheter plusieurs lots dans le même programme neuf pose-t-il problème ?

Le plafond d'amortissement du dispositif Jeanbrun, de 8 000 € par foyer, laisse 13 672 € non déduits chaque année avec quatre lots dans l'exemple. La livraison simultanée de nombreux logements allonge en outre la vacance initiale. La revente se fait ensuite face aux autres investisseurs du programme. Voir le chapitre 45.

Comment savoir si la décote d'un logement à rénover est suffisante ?

Partez de la valeur après travaux tirée de ventes comparables, puis retranchez les travaux, une provision pour aléas, le portage, votre marge et les frais d'acquisition. Calculez aussi le dépassement de budget qui annule la valeur créée. S'il est inférieur à 30 % du budget de travaux, le projet repose sur une exécution parfaite. Voir les chapitres 46 et 78.

Un TRI positif prouve-t-il qu'une rénovation a créé de la valeur ?

Non. Dans l'exemple, avec un dépassement de 50 % du budget, le TRI reste de 1,91 % alors que le coût complet dépasse la valeur après travaux de 6 300 €. Voir le chapitre 46.

Faut-il payer tous les travaux de rénovation la même année ?

Sans autres revenus fonciers, concentrer les paiements fait expirer une partie du déficit reporté. Étaler les paiements sur deux années civiles utilise deux fois le plafond d'imputation sur le revenu global. Le plafond majoré de 21 400 € pour la rénovation énergétique ne vise toutefois que les dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2027. Voir le chapitre 46.

Puis-je poser moi-même l'isolation et garder le plafond majoré de déficit foncier ?

Non. Les matériaux posés soi-même n'ouvrent pas droit au plafond majoré pour la rénovation énergétique. Dans l'exemple, l'économie d'impôt de la première année passe de 6 420 € à 3 210 €. Voir les chapitres 46 et 77.

Le loyer d'une résidence gérée est-il vraiment garanti ?

Il n'est garanti que par la solvabilité de l'exploitant et reste révisable au renouvellement du bail commercial. Dans l'exemple d'un lot en résidence services seniors, une défaillance suivie d'une reprise à loyer réduit de 30 % fait passer le TRI de 1,51 % à moins 1,64 %. Voir le chapitre 47.

Comment se fixe le prix de revente d'un lot en résidence gérée ?

L'acheteur paie le loyer en cours divisé par le taux de rendement qu'il exige. Une baisse de loyer de 25 % fait donc baisser d'autant la valeur du lot. Dans l'exemple, le lot neuf acheté 163 000 € se revend 120 000 € avec une capitalisation à 6 %. Voir le chapitre 47.

Que se passe-t-il si je reloue mon lot sans services après la défaillance de l'exploitant ?

Vous cessez d'affecter le logement à une activité soumise à la TVA et devez reverser la TVA déduite, diminuée d'un vingtième par année écoulée. Dans le scénario sans repreneur de l'exemple, le reversement atteint 22 400 €. Voir le chapitre 47.

Que faire face à une demande de baisse de loyer de l'exploitant ?

Demandez les comptes de la résidence sur trois ans, comparez le loyer demandé à la valeur locative et regroupez-vous avec les autres propriétaires. Chiffrez ensuite les options, accepter, refuser ou vendre, puis négociez des contreparties. Un refus collectif n'a de sens que si un autre exploitant crédible est prêt à reprendre la résidence. Voir le chapitre 47.

Louer en Loc'Avantages peut-il rapporter plus que le loyer de marché ?

Oui dans certains cas, car la réduction d'impôt porte sur les loyers bruts et la location à une association supprime la vacance et l'impayé. Dans l'exemple, le loyer social avec association rapporte 3 471 € par an contre 3 023 € en location libre. Au-delà d'un écart réel d'environ 37 % entre le loyer de marché et le plafond, l'avantage disparaît. Voir le chapitre 48.

Le conventionnement a-t-il un effet sur mes autres logements loués nus ?

Oui, il impose le régime réel à l'ensemble des revenus fonciers du foyer et supprime l'abattement du micro-foncier. Dans l'exemple, cette perte coûte 378 € par an. Voir le chapitre 48.

Un retraité peu imposé a-t-il intérêt au Loc'Avantages ?

Souvent non, car la réduction n'est ni reportable ni remboursable. Pour un foyer dont l'impôt n'est que de 600 €, avec un écart de loyer de 40 %, la formule à loyer social avec association fait perdre 1 587 € par an par rapport à la location libre. Voir le chapitre 48.

Location nue ou meublée

Location nue ou meublée, laquelle est la plus rentable ?

Aucune ne l'est en soi. Dans le cas d'un T2 financé à crédit sur vingt ans, la location nue au réel devance le meublé réel de 0,52 point de TRI, alors que pour un studio payé comptant le meublé réel devient le plus favorable pendant la détention. Le résultat dépend de l'écart de loyer, de la vacance, de l'endettement, du taux marginal d'imposition et de l'horizon. Voir le chapitre 49.

Quel écart de loyer justifie le passage au meublé ?

Dans le cas principal, avec 5 % de vacance, le loyer meublé doit dépasser le loyer nu d'environ 18,6 % pour égaliser les TRI. Avec 10 % de vacance, l'écart nécessaire monte à 25,2 %. Voir le chapitre 49.

Que deviennent les amortissements du meublé à la revente ?

Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits par un loueur non professionnel au réel minorent le prix d'acquisition retenu pour la plus-value. Les amortissements reportés et jamais déduits ne sont pas retranchés. Une donation ou une succession ne déclenche aucune imposition de plus-value. Voir le chapitre 49.

Puis-je passer du nu au meublé en donnant congé à mon locataire ?

Non, le changement de mode n'est pas un motif de congé. Il n'intervient qu'au départ du locataire ou à l'échéance d'un bail donné pour un motif légal. Le passage du meublé au nu n'efface pas non plus les amortissements déduits, qui restent à retrancher à la vente. Voir le chapitre 49.

Parkings, commerces, bureaux et locaux d'activité

Un parking est-il un bon placement pour débuter ?

Son ticket d'entrée est faible et sa gestion simple, mais les frais fixes pèsent lourd sur un petit loyer et sa valeur dépend de la politique locale de stationnement. Dans l'exemple d'une place en sous-sol de métropole, le rendement brut de 5,06 % tombe à 1,31 % net d'impôt pour un foyer imposé à 30 %. Une place unique complète un patrimoine plus qu'elle ne le construit. Voir le chapitre 50.

Comment savoir s'il existe une demande de stationnement dans un quartier ?

Comparez dans les dossiers communaux de l'INSEE la part des ménages équipés d'une voiture et celle des ménages disposant d'un emplacement réservé. Observez ensuite le bâti du quartier, le stationnement sur voirie, les pôles de demande et les projets de mobilité, puis vérifiez les prix dans les DVF. Voir le chapitre 50.

La vente d'un box est-elle exonérée sous 15 000 € ?

Oui, la cession dont le prix n'excède pas 15 000 € est exonérée d'impôt sur la plus-value. Le seuil s'apprécie bien par bien et pour chaque quote-part d'un bien détenu par des époux ou en indivision, mais globalement lorsque plusieurs lots sont vendus au même acquéreur. Un fractionnement artificiel au profit d'acquéreurs interposés peut être écarté pour abus de droit. Voir le chapitre 50.

Un lot de boxes peut-il devenir soumis à la TVA ?

Oui, la location d'emplacements de stationnement n'est pas exonérée de TVA, même si un particulier en est dispensé sous la franchise en base. Quarante boxes loués 80 € par mois dépassent le seuil de 37 500 €. Si les contrats ne stipulent pas un loyer hors taxe, la TVA ampute alors les recettes de 6 400 € par an. Voir le chapitre 50.

Pourquoi un local commercial affiche-t-il un rendement plus élevé qu'un logement ?

L'écart rémunère des risques propres. Le bailleur est engagé pour neuf ans au moins alors que le locataire peut partir à chaque échéance triennale, la vacance se compte en trimestres et la valeur dépend du loyer en place comme de la commercialité de la rue. Voir le chapitre 51.

Que coûte le départ d'un locataire commercial ?

Dans l'exemple d'une boutique de ville moyenne, un départ à la deuxième échéance triennale suivi de dix-huit mois de vacance et d'une relocation 12 % moins chère fait perdre 69 263 € de gain net. Le TRI passe de 6,20 % à 2,10 % et les deux années de vacance exigent 41 322 € d'apports. Prévoyez une trésorerie capable de porter au moins dix-huit mois de vacance avec le crédit. Voir le chapitre 51.

Qu'est-ce qu'un loyer décroché et pourquoi s'en méfier ?

C'est un loyer supérieur à la valeur locative du local, qui gonfle la valeur affichée et peut baisser au renouvellement. Dans l'exemple, un loyer de 18 000 € ramené à une valeur locative de 13 500 € fait perdre 56 250 € de valeur avec un taux de 8 %. Faites estimer la valeur locative par un expert avant d'acheter. Voir le chapitre 51.

Le dépôt de garantie protège-t-il le bailleur d'un local commercial ?

De moins en moins. Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 28 mai 2026, le dépôt et les autres garanties sont plafonnés à un trimestre de loyer. Lors d'une vente des murs intervenant depuis le 26 août 2026, les autres garanties deviennent caduques et l'acquéreur perd le cautionnement consenti au vendeur. Voir le chapitre 51.

Le télétravail rend-il l'investissement en bureaux trop risqué ?

Il pèse surtout sur les grands immeubles de bureaux des métropoles occupés par des fonctions de siège, beaucoup moins sur le cabinet de proximité d'une ville moyenne. La demande devient plus sélective. Les immeubles anciens, peu divisibles ou énergivores subissent une vacance longue que le loyer seul ne corrige pas. Voir le chapitre 52.

Le dispositif éco énergie tertiaire concerne-t-il un petit plateau de bureaux ?

Oui, si l'immeuble qui l'abrite atteint au total 1 000 m² d'activités tertiaires, même lorsque le plateau est plus petit. Les consommations doivent baisser de 40 % en 2030 par rapport à l'année de référence et l'attestation annuelle est annexée au bail et à la promesse de vente. Demandez-la avant l'achat. Voir le chapitre 52.

Quel paramètre pèse le plus sur la rentabilité d'un bureau ?

Le taux de sortie, qui traduit l'obsolescence de l'immeuble. Dans l'exemple d'un plateau de ville moyenne, passer d'un taux de 10 % à 13 % fait perdre environ 2,6 points de TRI, alors que trente mois de vacance au lieu de neuf en coûtent environ 1,2. Voir le chapitre 52.

Transformer un immeuble de bureaux vacant en logements est-il rentable ?

Seulement si le prix d'achat laisse une marge suffisante. Dans l'exemple, la marge de transformation n'est que de 15 390 € pour 551 610 € engagés et un dépassement de travaux de 10 % la rend négative. Une marge d'au moins 15 % à 20 % du coût des travaux est nécessaire pour absorber les aléas. Voir les chapitres 52 et 70.

Pourquoi un local d'activité financé à crédit pèse-t-il autant sur l'épargne ?

En revenus fonciers, le bâtiment n'est pas amorti et le remboursement du capital n'est pas déductible. Dans l'exemple d'un local loué à un artisan, le cash-flow avant impôt est proche de zéro, mais l'effort cumulé après impôt atteint 127 728 € sur quinze ans. Voir le chapitre 53.

Comment se protéger du risque de pollution d'un entrepôt ou d'un atelier ?

Consultez les bases publiques de Géorisques, demandez au vendeur l'historique des activités et, en cas de doute, un diagnostic de sol. Faites établir un état des lieux environnemental à l'entrée, prévoyez au bail l'obligation de remise en état et vérifiez l'assurance du locataire. Voir le chapitre 53.

Vaut-il mieux louer un entrepôt à un seul preneur ou le diviser en cellules ?

Dans l'exemple, les deux options affichent un rendement net presque identique, mais la division exige 201 000 € de capital supplémentaire. Elle disperse le risque de départ d'un locataire et ne dépasse le TRI du preneur unique que si sa vacance moyenne reste inférieure à 7,1 %. Voir le chapitre 53.

Le stockage en libre-service est-il une simple location ?

Non, c'est une exploitation commerciale avec ses contrats, sa facturation, sa TVA et sa gestion des impayés. Exercée dans une SCI à l'IR, elle expose la société à l'IS. Voir les chapitres 53 et 56.

Murs du dirigeant, terrains et actifs atypiques

Un dirigeant doit-il acheter les murs de son entreprise ?

Pas nécessairement. L'achat immobilise du capital et de la capacité d'emprunt utiles à l'entreprise, fige la localisation et cumule deux risques corrélés, puisque l'entreprise et les murs dépendent de la même activité. Une réserve de trésorerie personnelle est une condition de la stratégie. Voir le chapitre 54.

Faut-il détenir les murs en direct, en SCI à l'IS ou dans la société d'exploitation ?

Dans l'exemple sur quinze ans, la SCI à l'IS et la société d'exploitation coûtent 60 741 € et 57 156 € de moins que la détention directe en valeur actualisée. Le classement change toutefois si la trésorerie de l'entreprise n'est jamais distribuée, la société d'exploitation passant alors en tête. Le bon mode dépend de l'horizon, de la tranche marginale et de l'usage de la trésorerie. Voir le chapitre 54.

Quel loyer l'entreprise doit-elle payer à la SCI de son dirigeant ?

Un loyer correspondant à la valeur locative du marché, réellement payé et fondé sur un bail adapté, approuvé selon la procédure des conventions réglementées. Dans l'exemple, un excédent de 10 000 € par an peut coûter 16 920 € de rappel sur trois exercices contrôlés. Voir le chapitre 54.

Loger les murs dans la société d'exploitation pèse-t-il sur la cession de l'entreprise ?

Le prix des titres augmente, ce qui réduit le nombre de repreneurs capables de le financer. La société peut aussi devenir à prépondérance immobilière, ce qui porte dans l'exemple le droit sur la cession des actions de 1 100 € à 55 000 €. En cas de liquidation, le local entre en outre dans le gage des créanciers. Voir le chapitre 54.

Comment évaluer un terrain qui ne rapporte rien ?

Par des scénarios de sortie plutôt que par un rendement. Mesurez la valeur plancher dans l'usage actuel, isolez la prime d'espérance payée au-delà, puis pondérez chaque scénario d'urbanisme par sa probabilité. Dans l'exemple d'une réserve foncière, l'opération n'est acceptable que si la probabilité d'ouverture à l'urbanisation dépasse 28,9 %. Voir le chapitre 55.

Que perd-on si un terrain est reclassé en zone inconstructible ?

Le reclassement n'ouvre en principe droit à aucune indemnisation, sauf charge spéciale et exorbitante. Dans l'exemple, il fait perdre 39 724 € sur 49 549 € investis, soit l'essentiel de la prime d'espérance et des frais. Voir le chapitre 55.

Faut-il garder un terrain à bâtir reçu en héritage ?

Calculez d'abord l'évolution de prix nécessaire pour faire aussi bien qu'un placement. Dans l'exemple, conserver le terrain nu ne devient préférable que si son prix progresse de plus de 3,87 % par an pendant dix ans, seuil ramené à 0,80 % s'il est loué. Le contrat de location doit alors éviter de faire naître un bail rural ou commercial. Voir le chapitre 55.

Quelles taxes frappent la vente d'un terrain devenu constructible ?

Outre l'impôt sur la plus-value, une taxe nationale vise la première cession d'un terrain rendu constructible lorsque le prix atteint au moins dix fois le prix d'acquisition actualisé. Une taxe communale de 10 %, instituée sur délibération, s'applique lorsque le prix atteint au moins le triple. Ces taxes restent dues même lorsque la durée de détention a effacé la plus-value. Voir le chapitre 55.

Les actifs atypiques sont-ils plus rentables que le logement ?

Pas en soi. Dans l'exemple de trois placements de 150 000 €, le local divisé en boxes domine en rendement, mais il devient le plus exposé dans le scénario défavorable, avec un TRI après impôt de moins 4,27 %. La forêt, elle, ne rapporte presque rien à prix constant. Voir le chapitre 56.

Pourquoi acheter une forêt si elle ne rapporte presque rien ?

Surtout pour la transmission et l'IFI. Les bois et forêts ne sont soumis aux droits de mutation à titre gratuit et à l'IFI que pour le quart de leur valeur, sous réserve d'un engagement de gestion durable de trente ans. Dans l'exemple, l'écart de droits d'environ 21 000 € ne compense pas à lui seul quinze ans de rendement quasi nul. Voir le chapitre 56.

Faut-il accepter une offre de rachat des loyers futurs d'une antenne relais ?

Calculez d'abord la valeur actuelle des loyers restants selon le risque de démontage. Dans l'exemple, une offre de 30 000 € pour 48 000 € de loyers correspond à un taux de 9,98 % et n'est équitable au taux de 4 % que si le risque de démontage dépasse 5,4 % par an. La qualification juridique de l'opération compte autant que son prix. Voir le chapitre 56.

Quels risques présente la location d'une toiture à un producteur solaire ?

Le risque principal tient au bâtiment. Une toiture à refaire pendant le contrat, la présence d'amiante, la défaillance du producteur ou l'absence de garantie de démantèlement peuvent transformer le revenu en charge. Le droit réel du producteur pèse aussi sur la revente et sur le financement futur du bâtiment. Voir le chapitre 56.

Viager et démembrement

Comment se calcule le prix d'un viager occupé ?

La valeur de l'occupation se calcule comme la somme actualisée des loyers dont le vendeur continue de profiter, pondérée par sa probabilité d'être en vie chaque année. Le capital restant après le bouquet se convertit ensuite en rente selon un taux technique et une table de mortalité. Le barème fiscal de l'article 669 du Code général des impôts (CGI) ne sert qu'à liquider les droits. Voir le chapitre 57.

Un viager occupé est-il rentable pour l'acquéreur ?

Tout dépend de la date du décès du vendeur. Dans l'exemple d'une vendeuse de 75 ans, le TRI de l'acquéreur va de 18,86 % pour un décès après cinq ans à zéro pour un décès après vingt-quatre ans. En pondérant chaque durée par sa probabilité, l'opération est à peu près équitable pour un acquéreur dont le placement alternatif rapporte 3 %. Voir le chapitre 57.

Peut-on déduire la rente des loyers d'un viager libre loué ?

Non, la rente n'est jamais déductible des loyers. Le viager libre loué ne devient intéressant qu'avec un décès précoce, une hausse du prix ou un rendement locatif supérieur au taux technique. Dans l'exemple d'un deux-pièces, le TRI à la durée médiane est négatif, à moins 0,83 %. Voir le chapitre 57.

Comment le vendeur en viager se protège-t-il contre l'impayé de la rente ?

Par une clause résolutoire, qui permet de faire constater la résolution de la vente après un commandement de payer resté sans effet, assortie d'une clause pénale qui lui laisse le bouquet et les arrérages perçus. Sans cette clause, il ne peut que saisir les biens de l'acquéreur. Le choix d'un acquéreur solvable et d'un bouquet suffisant reste la première protection. Voir le chapitre 57.

Combien rapporte l'achat d'une nue-propriété ?

Le rendement tient au prix payé et à la valeur du logement au terme, sans loyer intermédiaire. Dans l'exemple d'un logement de 300 000 € acheté avec 40 % de décote pour quinze ans, il atteint 3,26 % par an avant impôt à prix stables et 4,29 % avec une hausse de 1 % par an. Chaque point de variation annuelle des prix déplace le rendement d'environ un point. Voir le chapitre 58.

La nue-propriété est-elle plus intéressante que la pleine propriété louée ?

Son avantage relatif croît avec la fiscalité du foyer, puisqu'elle ne produit ni revenu imposable ni IFI. Dans l'exemple, son TRI de 3,99 % ne dépend pas du taux marginal, alors que celui de la pleine propriété passe de 2,65 % pour un foyer imposé à 11 % à 1,01 % pour un foyer imposé à 41 % et assujetti à l'IFI. Le résultat dépend toutefois de la valeur de pleine propriété retenue au départ. Voir le chapitre 58.

Peut-on déduire les intérêts d'un emprunt qui finance une nue-propriété ?

Oui en usufruit locatif social, mais seulement sur les autres revenus fonciers et jamais sur le revenu global. Hors usufruit social, ils ne sont pas déductibles lorsque l'usufruitier occupe le bien ou relève des bénéfices industriels et commerciaux ou de l'IS, ni pour une nue-propriété de parts de société civile de placement immobilier (SCPI). Sans autres revenus fonciers, l'économie d'impôt disparaît. Voir le chapitre 58.

Quel est le risque d'acheter une nue-propriété à un vendeur âgé ?

La date de récupération dépend du décès de l'usufruitier. Dans l'exemple d'une propriétaire de 65 ans, le même prix rapporte 6,09 % par an si l'usufruit dure dix ans et 2,49 % s'il dure trente ans, avec une hausse des prix de 1 % par an. L'acheteur supporte aussi en principe les grosses réparations. Voir les chapitres 58 et 57.

Un particulier a-t-il intérêt à acheter un usufruit temporaire ?

Rarement, car le prix payé n'est ni déductible ni amortissable alors que les revenus sont imposés. Dans l'exemple d'un usufruit de dix ans de parts de SCPI payé 70 000 €, le TRI est de moins 1,43 % pour un particulier imposé à 11 % et de moins 6,49 % à 30 %. C'est pourquoi l'usufruit de parts est surtout souscrit par des personnes morales. Voir le chapitre 59.

Qu'apporte le démembrement croisé à un couple non marié ?

Chaque membre du couple achète l'usufruit d'une moitié et la nue-propriété de l'autre. Au premier décès, le survivant conserve la jouissance de tout le logement sans droits ni indivision avec les enfants du défunt. Le montage ne tient que si chacun finance réellement ses propres droits, selon une répartition qui tient compte de l'âge de chacun. Voir les chapitres 59 et 105.

La donation temporaire d'usufruit à un enfant étudiant est-elle risquée ?

La doctrine sur l'abus de droit ne la regarde pas comme abusive lorsqu'elle bénéficie à un enfant majeur hors du foyer fiscal, qu'elle a une substance patrimoniale effective et qu'elle n'est pas librement révocable. L'enfant doit gérer réellement le bien et encaisser les loyers sur son propre compte. Dans l'exemple, l'économie familiale nette atteint 63 958 € sur dix ans pour des parents imposés à 41 % et assujettis à l'IFI. Voir le chapitre 59.

Peut-on céder l'usufruit temporaire d'un immeuble à sa propre holding ?

C'est possible mais coûteux. La première cession d'un usufruit temporaire par une personne physique ou une société de personnes est imposée comme un revenu, sur le prix ou sur la valeur du barème si elle est supérieure. Dans l'exemple, l'impôt atteint 78,0 % du prix encaissé. Voir le chapitre 59.

Pierre-papier, financement participatif et allocation

Le taux de distribution d'une SCPI mesure-t-il son rendement ?

Non. Il ignore la commission d'entrée, l'évolution du prix de part, l'impôt et le délai de jouissance. Dans l'exemple, un associé imposé à 30 % qui conserve ses parts quinze ans à prix stable n'obtient que 1,73 % par an avec une distribution de 4,5 %. Voir le chapitre 60.

Combien de temps faut-il conserver des parts de SCPI ?

L'Autorité des marchés financiers (AMF) indique une durée de placement recommandée d'au moins dix à vingt ans. Avec une commission de 10 %, il faut environ 4,2 années pleines de revenus nets pour la compenser. Dans l'exemple, une sortie au bout de trois ans à prix stable produit un rendement de moins 1,26 % par an. Voir le chapitre 60.

Peut-on toujours revendre ses parts de SCPI ?

Non, la sortie n'est pas garantie. Dans une SCPI à capital variable, le retrait n'est payé que si de nouvelles souscriptions le permettent et les parts en attente de retrait atteignaient 2,9 % de la capitalisation fin septembre 2024 selon la Banque de France. Ne placez jamais en SCPI une épargne dont vous pourriez avoir besoin. Voir le chapitre 60.

Faut-il acheter des parts de SCPI à crédit ?

Le crédit n'améliore le résultat que si le prix de part progresse. Dans l'exemple, il fait passer le TRI de 1,73 % à 1,24 % à prix stable et le rend négatif avec une baisse de 15 % du prix de part, parce que le revenu après impôt reste inférieur au coût du crédit. Voir les chapitres 60 et 19.

Un organisme de placement collectif immobilier (OPCI) est-il plus liquide qu'une SCPI ?

Il promet un rachat sur demande, mais cette liquidité reste conditionnelle. Lorsque les demandes dépassent un seuil fixé par le prospectus, les rachats peuvent être plafonnés et exécutés plus tard à une valeur liquidative plus basse. Dans l'exemple d'une sortie forcée en période de tension, l'OPCI fait perdre 11 167 € en quatre ans. Voir le chapitre 61.

Pourquoi un OPCI rapporte-t-il moins que les immeubles qu'il détient ?

Il doit conserver une part de son actif en placements financiers et en trésorerie pour payer les rachats, ce qui dilue le rendement immobilier. Ses frais annuels pèsent aussi lourd. Dans l'exemple, chaque demi-point de frais annuels retire entre 0,36 et 0,5 point de TRI. Voir le chapitre 61.

La fiscalité d'un OPCI dépend-elle de sa forme ?

Oui. Les dividendes d'une société de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV) perçus en 2026 supportent le prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 31,4 %, alors que les revenus d'un fonds de placement immobilier sont des revenus fonciers imposés au barème et à 17,2 % de prélèvements sociaux. Pour un foyer imposé à 30 %, le dividende est moins taxé, l'écart s'inversant pour un foyer imposé à 11 %. Voir le chapitre 61.

Le taux affiché d'un projet de financement participatif est-il le rendement obtenu ?

Non, c'est un maximum atteint seulement si le projet est remboursé à l'heure et en totalité. Dans l'exemple d'un portefeuille de vingt projets à 10 %, le rendement tombe à 5,09 % par an après retards, un défaut et l'impôt. Voir le chapitre 62.

Combien de projets de financement participatif faut-il pour diversifier ?

Dans l'exemple, avec cinq projets de 4 000 €, deux défauts suffisent à perdre 2 354 €, alors qu'avec vingt projets de 1 000 € il faut cinq défauts pour perdre de l'argent. La diversification protège contre l'échec d'un opérateur, pas contre un retournement du marché de la promotion. Étalez donc aussi les investissements dans le temps, entre plateformes, opérateurs et régions. Voir le chapitre 62.

Que disent les données publiques sur les retards des projets ?

Selon l'analyse de l'AMF publiée le 20 janvier 2025, environ 30 % des projets en cours au 31 mars 2024 accusaient des retards. Pour les projets financés en 2019, le taux de retard atteignait 60,2 % en incluant les projets remboursés en retard. Ces chiffres datés ne préjugent pas des performances futures. Voir le chapitre 62.

Peut-on revendre une créance de financement participatif avant l'échéance ?

En pratique non, faute de marché organisé. La somme doit pouvoir rester bloquée pendant la durée prévue augmentée d'un retard possible d'un ou deux ans, si bien que ce placement ne peut servir ni de réserve de précaution ni d'apport pour un achat. Voir le chapitre 62.

Pourquoi le cours d'une foncière cotée varie-t-il plus que la valeur de ses immeubles ?

Trois mécanismes amplifient la variation, la hausse des taux de capitalisation, l'endettement de la société et l'élargissement de la décote sur l'actif net réévalué (ANR). Dans l'exemple, une foncière endettée à 35 % voit son cours baisser de 43,98 % sans qu'aucun loyer ne diminue. Voir le chapitre 63.

Une décote sur l'actif net réévalué est-elle une bonne affaire ?

Pas en soi, car elle peut refléter un patrimoine obsolète ou trop endetté. Le moment d'achat compte autant que le choix de la société. Dans l'exemple, une prime de 10 % à l'achat suivie d'une décote de 20 % à la vente ramène le TRI de 4,44 % à 0,89 %. Voir le chapitre 63.

Les actions de foncières cotées entrent-elles dans l'IFI ?

Les actions de sociétés d'investissements immobiliers cotées (SIIC) en sont exclues lorsque le redevable détient moins de 5 % du capital et des droits de vote, ce qui est presque toujours le cas d'un particulier. En contrepartie, un emprunt qui les finance n'est pas déductible de l'assiette. Voir le chapitre 63.

Peut-on loger des actions de SIIC dans un plan d'épargne en actions (PEA) ?

Non, elles ne sont plus éligibles au PEA depuis le 21 octobre 2011. Un fonds investi en foncières ne l'est que s'il respecte les règles du plan, ce que précise son document d'informations clés. Voir le chapitre 63.

Vaut-il mieux détenir des parts de SCPI en direct ou en assurance vie ?

Tout dépend du taux marginal d'imposition et des frais du contrat. Dans l'exemple sur vingt ans, le contrat l'emporte pour un couple imposé à 30 %, avec un TRI de 3,14 % contre 2,46 % en direct. Le point mort se situe toutefois autour d'un taux marginal de 15,6 % avec 0,85 % de frais de gestion. Voir le chapitre 64.

Le plan d'épargne retraite (PER) est-il plus avantageux que l'assurance vie pour préparer sa retraite ?

Il n'a d'intérêt que si la tranche d'imposition à la sortie ne dépasse pas celle du versement. Dans l'exemple d'un salarié imposé à 41 % qui sortira à 30 %, le PER procure 19 937 € de plus. Un foyer imposé à 11 % qui sortirait à 30 % perdrait au contraire 21 426 €. Voir le chapitre 64.

Peut-on débloquer un PER pour acheter un logement locatif ?

Non. Le déblocage anticipé n'est possible que dans des cas limitatifs, dont l'achat de la résidence principale, mais pas celui d'un logement destiné à la location. Voir le chapitre 64.

Les unités de compte immobilières d'un contrat d'assurance vie sont-elles liquides ?

L'assureur doit verser le rachat dans un délai de deux mois au plus, mais le support peut lui-même suspendre ou plafonner ses rachats. Les annexes de certains supports prévoient alors des limites ou des délais propres, à faire confirmer par écrit avant de souscrire. Voir le chapitre 64.

Comment mesurer son exposition réelle à l'immobilier ?

Sous trois angles, la part brute dans l'actif, la part nette dans le patrimoine net et l'exposition des biens locatifs rapportée au patrimoine net hors résidence principale, qui mesure le levier. Dans l'exemple d'un couple dont les biens loués valent 1,8 fois ce patrimoine, une baisse de 10 % des prix coûte 18 % de sa richesse investie. Voir le chapitre 65.

Les SCPI diversifient-elles un patrimoine composé de logements ?

Elles diversifient le type d'immeubles et le territoire, mais elles restent de l'immobilier, corrélé à l'immobilier direct dans les hypothèses du chapitre. Une épargne financière indépendante du marché immobilier local reste nécessaire. Voir le chapitre 65.

Comment rééquilibrer une allocation qui comprend des biens détenus en direct ?

Un bien ne se vend pas par fraction et sa vente coûte des frais, souvent un impôt et plusieurs mois. Rééquilibrez donc d'abord par les flux d'épargne et de revenus, puis par les classes liquides. Réservez la vente d'un bien à une dérive durable. Voir les chapitres 65 et 120.

Une allocation dynamique est-elle préférable sur quinze ans ?

Pas nécessairement. Dans l'exemple, elle offre le capital attendu le plus élevé, 788 119 €, mais aussi le scénario pessimiste le plus bas, 425 692 €. Le choix dépend de la perte que vous pouvez supporter et de la réserve disponible sans vendre en baisse. Voir les chapitres 65 et 3.

Créer de la valeur et revendre

Comment mesurer la valeur créée par une opération immobilière ?

Retranchez de la valeur après opération le prix de revient complet, qui comprend le prix, les frais d'acquisition, les travaux, les honoraires, le portage et la vacance avant la première location. Estimez cette valeur par comparaison et par capitalisation du revenu, puis expliquez l'écart entre les deux. Tant que le bien n'est ni vendu ni refinancé, la valeur créée reste latente. Voir le chapitre 66.

Une rénovation crée-t-elle toujours de la valeur ?

Non. Dans l'exemple d'une maison de ville divisée en deux logements, la rénovation seule ne crée que 5 000 € pour 60 000 € de travaux, puisqu'elle remet le bien au prix du marché. L'essentiel de la valeur créée vient de l'achat décoté et de la division. Voir le chapitre 66.

Une marge de 10 % suffit-elle pour une opération de création de valeur ?

Rarement. Dans l'exemple, la valeur créée de 24 884 € disparaît avec un dépassement de travaux de 25,9 % ou une valeur de sortie inférieure de 9,6 % à la prévision, deux aléas ordinaires. La marge minimale exigée doit couvrir les points morts mesurés. Voir le chapitre 66.

Mieux gérer un immeuble peut-il créer autant de valeur que des travaux ?

Oui, pour peu de capital. Dans l'exemple d'un immeuble de six logements, réduire la vacance, relouer trois logements plus cher et refacturer les charges récupérables crée 91 154 € de valeur nette avec un taux de capitalisation de 7 %. Le revenu doit toutefois être documenté sur au moins un an pour convaincre un acquéreur ou une banque. Voir le chapitre 66.

Pourquoi l'impôt d'un achat-revente dépasse-t-il souvent la marge réelle ?

Pour un particulier, les intérêts, l'indemnité de remboursement anticipé, la taxe foncière et les charges du portage ne réduisent pas la plus-value imposable. Le forfait de 15 % pour travaux n'est en outre ouvert qu'après cinq ans de détention. Dans l'exemple d'une maison de ville revendue à douze mois, la plus-value imposable atteint 47 500 € pour une marge nette de 34 315 €. Voir le chapitre 67.

Quel délai de revente fait disparaître le gain d'un achat-revente ?

Chaque mois de portage relève le point mort. Dans l'exemple, le gain net passe de 21 113 € à six mois à 9 284 € à vingt-quatre mois. Une revente 10 % sous le prix estimé au bout de dix-huit mois fait déjà perdre de l'argent. Voir le chapitre 67.

À partir de quand un particulier qui revend devient-il marchand de biens ?

La qualification exige l'habitude et l'intention de revendre, appréciées au jour de l'achat. Le court délai entre achat et revente, le nombre d'opérations, l'importance des bénéfices ou la revente par lots en sont des indices, un seul achat en bloc revendu par lots pouvant suffire. Donner le bien à un enfant avant la revente n'écarte pas l'imposition. Voir les chapitres 67 et 76.

La revente de sa résidence principale rénovée est-elle exonérée ?

Oui si l'occupation est réelle et habituelle, sans durée minimale fixée par la doctrine. Une occupation temporaire ou organisée pour les seuls besoins de la vente ne suffit pas. Des reventes rapprochées de résidences principales rénovées attirent en outre l'attention de l'administration. Voir le chapitre 67.

Diviser, transformer et changer l'usage

Comment savoir si diviser une maison en logements crée de la valeur ?

Comparez le coût complet par lot au prix de vente d'un lot comparable, puis le loyer net de l'ensemble à celui du bien non divisé. Calculez aussi la valeur à la découpe et la valeur en bloc par capitalisation du revenu. Dans l'exemple d'une maison divisée en trois logements, la division crée 45 100 € en vendant par lots mais détruit 15 478 € en vendant en bloc. Voir le chapitre 68.

Quelles règles peuvent faire échouer une division ?

Les plus fréquentes sont une exigence de places de stationnement par logement créé, un permis de diviser dans les secteurs délimités par la commune, l'interdiction des locaux de moins de 14 m² ou 33 m³, un diagnostic de performance énergétique (DPE) incompatible avec la location ou l'opposition de la copropriété. Interrogez le service d'urbanisme avant l'offre et faites de l'autorisation une condition suspensive. Voir le chapitre 68.

Les travaux d'une division sont-ils déductibles des revenus fonciers ?

Des travaux qui créent de nouveaux logements en modifiant de façon importante le gros œuvre sont en principe regardés comme une reconstruction et ne sont pas déductibles, seules les améliorations dissociables le restant. Dans l'exemple, l'écart d'impôt entre les deux hypothèses atteint près de 23 800 € sur onze ans. Testez donc toujours le budget sans déductibilité. Voir le chapitre 68.

Faut-il diviser une maison en deux ou en trois logements ?

Dans l'exemple, trois logements offrent le meilleur rendement net, mais deux logements obtiennent presque le même cash-flow avec 29 300 € de travaux en moins. Le troisième logement ne rapporte qu'un rendement marginal de 6,15 %. Le choix dépend de la demande de petites surfaces, du temps disponible et de la tolérance au dépassement de budget. Voir le chapitre 68.

Le lot détaché du jardin de ma résidence principale est-il exonéré de plus-value ?

Non. L'exonération ne couvre pas un terrain cédé comme terrain à bâtir, même détaché du jardin de la résidence principale. Seule la vente de l'ensemble comme résidence principale, terrain compris, reste exonérée. Voir le chapitre 69.

Comment calculer la valeur réellement créée par une division foncière ?

Retranchez du prix net du lot les frais, les réseaux, l'impôt et la perte de valeur du bien conservé. Dans l'exemple, le couple encaisse 47 500 € mais son patrimoine n'augmente que de 29 500 €, puisque sa maison perd 18 000 €. Cette perte de valeur est la variable la plus sensible et la plus mal estimée. Voir le chapitre 69.

Faut-il créer un lotissement avec voie commune plutôt que quelques lots en façade ?

Rarement pour un particulier. Dans l'exemple, quatre lots avec voie commune créent à peine plus de valeur que deux lots en façade en engageant quatre fois plus de dépenses. Un dépassement de la moitié du budget de voirie réduit la valeur créée à 6 300 €, alors que l'opération se rapproche d'une démarche d'aménageur exposée à la TVA. Voir le chapitre 69.

La vente par lots d'un terrain hérité relève-t-elle des bénéfices commerciaux ?

La doctrine présume relever des plus-values des particuliers la vente par lots d'un terrain reçu par succession ou acheté sans intention de lotir, quel que soit le nombre de lots. Le terrain acheté pour être loti relève en revanche des bénéfices industriels et commerciaux, sans abattement pour durée de détention. Voir le chapitre 69.

Transformer un local d'activité en logements est-il rentable ?

Seulement si la marge restante supporte un dépassement de budget et un allongement du calendrier. Dans l'exemple d'un atelier transformé en quatre logements, la valeur créée atteint 44 757 € en vendant par lots mais devient négative de 33 003 € en vendant en bloc. Un dépassement de travaux de 18,9 % suffit à l'annuler même par lots. Voir le chapitre 70.

Quelles autorisations faut-il pour transformer un local en logement ?

Le passage d'un bureau, d'un commerce ou d'un entrepôt à l'habitation est un changement de destination, soumis à déclaration préalable sans modification de la façade ni de la structure et à permis de construire dans le cas contraire. Le PLU doit autoriser l'habitation, la dérogation ouverte par la loi du 16 juin 2025 restant une faculté de l'administration. Signez la promesse sous condition de permis purgé. Voir les chapitres 70 et 71.

Les travaux de transformation sont-ils déductibles en location nue ?

Non, la transformation en habitation d'un local affecté à un autre usage est en principe assimilée à une construction. Seuls les intérêts de l'emprunt restent déductibles. Dans l'exemple, les impôts courants atteignent 101 450 € sur quinze ans en location nue, alors que la location meublée au réel n'en paie aucun mais supporte la réintégration des amortissements à la revente. Voir le chapitre 70.

Transformer une grange en maison crée-t-il de la valeur ?

Rarement, parce que les travaux coûtent presque autant qu'en ville alors que les prix de vente sont plus bas. Dans l'exemple, la grange transformée coûte 233 239 € pour une valeur de 181 500 €, soit 51 739 € de valeur détruite. Même avec le second œuvre réalisé soi-même, la valeur créée reste négative. Voir les chapitres 70 et 86.

Quelle différence entre changement d'usage et changement de destination ?

Le changement de destination relève du Code de l'urbanisme et du PLU. Le changement d'usage relève du Code de la construction et de l'habitation et vise l'affectation d'un local d'habitation à un autre usage dans les communes qui le soumettent à autorisation. Une même opération peut exiger les deux, ainsi que l'accord de la copropriété et la libération du bail en cours. Voir le chapitre 71.

Dans quelles communes faut-il une autorisation pour changer l'usage d'un logement ?

L'autorisation est exigée de plein droit dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans celles des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Depuis la loi du 19 novembre 2024, toute commune peut l'instaurer. Seule la mairie peut dire si elle s'applique à l'adresse du bien. Voir le chapitre 71.

Qu'est-ce qu'une autorisation de changement d'usage avec compensation ?

C'est une autorisation attachée au local, obtenue en transformant en habitation d'autres locaux. Elle donne au local une valeur propre, alors que l'autorisation personnelle prend fin au départ de son bénéficiaire. Dans l'exemple d'un cabinet, une compensation à 1 500 € par mètre carré exige une prime de revente d'environ 27 % pour équilibrer l'opération. Voir le chapitre 71.

Transformer une boutique vacante en logement crée-t-il de la valeur ?

Pas par lui-même. Dans l'exemple, le logement produit un revenu plus élevé mais vaut 37 387 € de moins que la somme engagée. La boutique reste préférable tant qu'elle peut être relouée en moins d'environ 89 mois, ce qui se juge sur la vacance commerciale de la rue. Voir le chapitre 71.

Rénovation énergétique, surélévation, construction et promotion

Un logement classé F peut-il changer de classe sans travaux ?

Oui s'il est chauffé à l'électricité et proche d'un seuil. Le coefficient de conversion de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026 et passera à 1,7 au 1er janvier 2027, ce qui peut faire gagner une ou deux classes. Les logements chauffés au fioul ou au gaz ne profitent d'aucun reclassement automatique. Voir le chapitre 72.

Faut-il viser la classe E ou la classe D lors d'une rénovation énergétique ?

Un logement porté en E sera de nouveau exposé en 2034 en métropole, ce qui impose un second chantier et une nouvelle période sans loyer. Viser D coûte davantage mais couvre l'échéance de 2034. Dans l'exemple d'un appartement, les deux stratégies s'équilibrent lorsque le passage futur en D coûte environ 19 498 €. Voir le chapitre 72.

Vaut-il mieux rénover ou vendre en l'état un logement classé G ?

Comparez trois options sur la même durée, vendre en l'état, rénover et louer, rénover et vendre. Dans l'exemple d'une maison portée de G à D, rénover et louer produit un TRI de 4,63 %, mais vendre en l'état devient préférable au-delà de 99 130 €. Rénover pour revendre rapporte même 4 300 € de moins que vendre en l'état. Voir le chapitre 72.

Quelles conditions pour le plafond de déficit foncier de 21 400 € ?

Les travaux doivent faire passer le logement d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, être payés jusqu'au 31 décembre 2027 sur devis acceptés depuis le 5 novembre 2022, réalisés par des entreprises qualifiées et justifiés par deux DPE. Ce plafond est optionnel et n'est pas toujours le plus favorable lorsque le foyer dispose d'autres revenus fonciers suffisants. Voir les chapitres 72 et 46.

Une surélévation crée-t-elle de la valeur ?

Seulement si la valeur de marché des mètres carrés créés dépasse nettement leur coût complet. Dans l'exemple d'une métropole, le logement créé coûte 5 112 € par mètre carré habitable pour une valeur de 6 000 €. Transposé en ville moyenne, le même chantier détruit 93 039 € de valeur. Voir le chapitre 73.

Comment surélever un immeuble en copropriété ?

La décision se prend en assemblée générale à la double majorité de l'article 26. Le syndicat cède le plus souvent son droit de surélever à un copropriétaire ou à un tiers, qui construit à ses frais et devient propriétaire des lots créés. La création de lots impose ensuite de modifier l'état descriptif de division et la répartition des charges. Voir le chapitre 73.

Vaut-il mieux agrandir une maison louée ou y créer un studio indépendant ?

Dans l'exemple de 25 m² ajoutés à une maison de ville moyenne, la chambre supplémentaire rapporte 2,24 % net et détruit 24 671 € de valeur, alors que le studio indépendant rapporte 6,46 % net. Calculez toujours le rendement marginal de la surface créée et non celui du bien entier. Voir le chapitre 73.

Les travaux de surélévation sont-ils déductibles des revenus fonciers ?

Non, une surélévation ou une extension constitue un agrandissement non déductible en location nue. Les dépenses facturées par des entreprises majorent en revanche le prix d'acquisition à la revente et les intérêts de l'emprunt restent déductibles. Voir le chapitre 73.

Construire pour louer est-il plus rentable qu'acheter un bien existant ?

Pas en soi. Dans l'exemple de quatre maisons, la construction produit un TRI de 2,19 % contre 0,15 % pour l'achat de maisons existantes rénovées, mais l'existant acheté 200 000 € par maison fait jeu égal avec la construction. Le classement dépend entièrement des hypothèses de prix, de coût et de loyer. Voir le chapitre 74.

Comment savoir si un projet de construction locative en vaut la peine ?

Le rendement de construction, c'est-à-dire le loyer net rapporté au coût complet, doit dépasser nettement le taux auquel le marché valorise les mêmes logements une fois loués. Dans l'exemple, l'écart n'est que de 0,15 point. Un surcoût de construction de 4,9 % suffit alors à annuler la valeur créée. Voir le chapitre 74.

Le dispositif Jeanbrun s'applique-t-il à des maisons construites pour louer ?

Non en l'état du texte, puisqu'il vise les logements situés dans un immeuble collectif. Une maison individuelle construite pour être louée nue ne peut donc pas être amortie, ce qui alourdit l'impôt cumulé, 203 059 € sur vingt ans dans l'exemple. Voir les chapitres 74 et 45.

Faut-il compter le terrain déjà détenu dans le coût d'une construction ?

Oui, à sa valeur de marché, faute de quoi le rendement apparent compare un loyer à un coût incomplet. La bonne question est de savoir si construire rapporte davantage que vendre le terrain et placer le produit. Voir le chapitre 74.

Qu'est-ce que la charge foncière admissible d'une petite promotion ?

C'est le prix maximal que l'opération peut payer pour le terrain, frais compris, une fois retirés du chiffre d'affaires tous les coûts et la marge exigée. Dans l'exemple de six logements, elle est de 222 038 € pour une marge de 10 %, alors qu'un terrain payé 250 000 € ferait tomber la marge sous 8 %. Voir le chapitre 75.

Quelle baisse des prix fait disparaître la marge d'une petite promotion ?

Dans l'exemple, la marge de 11,74 % du chiffre d'affaires s'annule pour une baisse des prix de 12,59 % ou une hausse des travaux de 18,68 %. Deux lots vendus neuf mois après la livraison font en outre chuter le TRI des fonds propres de 18,78 % à 9,22 %. Voir le chapitre 75.

Comment les acquéreurs en VEFA financent-ils le chantier ?

Leurs paiements cumulés ne peuvent dépasser 35 % du prix à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau et 95 % à l'achèvement, le solde étant versé à la livraison. Un lot invendu ne rapporte rien et doit être financé par le crédit ou les fonds propres. Voir le chapitre 75.

Un particulier peut-il construire en nom propre pour vendre ?

Construire plusieurs logements en nom propre pour les vendre aussitôt est l'exemple type d'une activité professionnelle. Le profit relève alors des bénéfices industriels et commerciaux sans abattement et la vente devient passible de la TVA. Le défaut d'assurance dommages-ouvrage constitue en outre un délit pour celui qui construit pour vendre. Voir les chapitres 75 et 76.

Marchand de biens, travaux personnels et achat avec décote

Le statut de marchand de biens est-il plus avantageux que la revente en particulier ?

Il réduit les droits payés à l'achat et rend déductibles les frais financiers, mais il supprime les abattements pour durée de détention et fait de chaque bien un stock. Dans l'exemple d'un appartement rénové et revendu à douze mois, l'associé d'une société par actions simplifiée (SAS) conserve 26 342,23 € après distribution contre 20 364,99 € pour un particulier. Le statut ne se justifie que pour une activité répétée d'achat en vue de la revente. Voir le chapitre 76.

Qu'est-ce que l'engagement de revendre ?

L'acquéreur assujetti à la TVA qui s'engage dans l'acte d'achat à revendre dans les cinq ans paie une taxe de 0,715 % au lieu des droits de droit commun, qui peuvent atteindre 6,3185 %. À défaut de revente dans le délai, le complément devient exigible avec l'intérêt de retard, soit 10 086,30 € pour un achat de 180 000 € dans l'exemple. Voir le chapitre 76.

Une SCI peut-elle exercer une activité de marchand de biens ?

Elle y est inadaptée. Une SCI qui achète pour revendre s'expose à devenir passible de l'IS sur l'ensemble de ses revenus, loyers compris. Les biens à revendre se logent dans une société commerciale et les biens à conserver dans une structure distincte. Voir les chapitres 76 et 125.

La durée de détention compte-t-elle beaucoup pour un marchand de biens ?

Oui, davantage que la plupart des paramètres fiscaux. Dans l'exemple, passer de douze à vingt-quatre mois fait baisser le bénéfice après IS de 38 399,75 € à 24 253,05 €. Sur trois ans, des opérations de neuf mois cumulent 166 349 € de bénéfice après IS contre 62 956,10 € pour des opérations de dix-huit mois. Voir le chapitre 76.

Combien rapporte vraiment le fait de réaliser soi-même ses travaux ?

Moins que l'écart entre la facture et le prix des matériaux, une fois la TVA, la déduction fiscale, les loyers perdus et les frais annexes pris en compte. Dans l'exemple d'un appartement loué nu, l'écart apparent de 24 300 € n'est qu'une économie nette de 10 406,40 €, soit 16,01 € par heure nets d'impôt. Voir le chapitre 77.

Les travaux réalisés soi-même sont-ils déductibles ?

Au régime réel des revenus fonciers, seul le prix des matériaux est déductible et le travail personnel n'est jamais pris en compte. Ces matériaux n'ouvrent pas droit au plafond majoré de déficit foncier pour la rénovation énergétique. Au micro-foncier, le mode de réalisation des travaux est sans effet fiscal. Voir le chapitre 77.

Quels postes de travaux vaut-il mieux confier à une entreprise ?

L'électricité, le gaz, la structure, la toiture, la façade et les postes aidés de rénovation énergétique, en raison du risque, des attestations exigées ou de l'exigence d'une entreprise qualifiée. Le second œuvre à forte main d'œuvre et faible risque, comme la peinture, les sols ou les doublages, se prête mieux au travail personnel. Voir le chapitre 77.

Les travaux faits soi-même pèsent-ils sur la plus-value à la revente ?

Oui, car les matériaux achetés par le propriétaire ne majorent pas le prix d'acquisition, seuls les travaux facturés par une entreprise étant retenus. Le forfait de 15 % n'est ouvert qu'après cinq ans de détention. Dans l'exemple d'un aménagement de combles, revendre au bout de quatre ans plutôt que de huit porte l'impôt de 16 363,41 € à 28 172,50 €. Voir le chapitre 77.

Quelle différence entre décote apparente et décote réelle ?

La décote apparente compare un prix à une valeur. La décote réelle compare le coût complet de l'achat décoté à celui d'un achat classique du même bien, en intégrant les frais propres, le délai, les loyers perdus, les travaux imprévus et une provision pour les risques non garantis. Dans l'exemple d'une maison achetée aux enchères, une décote apparente de 29,63 % n'est qu'une décote réelle de 7,55 %. Voir le chapitre 78.

Comment fixer son enchère maximale lors d'une vente judiciaire ?

Avant l'audience, en calculant le prix qui préserve la décote réelle minimale exigée, puis en l'inscrivant dans le mandat donné à l'avocat. Dans l'exemple, une décote réelle de 10 % suppose une enchère d'au plus 91 400 € environ. Monter à 115 000 € fait passer la décote réelle à moins 6,08 %. Voir le chapitre 78.

Un bien loué vendu avec décote est-il une bonne affaire ?

Tout dépend de l'objectif. Pour un bailleur qui le garde loué, la décote ne se justifie que par l'écart entre le loyer en place et le loyer de marché. Pour un investisseur qui veut revendre libre, elle doit couvrir l'attente de la libération, qui dépend de la date de départ du locataire et de sa protection éventuelle. Voir le chapitre 78.

Peut-on acheter à un proche avec une forte décote ?

L'administration peut rectifier un prix insuffisant au regard de la valeur vénale. Dans l'exemple, un appartement de 200 000 € vendu 150 000 € à un enfant expose l'acquéreur à 3 159,25 € de droits supplémentaires, avec l'intérêt de retard. Si l'intention libérale est établie, l'écart peut être taxé comme une donation. Voir les chapitres 78 et 31.

Valoriser par la gestion et le loyer

Comment une meilleure gestion augmente-t-elle la valeur d'un immeuble locatif ?

Un acquéreur investisseur divise le revenu net durable du bien par un taux de capitalisation observé sur des ventes de biens loués comparables. Chaque euro de revenu net gagné de façon pérenne se retrouve donc multiplié dans la valeur, 1 000 € de revenu supplémentaire valant par exemple 20 000 € à 5 % et 14 286 € à 7 %. La hausse doit être légale, durable et transférable à un repreneur. Voir le chapitre 79.

Puis-je donner congé à mon locataire pour relouer plus cher ?

Non. Le congé n'est possible qu'au terme du bail pour vendre, pour reprendre le logement ou pour un motif légitime et sérieux. Un congé frauduleux expose à une amende pénale pouvant atteindre 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale, en plus des dommages et intérêts dus au locataire. Un plan de valorisation suit donc le rythme naturel des départs. Voir le chapitre 79.

Quel levier de gestion rapporte le plus ?

Pas forcément la hausse des loyers. Dans l'immeuble de six logements repositionné du chapitre, la réduction de la vacance et la refacturation des charges récupérables apportent ensemble 3 877 € de revenu net annuel, contre 2 612 € pour les loyers nus et le passage d'un T3 en meublé. Ce sont aussi les leviers les moins contestables. Voir le chapitre 79.

Peut-on augmenter le loyer d'un logement classé F ou G à la relocation ?

Non. Le loyer d'un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peut faire l'objet d'aucune augmentation depuis le 24 août 2022 en métropole et depuis le 1er juillet 2024 dans les départements d'outre-mer. Un logement classé G ne peut en outre plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis 2025. La valorisation passe alors d'abord par le reclassement énergétique. Voir les chapitres 79 et 72.

Lire un marché et ses données publiques

Quel loyer retenir pour estimer la rentabilité d'un achat ?

Le loyer des emménagés récents ou des nouvelles locations publié par l'observatoire local des loyers et non celui de l'ensemble des locataires, qui inclut des baux anciens souvent sous le marché. Dans l'agglomération lyonnaise, l'écart entre les deux atteignait 8,7 % en 2024. Hors des agglomérations couvertes, le loyer repose sur des relevés datés présentés comme des hypothèses. Voir le chapitre 80.

Un rendement brut élevé signale-t-il une bonne affaire ?

Pas nécessairement, car il peut traduire un marché délaissé, une demande faible ou un risque perçu. Dans l'exemple de ville moyenne du chapitre, le quartier de la gare affiche le meilleur rendement brut, 8,97 %, mais le moins bon rendement net, 3,36 % contre 4,17 % dans le centre ancien, à cause d'une vacance plus longue. Voir le chapitre 80.

Comment mesurer la liquidité d'un marché alors qu'aucun délai de vente local n'est publié ?

Comptez les ventes de biens comparables recensées chaque année dans les demandes de valeurs foncières (DVF) et rapportez-les au parc de logements de même type. Un secteur où ces ventes représentent 2 % du parc par an se revend plus facilement qu'un secteur à 1 %. La moyenne nationale de 2,5 % du stock à fin juin 2026 n'est qu'un repère grossier. Voir les chapitres 80 et 113.

Quels signaux annoncent un retournement de marché ?

Des volumes de ventes en recul alors que les prix tiennent, un loyer des nouvelles locations qui rejoint celui de l'ensemble des locataires, une mobilité en baisse sans recul de la vacance, des permis qui se multiplient dans une commune dont la population stagne ou des suppressions d'emplois chez un employeur dominant. Leur accumulation compte plus que chacun d'eux et aucun n'est une prévision. Voir le chapitre 80.

Comment calculer un prix au mètre carré fiable avec DVF ?

Regroupez d'abord les lignes par mutation, ne gardez que les ventes, écartez les mutations à plusieurs logements ou mixtes, traitez les dépendances et examinez les ventes atypiques une à une. Calculez ensuite une médiane par typologie et par secteur, avec le nombre de références et les quartiles. Dans l'exemple du chapitre, le calcul naïf ligne par ligne surestime de 11,5 % par sa moyenne le prix des deux-pièces. Voir le chapitre 81.

La base DVF couvre-t-elle toute la France ?

Non. Elle couvre la métropole et les départements d'outre-mer, sauf le Haut-Rhin, le Bas-Rhin, la Moselle et Mayotte, où les prix s'obtiennent auprès des notaires et des professionnels locaux. Elle recense les transactions des cinq dernières années et ses fichiers sont mis à jour en avril et en octobre. Voir le chapitre 81.

Puis-je publier les ventes de ma rue relevées dans DVF ?

Vous pouvez analyser les prix d'une rue, mais la réutilisation des données ne doit pas permettre la réidentification, même indirecte, des personnes concernées. Une liste de ventes nominatives ou un fichier qui permettrait de retrouver un vendeur est donc exclu. Voir le chapitre 81.

Combien de ventes comparables faut-il pour une estimation crédible ?

Le plus possible, en indiquant toujours leur nombre et leur dispersion. Avec six références de deux-pièces, retirer une seule vente fait varier la médiane de 2 098 € à 2 311 € par mètre carré, soit près de 9 800 € pour un logement de 46 m². Avec si peu de ventes, l'estimation se présente comme une fourchette. Voir le chapitre 81.

Les données de l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE) permettent-elles de prévoir un loyer ?

Non. Elles décrivent la demande avec au moins trois ans de retard et ne mesurent ni les prix de vente, ni les loyers de marché, ni les délais de relocation. Elles servent à écarter les territoires fragiles et à fixer des hypothèses prudentes. Voir le chapitre 82.

Faut-il regarder l'évolution de la population ou celle du nombre de ménages ?

Celle du nombre de ménages, puisque chaque ménage occupe une résidence principale. À Cambrai, la population a baissé de 1 424 habitants entre 2017 et 2023 alors que le nombre de ménages a augmenté de 300, leur taille moyenne étant passée de 1,99 à 1,86 personne. Voir les chapitres 82 et 83.

Le taux de vacance de la commune est-il celui à prévoir pour mon logement ?

Non. Un taux communal de 10,3 % inclut des logements vétustes et des successions en attente et ne signifie pas qu'un logement loué restera vide 1,2 mois par an. Il sert à classer les territoires et à choisir une fourchette de prudence. L'hypothèse de vacance du bien se fixe avec les professionnels locaux et l'historique des relocations. Voir le chapitre 82.

Pourquoi ne pas comparer deux recensements successifs ?

Deux millésimes proches reposent en partie sur les mêmes enquêtes et leur écart est souvent plus faible que la marge d'incertitude de l'échantillon. L'INSEE préconise au moins cinq ans d'écart, portés à six ans pour les millésimes 2019 à 2023 en raison du report de l'enquête de 2021. Voir le chapitre 82.

Une ville qui perd des habitants est-elle à éviter ?

Pas forcément, car la demande de logements se compte en ménages et non en habitants. Une ville qui perd des habitants peut gagner des ménages si leur taille diminue. Il faut alors se demander si les ménages peuvent encore se diviser et confronter cette demande à l'offre nouvelle. Voir le chapitre 83.

Comment projeter la demande locative d'une ville à dix ans ?

Partez du dernier recensement, mesurez sur six ans au moins l'évolution de la population des ménages et de leur taille, comparez-la aux projections régionales puis construisez au moins quatre scénarios. Appliquez la part locative, estimez les relocations et confrontez la demande à l'offre nouvelle. Pour Cambrai, la variation des ménages locataires du parc privé sur dix ans va de moins 555 à plus 195 selon le scénario. Voir le chapitre 83.

La fermeture d'un grand employeur fait-elle s'effondrer la demande locative ?

Rarement en moyenne communale, mais elle peut doubler la vacance d'un segment. Dans l'exemple illustratif du chapitre, 1 000 emplois supprimés ajoutent 0,2 mois de vacance par logement en moyenne et 0,8 mois si le choc se concentre sur le quart du parc. Voir le chapitre 83.

Peut-on intégrer l'annonce d'une implantation d'entreprise dans son calcul ?

Une annonce n'est pas une création d'emplois. Ne l'intégrez dans un prévisionnel qu'une fois les travaux engagés et les recrutements commencés. Ne l'intégrez jamais dans le prix d'achat. Voir les chapitres 83 et 91.

Métropoles, villes moyennes et zones rurales

Pourquoi la rentabilité d'un investissement en métropole dépend-elle surtout du prix de revente ?

Le loyer y est souvent plafonné et le rendement net reste proche du coût du crédit. Dans le cas du studio meublé du chapitre, un écart d'un point par an sur le prix de revente déplace le taux de rendement interne (TRI) d'environ deux points, bien plus que l'encadrement des loyers. Voir le chapitre 84.

La fin de l'encadrement du niveau des loyers permettrait-elle de relouer plus cher ?

Pas directement. L'encadrement de l'évolution des loyers en zone tendue, reconduit jusqu'au 31 juillet 2027, continue de limiter le loyer d'un nouveau locataire à celui du précédent. Dans l'exemple du studio, sa disparition laisse le TRI inchangé à 0,28 % sans travaux ni relocation. Au 26 octobre 2026, le texte qui prolongerait l'expérimentation n'est pas définitivement adopté. Voir les chapitres 84 et 87.

Faut-il emprunter pour acheter un studio en métropole ?

Comparez d'abord le rendement net au taux du crédit. Dans l'exemple, un rendement net de 3,00 % face à un crédit à 3,40 % rend le levier négatif. L'achat comptant y rapporte un TRI de 1,95 % contre 0,28 % à crédit. Voir les chapitres 84 et 19.

Vaut-il mieux acheter en centre-ville ou en première couronne d'une métropole ?

À prix stables, le deux-pièces de première couronne de l'exemple rapporte environ 0,2 point de TRI de plus que celui du centre. Si les deux biens se revendent 10 % sous leur prix d'achat avec une vacance plus forte en couronne, l'ordre s'inverse. Le choix dépend de la résistance de chaque marché, notamment d'une desserte par une ligne de transport lourde déjà en service. Voir le chapitre 84.

Pourquoi le rendement est-il plus élevé dans une ville moyenne ?

Les loyers dépendent surtout des revenus des locataires, qui varient moins d'une ville à l'autre que les prix, alors que la demande d'acheteurs y est plus étroite. Ce surcroît de rendement rémunère la vacance, la dépendance à un bassin d'emploi étroit et la difficulté de revendre. Dans le cas chiffré du chapitre, un rendement brut de 7,30 % devient un TRI de 1,38 % après vacance, charges, crédit, impôt et frais de vente. Voir le chapitre 85.

Combien de vacance un investissement en ville moyenne peut-il supporter ?

Calculez le point mort propre à l'opération. Dans l'exemple du trois-pièces de centre-ville, le TRI s'annule à 14,5 % de vacance, soit environ 1,7 mois par an, avec une revente au prix d'achat. Avec une revente en baisse de 20 %, il est négatif même sans vacance. Voir le chapitre 85.

Un programme comme Action cœur de ville garantit-il la valorisation du bien ?

Non. Un programme de revitalisation améliore l'environnement du logement, finance des rénovations et ouvre l'éligibilité à des dispositifs fiscaux, mais il ne crée pas à lui seul de demande locative. Traitez-le comme une option favorable et non comme une hypothèse de prix de revente. Voir les chapitres 85 et 91.

Le Denormandie est-il plus intéressant que le régime réel pour un logement à rénover ?

Cela dépend de l'impôt du foyer et du plafond de loyer. Dans l'exemple du chapitre, le Denormandie sur neuf ans procure un TRI de 8,05 % contre 5,89 % au réel, parce que le plafond ne réduit pas le loyer et que le couple absorbe 1 700 € de réduction par an. La réduction excédentaire n'est ni reportable ni remboursable et l'acte doit être signé au plus tard le 31 décembre 2027 en l'état des textes. Voir le chapitre 85.

Une maison rurale à fort rendement brut est-elle un bon investissement ?

En rural, le résultat se joue à la sortie plus qu'à l'entrée. Dans le cas chiffré, un rendement brut de 7,36 % produit un TRI de 3,32 % si la maison se revend six mois après le départ du locataire au prix de sa valeur, mais ce TRI s'annule avec une décote d'environ 16 % et un délai d'un an. Vérifiez avant l'achat combien de maisons comparables se vendent chaque année dans la commune et en combien de temps. Voir le chapitre 86.

Comment choisir une commune rurale pour investir ?

Notez-la sur l'accès à un pôle d'emploi, la démographie, les services, la vacance, la liquidité, les risques et réseaux ainsi que la fiscalité et les règles locales, avec un coefficient pour chaque critère. Un bourg centre doté d'une école, d'un médecin et d'un accès rapide à l'emploi résiste mieux qu'un village isolé, dont le prix plus bas ne compense pas une demande trop faible. Voir le chapitre 86.

Faut-il préférer une maison périurbaine à une maison rurale ?

À hypothèses égales, la maison rurale de l'exemple l'emporte avec un TRI de 3,32 % contre 1,24 %. Si sa revente subit une décote de 15 % et un délai d'un an, son TRI tombe à 0,27 %, sous celui de la maison périurbaine vendue sans décote. Le choix dépend surtout de la confiance dans la sortie. Voir le chapitre 86.

Réaliser soi-même les travaux améliore-t-il la rentabilité d'une maison rurale ?

Dans l'exemple, le TRI passe de 3,32 % à 5,72 % lorsque le propriétaire ne paie que les matériaux, sans rémunérer son temps. Seuls les matériaux facturés sont alors déductibles en location nue au réel et ces travaux n'ouvrent droit ni au plafond majoré d'imputation ni au Denormandie. La responsabilité du propriétaire est engagée sur ce qu'il a réalisé. Voir les chapitres 86 et 77.

Zones tendues, outre-mer et investissement à distance

Zone A, B ou C, zone tendue et ville encadrée, est-ce la même chose ?

Non. Le zonage A, B et C sert aux plafonds des dispositifs fiscaux et aux aides à l'accession. La zone tendue fixée par le décret du 10 mai 2013 commande l'encadrement de l'évolution des loyers, le préavis d'un mois et les taxes locales majorées. L'encadrement du niveau des loyers ne s'applique que dans neuf territoires. Vérifiez chaque liste séparément à l'adresse. Voir le chapitre 87.

Quel loyer retenir pour calculer le prix d'un logement en zone tendue ?

Le loyer légal et non le loyer de marché, c'est-à-dire le dernier loyer du précédent locataire révisé selon l'indice de référence des loyers (IRL) ou le loyer de référence majoré dans une ville encadrée. Dans l'exemple du chapitre, un loyer bloqué à 980 € au lieu de 1 150 € rend le TRI négatif à moins 0,29 %. Voir le chapitre 87.

Que coûte un logement laissé vide en zone tendue ?

À partir des impositions de 2027, la taxe sur la vacance des locaux d'habitation s'y applique de plein droit au logement vacant depuis au moins un an au 1er janvier, à 17 % de la valeur locative la première année puis 34 %, taux que la commune peut relever jusqu'à 30 % et 60 %. Pour une valeur locative de 3 000 €, elle va de 510 € la première année à 1 020 € ensuite. Voir le chapitre 87.

Un logement classé F en zone tendue reste-t-il rentable ?

Son loyer est gelé. Dans l'exemple, la perte de l'indexation pendant quinze ans ramène le TRI de 0,70 % à 0,02 %. Un logement classé F ne pourra en outre plus faire l'objet d'un nouveau bail en métropole à partir de 2028, ce qui fait des travaux énergétiques une condition de la stratégie. Voir les chapitres 87 et 72.

Le rendement brut plus élevé en outre-mer rend-il l'investissement plus rentable ?

Pas nécessairement. La gestion déléguée, l'assurance, l'entretien imposé par le climat et une vacance souvent double de la moyenne nationale peuvent effacer l'écart. Dans le cas du T3 réunionnais acheté depuis la métropole, un rendement brut de 6,80 % aboutit à un TRI de moins 0,43 % sur quinze ans. Voir le chapitre 88.

Peut-on encore réduire son impôt en achetant un logement neuf en outre-mer ?

Non. L'achat d'un logement neuf à louer n'ouvre plus de réduction d'impôt spécifique à l'outre-mer pour les investissements réalisés après le 31 décembre 2017 et le Pinel, y compris dans sa version ultramarine, est fermé depuis le 1er janvier 2025. Restent ouverts la réduction pour travaux de réhabilitation ou de confortation contre le risque sismique ou cyclonique, le dispositif Jeanbrun dans les bâtiments collectifs et le conventionnement Loc'Avantages. Voir le chapitre 88.

Un bailleur domicilié en métropole bénéficie-t-il de la réfaction d'impôt des départements et régions d'outre-mer (DROM) ?

Non. La réfaction de 30 % ou de 40 % de l'impôt sur le revenu tient au domicile du foyer et non à la situation du bien. Un bailleur domicilié à Fort-de-France en profite sur ses loyers où que se trouve le logement, dans la limite de son plafond, alors qu'un bailleur métropolitain qui loue à La Réunion n'en profite pas. Les prélèvements sociaux ne sont pas réduits. Voir le chapitre 88.

Quels scénarios tester avant d'acheter dans un DROM ?

Un sinistre non couvert, une vacance doublée, une baisse du prix de sortie et une hausse de l'assurance. Dans l'exemple, le prix de sortie domine, un point d'évolution annuelle du prix déplaçant le TRI de trois à quatre points. Le scénario défavorable combiné aboutit à un TRI de moins 10,78 %, ce qui mesure la réserve à prévoir. Voir les chapitres 88 et 24.

Un rendement brut plus élevé dans une ville éloignée compense-t-il la distance ?

Rarement à lui seul. Dans l'exemple du chapitre, le T2 éloigné affiche 1,55 point de rendement brut de plus que le T2 local mais 0,62 point de rendement net de moins, une fois retranchés la gestion, la garantie des loyers, la relocation et les déplacements. Son TRI est inférieur de 1,91 point. Voir le chapitre 89.

Un proche peut-il gérer mon bien éloigné ?

Une aide gratuite et occasionnelle d'un proche est possible. Gérer habituellement le bien d'autrui contre rémunération exige en revanche une carte professionnelle portant la mention « gestion immobilière ». Rémunérer régulièrement un proche sans carte ou déduire des honoraires pour une gestion qu'il n'assure pas réellement expose à des sanctions. Voir le chapitre 89.

Faut-il un maître d'œuvre pour suivre des travaux à distance ?

Il ne se rentabilise que si le chantier aurait dérivé sans lui. Dans l'exemple d'un budget de 35 000 €, il coûte 100 € de plus dans le scénario favorable mais fait économiser 4 000 € dans le scénario médian et 7 400 € dans le scénario défavorable. Pour un chantier de plusieurs corps de métier dans une ville où vous ne connaissez personne, le scénario médian est le plus réaliste. Voir le chapitre 89.

Les frais de déplacement vers un bien éloigné sont-ils déductibles ?

Pas en location nue au régime réel, car ils sont couverts par le forfait de 20 € par local, qui ne peut pas être complété par les frais réels. Les honoraires de gestion se déduisent en revanche des revenus fonciers au réel. Au micro-foncier, honoraires et déplacements sont réputés couverts par l'abattement de 30 %. Voir le chapitre 89.

Adresse, projets urbains et risques climatiques

Deux biens au même prix dans deux rues voisines se valent-ils ?

Pas forcément, car la micro-localisation se lit surtout dans la vacance, la rotation, les travaux de copropriété et le prix de revente. Dans l'exemple, un écart de loyer de 30 € par mois cache un écart d'enrichissement de 21 447 € sur douze ans. La décote de revente en explique près de la moitié et le loyer un neuvième seulement. Voir le chapitre 90.

Quels documents de copropriété lire avant de faire une offre ?

La fiche synthétique, le règlement et l'état descriptif de division, les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, le carnet d'entretien, le diagnostic technique global s'il existe, le plan pluriannuel de travaux ainsi que les informations sur les charges, le fonds de travaux attaché au lot et les impayés. Demandez-les avant l'offre et non à la promesse. Voir le chapitre 90.

Qui paie les travaux de copropriété votés avant l'achat mais appelés après ?

À l'égard du syndicat, l'appel de fonds est dû par celui qui est copropriétaire à sa date d'exigibilité, donc par l'acquéreur pour un appel postérieur à la notification de la vente, sauf convention contraire qui ne vaut qu'entre vendeur et acquéreur. Les sommes déjà versées au fonds de travaux restent attachées au lot. Dans l'exemple de deux lots au même prix, l'écart atteint 14 892 € en valeur actuelle. Voir le chapitre 90.

Comment évaluer une adresse sur le terrain ?

Arpentez le quartier un matin de semaine, un soir et un week-end, chronométrez les trajets utiles, écoutez la rue fenêtres ouvertes et inspectez les parties communes. Notez ensuite chaque critère d'une grille pondérée selon la clientèle visée. Appliquez enfin des critères éliminatoires, comme une copropriété sous administration provisoire ou une zone rouge d'un plan de prévention des risques. Voir le chapitre 90.

Faut-il payer plus cher un logement proche d'une future gare ?

Seulement si la hausse attendue dépasse nettement la prime déjà incorporée dans le prix. Dans le cas chiffré, une prime d'anticipation de 8 % exige une hausse réalisée d'environ 10 % avant la revente pour simplement égaler l'achat du même logement sans projet. Si le projet est abandonné, l'investisseur perd 13 760 € par rapport à cet achat. Voir le chapitre 91.

Comment juger la fiabilité d'un projet urbain annoncé ?

Identifiez son stade administratif exact sur pièces, de l'intention politique à la mise en service en passant par les études, la déclaration d'utilité publique, le financement et les travaux. Plus le projet est certain, plus le vendeur intègre sa valeur dans le prix. Comparez aussi le prix demandé aux ventes DVF de biens comparables dans un quartier sans projet. Voir le chapitre 91.

La taxe foncière d'une commune doit-elle peser dans le choix du bien ?

Oui, surtout sur la valeur. Dans l'exemple, l'écart de 255 € par an entre un taux global de 40 % et un taux de 55 % représente environ 5 100 € de valeur pour un acquéreur qui capitalise à 5 %, alors qu'il ne coûte qu'environ 135 € par an après impôt au régime réel. La trajectoire des taux votés et l'endettement de la commune renseignent sur ce risque. Voir le chapitre 91.

Peut-on acheter dans l'emprise d'un projet public pour revendre à la collectivité ?

C'est une hypothèse fragile. L'indemnité d'expropriation écarte en principe les changements de valeur provoqués par l'annonce du projet lui-même. La commune peut en outre préempter un bien situé dans le périmètre de son droit de préemption urbain. Voir le chapitre 91.

Comment intégrer un risque naturel dans le prix d'achat ?

Jugez-le à son coût probable sur votre durée de détention et non à sa seule présence sur une carte. Dans le cas chiffré, une maison exposée aux argiles n'est équivalente à une maison comparable hors zone que si elle est achetée environ 7 % moins cher. La décote nécessaire atteint 13,5 % dans les hypothèses les plus lourdes. Voir le chapitre 92.

L'état des risques suffit-il pour connaître l'exposition d'un bien ?

Non. Déclenché par des zonages réglementaires, il ne couvre pas toujours l'exposition aux argiles ni le ruissellement local et ne dit rien du confort d'été. Consultez Géorisques à l'adresse exacte et la liste des arrêtés de catastrophe naturelle de la commune, puis interrogez la mairie et les riverains. Voir le chapitre 92.

Un sinistre lié aux argiles est-il toujours indemnisé ?

Seulement si la commune obtient un arrêté de reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle, avec une franchise de 1 520 €. À défaut, une reprise en sous-œuvre reste entièrement à la charge du propriétaire. Dans l'exemple, un sinistre non reconnu de 45 000 € efface presque tout le gain de vingt ans. Voir le chapitre 92.

Que coûtent les travaux imposés par un plan de prévention des risques d'inondation ?

Ils sont limités à 10 % de la valeur vénale du bien et le fonds Barnier peut en financer 80 % dans la limite de 36 000 € par bien. Dans l'exemple d'un rez-de-chaussée à 140 000 €, 16 000 € de travaux prescrits sont retenus pour 14 000 € et l'aide de 11 200 € laisse 4 800 € à la charge du propriétaire, sous réserve de l'accord de l'administration. Voir le chapitre 92.

Jeune actif, résidence principale et famille

Un jeune actif doit-il acheter sa résidence principale ou investir d'abord ?

Aucun parcours ne domine dans tous les scénarios. Dans le cas chiffré à prix stables, l'achat de la résidence principale construit 136 192 € de patrimoine net en quinze ans, moins que le locataire qui épargne toute la différence, 142 359 €, mais bien plus que celui qui n'en épargne que la moitié, 85 663 €. Le résultat dépend surtout des prix, du taux du crédit, de la mobilité et de la discipline d'épargne. Voir les chapitres 93 et 94.

Que coûte une mutation peu après l'achat de sa résidence principale ?

Dans l'exemple, une revente au même prix à la fin de la quatrième année réduit le patrimoine net à quinze ans de 25 253 €, soit à peu près les frais d'acquisition et de vente. Les indemnités de remboursement anticipé sont en principe exclues lorsque la vente suit un changement du lieu d'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint. Voir le chapitre 93.

Un premier investissement locatif retarde-t-il l'achat de la résidence principale ?

Oui, car chaque crédit consomme une part du taux d'effort limité à 35 % par les normes du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), la banque ne retenant qu'une partie des loyers. Dans l'exemple, la résidence principale n'est achetée qu'à la fin de la huitième année avec un crédit à 3,40 % et de la douzième année à 4,50 %. Voir les chapitres 93 et 26.

Comment protéger le concubin qui apporte davantage lors d'un achat commun ?

Par les quotités de l'acte et une convention d'indivision. Dans l'exemple d'une séparation après cinq ans, un acte à parts égales sans convention fait récupérer la même somme aux deux concubins alors que l'un a apporté 20 000 € de plus. Une convention qui restitue d'abord les apports lui rend 10 000 € de plus. Voir le chapitre 93.

Faut-il acheter sa résidence principale ou rester locataire et investir ailleurs ?

Le premier indicateur est le rendement brut du logement occupé, égal au loyer annuel divisé par le prix. Dans le cas chiffré sur vingt ans, l'achat de la résidence et le locatif d'abord font jeu égal vers 4,26 % avec des prix en hausse de 1 % par an. En dessous, rester locataire et investir ailleurs devient plus favorable dans ces hypothèses. Voir le chapitre 94.

Pourquoi l'achat de la résidence principale est-il avantagé fiscalement ?

Le loyer que le propriétaire ne paie plus n'est pas imposé et la plus-value de la résidence principale est exonérée, alors que les loyers d'un bien locatif supportent le taux marginal et les prélèvements sociaux. La résidence bénéficie aussi d'un abattement de 30 % pour l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) et, sous conditions d'occupation, de 20 % au décès. Dans le cas chiffré, l'option locative paie 40 182 € d'impôt sur ses loyers en vingt ans. Voir le chapitre 94.

À partir de quelle durée l'achat de la résidence principale devient-il intéressant ?

Les frais d'entrée de 7,5 % pèsent lourd sur un horizon court. Dans le cas chiffré, le locataire qui place son apport reste en tête jusqu'à la huitième année incluse et une résidence revendue après cinq ans laisse 10 686 € de moins que lui. L'achat se défend surtout pour une installation prévue pour au moins dix ans. Voir le chapitre 94.

Peut-on revendre sans impôt un premier logement locatif pour acheter sa résidence principale ?

Oui, une seule fois, si le vendeur n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la cession et remploie le prix dans les deux ans pour acquérir ou construire sa résidence principale. L'exonération est proportionnelle au prix remployé et le remploi doit être mentionné dans l'acte. Voir les chapitres 94 et 93.

Acheter un studio pour loger son enfant étudiant coûte-t-il moins cher qu'une location ?

Pas sur la seule durée des études. Dans le cas chiffré sur cinq ans, l'achat coûte environ 8 300 € de plus que la location chez un tiers, en raison des frais d'acquisition, de la perte de l'aide au logement et du coût du crédit. Il devient pertinent lorsque le studio est ensuite conservé, loué à des tiers, transmis ou prêté à un deuxième enfant. Voir les chapitres 95 et 41.

Louer le studio à son enfant plutôt que le lui prêter réduit-il l'impôt ?

Rarement lorsque le plafonnement du quotient familial joue. Dans l'exemple d'un foyer à 80 000 € de revenu imposable, la déduction de la pension est presque exactement compensée par la perte de la demi-part et le bail réel coûte 2 928 € de plus que le prêt gratuit sur cinq ans. Le bail doit en outre être réel, au loyer du marché et effectivement payé. Voir le chapitre 95.

Quelle quotité d'assurance emprunteur choisir pour un couple avec enfants ?

Raisonnez selon la contribution de chacun aux revenus. Dans l'exemple, avec des quotités de 50 % sur chaque tête, le survivant garde 840 € de mensualités et ne dispose plus que de 1 780 € par mois pour la famille, contre 2 620 € avec 100 % sur le principal apporteur de revenus. Cette protection coûte 9 250 € de plus sur la durée des prêts. Voir le chapitre 95.

Comment protéger un partenaire de pacte civil de solidarité (PACS) ou un concubin survivant ?

Ils n'héritent que par testament, dans la limite de la quotité disponible en présence d'enfants. Le partenaire de PACS désigné par testament est exonéré de droits, alors que le concubin supporte 60 % de droits. L'assurance vie, l'assurance décès et la clause d'acquisition au profit du survivant étudiée avec le notaire sont les outils habituels. Voir le chapitre 95.

Hauts revenus, dirigeants et indépendants

Pourquoi raisonner sur le taux marginal plutôt que sur le taux moyen d'imposition ?

Parce que tout revenu supplémentaire est imposé au taux marginal. Pour le couple de l'exemple, au taux moyen de 22,05 % et au taux marginal de 41 %, un revenu foncier de 10 000 € coûte 5 820 € d'impôt et de prélèvements sociaux et non 2 205 €. Voir le chapitre 96.

Un dispositif fiscal suffit-il à rendre un investissement rentable ?

Non. Dans le cas chiffré, le Jeanbrun obtient un TRI de 3,47 % pour un foyer à 41 %, mais seulement 0,11 % sans avantage fiscal, du fait du loyer plafonné et de la marge du neuf. Son économie d'impôt de 48 402 € est en partie reprise par 14 197 € d'impôt de plus-value à la revente. Voir le chapitre 96.

Le déficit foncier majoré de 21 400 € est-il toujours plus favorable ?

Pas pour un foyer qui perçoit déjà des revenus fonciers. Un déficit reporté sur ces revenus efface l'impôt et les prélèvements sociaux, soit 58,2 % pour un foyer à 41 %, alors que l'imputation sur le revenu global ne vaut que 41 %. Dans le cas chiffré, la limite majorée ferait baisser le TRI de 4,51 % à 4,40 %. Voir le chapitre 96.

Le plafonnement des niches fiscales limite-t-il tous les avantages ?

Non. Les réductions et crédits d'impôt sont plafonnés à 10 000 € par foyer et par an, crédit d'impôt pour l'emploi d'un salarié à domicile compris, l'excédent étant perdu. Le déficit foncier, l'amortissement du meublé et du Jeanbrun, le Malraux engagé depuis 2013 et les monuments historiques sont hors plafond. Voir le chapitre 96.

Faut-il réinvestir dans son entreprise ou diversifier dans l'immobilier ?

Comparez le supplément de résultat après impôt sur les sociétés (IS) attendu de chaque projet de l'entreprise, rapporté au capital engagé, au rendement des fonds propres du projet immobilier. Un projet d'entreprise qui ne dépasse pas nettement ce rendement, compte tenu de son risque supérieur, ne justifie pas de priver le dirigeant de diversification. Seule la trésorerie réellement excédentaire, après besoin en fonds de roulement de pointe, investissements programmés, réserve de crise et dettes fiscales, peut aller à l'immobilier. Voir le chapitre 97.

Vaut-il mieux acheter un immeuble personnellement ou par une holding ?

Cela dépend du régime choisi et de l'usage des revenus. Dans l'exemple d'un immeuble de six logements, la valeur actuelle nette (VAN) atteint 40 487 € en location nue personnelle, 105 764 € par une holding qui distribue ses revenus et 170 541 € en meublé personnel au réel. Ce dernier résultat suppose que le dirigeant reste loueur non professionnel et que l'amortissement du meublé ne soit pas plafonné. Voir le chapitre 97.

Peut-on laisser un immeuble de rapport dans sa société d'exploitation ?

C'est possible, mais l'immeuble entre dans le gage des créanciers, alourdit le prix des titres et peut rendre la société à prépondérance immobilière. Dans l'exemple, le droit sur la cession des titres passe alors de 1 400 € à 70 000 €. L'immeuble réduit aussi l'avantage du pacte Dutreil pour les transmissions intervenues depuis le 21 février 2026. Voir les chapitres 97 et 54.

Peut-on réinvestir dans l'immobilier le prix de titres apportés à une holding puis vendus ?

Pas dans les trois ans de l'apport sans perdre le report d'imposition, car le réinvestissement de 70 % du produit doit alors viser une activité économique dont la gestion d'un patrimoine immobilier propre est exclue. Au-delà de trois ans, la holding emploie librement le prix, au prix d'un risque sur la valeur de l'entreprise pendant l'attente. Voir le chapitre 97.

Un professionnel libéral a-t-il intérêt à acheter les murs de son cabinet ?

La décision se juge sur le coût comparé au loyer, la stabilité du groupe de praticiens et la valeur de revente d'un local spécialisé. Dans l'exemple de trois kinésithérapeutes, l'achat par une société civile immobilière (SCI) soumise à l'impôt sur le revenu (IR) crée de la valeur par rapport à la location, mais sa VAN devient négative si le groupe se défait au bout de dix ans. Le risque principal est la dépendance à un locataire unique qui n'est autre que le groupe lui-même. Voir le chapitre 98.

SCI à l'IR ou SCI à l'IS pour détenir le cabinet ?

Dans l'exemple, la SCI à l'IS obtient une VAN de 100 545 € contre 52 034 € à l'IR, parce que l'amortissement efface presque tout l'impôt pendant la détention. Cet avantage se paie à la sortie et sur chaque distribution, si bien que des associés qui veulent percevoir les loyers à la retraite peuvent préférer l'IR. Voir le chapitre 98.

Que se passe-t-il quand un associé quitte la SCI du cabinet ?

Les associés restants rachètent ses parts avec un droit de 5 % et, depuis le 27 juin 2026, par un acte notarié ou contresigné par avocat, ou dans certains cas par un acte d'expert-comptable, à peine de nullité. Le prix de revient des parts est majoré des bénéfices imposés au nom de l'associé, ce qui peut effacer sa plus-value. L'associé sortant reste en principe caution du prêt tant que la banque ne l'a pas libéré. Voir le chapitre 98.

Le praticien seul doit-il inscrire son local au registre des immobilisations ?

L'inscription déduit davantage pendant la détention mais impose à la sortie les amortissements en plus-value à court terme. Dans l'exemple, elle procure une VAN de 58 737 € contre 32 875 € pour le local gardé dans le patrimoine privé avec un loyer à soi-même, mais son avantage tombe à 15 772 € pour une revente à 220 000 €. Le registre se justifie surtout lorsque la revente est lointaine et le taux marginal durablement élevé. Voir le chapitre 98.

Comment fixer l'effort mensuel acceptable avec des revenus irréguliers ?

Fixez-le sur l'année la plus faible raisonnablement envisageable et non sur la moyenne retenue par la banque. Calculez le revenu point mort du foyer, en dessous duquel la réserve diminue. Dans l'exemple, il passe de 31 291 € sans achat à 39 706 € avec un T2 et 45 290 € avec un T3 financé à 110 %. Voir le chapitre 99.

Quelle réserve constituer avant d'investir quand on est indépendant ?

Une réserve personnelle, distincte de la trésorerie de l'entreprise, qui couvre un plancher de six mois de dépenses, l'effort du bien pendant une période défavorable et le rattrapage fiscal et social d'une année creuse. Dans l'exemple, la réserve du consultant qui a acheté un T2 tombe de 22 255 € à 8 612 € dès la première année creuse. Voir les chapitres 99 et 116.

Financer à 110 % permet-il de préserver son épargne ?

Au départ seulement. Dans l'exemple, le T3 financé sans apport préserve l'épargne la première année, mais la réserve n'est plus que de 16 181 € au bout de six ans contre 24 635 € avec le T2 financé avec apport. Le financement intégral reporte le risque dans le temps au lieu de le réduire. Voir le chapitre 99.

Le moment de la demande de prêt compte-t-il pour un indépendant ?

Oui. Dans l'exemple d'un couple formé d'une salariée et d'un artisan, le taux d'effort après projet est de 27,96 % si la banque retient la moyenne de trois ans et de 36,15 % si elle retient la dernière année, plus faible. Constituez le dossier avec l'historique complet, la cause de la baisse et une situation récente qui montre le redressement. Voir les chapitres 99 et 35.

Mobilité, retraite et expatriation

Faut-il acheter sa résidence principale quand on risque d'être muté ?

Calculez le point mort de durée, à partir duquel l'achat l'emporte sur la location une fois la revente déduite. Dans l'exemple d'un logement de 250 000 €, il atteint douze ans avec des prix stables, huit ans avec une hausse de 1 % par an et cinq ans avec une hausse de 2 %. Retenez la durée minimale d'affectation et non la durée souhaitée. Voir le chapitre 100.

Vaut-il mieux vendre ou louer son ancienne résidence lors d'une mutation ?

Dans l'exemple d'un couple muté deux fois en dix ans, garder et louer l'ancienne résidence laisse 146 188 € de patrimoine net réalisable, contre 130 034 € en la vendant et 91 338 € en vendant puis rachetant à chaque mutation. Le classement s'inverse dans le scénario défavorable, qui cumule baisse des prix, vacance et impayé sur un bien éloigné. Garder suppose un marché locatif solide et une réserve de trésorerie. Voir le chapitre 100.

Louer son ancienne résidence pendant sa mise en vente fait-il perdre l'exonération de plus-value ?

Oui. L'exonération est maintenue si la vente intervient dans un délai normal, en principe un an au maximum, sans que le logement ait été loué ni occupé gratuitement entre-temps. Quelques mois de location, même meublée et de courte durée, la font perdre. Le coût est nul sans plus-value, mais il peut être lourd après une forte hausse des prix. Voir le chapitre 100.

Un fonctionnaire logé par nécessité de service peut-il vendre sans impôt le logement qu'il loue ?

Une seule fois, s'il n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la vente et remploie le prix dans les vingt-quatre mois pour acquérir sa résidence principale. Dans l'exemple d'un appartement acheté 120 000 € et vendu 190 000 €, un remploi total évite 11 280,36 € d'impôt. Le logement de fonction est en principe sa résidence principale, sauf si sa famille réside en permanence ailleurs. Voir le chapitre 100.

À 52 ans, faut-il emprunter sur onze ans ou sur vingt ans pour préparer sa retraite ?

Dans l'exemple, un crédit de onze ans qui s'achève au départ et un crédit de vingt ans soldé au départ par une épargne affectée aboutissent au même revenu pérenne, 1 310 € par mois à 64 ans. Le crédit long offre un effort mensuel trois fois plus faible et plus de marge de sécurité, mais il exige une discipline stricte, 114 421 € devant être disponibles au départ. Voir le chapitre 101.

Un bien de rendement vaut-il mieux que l'épargne financière pour compléter sa pension ?

À rendement égal, le bien de rendement de l'exemple produit un revenu pérenne de 1 310 € par mois contre 890 € pour l'épargne placée à 2,5 % net, sans consommer de capital. L'épargne financière procure en revanche le revenu le plus élevé, 1 932 € par mois, si le couple accepte de la consommer jusqu'à 89 ans. Le bien patrimonial de métropole est le moins favorable faute de valorisation supposée. Voir le chapitre 101.

Que se passe-t-il en cas de départ à la retraite plus tôt que prévu ?

Chaque année de décalage déplace le revenu pérenne d'environ 80 € par mois dans l'exemple. Un départ à 62 ans au lieu de 64 laisse 44 839 € de crédit à solder avec un prêt de onze ans et réduit le revenu pérenne de 163 € par mois. Testez toujours un départ deux ans plus tôt et trois ans plus tard. Voir le chapitre 101.

Faut-il solder le prêt de sa résidence principale avant d'investir ?

Comparez son taux nominal, qui est son coût réel puisque ses intérêts ne sont pas déductibles, au rendement sûr disponible. Dans l'exemple d'un solde de 60 000 € sur sept ans, rembourser fait perdre 3 863 € avec un prêt à 1,2 % et en fait gagner 2 625 € avec un prêt à 4 %. Le remboursement se justifie surtout s'il conditionne le crédit locatif ou fait coïncider la fin des charges avec le départ. Voir les chapitres 101 et 34.

Comment réorganiser un patrimoine locatif à l'entrée en retraite ?

Jugez chaque bien à la fois sur le revenu net après impôt, le temps de gestion, la liquidité disponible sans vendre d'immeuble et le coût de la transmission. Dans l'exemple d'un couple de 70 ans, vendre le studio étudiant et la maison classée F puis déléguer la gestion porte le revenu net à 983 € par mois, ramène la gestion de 89 à 4 heures par an et la liquidité de 165 000 € à 395 391 €. Tout garder rapporte davantage à long terme, au prix d'un chantier à piloter et d'une liquidité plus faible. Voir le chapitre 102.

Donner la nue-propriété de ses biens loués réduit-il les revenus du retraité ?

Non, l'usufruitier conserve les loyers et la valeur transmise est réduite selon son âge, la nue-propriété valant 60 % de la pleine propriété entre 61 et 70 ans puis 70 % entre 71 et 80 ans. Dans l'exemple, les droits de succession tombent de 98 856 € à 30 650 € à prix stables. Le donateur perd en revanche le droit de vendre seul, ce qui écarte les biens qu'il faudra peut-être vendre pour financer la dépendance. Voir les chapitres 102 et 58.

Une rente viagère est-elle moins imposée qu'un loyer ?

Oui, car elle n'est imposable que pour une fraction fixée selon l'âge du vendeur à l'entrée en jouissance, 30 % à partir de 70 ans. Dans l'exemple, une rente de 8 400 € par an perçue à 75 ans coûte 756 € d'impôt sur le revenu dans la tranche de 30 %, alors qu'un loyer de même montant imposé au réel coûterait 2 974 €. La fraction imposable de la rente supporte aussi les prélèvements sociaux. Voir les chapitres 102 et 128.

Peut-on louer son ancienne résidence principale après une entrée en établissement ?

C'est possible, mais la location fait perdre l'exonération de plus-value de l'ancienne résidence principale. Celle-ci suppose une vente dans les deux ans de l'entrée, un logement ni loué ni mis à disposition et un revenu fiscal de référence sous plafond sans avoir été redevable de l'IFI. Le choix entre louer et vendre se chiffre donc dès l'entrée. Voir le chapitre 102.

Comment un expatrié est-il imposé sur ses loyers français ?

Ses loyers restent imposables en France, au barème appliqué à ses seuls revenus de source française avec un taux minimum de 20 % jusqu'à 29 579 € de revenu net imposable et de 30 % au-delà pour les revenus de 2025, sauf option plus favorable pour le taux moyen. Affilié à la sécurité sociale d'un autre État de l'Espace économique européen (EEE) ou de la Suisse, il ne doit que le prélèvement de solidarité de 7,5 % au lieu des prélèvements sociaux. Voir le chapitre 103.

Quel régime choisir pour un logement loué depuis l'étranger ?

Les déductions qui réduisent le revenu catégoriel, charges réelles, intérêts et amortissements, restent pleinement utiles, alors que la plupart des réductions d'impôt sont fermées au non-résident. Dans le cas chiffré, la location nue au réel obtient un TRI de 2,96 % contre 0,89 % au micro-foncier, qui coûte 5 463 € d'impôt de plus sur les cinq ans d'expatriation. Comparez aussi les régimes sur la période de résidence qui suit le retour, plus longue et plus imposée. Voir le chapitre 103.

Faut-il vendre ou louer son ancienne résidence principale en partant à l'étranger ?

Vendue au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit le départ sans avoir été mise à disposition d'un tiers, elle est totalement exonérée de plus-value. Louée, elle perd cette exonération mais peut ouvrir, une seule fois et sous conditions, une exonération plafonnée à 150 000 € de plus-value pour une vente au plus tard le 31 décembre de la dixième année suivant le départ. Si le retour est probable, un bail à durée réduite permet de la reprendre. Voir le chapitre 103.

Le cours du change peut-il bloquer un projet d'expatrié ?

Oui. Dans l'exemple d'un expatrié payé en dollars, une hausse de l'euro de 1,15 à 1,35 dollar renchérit son effort d'épargne de 17,39 %. Au-delà de 1,302 dollar pour un euro, son taux d'effort dépasse 35 %, ce qui rend difficile un nouveau crédit. Une réserve en euros et une durée de crédit qui laisse une marge limitent ce risque. Voir le chapitre 103.

Héritage, famille recomposée et petit budget

Que faire dans les premières semaines après avoir hérité d'un bien loué ?

Protéger avant de décider. Maintenez les assurances, indiquez au locataire le compte où verser le loyer, prévenez le syndic et l'assureur emprunteur, puis rassemblez baux, tableaux d'amortissement et diagnostics. Utiliser les loyers pour ses besoins personnels ou vendre un bien avant d'avoir choisi son option peut valoir acceptation pure et simple et engager l'héritier sur les dettes. Voir le chapitre 104.

Vaut-il mieux vendre ou garder les biens d'une succession ?

Comparez la vente, le partage avec soultes, l'indivision organisée et l'apport à une SCI en valeur acquise à un horizon commun, après frais et impôts de chacun. Dans le cas de trois biens et trois héritiers, conserver et rénover produit environ 28 600 € de plus que la vente immédiate. La vente l'emporte pourtant dès que les prix stagnent ou que le placement alternatif rapporte 3,5 % net. Voir le chapitre 104.

Un partage en lots égaux garantit-il l'égalité entre héritiers ?

Non. Dans l'exemple, chaque lot vaut 147 906 € au jour de l'acte, mais dix ans plus tard les valeurs acquises vont de 170 022 € à 193 229 € selon la fiscalité, l'endettement et les choix de chacun. L'héritière imposée à 47,2 % prélèvements sociaux compris et endettée pour payer sa soulte finit au plus bas. Voir le chapitre 104.

Que coûte une indivision successorale qui se bloque ?

Beaucoup. Dans le scénario défavorable, trois ans de procédure aboutissent à une vente judiciaire avec une décote de 15 %. La famille perd alors 131 323 € par rapport à une indivision organisée. Une SCI dont les statuts règlent la sortie évite qu'un départ détruise la valeur de tous, sans supprimer son coût. Voir le chapitre 104.

Que reçoit le conjoint survivant dans une famille recomposée sans disposition particulière ?

Lorsque les enfants ne sont pas tous issus du couple, il reçoit le quart de la succession en pleine propriété, sans pouvoir opter pour l'usufruit de la totalité. Il bénéficie aussi d'un droit d'habiter gratuitement le logement pendant un an et peut demander un droit viager sur sa résidence principale. Le partenaire de PACS et le concubin n'ont, eux, aucun droit sans testament. Voir le chapitre 105.

Comment transmettre à l'enfant de son conjoint sans payer 60 % de droits ?

Par l'assurance vie alimentée avant 70 ans, qui transmet hors succession après un abattement de 152 500 € par bénéficiaire, ou par l'adoption simple, qui ouvre l'abattement de 100 000 € et le barème en ligne directe. Dans l'exemple, un legs de 50 000 € au bel-enfant coûterait 29 044 € de droits, contre zéro par ces deux voies. L'adopté devient toutefois réservataire, ce qui réduit la part des autres enfants. Voir le chapitre 105.

Faut-il acheter en indivision ou en société dans une famille recomposée ?

L'indivision transmet au décès une quote-part que le survivant partage avec les héritiers de l'autre, chacun pouvant demander le partage. La SCI à l'IR permet de prévoir la gérance du survivant, l'agrément des héritiers et le prix de rachat des parts, par des statuts négociés à froid. Elle ne supprime ni la réserve héréditaire ni les droits du conjoint. Voir le chapitre 105.

Un couple non marié peut-il protéger le survivant par testament ?

Un legs à un concubin supporte 60 % de droits. Dans l'exemple, la concubine perd 44 044 € sur un legs de 75 000 €, alors que le même legs à une partenaire de PACS est exonéré et qu'une assurance vie souscrite avant 70 ans le transmet sans droits. Le PACS assorti d'un testament ou le mariage changent davantage la situation que n'importe quel montage de détention. Voir le chapitre 105.

Peut-on investir dans l'immobilier avec 20 000 € d'épargne ?

Oui, à condition de ne pas solliciter une ressource absente, épargne, capacité d'emprunt ou effort mensuel. Dans l'exemple sur quinze ans, un box payé comptant obtient un TRI de 1,37 %, des parts de société civile de placement immobilier (SCPI) 2,49 %, un studio meublé financé à 100 % 2,82 % et un petit immeuble acheté à trois 1,60 %. Les deux stratégies à crédit exigent en outre un effort d'épargne de 10 560 € et 26 893 €. Voir le chapitre 106.

Faut-il garder son épargne en réserve ou la verser en apport ?

Dans l'exemple du studio, verser 18 500 € d'apport au lieu de les garder en réserve fait monter le TRI de 2,82 % à 3,19 %, parce que l'épargne placée à 1,7 % rapporte moins que ne coûte le crédit à 3,40 %. L'investisseur n'a alors plus aucune réserve et une année de trois mois de vacance avec 2 000 € de réparations l'oblige à trouver 3 708 € sur ses revenus. Le financement total est une assurance de trésorerie qui a un coût. Voir le chapitre 106.

Acheter un immeuble à plusieurs est-il une bonne façon de démarrer ?

L'achat à plusieurs donne accès à un bien plus grand qui mutualise la vacance, mais la difficulté tient à la vie commune et à la sortie. Dans l'exemple, un associé qui cède son tiers au bout de six ans avec une décote de 15 % obtient un TRI de moins 10,85 %. Les statuts doivent prévoir dès l'origine l'agrément, le prix de rachat, les délais et le sort du compte courant. Voir le chapitre 106.

Le régime fiscal compte-t-il pour un studio meublé financé à crédit ?

Beaucoup. Dans l'exemple, le studio financé à 100 % dégage un gain de 10 997 € au régime réel du loueur en meublé non professionnel, grâce aux amortissements qui effacent l'impôt. Au régime micro des bénéfices industriels et commerciaux (micro-BIC), le même investissement se solde par une perte de 5 834 €. Choisissez le régime avant d'acheter. Voir le chapitre 106.

Cartographie des risques et vacance

À quoi sert une cartographie des risques d'un patrimoine ?

Elle recense tous les risques, par bien et globaux, les note en probabilité et en impact sur une échelle commune et permet de décider lesquels traiter en priorité. Le stress test mesure l'effet d'un choc donné, alors que la cartographie dit quels chocs tester et dans quel ordre. Voir les chapitres 107 et 24.

Comment noter l'impact d'un risque pour un petit comme pour un grand patrimoine ?

Rapportez son coût à la capacité d'absorption du foyer, égale à l'épargne disponible hors précaution augmentée de la capacité d'épargne d'une année. Un coût supérieur à 75 % de cette capacité reçoit la note maximale. Tout risque d'impact maximal est classé au moins élevé, quelle que soit sa probabilité. Voir le chapitre 107.

Additionner les pertes attendues suffit-il à évaluer les risques d'un patrimoine ?

Non, car un patrimoine ne meurt pas de sa perte moyenne mais de l'année où plusieurs risques corrélés surviennent ensemble. Dans l'exemple de cinq biens, les risques de l'année noire ont une perte attendue de 10 515 € par an, alors que leur survenance simultanée coûte 39 193 € de plus qu'une année normale, au-delà d'une capacité d'absorption de 21 600 €. Voir le chapitre 107.

Une assurance qui coûte plus que la perte attendue est-elle inutile ?

Pas nécessairement. Dans l'exemple, la garantie de loyers impayés coûte 900 € par an pour réduire la perte attendue de 288 €, mais elle plafonne l'impact d'un impayé long. Une assurance se juge sur les pertes extrêmes qu'elle supprime et non sur sa rentabilité moyenne. Voir les chapitres 107 et 117.

Comment estimer la vacance d'un bien plutôt que de retenir un forfait ?

Divisez le délai moyen de relocation par la somme de la durée moyenne d'occupation et de ce délai. Avec un mois de relocation, la vacance atteint 7,69 % pour un logement reloué chaque année et 1,03 % pour une maison louée huit ans au même ménage. Voir le chapitre 108.

Combien coûte réellement la vacance après impôt ?

Le coût net dépend du régime fiscal. Dans l'exemple d'un deux-pièces loué 650 €, deux mois de vacance coûtent 1 980 € avant impôt, soit 1 045 € nets au régime réel et 1 550 € au micro-foncier. Le calcul suppose que le bien est réellement proposé à la location, faute de quoi les charges de la période peuvent être rejetées. Voir le chapitre 108.

Faut-il baisser le loyer pour relouer plus vite ?

Seulement si le loyer est réellement au-dessus du marché et que la vacance menace de s'installer. Sur un logement de 650 € loué ensuite trois ans, une baisse de 20 € qui évite deux mois de vacance rapporte 580 €, alors qu'une baisse de 60 € qui évite deux mois coûte encore 860 €. En zone tendue, la baisse devient en outre la référence de la relocation suivante. Voir les chapitres 108 et 79.

Combien de mois de vacance un bien peut-il supporter ?

Calculez son seuil de vacance supportable avec l'effort mensuel que vous acceptez, avant et après impôt. Dans l'exemple, un T2 financé à crédit supporte environ 2,4 mois de vacance avant impôt avec 100 € d'effort accepté, alors qu'une maison payée comptant en supporte plus de neuf. Plus un bien est financé à crédit, plus ce seuil est bas. Voir le chapitre 108.

Impayés et vieillissement du bâti

Un impayé de douze mois coûte-t-il vraiment cher à un petit bailleur ?

Oui, bien au-delà des loyers perdus. Dans le cas chiffré d'un deux-pièces loué 700 € et financé à crédit, la perte sans garantie atteint 14 300 € avant impôt et 7 550 € après impôt, soit environ quatre années de résultat net, en comptant les charges avancées, les frais de procédure, les dégradations et la vacance de relocation. Pendant l'impayé, le bailleur décaisse en outre 714 € par mois pour la mensualité et les charges. Voir le chapitre 109.

Combien de temps dure un impayé qui va jusqu'à l'expulsion ?

La durée moyenne de 5,1 mois devant le tribunal relevée pour les décisions de 2019 ne mesure que la phase judiciaire. Il faut y ajouter les relances, le délai de six semaines du commandement de payer, l'audience, le commandement de quitter les lieux, la trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars et le concours de la force publique. Un scénario rapide permet une expulsion environ dix mois après le premier impayé et un exemple réaliste atteint quatorze mois. Voir le chapitre 109.

La garantie des loyers impayés (GLI) vaut-elle son prix ?

Dans le cas chiffré, la prime nette d'impôt est de 143 € par an. La GLI coûte plus que le risque moyen qu'elle couvre lorsque la probabilité annuelle d'un impayé de douze mois est inférieure à environ 1,89 %, mais un petit bailleur ne vit pas la moyenne, il vit le sinistre. La garantie ne vaut toutefois que si le locataire respectait les critères de l'assureur le jour de la signature du bail. Voir les chapitres 109 et 117.

À partir de quelle taille de parc peut-on se passer de GLI ?

Au-delà d'une quinzaine de lots diversifiés, le coût moyen des impayés devient prévisible et l'auto-assurance peut se comparer à la GLI. Avec une probabilité annuelle de 2 % par logement, hypothèse de travail, un parc de vingt lots connaît au plus deux sinistres dans 99 % des années et une réserve de 28 600 € avant impôt couvre deux sinistres simultanés. Ce raisonnement suppose des sinistres indépendants, ce qui ne vaut pas pour un parc concentré sur une même clientèle ou un même bassin d'emploi. Voir les chapitres 109 et 114.

Le forfait de 10 % des loyers suffit-il à provisionner les gros travaux ?

Pas pour un immeuble ancien dont les composants arrivent en fin de vie. Dans l'exemple d'un immeuble de six logements, ce forfait rend la réserve négative dès la quatrième année, alors que la provision qui solde le plan de travaux sur vingt ans représente 31 % des loyers. Le rendement net passe alors de 5,92 % sans provision à 3,57 %. Voir le chapitre 110.

Pourquoi ne pas juger un immeuble sur ses premières années de détention ?

Parce que les gros travaux arrivent par vagues. Dans l'exemple, les années 1 à 5 ne coûtent que 17,4 % des loyers en gros travaux, contre 57,8 % pour les années 6 à 10 avec le ravalement. Une provision suffisante sur vingt ans ne couvre pas ce pic sans une réserve initiale de 48 707 € ou une capacité d'emprunt équivalente. Voir le chapitre 110.

Que lire avant d'acheter un lot en copropriété ?

Le projet de plan pluriannuel de travaux (PPT), le diagnostic technique global (DTG) s'il existe, le carnet d'entretien et les procès-verbaux des trois dernières assemblées. Un ravalement voté s'impose au copropriétaire, que son lot soit loué, vacant ou en vente. Dans l'exemple d'un deux-pièces de 135 000 €, les quotes-parts du plan valent 24 734 € en valeur actuelle, soit 18,3 % du prix. Elles font tomber le rendement net de 4,27 % à 2,29 %. Voir le chapitre 110.

Vaut-il mieux différer une toiture en fin de vie ?

Le report n'est pas une économie mais un pari sur le moment du sinistre. Dans l'exemple, une couverture programmée de 71 385 € coûte 96 928 € si elle est refaite en urgence après une fuite, avec le dégât des eaux intérieur et deux logements vides deux mois, soit 25 543 € de plus. Un ravalement portant sur au moins 50 % d'une façade peut en outre imposer une isolation, sauf exceptions. Voir le chapitre 110.

Risque réglementaire et risque de taux

Un bien acheté sous une règle fiscale est-il protégé contre ses changements ?

Non. Aucun investisseur ne bénéficie d'un droit acquis au maintien d'un régime fiscal pour l'avenir et seules les dispositions transitoires prévues par chaque texte protègent les situations en cours. La réintégration des amortissements dans la plus-value d'un loueur en meublé s'applique ainsi à toutes les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, ce qui coûte 7 870,02 € de plus à la revente du studio de l'exemple, acheté en 2014. Le rescrit protège contre un changement d'interprétation, pas contre un changement de loi. Voir le chapitre 111.

Comment mesurer la dépendance d'un bien à une règle fiscale ?

Calculez la part de son revenu net qui disparaîtrait si la règle était supprimée, par comparaison avec un régime de référence sans avantage particulier. Dans l'exemple, un logement loué meublé au régime réel produit 7 785 € de revenu net après impôt contre 4 752 € s'il était loué nu, si bien qu'environ 39 % de son revenu dépend des règles d'amortissement. Ce chiffre ne dit pas si la règle changera, il dit ce que coûterait son changement. Voir le chapitre 111.

Diversifier ses régimes fiscaux protège-t-il vraiment ?

La diversification réduit la sensibilité à chaque réforme au prix d'un rendement plus faible. Dans le cas chiffré, trois logements tous loués meublés perdraient 26 % de leur revenu net si l'article 7 du projet de loi de finances pour 2027 était adopté dans sa version initiale, contre 3,4 % pour une organisation répartie entre location nue, location meublée et société à l'impôt sur les sociétés. Cette organisation mixte rapporte toutefois 8,2 % de moins dans le droit actuel. Voir les chapitres 111 et 114.

Faut-il réagir à un projet de loi de finances avant son adoption ?

Non. Au 26 octobre 2026, le projet de loi de finances pour 2027 est en discussion et aucune de ses mesures n'est adoptée, y compris le plafonnement de l'amortissement des loueurs en meublé non professionnels (LMNP) prévu par son article 7. Une restructuration engagée sur la foi d'un vote provisoire peut se révéler inutile, coûteuse ou contraire au texte finalement adopté. Une mesure en discussion se chiffre comme un scénario, sans être intégrée au plan. Voir les chapitres 111 et 119.

Un patrimoine entièrement financé à taux fixe est-il à l'abri du risque de taux ?

Non. Seule la mensualité des prêts en cours est protégée, alors que le patrimoine reste exposé par le refinancement des prêts in fine ou relais, par la valeur des biens et par la capacité d'emprunt future. Dans l'exemple, le seul passage d'un prêt in fine de 150 000 € en prêt amortissable ajoute 7 468 € d'annuité et divise le cash-flow par deux, sans aucune hausse de taux. Voir le chapitre 112.

Une hausse des taux fait-elle baisser la valeur des biens ?

Elle pousse en général les acquéreurs à exiger un rendement plus élevé, sans que le taux de capitalisation suive les taux d'intérêt point pour point. Dans l'exemple, une hausse d'un point du taux de capitalisation fait perdre 22,2 % de sa valeur à un bien de zone tendue valorisé à 3,5 %, contre 12,5 % pour un bien de ville moyenne valorisé à 7 %. Avec 70 % de dette, la même hausse efface 74 % des fonds propres du premier. Voir le chapitre 112.

Les intérêts déductibles amortissent-ils une hausse de taux ?

Seulement s'il existe un impôt à réduire. Une hausse d'un point sur 200 000 € coûte environ 2 000 € d'intérêts de plus la première année, soit 1 056 € nets au régime réel foncier avec une tranche marginale d'imposition (TMI) de 30 %. Un bailleur au micro-foncier ou un loueur en meublé au réel dont le résultat est déjà nul supporte en revanche les 2 000 € en trésorerie. Voir le chapitre 112.

Renégocier un prêt dès que les taux baissent est-il toujours rentable ?

Non, il faut compter les frais. Dans l'exemple d'un prêt à 4,10 %, une offre à 3,30 % fait économiser 872 € par an, mais les indemnités de remboursement anticipé (IRA), les frais de dossier et la garantie atteignent 6 690 €, récupérés en 7,7 ans. Avec une offre à 3,80 %, le délai de récupération dépasse vingt ans, sauf renégociation interne qui réduit les frais. Voir les chapitres 112 et 33.

Liquidité et concentration

Combien de temps faut-il pour vendre un logement ?

Même avec un acquéreur trouvé le premier jour, plusieurs mois, entre la rétractation de dix jours de l'acquéreur, la condition suspensive de prêt d'au moins un mois, la réflexion de dix jours après l'offre de prêt et les deux mois de réponse au droit de préemption urbain. Le temps de commercialisation s'y ajoute selon la profondeur du marché local, le type de bien, l'occupation et la classe énergétique. Pour vendre libre un logement loué nu, il faut en outre attendre l'échéance du bail et délivrer congé au moins six mois avant. Voir le chapitre 113.

Un bien acheté sans apport peut-il obliger à remettre de l'argent lors de sa vente ?

Oui. Dans l'exemple d'un deux-pièces de 200 000 € financé à 100 % avec ses frais, une vente contrainte au bout de trente mois, après une baisse du marché de 8 % et une décote d'urgence de 5 %, laisse 32 496 € à apporter pour solder le prêt et l'indemnité. Sans décote, le marché doit avoir progressé de 4,5 % depuis l'achat pour que la vente solde exactement le prêt. Avec un apport de 56 000 €, la même vente laisse un solde positif de 18 852 €. Voir le chapitre 113.

La pierre-papier est-elle toujours liquide ?

Pas toujours. Des retraits de parts de société civile de placement immobilier (SCPI) peuvent rester en attente pour une durée indéterminée lorsque les demandes ne trouvent pas de contrepartie. Dans l'exemple, 50 000 € de parts vendues de gré à gré en urgence perdent 11 750 €, contre 6 350 € en attendant douze mois. Le risque vient alors de l'allocation, qui a placé à long terme une somme dont l'horizon était court. Voir le chapitre 113.

Comment mesurer la part liquide de son patrimoine ?

Attribuez à chaque actif un délai et une décote de vente contrainte, puis calculez son net liquidable après frais, impôt, dette et IRA, cumulé à un, six, douze et vingt-quatre mois. Dans l'exemple d'un couple de 50 ans, 280 000 € de patrimoine net ne donnent que 27 000 € disponibles sous un mois et 124 132 € sous six mois. Ces montants se comparent aux besoins de trésorerie possibles sur les mêmes horizons. Voir le chapitre 113.

Posséder plusieurs biens suffit-il à être diversifié ?

Non. Dans l'exemple, un immeuble de huit deux-pièces dans une ville moyenne perd 80 % du patrimoine net et 21 060 € de cash-flow par an lorsqu'un grand employeur local ferme, contre 17 % du patrimoine net pour cinq biens répartis dans quatre villes. La concentration se mesure sur six dimensions, la géographie, le type de bien, le locataire, la banque, le régime fiscal et le calendrier. Voir le chapitre 114.

La diversification a-t-elle un coût ?

Oui. Le patrimoine diversifié de l'exemple dégage 8 541 € de cash-flow de moins par an que le patrimoine concentré, parce qu'il comprend un bien de métropole à faible rendement. Sa marge plus faible le rend aussi plus fragile face à une dégradation générale, avec un point mort de 5,1 % de perte de loyers contre 17,4 %. Une baisse nationale de 10 % des prix réduit en outre de 40 % le patrimoine net des deux investisseurs. Voir le chapitre 114.

Comment mesurer simplement la concentration de son patrimoine ?

Pour chaque dimension, calculez la part du premier élément puis l'indice de Herfindahl-Hirschman, égal à la somme des carrés des parts. Son inverse donne le nombre équivalent d'éléments de même poids, 3,3 pour un patrimoine réparti entre quatre villes à 40 %, 30 %, 20 % et 10 %. Une dimension dont le nombre équivalent est inférieur à 2 signale une concentration forte. Voir le chapitre 114.

Comment se diversifier avec un petit budget ?

Avec un ou deux biens, la diversification géographique est presque impossible, mais diviser un budget en deux petits biens peut réduire la concentration par locataire. Dans l'exemple d'un budget de 150 000 €, deux studios perdent 25 % de leurs loyers après un incident de six mois, contre 50 % pour un trois-pièces, au prix d'une rotation et d'un temps de gestion plus élevés. Une réserve solide, un bien polyvalent, un second prêteur et une petite poche de pierre-papier complètent cette approche. Voir le chapitre 114.

Risques personnels et réserve de précaution

Quels risques personnels menacent le plus un patrimoine locatif à crédit ?

Ceux qui créent un déficit durable. Dans l'exemple d'un couple de quarante ans qui loue deux logements, une réserve de 12 000 € absorbe un an de chômage, mais une invalidité non assurée crée un déficit de 863 € par mois que la réserve ne couvre que 13,9 mois. Le décès mal assuré et la séparation produisent le même effet et conduisent à la vente d'un bien. La diversification des biens ne réduit pas ce risque, puisque tous restent financés par les mêmes revenus. Voir le chapitre 115.

Quelle quotité d'assurance emprunteur choisir entre co-emprunteurs ?

Les quotités se raisonnent selon la contribution de chacun aux revenus et la propriété réelle des biens, pas par habitude. Dans l'exemple, au décès du principal apporteur de revenus, des quotités de 50 % sur chaque tête laissent au survivant un déficit de 491 € par mois, alors qu'une quotité de 100 % sur sa tête solde tous les prêts et laisse 780 € d'épargne mensuelle. Avec 75 %, le moindre mois de vacance fait basculer le survivant. Voir les chapitres 115 et 117.

Un divorce libère-t-il du prêt commun ?

Non. Les co-emprunteurs restent en général tenus solidairement de chaque échéance tant que la banque n'a pas accepté de libérer l'un d'eux. Lors du partage, une soulte calculée sur la valeur vénale ignore l'impôt latent sur la plus-value, que l'attributaire paiera seul à la revente, soit 6 066 € de plus que sa part dans l'exemple. Cet écart se négocie au moment du partage, jamais après. Voir le chapitre 115.

Pourquoi les concubins sont-ils particulièrement exposés au décès de l'un d'eux ?

Le concubin n'hérite que par testament et supporte alors 60 % de droits après un abattement de 1 594 €. Dans l'exemple d'un logement acheté à parts égales, plus l'assurance emprunteur rembourse, plus la part nette du défunt augmente et plus les droits du légataire sont élevés, jusqu'à 62 044 € avec une quotité de 100 %. Une assurance vie à son profit peut financer ces droits, alors que le partenaire de pacte civil de solidarité (PACS) légataire et le conjoint marié n'en paient aucun. Voir le chapitre 115.

La règle des six mensualités suffit-elle comme réserve de précaution ?

Elle sous-estime le besoin d'un bien isolé et surestime celui d'un parc mutualisé. Pour un deux-pièces seul, six mensualités donnent 4 139 €, alors que la méthode qui chiffre un impayé, un sinistre de travaux et un mois de vacance conduit à une réserve d'exploitation de 11 050 €. Pour quinze logements, la mutualisation ramène cette réserve à 3 357 € par lot. Voir le chapitre 116.

La provision pour travaux fait-elle partie de la réserve de précaution ?

Non. La réserve de précaution finance l'imprévu ponctuel, comme un impayé, une vacance anormale ou un sinistre non couvert, alors que la provision pour travaux finance des dépenses datées et chiffrées. Les confondre conduit à consommer la réserve pour une toiture annoncée, puis à se trouver sans défense face à l'impayé suivant. Les déficits durables appellent quant à eux une modification du budget ou du patrimoine. Voir le chapitre 116.

Où placer sa réserve de précaution ?

Sur un support disponible sans délai, sans perte en capital au moment où il sert et sans pénalité de sortie, ce qui écarte les actions, les parts de SCPI et les fonds immobiliers. Au 26 octobre 2026, le livret A et le livret de développement durable et solidaire rapportent 1,7 % exonérés d'impôt, ce qui leur donne l'avantage sur un compte sur livret ou un compte à terme soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 31,4 %, tant que leur plafond n'est pas atteint. Une société ne peut pas ouvrir de livret A et place sa réserve sur un compte à son nom. Voir le chapitre 116.

Garder une réserve coûte-t-il cher par rapport à un remboursement anticipé ?

Très peu après impôt. Pour 15 000 € gardés sur un livret plutôt que remboursés sur un crédit à 3,4 %, le coût annuel est de 14 € au régime réel avec une TMI de 30 % et de 255 € au micro-foncier. C'est faible au regard d'une vente forcée, dont le coût dépasse 25 000 € dans l'exemple du chapitre 24. Voir les chapitres 116 et 34.

Assurances et indicateurs de pilotage

Quels risques assurer et lesquels garder à sa charge ?

Assurez d'abord ce qui pourrait obliger à vendre, comme un décès avec un prêt important ou la responsabilité du propriétaire. Gardez à votre charge ce que la réserve absorbe sans difficulté. Une couverture peut coûter plus que sa perte espérée et rester rationnelle si elle supprime une perte que le foyer ne pourrait pas supporter. Comparez les contrats sur leurs définitions et leurs exclusions avant de les comparer sur leur prix. Voir le chapitre 117.

Contrat de groupe ou délégation d'assurance emprunteur ?

À garanties équivalentes, la base de calcul fait la différence. Dans l'exemple d'un prêt de 200 000 € sur vingt ans, un contrat de groupe à 0,30 % du capital initial coûte 12 000 €, contre 3 486 € pour une délégation à 0,15 % du capital restant dû, soit 8 514 € d'écart par tête. La loi Lemoine permet de résilier à tout moment l'assurance d'un crédit immobilier, mais un contrat de groupe peut rester compétitif pour un emprunteur âgé ou présentant un risque de santé. Voir le chapitre 117.

GLI, caution ou Visale, comment choisir ?

Un bailleur qui souscrit une GLI ne peut pas exiger en plus une caution personne physique, sauf pour un locataire étudiant ou apprenti. Visale, garantie gratuite d'Action Logement, ne se cumule pas non plus avec une GLI hors de ces cas. Pour un lot loué 760 € charges comprises, une GLI à 3 % des loyers s'équilibre avec une probabilité annuelle d'impayé de six mois de 4,51 %. Sur un parc de quinze lots, l'auto-assurance coûte moins en moyenne avec une probabilité de 2 % ou 4 % par lot, si les sinistres restent indépendants. Voir les chapitres 117 et 109.

Que représente la franchise d'une garantie incapacité ?

La part du risque gardée à votre charge, que la réserve doit financer. Pour le foyer de référence, dont les mensualités atteignent 2 542,61 €, une franchise de 90 jours laisse 7 628 € d'échéances à payer seul et une franchise de 180 jours 15 256 €. Le bon niveau est celui que la réserve du foyer couvre sans entamer la réserve d'exploitation des biens. Voir les chapitres 117 et 116.

Faut-il juger un bien sur son rendement à l'achat ?

Non. Le rendement sur prix de revient sert à juger l'achat, alors que seul le rendement net sur la valeur actuelle mesure ce que rapporte aujourd'hui le capital immobilisé. Dans l'exemple, une maison rapporte 6,56 % sur son prix de revient mais 4,80 % sur sa valeur estimée. C'est ce second chiffre qui se compare aux autres emplois du capital. Voir le chapitre 118.

Un cash-flow après impôt négatif est-il un signal d'alerte ?

Pas en soi. Dans l'exemple de six biens, le patrimoine est à l'équilibre avant impôt avec 92 € de cash-flow, mais l'impôt en fait un effort de 12 539 € par an, pendant que 28 820 € de capital sont remboursés. Cet effort est une épargne forcée tant que la valeur des biens se maintient. Le signal d'alerte est la combinaison d'un effort élevé, d'une réserve faible et d'une valeur qui stagne. Voir le chapitre 118.

Comment calculer le taux de rendement interne (TRI) réalisé d'un bien ?

Sur les flux réellement constatés depuis l'achat, apport, efforts d'épargne et cash-flows, en ajoutant à la dernière année la valeur liquidative nette du bien. Celle-ci retranche du prix estimé les frais de vente, le capital restant dû, les IRA et l'impôt latent sur la plus-value. Sans ces retenues, le studio de l'exemple afficherait 9,94 % au lieu de 3,45 %. Pendant les cinq premières années, les frais d'acquisition rendent ce TRI peu significatif. Voir le chapitre 118.

À quelle fréquence suivre les indicateurs de son patrimoine ?

Les loyers encaissés, les impayés et la trésorerie se suivent chaque mois, la vacance et les travaux chaque trimestre. Les rendements, l'endettement, les fonds propres, la réserve, la concentration et le TRI réalisé se calculent une fois par an lors de la revue annuelle, puis avant toute acquisition, vente ou refinancement. Une estimation prudente de la valeur par an suffit, avec la même méthode d'une année sur l'autre. Voir les chapitres 118 et 119.

Revue annuelle et décision de vendre

Quand tenir sa revue annuelle de stratégie ?

Le mois de février convient à la plupart des particuliers. Les comptes de l'année sont clos, l'indice de référence des loyers (IRL) du quatrième trimestre est publié et la déclaration de revenus n'est pas encore déposée, ce qui permet d'arrêter les choix fiscaux en connaissance de cause. Un point d'étape en octobre laisse encore le temps de payer des travaux déductibles ou d'ajuster une vente avant le 31 décembre. Une séparation, un décès, une perte d'emploi ou un vote de gros travaux justifient une revue sans attendre. Voir le chapitre 119.

Comment analyser un écart entre le réel et le prévisionnel ?

Décomposez l'écart de cash-flow en effet loyer, effet vacance, effet charges et effet fiscal, qui appellent des réponses différentes. Dans l'exemple, l'effort de 12 539 € dépasse le plan de 1 515 €, surtout à cause de la vacance et d'un sinistre, l'impôt absorbant près de 40 % de la perte avant impôt. Un écart ponctuel ne remet pas en cause la stratégie, alors qu'un écart qui se répète deux ans de suite sur le même bien appelle une décision. Voir le chapitre 119.

Combien de décisions une revue annuelle doit-elle produire ?

Cinq ou six au plus, chacune avec son coût, son financement, son responsable, sa date et un critère de réussite mesurable l'année suivante. Confirmer par écrit que le plan se déroule comme prévu est aussi une décision. Une revue qui constate des écarts sans en tirer de conséquence ne sert à rien. Voir le chapitre 119.

Faut-il consacrer l'économie d'une fin de crédit au budget courant ?

Pas tant que la réserve reste insuffisante. Dans l'exemple, la fin du crédit d'une maison allège l'effort de 7 110 € par an et la revue décide de maintenir l'effort mensuel pour porter la réserve de 3,4 mois à 7,8 mois de sorties. Sans cette décision, la réserve resterait à 5,8 mois, alors qu'un scénario défavorable la ramène déjà à 5,5 mois avec elle. Voir les chapitres 119 et 116.

Comment décider de garder ou de vendre un bien ?

Comparez le rendement que procurent, dans le bien conservé, les fonds propres qu'une vente libérerait aujourd'hui après frais, capital restant dû, IRA et impôt, à celui de leur meilleur réemploi à risque comparable, après impôt et frais. Le prix d'achat, la plus-value acquise et l'attachement au bien n'interviennent que par l'impôt qu'ils génèrent. Un bien se garde tant que son rendement de conservation dépasse celui du réemploi. Voir le chapitre 120.

Un bien qui rapporte bien sur son prix d'achat mérite-t-il d'être conservé ?

Pas forcément. Dans le premier cas du chapitre, un trois-pièces acheté en 2011 rapporte 5,63 % de son prix de revient d'origine, mais son cash-flow après impôt ne représente que 1,70 % des 281 448 € qu'il immobilise. Sans projet de réemploi chiffré, sa conservation reste pourtant raisonnable, car son TRI de conservation de 2,2 % à 3,1 % dépend surtout du prix de sortie et un nouvel achat coûterait environ 22 500 € de frais. Voir le chapitre 120.

Que faire d'un logement classé F dont le bail expire à la fin de 2027 ?

Décider, car l'inaction est l'option la plus coûteuse. Dans l'exemple d'une maison classée F, ne rien faire puis vendre vide fait perdre 12 454 € de valeur actuelle par rapport à une vente en l'état, alors qu'une rénovation vers la classe D suivie d'une conservation jusqu'en 2036 en fait gagner 11 228 € sous les hypothèses centrales. Ce résultat repose sur le devis et sur la valeur après travaux, dont le point mort se situe à environ 140 900 €. Voir les chapitres 120 et 72.

Pourquoi vendre un bien à fort cash-flow est-il rarement justifié ?

Parce que la vente fait payer des frictions élevées pour libérer peu de capital. Dans l'exemple d'un immeuble de quatre meublés, la vente coûterait 58 884 € de commission, diagnostics, IRA et impôt, dont 23 505 € dus à la réintégration des amortissements, pour libérer 87 164 € qui rapportent plus de 14 % par an en cash-flow et capital remboursé. Seules des raisons de concentration, de temps de gestion ou de statut fiscal peuvent alors justifier une vente. Voir le chapitre 120.

Moment de la vente et rotation du patrimoine

Faut-il attendre la vingt-deuxième année de détention pour vendre ?

Pas nécessairement. Dans l'exemple d'un appartement acheté 95 000 € et valant 230 000 €, attendre la vingt-deuxième année économise 10 883 € d'impôt mais réduit de 8 960 € la valeur acquise en 2042, à prix stable et avec un réemploi du prix à 3 %. Les abattements ne réduisent l'impôt que d'environ 1,4 % à 1,6 % de la plus-value brute par an. Garder un bien pour eux ne se justifie que si son rendement après impôt, valorisation comprise, reste proche de celui du réemploi. Voir le chapitre 121.

Quelques jours d'écart sur la date de l'acte peuvent-ils compter ?

Oui, car la durée de détention se compte en années révolues jusqu'à l'acte authentique et non jusqu'à la promesse. Dans l'exemple d'un studio meublé acheté le 1er octobre 2021, un acte signé le 15 septembre 2026 au lieu du 15 octobre coûte 7 511 € d'impôt, le forfait de 15 % pour travaux n'étant ouvert qu'au-delà de cinq ans de détention. Le traitement de ce forfait en location meublée se fait confirmer par le notaire. Voir le chapitre 121.

Vendre avant la fin d'un engagement fiscal coûte-t-il cher ?

Une vente anticipée provoque la reprise de l'avantage, sauf exceptions propres à chaque dispositif. Dans l'exemple, un couple qui a imputé en 2025 un déficit foncier de 10 700 € sur son revenu global rembourse 3 210 € d'impôt s'il vend en novembre 2028. S'il signe en janvier 2029, il ne doit rien et ne perd au plus que deux mois de loyer. Voir le chapitre 121.

Un propriétaire âgé a-t-il intérêt à vendre pour placer le prix ?

Il paie alors un impôt sur la plus-value que la transmission aurait effacé, puisque les héritiers retiennent comme prix d'acquisition la valeur déclarée dans la succession. Dans l'exemple d'une veuve de 78 ans, une vente après vingt et un ans de détention coûte 15 164 €, alors que les droits de succession sont en principe les mêmes avec le bien ou avec le prix. Ce gain se confronte à sa capacité de gestion et à ses besoins de liquidités en cas de dépendance. Voir les chapitres 121 et 132.

Combien coûte une rotation de patrimoine ?

La friction additionne l'impôt sur la plus-value, les frais de vente, les IRA, les frais d'acquisition du nouveau bien, les travaux et la vacance d'entrée ainsi que le temps passé. Dans le cas principal, la vente d'un bien sans crédit détenu depuis dix-sept ans et le rachat de deux logements coûtent 47 444 €, soit 15,8 % de la valeur du bien vendu. Cette friction se paie en une fois, alors que le gain s'étale sur des années. Voir le chapitre 122.

À partir de quel gain une rotation devient-elle rentable ?

Une rotation se rembourse lorsque la somme actualisée des gains annuels après impôt égale la friction. Avec une friction de 16 % et un gain d'un point par an, il faut une vingtaine d'années pour la récupérer, si bien qu'un gain inférieur à un point se justifie rarement par le seul revenu. Dans le cas principal, la rotation presque double le revenu mais laisse en 2047 un patrimoine inférieur de 37 868 € à la conservation, l'évolution relative des prix pesant davantage que la friction. Voir le chapitre 122.

Le prix réinvesti dans un autre bien locatif échappe-t-il à l'impôt sur la plus-value ?

Non. Le droit français ne connaît pas, pour les particuliers, de report de la plus-value immobilière en cas de réemploi dans un autre bien locatif. L'exception la plus courante vise la première cession d'un logement autre que la résidence principale, exonérée à proportion du prix remployé dans l'achat de la résidence principale dans les deux ans, si le vendeur n'en a pas été propriétaire pendant les quatre années précédentes. Elle ne sert qu'une fois. Voir le chapitre 122.

Pourquoi faire mentionner l'origine des fonds lors d'un réemploi ?

Dans un régime de communauté, un bien acheté avec le prix d'un bien propre ne reste propre que si l'acte d'acquisition comporte une déclaration d'emploi ou de remploi. À défaut, il peut devenir commun, l'époux ne disposant que d'un droit à récompense. Dans une famille recomposée, cet oubli peut profiter au conjoint au détriment des enfants d'une première union. Voir les chapitres 122 et 123.

Restructurer, changer d'échelle et faire évoluer la structure

Comment repérer les biens à vendre dans un patrimoine dispersé ?

Calculez pour chaque bien le rendement net sur la valeur, les heures de gestion, la distance, la classe énergétique, la liquidité, le risque locatif et les contraintes juridiques. Un bien marginal consomme du temps ou du risque sans revenu ni valorisation en proportion. Dans le cas d'un patrimoine hérité de sept biens, une maison rurale classée G coûte 1 400 € par an et un appartement éloigné sur le littoral demande 30 heures par an pour un rendement net de 2,26 %. Voir le chapitre 123.

Quel plan de restructuration choisir pour un patrimoine hérité ?

Aucun n'est supérieur sur tous les critères et le choix dépend de l'objectif écrit au départ. Dans le cas chiffré, vendre trois biens pour regrouper dans un immeuble augmente le patrimoine net de 2042 de 87 780 € par rapport au statu quo mais réduit le revenu pendant le crédit. Vendre et placer procure le revenu le plus élevé et divise le temps de gestion par plus de deux. Refinancer sans vendre produit le patrimoine le plus élevé, avec 440 200 € de dette et aucun revenu disponible. Voir le chapitre 123.

Pourquoi restructurer peu après un héritage ?

Le prix d'acquisition fiscal d'un bien hérité est la valeur déclarée dans la succession, si bien qu'une vente ou un apport réalisé peu après dégage une plus-value faible. Dans l'exemple, l'apport des quatre biens conservés ne coûte aucun impôt sur la plus-value, alors qu'il en coûterait 9 691 € si les mêmes biens avaient été achetés quinze ans plus tôt. Un prix de vente nettement supérieur à la valeur déclarée peut toutefois conduire l'administration à rectifier les droits de succession. Voir le chapitre 123.

Faut-il apporter un patrimoine hérité à une société ?

Seulement si un objectif de transmission ou de gestion collective le justifie. L'apport à une société civile immobilière (SCI) soumise à l'impôt sur le revenu est enregistré gratuitement pour la part rémunérée en parts, alors que l'apport d'un immeuble par un particulier à une société à l'impôt sur les sociétés supporte un droit de 5 %, soit 17 650 € sur les 353 000 € de biens de l'exemple. Faire acheter directement par la société les biens nouveaux évite de payer deux fois des frais de mutation. Voir les chapitres 123 et 125.

Quels seuils franchit un bailleur qui passe de trois à quinze logements ?

Les 15 000 € de loyers nus qui mettent fin au micro-foncier, les 5 000 € de recettes meublées qui mettent fin à l'exonération de la cotisation minimum de cotisation foncière des entreprises, puis les 23 000 € de recettes meublées qui ouvrent le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) lorsqu'elles excèdent les autres revenus d'activité du foyer. Viennent ensuite les 83 600 € du régime micro des bénéfices industriels et commerciaux (micro-BIC) et les 1 300 000 € de patrimoine net de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI). Plusieurs se franchissent sans achat, par l'indexation des loyers, le remboursement des prêts ou une baisse des revenus d'activité. Voir le chapitre 124.

Pourquoi la banque bloque-t-elle souvent après cinq ou six prêts ?

La norme du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) limite en principe le taux d'effort à 35 % des revenus, assurance comprise, alors que les loyers ne sont retenus qu'après décote. Si la banque retient 70 % des loyers, un bien dont l'annuité dépasse 24,5 % de ses loyers fait monter le taux d'effort, même s'il s'autofinance. Dans l'exemple, la deuxième étape porte le taux d'effort à 40 % et il faudrait 122 438 € d'apport supplémentaire pour revenir à 35 %. Voir le chapitre 124.

Peut-on devenir loueur en meublé professionnel sans acheter de nouveau bien ?

Oui. Le statut s'impose pour toute l'année où les recettes meublées du foyer dépassent 23 000 € et excèdent ses autres revenus d'activité, pensions comprises. Un départ à la retraite, un temps partiel ou la cessation d'activité d'un conjoint peut donc faire basculer un foyer dont le parc n'a pas changé. Ce statut ne se demande pas et ne se refuse pas. Voir les chapitres 124 et 126.

Combien de temps demande un parc de quinze logements ?

Dans l'exemple, la gestion passe de 48,5 heures par an pour trois logements nus à 188,5 heures pour quinze, soit environ quatre heures par semaine, hors travaux et recherche de biens. Un mandat complet coûte alors 37,4 € nets d'impôt par heure économisée, mais fait passer l'effort du parc de 160 € à 716 € par mois. La décision compare la valeur de votre temps à ce coût, puis vérifie que le parc le supporte sans entamer la réserve. Voir le chapitre 124.

Faut-il apporter ses biens existants à une SCI ?

Rarement sans nécessité. L'apport est une cession qui remet à zéro la durée de détention et la fraction rémunérée par la prise en charge d'un emprunt supporte les droits de vente d'immeuble. Dans l'exemple, l'apport avec reprise de la dette coûte 20 338 €, dont 15 029 € de droits, alors qu'acheter les biens suivants directement dans la SCI n'aurait rien coûté. Voir le chapitre 125.

L'impôt sur les sociétés (IS) est-il avantageux pour un patrimoine destiné à être vendu ?

Il se juge sur toute la durée, sortie comprise. Dans l'exemple, l'option pour l'IS fait passer les impôts de dix ans de 154 722 € à 9 412 € et divise l'effort annuel par deux, mais la vente fait payer l'IS sur une plus-value comptable gonflée par les amortissements, puis le PFU sur la distribution. Après vente et distribution, le passage à l'IS coûte ainsi environ 49 000 € à 57 000 € de plus que le statu quo. Il n'est favorable que si les sommes restent durablement investies dans la société. Voir le chapitre 125.

Peut-on revenir à l'impôt sur le revenu après avoir opté pour l'IS ?

Seulement pendant un temps limité. L'option est révocable jusqu'au cinquième exercice qui suit celui au titre duquel elle a été exercée, puis elle devient irrévocable. Une société qui a renoncé ne peut plus opter de nouveau. Au-delà, une structure à l'IS se quitte rarement autrement que par la vente, puisque la sortie des immeubles fait payer l'IS sur la plus-value comptable puis l'imposition du boni de liquidation. Voir le chapitre 125.

Comment transmettre des parts de SCI en gardant les loyers ?

Par la donation de la nue-propriété des parts, l'usufruit restant aux parents. La valeur transmise suit le barème de l'article 669 du Code général des impôts, par exemple 50 % entre 51 et 60 ans, sur des parts évaluées dette déduite. Dans l'exemple, la donation de la nue-propriété de 726 956 € de parts aux deux enfants ne coûte aucun droit, contre 58 169 € en pleine propriété. Les parents perdent en revanche le droit de vendre seuls. Voir les chapitres 125 et 129.

Préparer sa retraite avec l'immobilier

Comment fixer un objectif de retraite avec l'immobilier ?

En revenu net mensuel à une date plutôt qu'en patrimoine. L'objectif se déduit de l'écart entre le niveau de vie souhaité et la pension nette estimée, puis se convertit en euros de la date cible, 1 500 € d'aujourd'hui valant 2 020 € en 2046 avec 1,5 % d'inflation. Distinguez le revenu pérenne, comme le loyer d'un bien remboursé, du revenu qui consomme le capital. Voir le chapitre 126.

Immobilier locatif ou plan d'épargne retraite (PER) pour préparer sa retraite ?

Aucune voie ne domine sur tous les critères. Dans l'exemple d'un effort de 1 200 € par mois pendant vingt ans, l'option immobilière procure 1 733 € nets par mois la première année de retraite, contre 1 922 € pour l'option épargne et 1 952 € pour l'option mixte. L'option épargne a toutefois épuisé son capital en 2070, alors que l'option immobilière garde un bien et un loyer indexé. Le point mort se situe à un rendement financier de 2,20 % par an. Voir le chapitre 126.

Faut-il rembourser ses prêts locatifs par anticipation avant la retraite ?

Le calcul se fait après impôt. Dans l'exemple d'un prêt de 80 000 € à 3,8 %, garder le prêt et placer la somme à 3 % laisse 2 515 € de plus avec une TMI de 30 %, alors que le rapport s'inverse légèrement avec une TMI de 11 %. Les montants étant faibles, la décision se prend surtout sur la liquidité, puisque les sommes remboursées ne sont plus disponibles pour un impayé, des travaux ou la dépendance. Voir les chapitres 126 et 34.

Quels biens conserver pour la retraite ?

Ceux dont le rendement après impôt, rapporté au produit net de leur vente, dépasse celui d'un placement sans gestion et dont les travaux, la gestion et la liquidité restent compatibles avec l'âge. Dans l'exemple de quatre biens, seul le studio dépasse les 2,06 % d'un placement à 3 % après PFU, alors que le deux-pièces classé F ne rapporte plus que 0,28 % après travaux. Les gros travaux déductibles gagnent à être réalisés avant la baisse de la TMI. Voir les chapitres 126 et 120.

Revenus de retraite et monétisation du patrimoine

Comment comparer les loyers d'un bien et le revenu d'un placement à la retraite ?

Un revenu de retraite se compare toujours après charges, impôt sur le revenu et prélèvements sociaux, après gestion et sur toute la durée de vie probable du survivant du couple. Dans l'exemple du chapitre, un trois-pièces estimé 220 000 € et loué nu laisse 3 132 € nets la première année, soit 1,42 % de sa valeur, contre 4 996 € pour le produit net de sa vente placé en assurance vie dont on ne retire que les produits. Le rendement brut d'un bien ou le taux de distribution d'un placement ne suffit donc pas. Voir le chapitre 127.

Vaut-il mieux garder un logement loué ou le vendre pour placer le prix ?

Aucune source ne réunit au plus haut niveau un revenu net, régulier, indexé, peu exigeant en gestion et mobilisable en cas de dépendance. Le bien conservé garde sa valeur, son indexation et l'effacement de la plus-value au décès, alors que le placement offre davantage de liquidité avec un revenu non indexé. Dans l'exemple, le point mort se situe à un rendement net de 1,56 % pour l'assurance vie et plus le taux marginal d'imposition est bas, plus les loyers rivalisent avec le placement. Voir le chapitre 127.

Peut-on consommer le capital issu de la vente d'un bien pour compléter sa pension ?

Consommer le capital sur vingt-cinq ans double le revenu dans l'exemple du chapitre, soit 10 845 € nets la première année contre 4 996 € en ne retirant que les produits. Le capital est alors nul à 92 et 90 ans et il s'épuise dès 88 et 86 ans si le rendement tombe à 1 %. Cette consommation n'a de sens que si d'autres actifs couvrent la longévité au-delà ou si le couple accepte de ne rien transmettre de ce bien. Voir le chapitre 127.

Les loyers suffisent-ils à financer une entrée en établissement ?

Rarement. Dans le deuxième exemple du chapitre, les revenus d'une veuve de 84 ans ne couvrent que 34 % à 43 % du besoin selon la stratégie retenue et c'est le capital qui finance l'essentiel de la dépendance. Conserver les biens laisse le patrimoine le plus élevé à 95 ans mais impose des ventes à un âge où la décision relève souvent d'un proche, ce qui plaide pour une réserve mobilisable en moins de six mois. Voir les chapitres 127 et 132.

Comment tirer de l'argent de sa maison sans la quitter ?

Quatre outils transforment la valeur d'un bien en argent disponible, la vente en viager occupé, la vente de la nue-propriété avec réserve d'usufruit, le prêt viager hypothécaire et la vente à réméré. Ils diffèrent par ce que le propriétaire conserve, par celui qui porte le risque de longévité et par ce qui reste aux héritiers. Aucun n'est une solution d'investissement et tous se choisissent après avoir écarté les solutions plus simples, comme la vente d'un bien secondaire ou un déménagement. Voir le chapitre 128.

Le barème fiscal de l'usufruit donne-t-il le prix d'une nue-propriété ?

Non, le barème de l'article 669 du Code général des impôts (CGI) ne sert qu'au calcul des droits de mutation. Le prix dépend de la durée probable de l'usufruit et du rendement exigé par l'acquéreur. Dans l'exemple d'une maison de 300 000 € vendue par une femme de 78 ans, le barème valorise la nue-propriété à 210 000 € contre 157 199 € selon la méthode économique. Voir le chapitre 128.

Que reste-t-il aux héritiers après un prêt viager hypothécaire ?

Aucun remboursement n'est exigé du vivant de l'emprunteur, mais les intérêts s'ajoutent chaque année à la dette. Dans l'exemple, 75 000 € prêtés au taux supposé de 6 % deviennent une dette de 159 960 € à la durée de vie médiane. Les héritiers peuvent conserver le bien en remboursant ou laisser le prêteur vendre et recevoir le surplus, sans rien devoir au-delà si le prix ne couvre pas la dette. Voir le chapitre 128.

La vente à réméré convient-elle à un propriétaire endetté ?

Elle procure des liquidités immédiates avec la faculté de racheter le bien dans un délai qui ne peut excéder cinq ans, au prix d'une décote, d'une indemnité d'occupation et du risque de perdre le bien. Dans l'exemple, une maison estimée 300 000 € et vendue 210 000 € coûte de 27 800 € à 71 000 € selon la date du rachat. L'échec du rachat coûte 110 400 € par rapport à une vente au prix du marché, si bien que le réméré n'est défendable que si une ressource future identifiée rend le rachat très probable. Voir le chapitre 128.

Transmettre de son vivant ou au décès

Par quoi commencer une stratégie de transmission ?

Par l'écriture des objectifs et de leur ordre, avant de choisir un outil. Protéger le conjoint, traiter les enfants avec équité, organiser la gouvernance, réduire le coût fiscal et préserver les ressources des parents sont des objectifs qui se contrarient souvent. Un ordre fréquent place la protection du survivant en premier et le coût fiscal en dernier, car un montage qui inverse cet ordre se paie souvent par un conflit familial ou une perte de ressources du survivant. Voir le chapitre 129.

La communauté universelle est-elle la meilleure façon de protéger son conjoint ?

Elle protège au maximum le survivant, qui décide seul de tout, mais elle concentre les droits sur le second décès avec un seul abattement par enfant. Dans l'exemple d'un patrimoine de 1,5 million d'euros, elle coûte 253 424 € contre 163 577 € pour la loi seule, soit 89 847 € de plus. Les enfants qui ne sont pas issus des deux époux disposent en outre de l'action en retranchement contre un avantage matrimonial excessif. Voir le chapitre 129.

Pourquoi donner la nue-propriété en deux vagues espacées de quinze ans ?

Les donations de moins de quinze ans au même enfant par le même parent sont rappelées, alors qu'au-delà l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant se reconstitue. Dans l'exemple du chapitre, la stratégie qui ajoute une seconde donation-partage de nue-propriété quinze ans après la première ainsi qu'une clause bénéficiaire démembrée ramène le coût total à 34 705 €, soit 2,31 % du patrimoine. Elle laisse en revanche le survivant usufruitier de sa propre résidence, qu'il ne pourra vendre qu'avec ses enfants. Voir le chapitre 129.

Comment transmettre à un concubin ?

Le concubin n'a ni vocation successorale ni abattement significatif et ce qu'il reçoit par testament est taxé à 60 %. Dans l'exemple du chapitre, le legs de l'usufruit d'une résidence évalué à 120 000 € coûterait 71 044 € de droits à la compagne survivante. L'assurance vie alimentée avant 70 ans reste alors le principal outil, dans la limite de primes non manifestement exagérées, alors qu'un pacte civil de solidarité (PACS) assorti d'un testament supprimerait les droits. Voir le chapitre 129.

Faut-il donner de son vivant ou laisser jouer la succession ?

Une donation n'est pas avantageuse en soi. Son intérêt dépend de quatre inconnues, la date du décès, l'évolution de la valeur du bien, les besoins futurs du donateur et l'équilibre recherché entre les enfants. La méthode consiste à tester plusieurs dates de décès et plusieurs trajectoires de prix, en euros courants puis en valeur actualisée, plutôt qu'à se fier à un scénario unique. Voir le chapitre 130.

Une donation en pleine propriété peut-elle coûter plus cher que l'attente ?

Oui, lorsque le décès intervient dans les quinze ans et que la valorisation reste modeste, car les droits sont payés tôt sans économie d'abattement. Dans l'exemple d'une veuve de 68 ans, un décès en 2030 sans valorisation fait perdre 11 609 € en valeur actualisée et une baisse des prix de 15 % porte ce surcoût à 22 480 €. La donation de la nue-propriété reste en revanche moins coûteuse que l'attente dans toutes les situations testées. Voir le chapitre 130.

Quelle différence entre une donation simple et une donation-partage ?

Les deux coûtent le même impôt, mais la donation simple est rapportée à la succession pour la valeur du bien au jour du partage, alors que la donation-partage fige la valeur des lots au jour de l'acte, sous conditions. Dans l'exemple, la donation-partage laisse un écart de 66 864 € entre les deux enfants en 2044, parce que chacun garde l'évolution de son lot. Elle suppose des lots composés de biens entiers attribués à un seul donataire. Voir le chapitre 130.

À quel âge la donation de la nue-propriété garde-t-elle un intérêt fiscal ?

L'économie diminue avec l'âge, car la base taxée progresse de dix points de la valeur à chaque décennie selon le barème de l'article 669 du CGI et le rappel fiscal joue si le décès survient dans les quinze ans. Dans le test du chapitre, l'économie passe de 61 990 € pour une donation à 60 ans à 9 168 € à 85 ans. Après 80 ans, la priorité devient la capacité à financer la fin de vie. Voir le chapitre 130.

Gouvernance familiale et dépendance

Que se passe-t-il lorsque des héritiers détiennent des logements loués en indivision ?

La conclusion ou le renouvellement d'un bail d'habitation exige la majorité des deux tiers des droits indivis et la vente l'unanimité, sauf exceptions judiciaires. Deux héritiers à parts égales peuvent donc chacun bloquer toute relocation. Dans l'exemple de quatre appartements de ville moyenne, trente-six mois de blocage suivis d'un partage judiciaire coûtent 117 352 €, soit 21 % de la valeur des biens. Voir le chapitre 131.

Un mandat de protection future sous signature privée suffit-il ?

Il ne permet que les actes d'administration, les actes de disposition supposant l'accord du juge des tutelles. Établi devant notaire, il permet aussi de vendre un bien. Même notarié, il ne permet pas au mandataire de consentir seul une donation, d'où l'intérêt d'engager un plan de donations tant que le propriétaire peut signer lui-même. Voir les chapitres 131 et 132.

Pourquoi voter une politique de distribution dans une société civile immobilière familiale ?

Dans une société civile immobilière (SCI) à l'impôt sur le revenu, chaque associé est imposé sur sa quote-part du résultat, que la société le distribue ou non. Dans l'exemple, les associés paient 23 016 € d'impôt pour 18 000 € de trésorerie distribuable, le remboursement du crédit absorbant l'essentiel des loyers. Un budget annuel qui prévoit une distribution couvrant au moins l'impôt des associés sans autres revenus évite que le plus modeste finance la capitalisation au profit de tous. Voir le chapitre 131.

Comment organiser la sortie d'un associé d'une société familiale ?

Le pacte peut prévoir un rachat par les autres associés à un prix fixé par expert, payable par annuités. Dans l'exemple, la trésorerie de la société ne couvre que 65 % d'une annuité de rachat sur six ans et chaque racheteur doit apporter 9 726 € par an, en plus du droit d'enregistrement de 5 %. La durée du paiement pèse bien davantage que le taux, ce qui conduit les pactes de grandes familles à plafonner les sorties par exercice. Voir le chapitre 131.

Combien coûte un hébergement en établissement pour personnes âgées dépendantes ?

Selon la Caisse nationale de solidarité pour l'autonomie (CNSA), le prix médian mensuel d'une chambre seule en établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) atteignait 3 016 € en 2024 pour une place non habilitée à l'aide sociale et 2 138 € pour une place habilitée. Le tarif dépendance s'y ajoute et les écarts sont importants, de 2 055 € en Lozère à 5 106 € à Paris pour une place non habilitée. Ces données servent de repères et non de prévision de prix. Voir le chapitre 132.

L'aide sociale à l'hébergement est-elle récupérée sur la succession ?

Oui. Les sommes versées sont récupérables du vivant de la personne en cas de retour à meilleure fortune, après son décès sur l'actif net de la succession ainsi que sur les donations consenties dans les dix ans qui précèdent la demande ou après celle-ci. Cette aide évite une vente pressée mais n'épargne pas le patrimoine, alors que l'allocation personnalisée d'autonomie (APA) ne fait l'objet d'aucune récupération. Voir le chapitre 132.

Que faire de la maison d'un parent qui entre en établissement ?

Dans le cas du chapitre, garder la maison vide coûte plus que la louer ou la vendre dans toutes les durées de séjour testées et conduit à une vente pressée dès la troisième année. Vendre tôt l'ancienne résidence en gardant des biens de rendement confiés à un gestionnaire y offre le meilleur compromis dès que le séjour dépasse quatre ans. Louer la maison fait en outre perdre l'exonération de plus-value propre aux personnes entrées en établissement. Voir le chapitre 132.

La réduction d'impôt pour hébergement en établissement couvre-t-elle une part importante du coût ?

Elle est égale à 25 % des dépenses de dépendance et d'hébergement retenues dans la limite de 10 000 € par personne, soit 2 500 € par an au plus, aides déduites. C'est une réduction et non un crédit d'impôt, si bien que la fraction qui dépasse l'impôt dû n'est pas remboursée. Dans l'exemple, elle n'atteint que 700 € lorsque tous les biens sont vendus, faute d'impôt suffisant. Voir les chapitres 127 et 132.

Erreurs stratégiques et biais de décision

Quelles sont les erreurs stratégiques les plus coûteuses ?

Le guide en chiffre huit, de l'absence d'objectif à la sortie non préparée en passant par la concentration, le levier excessif, le prévisionnel optimiste, la défiscalisation comme seul moteur, les travaux sous-estimés et l'absence de réserve. Aucune n'est visible le jour de l'achat. Dans les exemples, le prévisionnel optimiste surestime l'enrichissement de 141 266 € et la concentration sur une seule ville coûte 46 620 € de plus qu'un parc dispersé lors d'un choc local. Voir le chapitre 133.

Pourquoi la durée du crédit doit-elle découler de l'objectif ?

Dans l'exemple d'un investisseur de 45 ans qui vise un complément de revenu à 62 ans, un crédit sur vingt-cinq ans réduit l'effort de 226 € par mois au départ. À 62 ans, le bien coûte pourtant encore 101 € par mois au lieu de rapporter 654 € et il reste 62 366 € à rembourser. Le crédit sur dix-sept ans aligné sur l'objectif coûte en outre 25 165 € d'intérêts de moins. Voir le chapitre 133.

Un financement intégral est-il risqué lorsque le bien s'autofinance presque ?

Le levier ne crée pas la perte mais la transforme en besoin de trésorerie immédiat et rend une vente forcée plus probable. Dans l'exemple, une vente contrainte après quatre ans dans un marché en baisse de 10 % oblige l'investisseur sans apport à trouver 31 356 €, alors que celui qui a apporté 20 % récupère 5 695 €. Sans apport, le prix doit avoir progressé d'environ 8,3 % en quatre ans pour que la vente rembourse le crédit et les indemnités. Voir le chapitre 133.

Combien coûte une vente avant cinq ans de détention ?

Dans l'exemple d'un logement loué nu acheté 120 000 € et vendable 150 000 €, l'impôt de plus-value atteint 7 602 € après 4 ans et 11 mois contre 1 086 € après 5 ans et 6 mois. L'écart vient surtout du forfait de 15 % pour travaux, réservé aux détentions de plus de cinq ans. Le vendeur pressé qui cède avant cinq ans avec 5 % de rabais perçoit 11 344 € de moins qu'avec une vente préparée. Voir le chapitre 133.

Une forte remise sur le prix affiché signale-t-elle une bonne affaire ?

Pas nécessairement, car l'ancrage conduit à juger la négociation par rapport au prix affiché au lieu de la valeur du bien. Dans l'exemple, une remise de 5,2 % sur un appartement affiché 210 000 € laisse un surprix de 9,3 % par rapport aux ventes comparables, qui fait perdre 22 220 € d'enrichissement en dix ans. Estimer la valeur à partir des demandes de valeurs foncières (DVF) avant de lire le prix affiché limite ce biais. Voir le chapitre 134.

Faut-il refuser de vendre un bien sous son prix d'achat ?

Le prix d'achat n'a plus de rôle économique, puisque la perte est subie que l'on vende ou non. Dans l'exemple, arbitrer un bien qui rapporte 2 % net vers un bien à 4,5 % procure 12 829 € de plus en dix ans malgré 12 % de frais de rotation, mais l'arbitrage perd de l'argent lorsque l'écart de rendement est faible. La décision se prend sur la valeur actuelle, les flux futurs, la fiscalité et le risque de chaque option. Voir les chapitres 120 et 134.

Pourquoi un prix de mise en vente trop élevé coûte-t-il cher ?

L'effet de dotation pousse le propriétaire à surestimer son bien, qui reste invendu et perd son attrait. Dans l'exemple, un appartement affiché 8 % au-dessus du marché se vend après neuf mois avec 5 % de rabais et rapporte 13 680 € de moins qu'une mise en vente au prix du marché, portage compris. Fixer avant la mise en vente un délai au terme duquel le prix sera revu limite ce coût. Voir le chapitre 134.

Comment se prémunir contre ses propres biais ?

Aucun biais ne disparaît parce qu'on le connaît, seules des règles fixées à froid en limitent l'effet. Le guide propose d'écrire ses critères avant de chercher, d'estimer la valeur avant de voir le prix, de réaliser un pré-mortem, de soumettre le dossier à un contradicteur sans intérêt dans l'opération et de tenir un journal de décision. Le délai de rétractation de dix jours de l'acquéreur non professionnel d'un logement permet aussi de relire le dossier à froid. Voir le chapitre 134.

Études de cas, du premier bien au parc de dix logements

Faut-il retenir le bien qui offre le meilleur taux de rendement interne ?

Pas forcément. Dans le cas d'un jeune actif de 28 ans, la maison obtient le meilleur taux de rendement interne (TRI), 4,45 % sur quinze ans, mais elle ramènerait à 97 810 € sa capacité d'emprunt pour sa résidence principale dans cinq ans. Le studio meublé retenu n'offre que 0,88 %, mais c'est le seul bien qui respecte les critères éliminatoires écrits avant la recherche. Voir le chapitre 135.

Un premier investissement locatif réduit-il la capacité d'acheter sa résidence principale ?

Oui, même s'il s'autofinance en partie, car la mensualité entre en totalité dans les charges alors que la banque ne retient qu'une partie des loyers, 70 % dans les cas étudiés. Dans le cas du chapitre, chacun des trois biens étudiés réduit de 64 000 € à 125 000 € la capacité d'emprunt disponible pour la résidence principale dans cinq ans. Mesurer cet effet fait partie de la démarche minimale d'un premier investissement. Voir les chapitres 135 et 136.

Le régime réel est-il intéressant pour un premier studio meublé ?

Avec un taux marginal d'imposition (TMI) de 30 %, le régime réel du loueur en meublé non professionnel (LMNP) efface l'impôt du studio du cas pendant quinze ans, alors que le micro-BIC coûterait 20 512 € sur la même période. Les amortissements du bâti déduits minorent toutefois le prix d'acquisition retenu pour la plus-value, ce qui fait apparaître 3 385 € d'impôt à la revente après quinze ans. Le réel suppose aussi une comptabilité, ici 450 € d'honoraires par an. Voir le chapitre 135.

Un premier investissement fait-il toujours mieux qu'une épargne placée ?

Non. Dans le cas du chapitre, le jeune actif terminerait à quinze ans avec 222 654 € de patrimoine net à prix stables, contre 230 014 € s'il restait locataire en plaçant toute son épargne à 2,5 %. Il faudrait une hausse des prix d'environ 0,83 % par an pour que le studio rattrape ce témoin et après cinq ans l'écart atteint environ 14 300 €, à cause des frais d'acquisition et de vente. Voir le chapitre 135.

À quelles conditions constituer dix logements en quinze ans ?

Le cas illustratif d'un couple aux revenus de 6 500 € nets par mois en montre les conditions, un ordre d'acquisition, une réserve qui grossit avec le parc, une lecture bancaire anticipée et un taux d'effort jamais supérieur à 35 %. Le gain par rapport à la simple épargne atteint environ 99 000 € à prix stables et vient du remboursement du capital, pas du cash-flow. Une hausse de taux d'un point ou une baisse des prix de 1 % par an suffit à le réduire fortement. Voir le chapitre 136.

Pourquoi attendre la fin du prêt de la résidence principale avant d'acheter un immeuble ?

Un bien qui s'autofinance augmente quand même le taux d'effort, puisque la mensualité entre en totalité dans les charges alors que le loyer n'entre qu'à 70 % dans les revenus. Dans le cas, acheter l'immeuble de trois lots en 2032 aurait porté le taux d'effort à 38,92 %, alors qu'en janvier 2034, une fois éteinte la mensualité de 1 150 € de la résidence principale, le même achat le fait baisser à 26,50 %. Le calendrier des fins de prêts compte souvent plus que la rentabilité du bien suivant. Voir les chapitres 30 et 136.

Faut-il apporter ses biens existants à une société à l'impôt sur les sociétés ?

Le couple du cas l'écarte. Un apport d'immeuble par un particulier à une société à l'impôt sur les sociétés (IS) supporte un droit de 5 %, soit 27 700 € pour 554 000 € de biens détenus en direct, auquel s'ajoute l'imposition des plus-values constatées à l'apport. La société ne reçoit donc que les acquisitions nouvelles. Voir les chapitres 125 et 136.

La société à l'IS est-elle le meilleur régime pour un immeuble de rapport ?

Pas nécessairement, car dans la comparaison du cas sur vingt ans la société paie le moins d'impôts courants, 20 376 €, mais l'impôt sur la plus-value calculée sur la valeur nette comptable et le prélèvement forfaitaire unique (PFU) sur la distribution finale portent son impôt de sortie à 118 624 €. Le meublé en direct produit le gain le plus élevé, 247 038 €, tant que l'amortissement reste intégralement déductible. Le couple retient pourtant la société pour transmettre ses parts, rester éloigné du statut de loueur en meublé professionnel et limiter l'incertitude sur l'amortissement. Voir le chapitre 136.

Études de cas, division d'immeuble et retraite

Comment mesurer la valeur créée par la division d'un immeuble ?

De deux façons, en bloc en capitalisant le revenu net au taux qu'exigerait un investisseur acquéreur de l'ensemble et par lots au prix au mètre carré des logements rénovés. Dans le cas du chapitre, la division crée 29 984 € de valeur en bloc et 61 100 € par lots après les frais de mise en copropriété. La banque retient la valeur en bloc pour un refinancement et un dépassement de travaux de 13 % suffit à l'effacer. Voir le chapitre 137.

Le refinancement après travaux crée-t-il de la valeur ?

Il augmente le TRI parce qu'il rend du capital plus tôt, mais il diminue le gain total. Dans le cas, il récupère 72 353 € et porte le TRI de 5,94 % à 6,33 %, mais l'investisseuse perd 7 643 € sur la période si la somme est placée à 2,5 %, car la fraction du prêt qui excède l'ancien capital n'ouvre pas droit à déduction des intérêts. Il ne crée de valeur que si la somme finance un autre projet dont le rendement après impôt dépasse le coût du crédit. Voir les chapitres 33 et 137.

Vaut-il mieux revendre les lots dès la fin des travaux ?

Dans le cas du chapitre, la revente des cinq lots en 2028 ne laisse que 4 273 € après impôt, contre un TRI d'environ 6 % pour la conservation sur quinze ans. Elle concentre tout le risque d'exécution sur dix-huit mois et ne laisse un gain que dans trois des neuf combinaisons testées de dépassement de travaux et de prix. Un particulier qui achète en bloc, divise et revend peut en outre être regardé comme marchand de biens, une seule opération pouvant caractériser l'habitude. Voir le chapitre 137.

Tous les travaux d'une division sont-ils déductibles des revenus fonciers ?

Non, car les travaux qui créent de nouveaux logements en modifiant de façon importante le gros œuvre sont en principe des travaux de reconstruction, non déductibles. Seules les améliorations dissociables, justifiées par des factures séparées, restent déductibles. Dans le cas, si les 85 250 € de travaux énergétiques n'étaient pas déductibles, le TRI avec refinancement baisserait de 6,33 % à 4,46 %. Voir le chapitre 137.

Faut-il rembourser ses prêts avant de partir à la retraite ?

Le guide compare le taux de chaque prêt au rendement sûr de l'épargne. Dans le cas d'un couple de 58 ans, solder une partie du prêt de l'immeuble à 3,9 % et vendre le bien le plus fragile permet de tenir l'objectif de 5 000 € par mois dès le départ, alors que laisser courir les prêts fait tomber le revenu à 4 160 € en 2034. Le prêt du T3 à 1,6 % est en revanche conservé, son taux étant inférieur au rendement de 2,5 % de l'épargne. Voir les chapitres 34 et 138.

Que devient un bien classé F à l'approche de la retraite ?

Dans le cas, l'appartement rural classé F au diagnostic de performance énergétique (DPE) ne pourra plus être reloué à partir du 1er janvier 2028 sans travaux. Le couple choisit entre 28 000 € de travaux pour le porter en classe D et une vente en l'état avec une décote de 15 %. Un bien rural énergivore se vend avec une décote et parfois lentement, ce qui pousse à l'arbitrer tôt plutôt qu'à 75 ans. Voir les chapitres 86 et 138.

Une donation de nue-propriété réduit-elle l'impôt sur la fortune immobilière ?

Non, car l'usufruitier déclare en principe la pleine propriété. La donation agit sur les droits de succession en fixant tôt une valeur taxable réduite par le barème, soit 84 906 € de droits estimés en moins dans le cas du chapitre 138. Seule une donation en pleine propriété sort le bien de l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) du donateur. Voir les chapitres 130 et 138.

Vendre un immeuble à 75 ans augmente-t-il le revenu de retraite ?

Pas dans le cas du chapitre. Après 2043, le scénario qui conserve l'immeuble rapporte davantage que celui qui place le produit de sa vente, même avec un placement à 3,5 %. Vendre à cet âge relève d'un choix de simplicité et de liquidité, qui permet de traverser une période de dépendance sans vente dans l'urgence. Voir le chapitre 138.