Ce chapitre rassemble les formules de tous les indicateurs utilisés dans le guide. Pour chacun, il donne la définition en toutes lettres, une écriture en notation simple, un exemple court recalculé et le chapitre qui le développe. Les développements, tests de sensibilité et cas particuliers restent dans les chapitres de référence.
Les définitions sont celles des chapitres 12 à 25 et 118, complétées par quelques indicateurs propres à certaines stratégies. Les divergences de convention entre chapitres sont signalées. Tous les exemples sont illustratifs et ne constituent ni une prévision ni un conseil personnalisé. Les bases du calcul figurent aussi dans le Guide du bailleur privé, Calculer la rentabilité d'un investissement locatif.
Les conventions de ce chapitre
Le bien fil rouge
La plupart des exemples portent sur un deux-pièces ancien loué nu dans une ville moyenne. Les montants sont des hypothèses et non des données de marché.
| Hypothèse | Valeur retenue |
|---|---|
| Prix net vendeur | 157 000 € |
| Frais d'acquisition | 12 000 € |
| Prix de revient complet | 170 000 €, dont 1 000 € de frais de prêt |
| Loyer hors charges | 750 € par mois, soit 9 000 € par an |
| Rotation | Un départ tous les deux ans, un mois de relocation |
| Charges non récupérables | 2 100 € par an |
| Crédit | 150 000 € sur vingt ans à 3,40 % fixe, mensualités constantes |
| Assurance emprunteur | 0,30 % par an du capital emprunté, soit 450 € |
| Apport | 20 000 € |
| Foyer | Taux marginal d'imposition (TMI) de 30 % |
Les notations
Chaque formule est écrite en toutes lettres puis en notation simple. Le signe « / » désigne une division, « × » une multiplication et « ^ » une puissance.
| Abréviation | Signification |
|---|---|
| P | Prix net vendeur |
| PR | Prix de revient complet, frais, travaux, mobilier et frais de prêt compris |
| LT | Loyers théoriques annuels hors charges |
| LE | Loyers encaissés, après vacance et impayés non couverts |
| C | Charges non récupérables annuelles, provisions comprises |
| RN | Revenu net, égal à LE - C |
| A | Annuité de crédit, intérêts, capital et assurance emprunteur |
| I | Impôt et prélèvements sociaux attribuables au bien |
| D | Dette ou capital restant dû selon le cas |
| FP | Fonds propres |
| V | Valeur estimée du bien |
Les rendements
Le rendement brut et le multiple de loyer
Le rendement brut est le loyer annuel hors charges divisé par le prix. Seul le rendement sur le prix de revient complet mesure ce que rapporte l'argent engagé. Le multiple de loyer en est l'inverse.
En notation simple, rendement brut = LT / P, ou LT / PR. Multiple de loyer = P / LT.
Le bien fil rouge affiche 5,73 % sur le prix et 5,29 % sur le prix de revient. Son multiple de loyer est de 17,4. Chapitres de référence 12 et 22.
Le rendement net de charges
Le rendement net rapporte au prix de revient complet les loyers réellement encaissés, diminués de toutes les charges que le propriétaire ne peut pas refacturer, provisions pour gros travaux et frais de relocation compris. Il se calcule avant crédit et avant impôt, de sorte qu'il mesure le bien lui-même.
En notation simple, rendement net = (LE - C) / PR = RN / PR.
Pour le bien fil rouge, 8 625 € de loyers encaissés et 2 100 € de charges donnent 6 525 € de revenu net, soit un rendement net de 3,84 %. Chapitre de référence 13.
La vacance et les provisions
Le taux de vacance est égal au délai de relocation divisé par la somme de la durée d'occupation et du délai de relocation. Le produit du taux de rotation et du délai, retenu au chapitre 13, donne le même résultat lorsque la période entre deux départs inclut le mois vacant. La vacance financière rapporte en euros les loyers perdus aux loyers potentiels. La provision pour gros travaux est égale, composant par composant, au coût de remplacement divisé par la durée de vie résiduelle.
En notation simple, taux de vacance = délai / (occupation + délai). Vacance financière = loyers perdus / LT. Provision = coût de remplacement / durée résiduelle.
Pour le bien fil rouge, vingt-trois mois d'occupation et un mois de relocation donnent 4,17 %, soit 0,5 mois et 375 € par an. Un mois de vacance coûte toujours 8,33 % du loyer annuel. Une couverture de 12 000 € à remplacer dans vingt-cinq ans appelle 480 € de provision par an. Chapitres de référence 13, 108 et 118.
Le rendement net-net après impôt
Le rendement net-net rapporte au prix de revient le revenu net diminué de l'impôt et des prélèvements sociaux que le bien fait naître. L'impôt se calcule comme pour un achat comptant, l'économie due aux intérêts relevant du montage. Entre régimes qui diffèrent l'impôt, seul compte le rendement moyen sur la détention, impôt de sortie compris.
En notation simple, rendement net-net = (RN - I) / PR.
Acheté comptant, le bien fil rouge relève au mieux du micro-foncier, qui impose 70 % des loyers encaissés au taux cumulé de 47,2 %, soit le TMI de 30 % et 17,2 % de prélèvements sociaux sur les revenus fonciers. L'impôt atteint 2 850 €. Le rendement net-net ressort à 2,16 %, hors contribution sociale généralisée (CSG) déductible. Les bénéfices de location meublée non professionnelle supportent 18,6 % de prélèvements sociaux. Chapitre de référence 14.
Le TMI ne mesure pas toujours le coût d'un revenu supplémentaire. Dans la zone de la décote, chaque euro d'impôt brut réduit la décote de 0,4525 €, si bien que la tranche à 11 % coûte environ 15,98 % (chapitre 14).
Le rendement sur valeur actuelle
Le rendement net historique rapporte le revenu net au prix de revient et juge l'achat. Le rendement net actuel le rapporte à la valeur estimée aujourd'hui et juge la conservation.
En notation simple, rendement net historique = RN / PR. Rendement net actuel = RN / V.
Si le bien fil rouge vaut 180 000 € dans dix ans, à revenu net inchangé, son rendement actuel tombe à 3,62 % contre 3,84 % historique. Chapitres de référence 13, 118 et 120.
La trésorerie et l'effort
Le cash-flow avant et après impôt
Le cash-flow avant impôt est égal aux loyers encaissés diminués des charges, des travaux payés et de l'annuité, assurance comprise. Le cash-flow après impôt retranche l'impôt réellement dû au titre du bien, qui varie avec le régime, le TMI et l'année.
En notation simple, cash-flow avant impôt = LE - C - travaux - A. Cash-flow après impôt = cash-flow avant impôt - I.
Pour le bien fil rouge, la mensualité hors assurance atteint 862,25 € et l'annuité 10 797 €, d'où un cash-flow avant impôt de moins 4 272 € par an. Au réel, la première année déduit 5 017 € d'intérêts, l'assurance et les frais de prêt, ce qui laisse 27 € d'impôt. Le cash-flow après impôt est de moins 4 299 €. Chapitre de référence 15.
L'enrichissement de l'année
L'annuité mélange un coût, les intérêts et l'assurance, avec une épargne forcée, le capital remboursé. L'enrichissement de l'année est égal au cash-flow après impôt augmenté du capital remboursé, avant variation de valeur.
En notation simple, enrichissement de l'année = cash-flow après impôt + capital remboursé.
Avec 5 330 € de capital remboursé la première année, le bien fil rouge enrichit le foyer de 1 030 € malgré un cash-flow négatif. Chapitre de référence 15.
L'effort d'épargne, l'autofinancement et le rendement de l'effort
L'effort d'épargne est le cash-flow après impôt lorsqu'il est négatif, pris en valeur positive. Le taux d'autofinancement mesure la part des dépenses du bien, impôt compris, couverte par les loyers. Le rendement de l'effort rapporte le capital remboursé dans l'année à l'effort de la même année. Ils mesurent la supportabilité, pas la rentabilité.
En notation simple, effort = - (LE - C - travaux - A - I), lorsqu'il est positif. Taux d'autofinancement = LE / (C + travaux + A + I). Rendement de l'effort = capital remboursé / effort.
Pour le bien fil rouge, l'effort de la première année atteint 4 299 €, soit 358 € par mois. Le taux d'autofinancement est de 66,7 % et le rendement de l'effort de 1,24. Chapitre de référence 16.
Le ratio de couverture
Le ratio de couverture rapporte le revenu net à l'annuité. Inférieur à 1, il signifie que les loyers ne suffisent pas à servir la dette.
En notation simple, ratio de couverture = RN / A.
Pour le bien fil rouge, il vaut 6 525 € divisés par 10 797 €, soit 0,60. Chapitres de référence 19, 24 et 118.
Le crédit et le levier
La mensualité et le taux d'annuité
La mensualité d'un prêt à échéances constantes est égale au capital multiplié par le taux mensuel, divisé par un moins un plus le taux mensuel élevé à la puissance moins le nombre de mensualités. Le taux d'annuité rapporte l'annuité annuelle au capital emprunté.
En notation simple, mensualité = D × tm / (1 - (1 + tm) ^ (- N)), avec tm le taux annuel divisé par douze et N le nombre de mois. Taux d'annuité = 12 × mensualité / D.
Pour le bien fil rouge, la mensualité de 862,25 € donne un taux d'annuité de 6,90 %, ou 7,20 % avec l'assurance. Le tableau du chapitre 19 est calculé avec une échéance annuelle unique, soit 7,04 € pour 100 € empruntés à 3,5 % sur vingt ans, alors qu'en mensualités le même prêt coûte 6,96 € par an. Retenez la convention mensuelle. Chapitres de référence 19 et 23.
Le coût de la dette avant et après impôt
Le coût de la dette ajoute au taux nominal l'assurance emprunteur et les frais de dossier, de garantie et de courtage ramenés à un taux annuel. Lorsque les intérêts sont déductibles et absorbés chaque année par des revenus imposables, le coût après impôt est égal au coût avant impôt multiplié par un moins le taux marginal, prélèvements sociaux compris. À défaut, l'économie d'impôt n'est que différée.
En notation simple, coût après impôt = coût avant impôt × (1 - taux marginal).
Pour le bien fil rouge, le coût hors frais atteint 3,70 %, soit 1,95 % après impôt au taux cumulé de 47,2 % ou 2,66 % au taux cumulé de 28,2 % d'un foyer imposé dans la tranche à 11 %. Des frais de 1,5 % du capital ajoutent environ 0,17 point par an à un prêt de vingt ans mené à son terme. Chapitre de référence 19.
Le rendement des fonds propres et l'effet de levier
Avant impôt et en ne retenant que les intérêts, le rendement des fonds propres est égal au rendement de l'actif, augmenté de l'écart entre ce rendement et le coût de la dette, multiplié par le rapport entre dette et fonds propres. Le rendement de l'actif est le revenu net rapporté au coût total.
En notation simple, rendement des fonds propres = Ra + (Ra - coût de la dette) × D / FP, avec Ra = RN / PR.
Pour le bien fil rouge, le rapport entre dette et fonds propres vaut 7,5. L'écart de 0,14 point porte le rendement des fonds propres à 4,87 %. La mesure complète compare le taux de rendement interne (TRI) du projet et celui des fonds propres sur la même durée. Chapitre de référence 19.
Le tableau applique la formule à un financement de 80 % du coût total, soit 4 € de dette par euro d'apport. Un point d'écart déplace le rendement des fonds propres de cinq points.
| Rendement de l'actif | Dette à 3 % | Dette à 3,7 % | Dette à 4,5 % |
|---|---|---|---|
| 3 % | 3,0 % | 0,2 % | moins 3,0 % |
| 4 % | 8,0 % | 5,2 % | 2,0 % |
| 5 % | 13,0 % | 10,2 % | 7,0 % |
Le levier joue aussi sur la valeur, dont toute variation revient aux fonds propres. Le rendement global des fonds propres sur un an additionne le revenu net et la variation de valeur, retranche les intérêts et rapporte le tout à l'apport, soit (RN + variation de V - intérêts) / FP. Avec un actif à 5 %, une dette à 3,70 % représentant 80 % du coût et une hausse de valeur de 1 %, 100 € de coût financés par 20 € d'apport rapportent 3,04 €, soit 15,2 % de l'apport (chapitre 19).
L'indemnité de remboursement anticipé
Pour un prêt soumis au Code de la consommation, l'indemnité de remboursement anticipé (IRA) est plafonnée au plus faible de six mois d'intérêts sur le capital remboursé et de 3 % du capital restant dû (CRD).
En notation simple, IRA maximale = minimum (six mois d'intérêts, 3 % × CRD).
Après dix ans, le CRD du bien fil rouge atteint 87 611 €. Six mois d'intérêts représentent 1 489 € et 3 % du CRD 2 628 €, d'où une indemnité d'au plus 1 489 €. Chapitres de référence 16, 17 et 24.
Le temps et la valeur de l'argent
L'actualisation et la valeur actuelle nette
Actualiser un flux, c'est calculer la somme à placer aujourd'hui au taux d'actualisation pour l'obtenir à sa date. La valeur actuelle nette (VAN) additionne tous les flux ainsi actualisés, l'apport de l'année zéro ne l'étant pas. Le taux d'actualisation est le rendement exigé des fonds propres, fixé avant le calcul, jamais le taux du crédit.
En notation simple, valeur actuelle d'un flux F reçu dans n années = F / (1 + t) ^ n. VAN = somme des Fk / (1 + t) ^ k, pour k de 0 à n.
À 3 %, 100 000 € reçus dans quinze ans valent aujourd'hui 64 186 €. À 5 %, ils valent 48 102 €. Chapitre de référence 18.
Le taux de rendement interne
Le TRI est le taux qui rend la VAN nulle. Il se calcule par approximations successives. Les flux initiaux comprennent tout ce qui est payé comptant, les flux annuels sont les cash-flows après impôt et le flux de sortie est le prix de vente diminué des frais de vente, du CRD, de l'IRA et de l'impôt de plus-value. Le TRI du projet, calculé comptant, mesure le bien. Le TRI des fonds propres après impôt sert à décider.
En notation simple, TRI = taux t tel que somme des Fk / (1 + t) ^ k = 0.
L'exemple simplifie les flux du bien fil rouge. Les cash-flows après impôt sont supposés constants à moins 4 500 € par an et le bien revendu 180 000 € après dix ans, hypothèse qui n'est pas une prévision.
| Élément | Montant |
|---|---|
| Apport, année 0 | moins 20 000 € |
| Cash-flows des années 1 à 10 | moins 4 500 € par an |
| Prix de vente | 180 000 € |
| Frais de vente de 5 % | moins 9 000 € |
| Capital restant dû | moins 87 611 € |
| Indemnité de remboursement anticipé | moins 1 489 € |
| Produit net de la vente | 81 900 € |
Aucun impôt de plus-value n'est dû, car le prix d'acquisition majoré des frais réels et du forfait de 15 % pour travaux, ouvert après cinq ans de détention, atteint 192 550 €. Le TRI des fonds propres après impôt ressort à 3,67 %. La VAN est de 2 555 € au taux de 3 % et de moins 1 171 € au taux de 4 %. Chapitres de référence 17 et 18.
Le TRI modifié et les flux sans TRI
Le TRI suppose que les flux positifs intermédiaires sont réinvestis à son propre niveau. Le TRI modifié les capitalise jusqu'à la sortie à un taux de réinvestissement choisi, actualise les flux négatifs à un taux de financement, puis calcule le taux qui relie les deux.
En notation simple, TRI modifié = (valeur finale des flux positifs / valeur actuelle des flux négatifs) ^ (1 / n) - 1.
La suite stylisée du chapitre 17, 30 000 € d'apport, 3 600 € par an pendant quinze ans et 40 000 € à la sortie, a un TRI de 12,8 %. Réinvestis au taux du livret A de 1,7 % en vigueur depuis le 1er août 2026, les flux donnent un TRI modifié de 8,4 %. Si les flux changent plusieurs fois de signe, plusieurs TRI peuvent exister. La suite de moins 10 000 €, plus 23 000 € puis moins 13 200 € a une VAN nulle à 10 % comme à 20 %. Seule la VAN a alors un sens. Chapitre de référence 17.
Le taux réel et l'annualisation
Des flux nominaux s'actualisent à un taux nominal, des flux en euros constants à un taux réel. Le taux réel se déduit par une division, non par une soustraction. Un taux mensuel s'annualise par une puissance, non par une multiplication.
En notation simple, taux réel = (1 + taux nominal) / (1 + inflation) - 1. Taux annuel = (1 + taux mensuel) ^ 12 - 1.
Un taux nominal de 4 % et une inflation de 2 % donnent un taux réel de 1,96 %. Un taux de 0,5 % par mois correspond à 6,17 % par an. Chapitres de référence 17 et 18.
L'indice de profitabilité
Lorsque l'apport ne permet pas de réaliser tous les projets dont la VAN est positive, l'indice de profitabilité rapporte la VAN de chaque projet à l'apport qu'il mobilise.
En notation simple, indice de profitabilité = VAN / apport.
Le projet A du chapitre 18 dégage 6 709 € de VAN à 3 % pour 10 900 € d'apport, soit un indice de 0,62. Chapitre de référence 18.
Les indicateurs de fonds propres
Le multiple de capital, le gain net et le délai de récupération
Le multiple de capital divise le total des sommes récupérées, cash-flows positifs et produit net de la vente, par le total des sommes investies, apport et efforts d'épargne. Le gain net est la différence entre les deux. L'enrichissement net du chapitre 23, égal au produit net augmenté des cash-flows cumulés et diminué de l'apport, lui est identique. Le délai de récupération est le nombre d'années au terme duquel les flux reçus égalent les flux investis, avec ou sans la vente.
En notation simple, multiple = sommes récupérées / sommes investies. Gain net = sommes récupérées - sommes investies. Enrichissement net annuel = gain net / n.
Dans l'exemple du TRI, 65 000 € investis rapportent 81 900 €. Le multiple vaut 1,26, le gain net 16 900 € et l'enrichissement net annuel 1 690 €. Le délai de récupération est de dix ans, à la vente seulement. Chapitres de référence 20 et 23.
Le rapport entre patrimoine et effort
Ce rapport divise le patrimoine net constitué à une date, valeur estimée moins CRD avant frais et impôt de sortie, par tout ce que le foyer a versé.
En notation simple, rapport patrimoine sur effort = (V - CRD) / (apport + effort cumulé).
Après dix ans, le bien fil rouge représente 92 389 € de patrimoine net pour 65 000 € versés, soit un rapport de 1,42. Chapitre de référence 16.
Les fonds propres immobilisés et leur rendement
Les fonds propres immobilisés sont égaux à la valeur nette des frais de vente diminuée du CRD. Deux rendements s'y rapportent. Le rendement courant des fonds propres du chapitre 118 rapporte le cash-flow après impôt et le capital remboursé de l'année aux fonds propres immobilisés, hors valorisation. Le rendement des fonds propres actuels du chapitre 20 y ajoute la variation de valeur et le rapporte aux fonds propres du début de l'année.
En notation simple, fonds propres immobilisés = V × (1 - taux de frais de vente) - CRD. Rendement courant = (cash-flow après impôt + capital remboursé) / fonds propres immobilisés.
À la dixième année du bien fil rouge, les fonds propres immobilisés atteignent 83 389 €. Avec 7 234 € de capital remboursé, le rendement courant est de 3,28 %. Avec une hausse de valeur supposée de 1 % dans l'année, le rendement des fonds propres actuels atteint 6,07 % sur 74 462 € de fonds propres de début d'année. Chapitres de référence 20 et 118.
Le TRI réalisé
Le TRI réalisé se calcule sur les flux réellement constatés depuis l'achat, en ajoutant à la dernière année la valeur liquidative nette. Il reste peu significatif pendant les cinq premières années.
En notation simple, valeur liquidative nette = V - frais de vente - CRD - IRA - impôt latent.
Si les flux de l'exemple du TRI avaient été constatés et le bien estimé 180 000 € au bout de dix ans, le TRI réalisé serait de 3,67 %. Chapitre de référence 118.
La valeur
Le taux de capitalisation
La méthode par le revenu divise le revenu net durable par un taux de capitalisation observé sur des ventes de biens loués comparables. Un taux observé acte en main donne une valeur acte en main, que l'on divise par un plus le taux des frais pour obtenir la valeur hors frais. Ce taux est approximativement égal au rendement exigé par l'acquéreur diminué de la croissance qu'il attend du revenu.
En notation simple, valeur acte en main = RN / taux de capitalisation. Valeur hors frais = valeur acte en main / (1 + taux de frais).
L'immeuble du chapitre 21 dégage 22 289 € de revenu net. Au taux de 6 % acte en main, il vaut 371 482 €, soit 345 564 € hors frais de 7,5 %. Chapitres de référence 21 et 47.
Le compte à rebours et le prix plafond
Le compte à rebours part de la valeur après travaux. Il retranche les travaux, les aléas, le portage et la marge visée, puis divise le solde par un plus le taux des frais d'acquisition. Le prix plafond d'un bien loué part du rendement brut exigé sur le prix de revient complet.
En notation simple, prix maximal = (valeur après travaux - travaux - aléas - portage - marge) / (1 + taux de frais). Prix de revient maximal = LT / rendement brut exigé.
Un bien qui vaudra 250 000 € après 40 000 € de travaux, sans aléas ni marge, ne se paie pas plus de 195 349 € avec 7,5 % de frais. Pour le bien fil rouge, un rendement brut exigé de 6 % limite le prix de revient à 150 000 €, soit un prix net vendeur d'environ 138 420 €. Chapitres de référence 21, 22 et 39.
Le délai de récupération des frais d'entrée
Le nombre d'années nécessaires pour que la valeur nette des frais de vente rejoigne le prix de revient se calcule par logarithme, à partir de l'écart à combler et d'un rythme de hausse supposé.
En notation simple, n = ln (1 + écart à combler) / ln (1 + t).
Le bien fil rouge doit valoir 178 947 € pour que, après 5 % de frais de vente, il rende 170 000 €. Cet écart de 13,98 % demande environ 13,1 ans à 1 % de hausse annuelle. Chapitre de référence 22.
La valeur créée et les marges
La valeur créée est égale à la valeur après opération diminuée du prix de revient complet. Pour un achat-revente, la marge brute est égale au prix de revente diminué du prix d'achat, des frais d'acquisition et des travaux. La marge nette retranche les frais de vente et le portage, le gain net retranche encore l'impôt. Pour une division, le coût par lot divise le coût complet par le nombre de logements.
En notation simple, valeur créée = valeur après opération - PR. Marge de création de valeur = valeur créée / PR. Coût par lot = PR / nombre de lots.
La division du chapitre 20 coûte 343 500 € pour une valeur supposée de 390 000 €. Elle crée 46 500 €, soit 13,5 %, pour un coût de 114 500 € par lot. L'achat-revente du même chapitre dégage 41 750 € de marge brute mais 13 696 € de gain net. Chapitres de référence 20, 66, 67 et 68.
Les points morts
Le rendement brut d'équilibre
Le rendement brut d'équilibre est le rendement brut sur le prix qui donne un cash-flow nul avant impôt pour un bien entièrement financé à crédit. Avec un apport, la condition devient que le rendement de l'actif dépasse le taux d'annuité multiplié par le ratio d'endettement.
En notation simple, rendement brut d'équilibre = (PR / P) × taux d'annuité / (1 - part des charges et de la vacance).
Avec un coût total de 110 % du prix, un crédit sur vingt ans à 3,5 % et 30 % du loyer absorbés par les charges et la vacance, il atteint 10,94 %. Pour le bien fil rouge, financé à 88,2 %, il faudrait un rendement de l'actif de 6,35 %, assurance comprise. Chapitres de référence 12 et 19.
Le loyer d'équilibre
Le loyer d'équilibre est le loyer mensuel qui annule le cash-flow avant impôt d'une année donnée. Rapporté au loyer prévu, il donne le taux d'occupation d'équilibre.
En notation simple, loyer d'équilibre = (C + A) / mois loués.
Pour le bien fil rouge, 12 897 € divisés par 11,5 mois donnent 1 121 € par mois, soit environ 150 % du loyer prévu. Chapitres de référence 12, 15 et 24.
Le seuil de vacance supportable
Le seuil de vacance supportable est égal à un moins le rapport entre, d'une part, les charges et le service de la dette diminués de l'effort accepté et, d'autre part, les loyers potentiels.
En notation simple, seuil de vacance = 1 - (C + A - effort accepté) / LT.
Avec un effort accepté de 400 € par mois avant impôt, le bien fil rouge supporte 1 - 8 097 / 9 000, soit 10,0 % ou 1,2 mois de vacance par an. Chapitre de référence 108.
Le point mort du rendement net
Le revenu net devient nul lorsque le bien ne couvre plus ses propres charges. Un second seuil est atteint lorsque le rendement net tombe au coût du crédit, au-dessous duquel tout emprunt réduit la rentabilité des fonds propres.
En notation simple, loyers encaissés de point mort = coût de la dette × PR + C.
Pour le bien fil rouge, un coût de la dette de 3,70 % exige 8 390 € de loyers encaissés, soit au plus 0,81 mois de vacance par an. Chapitre de référence 13.
Le point mort du prix de sortie
Le point mort du prix de sortie est le prix de vente qui rend le TRI nul. Un second point mort annule la VAN au taux d'actualisation retenu.
En notation simple, prix au TRI nul = (sommes investies + CRD + IRA) / (1 - taux de frais de vente), en l'absence d'impôt de plus-value.
Dans l'exemple du TRI, ce prix atteint 162 211 €, soit 3,3 % au-dessus du prix d'achat. Le prix qui annule la VAN à 4 % est de 181 824 €. Chapitres de référence 17, 18, 23 et 24.
L'endettement et le patrimoine
Le taux d'effort
Le taux d'effort au sens du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) rapporte toutes les charges d'emprunt du foyer, assurance exigée comprise, à ses revenus nets avant impôt augmentés d'une part des loyers bruts. La norme le limite à 35 %, avec une marge de dérogation propre à chaque banque. La part des loyers retenue, souvent 70 %, dépend de la banque. Le calcul différentiel, qui soustrait les loyers des mensualités, est exclu. Le chapitre 2 nomme cet indicateur taux d'endettement, terme courant en banque, les chapitres 26 et 35 taux d'effort, nom retenu ici.
En notation simple, taux d'effort = mensualités de tous les crédits / (revenus nets + part retenue × loyers bruts).
Un foyer qui perçoit 4 200 € par mois et rembourse 700 € pour sa résidence principale atteindrait avec le bien fil rouge 1 599,75 € de mensualités pour 4 725 € de revenus retenus, soit 33,86 %. Le calcul différentiel afficherait à tort 20,23 %. Chapitres de référence 26 et 35.
La mensualité neutre et le capital empruntable
Pour ne pas augmenter un taux d'effort déjà égal à 35 %, la mensualité d'un nouveau prêt ne peut dépasser 35 % de la part retenue du loyer, soit 24,5 % du loyer avec une part de 70 %. Le capital empruntable s'obtient en inversant la formule de la mensualité.
En notation simple, mensualité neutre = 35 % × part retenue × loyer. Capital = mensualité / (tm / (1 - (1 + tm) ^ (- N)) + taux d'assurance / 12).
Pour le bien fil rouge, la mensualité neutre est de 183,75 €, loin des 899,75 € du prêt assurance comprise. Une mensualité de 600 € permet d'emprunter 99 180 € sur vingt ans à 3,5 % avec 0,30 % d'assurance. Chapitre de référence 26.
Le ratio d'endettement et l'endettement sur valeur
Deux ratios rapportent la dette au bien, à ne pas confondre avec le taux d'effort. Le ratio d'endettement du chapitre 19 divise la dette par le coût total à l'achat et fixe le multiplicateur du levier. L'endettement sur valeur des chapitres 4, 35 et 118 divise le CRD par la valeur estimée aujourd'hui et mesure la marge de sécurité en cas de vente ou de refinancement.
En notation simple, ratio d'endettement = D / PR. Endettement sur valeur = CRD / V.
Le bien fil rouge est financé à 88,2 % de son coût. Après dix ans, son endettement sur valeur n'est plus que de 48,7 %. Chapitres de référence 19 et 118.
Les indicateurs consolidés
Le patrimoine immobilier net est égal à la somme des valeurs diminuée de la somme des CRD. L'endettement global rapporte la dette totale à la valeur totale. La réserve en mois divise la trésorerie disponible par les charges et annuités mensuelles. La concentration est la part du premier bien ou du premier bassin de marché dans la valeur totale.
En notation simple, patrimoine net = somme des V - somme des CRD. Réserve en mois = trésorerie / (C + A) mensuels.
Le patrimoine du chapitre 118 vaut 764 000 € pour 319 783 € de dette, soit 444 217 € net et 41,9 % d'endettement global. Sa réserve couvre 3,4 mois et son premier bien pèse 35,3 % de la valeur. Chapitre de référence 118.
Les indicateurs propres à certaines stratégies
| Indicateur | Formule en toutes lettres | Exemple | Chapitre |
|---|---|---|---|
| Rendement à temps valorisé | Revenu net moins heures multipliées par la valeur horaire, divisé par le coût total | Bien fil rouge, 20 heures à 30 €, 3,49 % | 9 |
| Prime de colocation | Loyers des chambres moins loyer du logement entier, divisés par ce loyer | Quatre chambres à 420 € contre 1 200 €, 40 % | 40 |
| Recettes de courte durée | Nuits disponibles multipliées par le taux d'occupation et le prix moyen par nuit | 365 nuits, 60 % et 85 €, 18 615 € | 42 |
| Rendement implicite d'une nue-propriété | Valeur au terme divisée par le prix payé frais compris, à la puissance un sur la durée, moins un | 300 000 € pour 185 400 € sur quinze ans, 3,26 % | 58 |
| Seuil d'une rotation | Années pour que les gains annuels actualisés égalent la friction | Friction de 16 %, gain de 1 point, actualisation à 2 %, 20 ans | 122 |
| Note d'un critère | Valeur moins borne basse, divisée par l'écart des bornes, multipliée par dix | TRI de 6,72 % entre 0 % et 10 %, note de 6,7 | 25 |
Le score d'une grille est la somme des notes multipliées par leur poids, divisée par cent, après application des critères éliminatoires (chapitre 25).
Les erreurs de calcul fréquentes
- Changer de dénominateur. Le bien fil rouge affiche 5,73 % sur le prix et 5,29 % sur le prix de revient.
- Compter l'économie d'impôt du crédit dans le rendement du bien. Le bien fil rouge paierait 27 € d'impôt au réel avec crédit contre 2 850 € comptant au micro-foncier, sans rapporter un euro de plus.
- Confondre cash-flow et enrichissement. Un cash-flow de moins 4 299 € accompagne un enrichissement de 1 030 €.
- Calculer le taux d'effort par différence. Le foyer de l'exemple passerait de 33,86 % à 20,23 %.
- Oublier les coûts de sortie. Les 9 000 € de frais de vente et 1 489 € d'indemnité représentent 62 % du gain net de l'exemple du TRI.
- Appliquer un taux acte en main à un prix hors frais. L'immeuble du chapitre 21 serait surestimé de 25 917 €.
Liste de contrôle
- Définition. Chaque indicateur a une formule écrite, identique pour tous les biens et d'une année sur l'autre.
- Dénominateur. Les rendements portent sur le prix de revient complet, ou sur la valeur actuelle pour juger la conservation.
- Crédit. Les rendements net et net-net sont calculés avant financement, le cash-flow et le TRI des fonds propres après.
- Impôt. Le taux retenu est le taux effectif du foyer, avec les prélèvements sociaux de la bonne catégorie.
- Sortie. Le flux de sortie déduit frais de vente, CRD, IRA et impôt de plus-value.
- Actualisation. Le taux est fixé avant le calcul et de même nature que les flux.
- Présentation. Le TRI s'accompagne du multiple, du gain net et du point mort du prix de sortie.
- Endettement. Taux d'effort, ratio d'endettement et endettement sur valeur sont calculés séparément.