Construire plusieurs maisons en promoteur, pour vendre ou pour louer

Un particulier, un artisan du bâtiment ou une petite société qui maîtrise un terrain peut y faire édifier trois, six ou quinze maisons. Il peut les vendre une à une, les garder pour les louer ou vendre une partie du programme pour financer celles qu'il conserve. Chacune de ces voies obéit à des règles d'urbanisme, de vente, d'assurance et de fiscalité différentes, qui se décident avant l'achat du terrain et non à la livraison.

Ce chapitre suit l'opération type du foncier à la dernière vente ou à la mise en location. Il présente les montages possibles, le bilan de l'opération, les autorisations, le financement, les assurances, la commercialisation, la fiscalité de la vente puis celle de la location, ce que chaque régime permet de déduire, les aides existantes et les formalités dans l'ordre chronologique. Les sujets généraux sont traités ailleurs et ce chapitre y renvoie. Le métier de promoteur figure au chapitre 78, la vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) au chapitre 80, la société civile de construction-vente (SCCV) au chapitre 81, le marchand de biens au chapitre 82 et la fiscalité de la construction au chapitre 83.

Les règles décrites sont celles en vigueur au 22 octobre 2026 et les exemples chiffrés sont illustratifs. Pour une opération réelle, l'appui d'un notaire, d'un avocat et d'un expert-comptable reste indispensable.

Les montages possibles

Vendre des lots à bâtir nus

Le propriétaire divise son terrain en lots, réalise ou non la viabilisation et vend chaque lot à un acquéreur qui fera construire lui-même. Il ne supporte ni le risque de chantier ni les garanties de la construction. La division relève d'une déclaration préalable ou d'un permis d'aménager selon qu'elle crée ou non des voies et équipements communs (chapitres 66 et 67).

Ce montage dégage une marge plus faible, mais immobilise moins de capitaux. Le risque fiscal tient à la qualification de lotisseur, qui fait relever le profit des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) lorsque le vendeur procède au lotissement après des travaux d'aménagement et de viabilité. Elle peut aussi rendre la vente passible de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) (chapitre 83).

Vendre le terrain et faire construire par un constructeur partenaire

Le propriétaire vend des lots à des acquéreurs qui signent chacun, avec un constructeur de maisons, un contrat de construction de maison individuelle (CCMI). Chaque acquéreur devient maître d'ouvrage de sa maison et bénéficie des garanties du CCMI, dont la garantie de livraison (chapitre 70). Le vendeur du terrain reste en dehors du chantier.

La frontière avec la VEFA doit être respectée. Lorsque le constructeur vend à la fois le terrain et la maison, il ne s'agit plus d'un CCMI mais d'une VEFA (chapitre 70). Un partenariat entre un vendeur de lots et un constructeur se rédige donc avec un notaire, pour éviter qu'une vente présentée comme un « terrain plus maison » soit requalifiée en vente d'immeuble à construire sans les garanties exigées.

Construire sous un permis valant division et vendre en VEFA

Le porteur de projet obtient un seul permis de construire pour l'ensemble des maisons, complété par un plan de division, puis vend chaque maison avant ou après son achèvement. Lorsque les acquéreurs paient avant l'achèvement, la vente se fait obligatoirement en VEFA, avec garantie financière d'achèvement, échéancier plafonné et acte notarié (chapitre 80). C'est le montage de la promotion proprement dite.

Il offre la marge la plus élevée et finance une partie du chantier par les appels de fonds des acquéreurs. En contrepartie, le vendeur porte tous les risques ainsi que les garanties dues aux acquéreurs pendant dix ans.

Construire pour louer, puis revendre éventuellement

Le porteur de projet construit les maisons, les met en location et ne les revend qu'à terme, une par une ou en bloc. Il constitue un patrimoine au lieu de réaliser une marge immédiate. Ce montage est détaillé plus loin dans la partie consacrée à la conservation des maisons, avec une comparaison chiffrée entre tout vendre, tout garder ou panacher.

En nom propre ou en société

Chaque montage peut être porté en nom propre, en entreprise individuelle ou en société. Ce choix commande l'imposition, la responsabilité personnelle et l'accueil des banques.

• Le nom propre sans statut. Exposé à la requalification en lotisseur ou en marchand de biens dès que l'opération ressemble à une activité professionnelle.
• L'entreprise individuelle. Activité commerciale imposée en BIC, avec cotisations de travailleur indépendant (chapitre 82).
• La SCCV. Société civile transparente, à responsabilité indéfinie des associés à proportion de leurs parts (chapitre 81).
• La société par actions simplifiée (SAS) ou la société à responsabilité limitée (SARL). Soumise à l'impôt sur les sociétés (IS), à responsabilité limitée aux apports.
• La société civile immobilière (SCI). Adaptée à la location, exposée à l'IS si elle construit pour revendre (chapitres 77 et 130).

Tableau comparatif

Étudier la faisabilité

Le foncier et les règles d'urbanisme

La faisabilité commence par la lecture du plan local d'urbanisme (PLU), qui fixe notamment l'emprise au sol, la hauteur, les reculs et le stationnement (chapitre 62). Un certificat d'urbanisme opérationnel, demandé pour le projet précis, indique si l'opération est réalisable et cristallise les règles pendant dix-huit mois. Le géomètre-expert établit ensuite le relevé et l'esquisse de découpage (chapitre 66).

L'étude de sol et la desserte par les réseaux se vérifient avant toute offre, car une extension de réseau ou des fondations spéciales suffisent à rendre l'opération déficitaire (chapitres 64 et 65). La promesse d'achat du terrain se signe sous conditions suspensives de permis purgé, d'études de sol et de financement (chapitre 61).

Le bilan promoteur poste par poste

Le bilan part du chiffre d'affaires hors taxes et remonte vers le terrain, selon la méthode du compte à rebours présentée au chapitre 78. Pour un programme de maisons, la voirie, les réseaux et divers (VRD) et les branchements pèsent plus lourd qu'en immeuble collectif.

Les VRD et les branchements individuels représentent en maisons un poste par logement nettement plus élevé qu'en collectif, parce que chaque maison a ses propres raccordements.

Exemple chiffré sur six maisons

Exemple illustratif. Une société étudie un terrain de 4 000 m² hors Île-de-France, acheté 240 000 € à un particulier. Le programme compte six maisons de 90 m² habitables, soit 95 m² de surface de plancher et 110 m² de surface taxable chacune en comptant le garage intégré. Elles se vendraient 310 000 € toutes taxes comprises (TTC) chacune, soit 258 333 € hors taxes (HT). La construction est estimée à 1 300 € HT par mètre carré de surface de plancher et les VRD à 90 000 € HT. Les taux de la taxe d'aménagement sont supposés de 4 % pour la commune et 2,5 % pour le département, sans abattement. La participation pour l'assainissement collectif est supposée de 2 500 € par maison.

La marge représente 9,0 % du chiffre d'affaires hors taxes et un coût de revient de 234 956 € HT par maison. Si la société apporte 180 000 € de fonds propres, la marge après IS, calculée plus loin, représente environ 61 % de cet apport sur la durée de l'opération, qui s'étale sur deux à trois ans.

La TVA ne figure pas dans le bilan, parce que la société la collecte sur les ventes et déduit celle qu'elle a payée. Dans l'exemple, elle collecte 310 000 € de TVA et déduit 208 068 € sur la construction, les VRD, les honoraires, la commercialisation, la gestion et les aléas, supposés tous soumis à la TVA. Elle reverse donc 101 932 € au Trésor. Le terrain acheté à un particulier n'a supporté aucune TVA et les assurances, les taxes et les intérêts n'en comportent pas.

La sensibilité du bilan

Le tableau suivant recalcule la marge en gardant le prix du terrain, les taxes et les assurances proportionnelles inchangés, les autres postes suivant le chiffre d'affaires ou les travaux.

Une baisse des prix d'environ 9,9 % suffit à annuler la marge. Pour atteindre une marge de 10 % du chiffre d'affaires, la société n'aurait pu consacrer au terrain, frais compris, que 230 263 €, soit environ 15 000 € de moins que ce qu'elle a payé.

Les autorisations d'urbanisme

Permis d'aménager ou déclaration préalable

Lorsque vous vendez des lots à bâtir, la division relève en principe d'une déclaration préalable. Un permis d'aménager est exigé lorsque le lotissement crée ou aménage des voies, des espaces ou des équipements communs à plusieurs lots, ou lorsqu'il est situé dans un site patrimonial remarquable, aux abords d'un monument historique ou dans un site classé (service-public.gouv.fr). Au-delà de 2 500 m² de surface à aménager, le recours à un architecte ou à un paysagiste-concepteur est obligatoire pour le permis d'aménager (service-public.gouv.fr).

Le délai d'instruction d'un permis d'aménager est d'environ trois mois pour un dossier complet, porté à quatre ou cinq mois dans certains cas. La mairie dispose d'un mois pour réclamer les pièces manquantes et le demandeur de trois mois pour les fournir. La procédure, le règlement et la vente des lots sont détaillés au chapitre 67.

Le permis de construire valant division

Lorsque vous construisez vous-même toutes les maisons, le montage habituel est le permis de construire portant sur plusieurs constructions à édifier sur un terrain qui doit être divisé avant l'achèvement de l'ensemble. L'article R. 431-24 du Code de l'urbanisme prévoit alors que le dossier comprend un plan de division et, si des voies ou espaces communs sont prévus, le projet de constitution d'une association syndicale des acquéreurs chargée de leur propriété, de leur gestion et de leur entretien, sauf si l'ensemble est soumis au statut de la copropriété. Ce permis évite le lotissement, mais il suppose un projet d'ensemble cohérent porté par un seul demandeur (chapitres 66 et 68).

Une personne morale doit toujours recourir à un architecte pour établir le projet, alors qu'une personne physique n'y est tenue qu'au-delà de 150 m² de surface de plancher par construction (service-public.gouv.fr). Le délai d'instruction est de trois mois pour un ensemble qui n'est pas une maison individuelle isolée et de quatre mois en principe en secteur protégé. Le permis est valable trois ans et peut être prorogé deux fois d'un an.

L'affichage et la purge des recours

Le délai de recours contentieux des tiers est de deux mois à compter du premier jour d'un affichage continu. Le maire peut retirer un permis illégal dans les trois mois de sa délivrance (service-public.gouv.fr). Les banques et les notaires attendent en général que le permis soit purgé de ces recours avant de financer ou d'instrumenter les ventes. Le contentieux de l'urbanisme est traité au chapitre 85.

Voirie, réseaux et équipements communs

Dans un programme de maisons, la voie de desserte, l'éclairage, les réseaux d'eau, d'assainissement et d'électricité, la gestion des eaux pluviales et parfois un espace vert restent communs. Le porteur de projet les réalise et les finance, puis décide de leur sort. Il peut les transférer à une association syndicale ou à une copropriété, ou négocier avec la commune leur rétrocession dans le domaine public, qui n'est jamais automatique (chapitre 67).

Association syndicale ou copropriété horizontale

Deux organisations sont possibles pour gérer les équipements communs. L'association syndicale libre (ASL), régie par l'ordonnance du 1er juillet 2004, réunit les propriétaires des maisons, entretient les équipements et appelle les cotisations. Elle convient lorsque chaque maison est édifiée sur sa propre parcelle.

La copropriété dite horizontale soumet l'ensemble au statut de la copropriété, avec un règlement de copropriété, un état descriptif de division, des parties communes en indivision et un syndic. Chaque maison constitue alors un lot comprenant un droit de jouissance exclusive sur une partie du terrain. Plus lourde à faire vivre qu'une ASL, elle évite de découper le terrain. Le choix se fait avec le notaire et le géomètre dès le dépôt du permis.

Règlement et cahier des charges

En lotissement, le règlement fixe des règles d'urbanisme propres à l'opération et le cahier des charges organise les rapports entre propriétaires (chapitre 67). Sous un permis valant division, ces besoins sont couverts par les statuts de l'ASL ou par le règlement de copropriété, rédigés avant la commercialisation et annexés à chaque acte.

L'ouverture du chantier et l'achèvement

Avant de commencer les travaux, le titulaire du permis adresse en mairie la déclaration d'ouverture de chantier (DOC), qui fixe la date de démarrage utile pour apprécier la validité du permis (chapitre 68). À la fin des travaux, il dépose la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT). Lorsque les travaux sont réalisés par tranches, une DAACT est due à la fin de chaque tranche. Elle est accompagnée notamment de l'attestation de prise en compte de la réglementation environnementale 2020 (RE2020) pour les constructions neuves et, selon les cas, d'attestations d'accessibilité, acoustiques ou relatives au retrait-gonflement des argiles (service-public.gouv.fr).

La mairie dispose de trois mois, portés à cinq mois dans certains secteurs, pour contester la conformité. Faute de réponse dans ce délai, les travaux sont réputés conformes. L'attestation de non-contestation de la conformité est demandée par le notaire lors des ventes. Les exigences techniques de la RE2020 sont présentées au chapitre 75.

Financer l'opération

Les fonds propres

Les fonds propres financent ce que la banque ne finance pas, à savoir les études, l'indemnité d'immobilisation de la promesse, une partie du terrain et les frais engagés avant le permis. Leur montant se négocie avec la banque, qui l'apprécie au regard du prix de revient et de l'expérience du porteur de projet. Ils peuvent être apportés en capital ou en compte courant d'associé.

Un artisan qui réalise certains lots peut les facturer par son entreprise à la société de promotion, à condition d'être assuré en décennale pour ces lots.

Le crédit promoteur

Le crédit promoteur finance le terrain et les travaux jusqu'à ce que les appels de fonds des acquéreurs prennent le relais, puis il est remboursé au fil des ventes. La banque prend en général une sûreté sur le terrain, demande des cautions des dirigeants et contrôle les encaissements sur un compte unique.

La garantie financière d'achèvement

Le vendeur en VEFA d'un logement doit fournir une garantie financière d'achèvement ou de remboursement, délivrée par une banque, une entreprise d'assurance ou une société de caution mutuelle, qui prend fin à l'achèvement de l'immeuble (service-public.gouv.fr). Seule une garantie délivrée par un organisme extérieur est admise (chapitre 80). Sans cette garantie, aucune vente sur plan n'est possible.

Le lotisseur qui veut vendre des lots avant l'achèvement des travaux d'aménagement doit, lui aussi, justifier en principe d'une garantie d'achèvement de ces travaux (chapitre 67).

Les seuils de précommercialisation

Aucun texte n'impose de seuil de précommercialisation. La banque et le garant subordonnent le crédit et la garantie d'achèvement à un nombre minimal de réservations, négocié opération par opération. Sur six maisons, le démarrage du chantier peut dépendre de deux ou trois réservations fermes.

Les appels de fonds

En VEFA d'habitation, les paiements cumulés ne peuvent pas dépasser 35 % du prix à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau et 95 % à l'achèvement, le solde étant versé à la livraison (service-public.gouv.fr). Chaque appel est justifié par une attestation d'avancement d'un professionnel qualifié (chapitre 80). Une maison invendue ne génère aucun encaissement et doit être financée par le crédit ou les fonds propres.

Assurances et garanties

L'assurance dommages-ouvrage

L'assurance dommages-ouvrage est obligatoire pour le propriétaire de l'ouvrage, le vendeur ou le promoteur. Elle doit être souscrite avant le début des travaux. Elle couvre les dommages de nature décennale pendant les dix ans qui suivent la réception et se transmet aux acquéreurs successifs, l'acte de vente mentionnant l'assurance (service-public.gouv.fr). Le défaut d'assurance est puni de six mois d'emprisonnement et de 75 000 € d'amende au plus, sauf pour la personne physique qui construit pour elle-même ou sa famille.

Cette exception ne profite pas à celui qui construit pour vendre ou pour louer à des tiers. Une société ou un particulier qui édifie six maisons pour les vendre ou les louer doit donc souscrire la dommages-ouvrage (chapitre 73).

Le constructeur non réalisateur et la décennale des entreprises

Le vendeur d'un immeuble à construire est tenu envers les acquéreurs des mêmes garanties que les constructeurs. Le promoteur souscrit donc, en pratique, une assurance de responsabilité décennale dite du constructeur non réalisateur, distincte de celle des entreprises (chapitre 73). Exigez de chaque entreprise, avant la signature de son marché, une attestation décennale couvrant les activités confiées, y compris lorsqu'un artisan associé réalise lui-même une partie des lots.

Les garanties dues aux acquéreurs

Le vendeur reste tenu de la garantie de parfait achèvement pendant un an, de la garantie de bon fonctionnement pendant deux ans et de la garantie décennale pendant dix ans à compter de la réception (chapitres 74 et 80). La dissolution de la société venderesse n'éteint pas ces garanties et les associés d'une SCCV peuvent être recherchés pour leur part des dettes sociales (chapitre 81).

Commercialiser et livrer

Le contrat de réservation

Le contrat de réservation permet de prévendre une maison avant de signer l'acte. Il est écrit, notifié à l'acquéreur et assorti d'un dépôt de garantie plafonné à 5 % du prix si l'acte doit être signé dans l'année, 2 % entre un et deux ans, sans dépôt au-delà, versé sur un compte spécial ouvert au nom de l'acquéreur. L'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de rétractation de dix jours (chapitre 80).

La VEFA en secteur protégé

La vente d'une maison à usage d'habitation payée avant l'achèvement relève du secteur protégé. L'acte est obligatoirement signé devant notaire, mentionne la garantie financière ainsi que l'échelonnement des paiements. Le projet d'acte est notifié au moins un mois avant la signature lorsque la vente a été précédée d'une réservation (service-public.gouv.fr). Le non-respect des mentions obligatoires peut entraîner l'annulation de la vente à la demande de l'acquéreur avant l'achèvement.

Si vous ne voulez pas assumer ce formalisme, vous pouvez attendre l'achèvement pour vendre par une vente ordinaire d'immeuble achevé. Vous perdez alors le financement par les acquéreurs et devez porter tout le chantier.

La livraison et les réserves

La réception des travaux des entreprises précède la livraison de la maison à l'acquéreur, qui peut formuler des réserves et consigner le solde de 5 % en cas de défaut de conformité (chapitres 74 et 80). Pendant l'année qui suit la réception, la garantie de parfait achèvement oblige les entreprises à réparer les désordres signalés. Le vendeur coordonne leurs interventions.

La fiscalité d'une opération de vente

La TVA immobilière

La vente d'une maison neuve, achevée depuis cinq ans au plus, par un assujetti supporte la TVA sur le prix total. Le redevable est en principe le vendeur professionnel, promoteur, lotisseur ou marchand de biens (entreprendre.service-public.gouv.fr). Le taux normal est de 20 %. La vente d'un terrain à bâtir par un assujetti est aussi taxable de plein droit.

La TVA sur la marge, calculée sur la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition, ne concerne que la revente d'un bien dont l'acquisition n'a pas ouvert droit à déduction. Elle vise surtout le lotisseur qui achète un terrain à un particulier et le revend comme terrain à bâtir. Elle ne s'applique pas lorsque le terrain acheté nu est revendu bâti, ce qui est le cas des maisons vendues par un promoteur (chapitre 83).

Le vendeur assujetti déduit la TVA payée sur ses dépenses. Une entreprise au régime réel normal déclare et paie la TVA immobilière chaque mois, ou chaque trimestre si la TVA immobilière annuelle est inférieure à 4 000 € (entreprendre.service-public.gouv.fr). La livraison à soi-même ne concerne pas, en principe, une société qui construit pour vendre, puisque la TVA est due sur la vente elle-même (chapitre 83).

Le transfert de la TVA dans le CIBS

Les règles législatives de la TVA quittent le Code général des impôts (CGI) pour le livre II du Code des impositions sur les biens et services (CIBS) le 1er janvier 2027. Ce transfert, prévu par l'ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025, a été reporté à cette date par l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026. Le rescrit BOI-RES-TVA-000253, mis à jour le 7 octobre 2026, maintient l'opposabilité des commentaires administratifs et précise que les références au CGI restent valables jusqu'au 30 juin 2028 pour les mentions de factures et les actes qui produisent leurs effets jusqu'à cette date (bofip.impots.gouv.fr).

Une opération lancée en 2026 et commercialisée en 2027 chevauche donc les deux codes. Faites vérifier par le notaire le régime retenu pour chaque acte signé à partir du 1er janvier 2027 (chapitre 83).

Les droits d'enregistrement et l'engagement de construire

La société assujettie qui achète le terrain à un particulier peut prendre dans l'acte l'engagement de construire dans un délai de quatre ans. Elle ne paie alors qu'un droit fixe au lieu des droits de mutation de droit commun, prolongeable sur demande motivée (chapitre 83). Faute de construire dans le délai, les droits deviennent exigibles avec l'intérêt de retard. Pour un programme de maisons, la surface couverte par l'engagement est limitée par maison, selon les règles exposées au chapitre 83.

Pour les acquéreurs, le régime de TVA du vendeur commande les frais. Lorsque la vente supporte la TVA sur le prix total, l'acquéreur paie une taxe de publicité foncière réduite à 0,71 %, au lieu des droits de droit commun qui peuvent atteindre 5,81 % (impots.gouv.fr), voire davantage dans les départements qui ont relevé leur taux (chapitre 83). Les frais d'acquisition en VEFA représentent ainsi environ 2 à 3 % du prix, contre 7 à 8 % dans l'ancien (service-public.gouv.fr).

L'imposition du résultat selon la structure

Le taux normal de l'IS est de 25 %. Un taux réduit de 15 % s'applique jusqu'à 42 500 € de bénéfice lorsque le chiffre d'affaires ne dépasse pas 10 millions d'euros et que le capital, entièrement libéré, est détenu pour 75 % au moins par des personnes physiques (entreprendre.service-public.gouv.fr). Dans l'exemple des six maisons, une SAS remplissant ces conditions paierait 6 375 € sur les premiers 42 500 € et 24 441 € sur le reste, soit 30 816 € d'IS. Elle conserverait 109 447 € avant toute distribution.

La SCCV relève du régime des sociétés de personnes prévu par l'article 239 ter du CGI, à condition que son objet soit la construction d'immeubles en vue de leur vente, qu'elle ne soit ni une société par actions ni une SARL, que ses statuts prévoient la responsabilité indéfinie des associés et qu'elle n'exerce aucune autre activité commerciale (chapitre 81). Chaque associé est imposé sur sa quote-part, en BIC s'il est une personne physique et à l'IS s'il est une société, sans abattement pour durée de détention.

Le particulier et le risque de requalification

Le particulier qui vend un terrain ou une maison qu'il a fait construire relève en principe des plus-values immobilières des particuliers, imposées à 19 % et aux prélèvements sociaux de 17,2 % après abattements pour durée de détention. Le notaire calcule l'impôt sur la déclaration n° 2048-IMM et le paie lors de la vente (service-public.gouv.fr). La surtaxe sur les plus-values supérieures à 50 000 € ne s'applique pas aux terrains à bâtir.

Ce régime cesse lorsque l'opération révèle une activité professionnelle. L'article 35 du CGI range dans les BIC les profits des lotisseurs et des marchands de biens. L'administration retient comme indices un délai court entre l'achat et la revente, la pluralité des ventes, l'importance des travaux et la répétition des opérations (chapitres 82 et 83). Une SCI qui construit puis vend plusieurs maisons sans les louer peut aussi être regardée comme exerçant une activité commerciale et devenir passible de l'IS (chapitre 81). La requalification peut en outre faire du vendeur un assujetti à la TVA.

Les taxes d'urbanisme

La taxe d'aménagement est due par le titulaire du permis sur la surface taxable créée. En 2026, la valeur forfaitaire est de 892 € par mètre carré hors Île-de-France et de 1 011 € en Île-de-France (service-public.gouv.fr). Le bénéficiaire déclare les éléments de calcul dans les quatre-vingt-dix jours suivant l'achèvement. Une taxe supérieure à 1 500 € se paie en deux parts égales, la première quatre-vingt-dix jours après l'achèvement et la seconde six mois plus tard.

Pour les autorisations délivrées depuis le 21 février 2026, les projets d'au moins 3 000 m² de surface de plancher déclarent dans les sept mois de l'autorisation et versent deux acomptes, de 50 % au neuvième mois et de 35 % au dix-huitième mois (service-public.gouv.fr). Un programme de quinze maisons reste en général en dessous de ce seuil. L'abattement de 50 % sur les 100 premiers mètres carrés vise la résidence principale. Son application à des maisons vendues par un promoteur se vérifie auprès du service chargé de la taxe (chapitre 69).

La taxe d'archéologie préventive s'ajoute lorsque les travaux affectent le sous-sol, sur la même assiette. La participation pour le financement de l'assainissement collectif (PFAC) est exigible au raccordement si la collectivité l'a instituée, pour un montant fixé par sa délibération (chapitre 69).

La taxe foncière

Le propriétaire du terrain ou d'une construction inachevée au 1er janvier paie la taxe foncière sur les propriétés non bâties (impots.gouv.fr). Après l'achèvement, chaque maison est déclarée au centre des finances publiques dans les quatre-vingt-dix jours, sur l'imprimé H1 ou dans l'espace en ligne. Une construction est achevée dès que l'état des travaux en permet une utilisation effective, même si des finitions restent à faire.

Le dépôt dans le délai ouvre droit, sous conditions, à l'exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant les deux années qui suivent l'achèvement, que la commune peut limiter par délibération (chapitres 83 et 134). Le promoteur déclare les maisons non vendues à l'achèvement. Pour une maison vendue en VEFA avant l'achèvement, la déclaration incombe en principe à l'acquéreur, qu'il convient d'en informer à la livraison (chapitre 5).

La cotisation foncière des entreprises

La cotisation foncière des entreprises (CFE) est due par toute personne exerçant à titre habituel une activité professionnelle non salariée. Une entreprise nouvelle en est exonérée l'année de sa création et bénéficie d'une réduction de 50 % de sa base l'année suivante, à condition de déposer la déclaration n° 1447-C-SD au service des impôts des entreprises (SIE) avant le 31 décembre de l'année de création (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Une société de promotion sans local paie souvent une cotisation minimum, calculée sur une base fixée par la commune de son siège selon son chiffre d'affaires. Les entreprises dont le chiffre d'affaires de l'avant-dernière année ne dépasse pas 5 000 € en sont exonérées. La CFE de 3 000 € ou moins se paie en général au plus tard le 15 décembre.

Les cotisations sociales

L'entrepreneur individuel qui exerce l'activité de promotion ou de marchand de biens verse les cotisations sociales des travailleurs indépendants sur son bénéfice (chapitre 82). L'associé personne physique d'une SCCV est imposé en BIC sur sa quote-part, avec les prélèvements ou les cotisations sociales applicables à sa situation, que l'expert-comptable détermine. Le dirigeant d'une SAS cotise sur la rémunération qu'il se verse.

Conserver les maisons et les louer

Les structures possibles

Construire plusieurs maisons pour les garder pose d'abord la question de la structure de détention, traitée au chapitre 129. Les principales options sont les suivantes.

• Le nom propre. Simple et sans frais de structure. Les loyers d'une location nue sont des revenus fonciers et ceux d'une location meublée des BIC.
• L'indivision. Possible à plusieurs, mais fragile en cas de désaccord ou de succession, chaque indivisaire pouvant en principe demander le partage.
• La SCI à l'impôt sur le revenu. Elle facilite la détention à plusieurs et la transmission. Ses associés déclarent leur quote-part de revenus fonciers (chapitre 130).
• La SCI à l'IS. Elle amortit les maisons et paie l'IS sur son résultat, mais sa plus-value de revente est calculée sur la valeur nette comptable, sans abattement pour durée de détention (chapitre 131).
• La location meublée. En loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP), les loyers relèvent des BIC et le régime réel permet d'amortir les constructions (chapitres 122 et 123).

Les chapitres 76 et 77 comparent ces structures. Pour un programme de maisons, la question nouvelle est la séparation entre ce que l'on vend et ce que l'on garde. Une société de construction-vente qui vend une partie du programme et une SCI qui détient les maisons louées évitent de mélanger un stock et un patrimoine dans la même structure (chapitre 82).

Financer une opération conservée

Un programme conservé ne bénéficie pas des appels de fonds des acquéreurs. Il est financé par un prêt immobilier classique, souvent à déblocage progressif, dont la banque apprécie la capacité de remboursement à partir des revenus de l'emprunteur et d'une partie des loyers futurs. Six maisons représentent plus d'un million d'euros d'emprunt dans l'exemple de ce chapitre, ce qui dépasse la capacité de nombreux ménages.

La revente partielle répond à cette difficulté. Vendre deux ou trois maisons à l'achèvement permet de rembourser une partie du prêt et de ramener l'annuité au niveau des loyers des maisons conservées. Ce schéma se prévoit dès le permis et dès le plan de financement, parce que la vente de maisons neuves fait entrer la partie vendue dans le régime de la promotion, avec ses conséquences de TVA et d'imposition.

La TVA quand on garde les maisons

La location nue d'un logement à usage d'habitation est exonérée de TVA sans possibilité d'option. Celui qui construit pour louer nu paie donc la TVA sur les travaux sans pouvoir la récupérer, ce qui renchérit le coût de revient d'environ un sixième par rapport à un promoteur qui vend (chapitre 124).

La TVA n'est récupérable que si la location elle-même est soumise à la TVA, par exemple une location meublée assortie de prestations para-hôtelières, dont les conditions sont présentées au chapitre 124. La livraison à soi-même au taux de 5,5 % concerne la construction de sa résidence principale dans une zone de rénovation urbaine ou un quartier prioritaire de la politique de la ville et certains logements sociaux. Elle ne s'applique pas à une maison construite pour être louée au prix du marché (impots.gouv.fr, chapitre 83).

La fiscalité des loyers

En location nue, les loyers relèvent du micro-foncier lorsque le total des loyers bruts du foyer ne dépasse pas 15 000 € par an, avec un abattement de 30 %. Au-delà, ou sur option irrévocable pendant trois ans, le régime réel permet de déduire les charges réelles (chapitre 121). Six maisons louées dépassent largement ce seuil, si bien que le régime réel s'applique en pratique.

Au réel, les intérêts d'emprunt sont déductibles, y compris ceux payés pendant la construction, à condition que le propriétaire démontre son intention de louer après l'achèvement, ce que confirme la mise en location effective (bofip.impots.gouv.fr). Les frais de dossier, de garantie et les primes d'assurance exigées par le prêt suivent les mêmes règles. Le déficit foncier né des intérêts ne s'impute que sur les revenus fonciers, alors que celui qui provient des autres charges s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Pendant le chantier, faute de loyers, ce sont donc surtout des intérêts qui créent un déficit reportable sur les revenus fonciers futurs.

En location meublée, les loyers relèvent des BIC. Le micro-BIC s'applique sous un plafond de recettes, avec un abattement de 50 % pour la location meublée de longue durée. Le régime réel permet de déduire les charges et d'amortir la construction par composants, hors terrain (chapitre 122). Les deux régimes sont comparés dans la section suivante.

Le dispositif Jeanbrun et Loc'Avantages

Le dispositif Jeanbrun permet d'amortir un logement neuf loué nu comme résidence principale pendant neuf ans, sur 80 % du prix, aux taux de 3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % selon le niveau de loyer, dans la limite annuelle de 8 000 € portée à 10 000 € ou 12 000 € selon la part de loyers sociaux. Le logement doit être situé dans un bâtiment d'habitation collectif et acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 (service-public.gouv.fr). Une maison individuelle n'est donc pas éligible en l'état du texte, ce qui exclut un programme de maisons (chapitre 126).

La fiche officielle signale qu'un projet de loi visant à assouplir les conditions d'accès est en discussion au Parlement. Tant que la loi n'est pas publiée, seules les conditions actuelles s'appliquent et les conditions s'apprécient à la date de l'acte.

Le conventionnement Loc'Avantages ouvre une réduction d'impôt de 15 % à 65 % des loyers selon le niveau de loyer et le recours à l'intermédiation locative, pour une convention de six ans avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah). Pour une convention sans travaux, le logement doit avoir plus de quinze ans (service-public.gouv.fr). Des maisons neuves ne peuvent donc pas en bénéficier dès leur livraison (chapitre 23).

La taxe foncière et la taxe d'aménagement

Les maisons conservées bénéficient, comme les maisons vendues, de l'exonération temporaire de deux ans si la déclaration est déposée dans les quatre-vingt-dix jours de l'achèvement et si la commune ne l'a pas supprimée ou limitée. La taxe foncière devient ensuite une charge déductible au réel et non récupérable sur le locataire, à l'exception de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (chapitre 134).

La taxe d'aménagement se calcule comme pour un programme vendu. L'abattement de 50 % sur les 100 premiers mètres carrés vise la résidence principale et son application à une maison destinée à être louée n'est pas précisée par la fiche officielle. Par prudence, chiffrez la taxe sans cet abattement et faites confirmer votre situation par le service chargé de la taxe (chapitre 69).

Les déclarations du bailleur

Quatre obligations reviennent pour un programme conservé. La déclaration H1 de chaque maison est déposée dans les quatre-vingt-dix jours de l'achèvement. Les loyers sont déclarés chaque printemps sur la déclaration n° 2044 en location nue au réel, sur la déclaration n° 2031 et ses annexes en location meublée au réel, ou sur la déclaration n° 2072 pour une SCI à l'impôt sur le revenu, la SCI à l'IS déposant la déclaration n° 2065 (chapitre 127).

La situation d'occupation de chaque maison se déclare dans le service « Gérer mes biens immobiliers » de l'espace en ligne, en signalant chaque changement avant le 1er juillet de l'année suivante (chapitre 127).

Gérer plusieurs maisons

Six maisons louées représentent six baux, six états des lieux et des régularisations de charges, auxquels s'ajoutent les cotisations de l'ASL ou les charges de copropriété. La part de ces cotisations qui finance l'entretien courant des équipements communs est en principe récupérable sur les locataires, à la différence des gros travaux (chapitres 67 et 99). Tenez une comptabilité par maison.

La gestion peut être confiée à un administrateur de biens titulaire de la carte professionnelle, dont les honoraires sont déductibles au réel. Les garanties de parfait achèvement et de bon fonctionnement couvrent les premiers désordres signalés à temps (chapitre 74).

L'arbitrage futur

Le particulier qui revend un jour une maison conservée relève des plus-values des particuliers, avec un abattement pour durée de détention qui conduit à l'exonération d'impôt sur le revenu après vingt-deux ans et de prélèvements sociaux après trente ans (service-public.gouv.fr). Les dépenses de construction facturées par des entreprises s'ajoutent au prix d'acquisition (chapitre 137). En LMNP, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value pour les cessions intervenues depuis le 15 février 2025 (chapitre 122).

Revendre vite ou souvent expose à la requalification. L'administration écarte a priori l'intention spéculative pour un immeuble construit vendu quinze ans ou plus après l'achèvement, mais une revente rapide de plusieurs maisons tout juste louées peut être regardée comme une opération de marchand de biens (chapitre 83). Une maison vendue moins de cinq ans après son achèvement par un assujetti, par exemple une société commerciale, supporte en outre la TVA sur le prix total.

Exemple chiffré, tout vendre, tout garder ou panacher

Exemple illustratif. On reprend les six maisons de l'exemple précédent. Pour isoler l'effet économique, les trois scénarios sont portés par une même société soumise à l'IS, qui apporte 180 000 € de fonds propres. Une maison vendue coûte 234 956 € HT. Une maison conservée et louée nue coûte 257 484 €, car la TVA sur les travaux n'est pas récupérable, les frais de commercialisation disparaissent et 8 000 € d'intérêts intercalaires s'ajoutent. Les hypothèses de location sont les suivantes.

• Loyer de 1 250 € par mois et par maison, vacance de 3 %.
• Prêt sur vingt ans à 3,5 % pour le solde du financement, sans différé.
• Taxe foncière de 1 100 € par maison à partir de la troisième année, assurance de 250 €, entretien de 500 € et comptabilité de 2 500 € par an.
• Amortissement simplifié de 2,5 % par an sur la construction, hors terrain.
• Valeur de revente d'une maison de dix ans estimée à 290 000 €, sans hausse des prix.

Dans le scénario où tout est gardé, l'emprunt atteint 1 364 905 € et l'annuité 96 036 €, alors que les loyers nets de vacance s'élèvent à 87 300 € par an. La trésorerie est négative chaque année, d'environ 16 000 € les deux premières années puis de 22 000 à 24 000 €, ce qui impose aux associés un apport complémentaire de 214 822 € sur dix ans. Dans le scénario mixte, la vente de trois maisons dégage 70 132 € de résultat taxé 13 283 € et ramène l'emprunt à 535 604 €, pour une annuité de 37 686 €. La trésorerie reste proche de l'équilibre, légèrement positive les deux premières années puis négative d'environ 2 400 à 3 200 € par an.

Le patrimoine net est calculé comme la valeur des maisons conservées, diminuée du capital restant dû, de l'effort de trésorerie et de l'IS latent de 25 % sur la plus-value par rapport à la valeur nette comptable, soit 130 018 € si tout est gardé et 65 009 € dans le scénario mixte. Le scénario tout vendre, qui suppose une trésorerie non réinvestie, est le plus sûr. Tout garder crée le plus de patrimoine mais exige le plus de trésorerie et de capacité d'emprunt, le scénario mixte faisant figure de compromis.

Ce que l'on peut déduire selon le régime

Les principes par régime

En location nue au réel, l'article 31 du CGI énumère les charges déductibles. Les dépenses de construction, de reconstruction et d'agrandissement ne sont pas déductibles, parce qu'elles accroissent la valeur de l'actif, selon la doctrine BOI-RFPI-BASE-20-30-20. Le terrain et le coût de construction ne sont donc ni déductibles ni amortissables, hors dispositif d'amortissement spécifique comme le Jeanbrun. Les intérêts d'emprunt, l'assurance de prêt exigée par la banque, la taxe foncière, l'assurance du propriétaire et l'entretien sont déductibles (chapitre 121).

Au micro-foncier, aucune charge réelle n'est déduite et l'abattement de 30 % est réputé tout couvrir. En LMNP au réel, la construction s'amortit par composants, le terrain jamais, le mobilier sur sa durée propre. L'amortissement ne peut ni créer ni augmenter un déficit, l'excédent étant reporté sans limite de durée (article 39 C du CGI, chapitre 122). Le LMP suit les mêmes règles de calcul, avec un déficit imputable sur le revenu global (chapitre 123). Le projet de loi de finances pour 2027, en discussion, comporte des mesures envisagées sur l'amortissement en location meublée. Tant que la loi n'est pas publiée, les règles actuelles s'appliquent.

Une SCI à l'impôt sur le revenu qui loue nu suit les règles de la location nue. Une SCI à l'IS tient une comptabilité commerciale, amortit la construction par composants, déduit l'ensemble de ses charges et peut constater un déficit reportable (chapitre 131). Enfin, le promoteur ou le marchand de biens qui vend n'amortit rien. Le terrain, les travaux, les honoraires, les taxes et les frais financiers forment le prix de revient des maisons, inscrit en stock. Le résultat apparaît à la vente, par différence entre le prix hors taxes et ce prix de revient (chapitre 82).

Le tableau récapitulatif

Les mentions « à faire confirmer » relèvent de l'expert-comptable. Au micro-foncier et au micro-BIC, aucune de ces lignes ne joue, l'abattement forfaitaire tenant lieu de toutes les charges. Le chapitre 139 présente les arbitrages d'ensemble entre ces régimes.

Exemple chiffré sur une maison

Exemple illustratif. Une maison neuve coûte 250 000 €, dont 60 000 € de terrain, financée par un prêt de 200 000 € sur vingt ans à 3,5 %, soit une annuité de 14 072 € et des intérêts de 7 000 €, 6 752 € et 6 496 € les trois premières années. Elle est louée 1 100 € par mois, soit 13 200 € par an, le même loyer étant retenu en meublé pour isoler l'effet du régime. La taxe foncière est exonérée les deux premières années puis s'élève à 1 100 €. L'assurance coûte 250 € et l'entretien 300 € par an. Le foyer a une tranche marginale d'imposition (TMI) de 30 %.

• Location nue au réel. Pas d'amortissement. Prélèvements sociaux de 17,2 %.
• LMNP au réel. Construction de 190 000 € amortie par composants, 50 % sur cinquante ans, 20 % sur vingt-cinq ans, 20 % sur vingt ans et 10 % sur dix ans, soit 7 220 € par an. Mobilier de 8 000 € amorti sur sept ans, soit 1 143 € par an. Comptabilité de 600 € par an. Prélèvements sociaux de 18,6 % (service-public.gouv.fr, chapitre 122).
• SCI à l'IS, location nue. Même amortissement de la construction, comptabilité de 1 500 € par an, IS au taux réduit de 15 %, sans distribution.

En location nue, le foyer paie 7 836 € d'impôt et de prélèvements sociaux sur trois ans. En LMNP, l'amortissement de 8 363 € par an absorbe tout le résultat et laisse 10 287 € d'amortissement reporté à la fin de la troisième année. En SCI à l'IS, l'amortissement crée un déficit reportable d'environ 9 560 € à la fin de la même période. Ces avantages ne sont pas définitifs, car les amortissements augmentent la plus-value imposable à la revente, en LMNP comme en SCI à l'IS (chapitres 122 et 131).

Les aides et dispositifs

Ce qui aide les acquéreurs et facilite la vente

Le prêt à taux zéro (PTZ) finance une partie de l'achat d'une résidence principale neuve par un ménage qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédentes, sous conditions de ressources. Pour les offres émises depuis avril 2025, il est ouvert dans toutes les zones. Pour un logement qui n'est pas situé dans un bâtiment collectif, la quotité financée est de 30 %, 20 % ou 10 % du coût retenu selon la tranche de revenus (service-public.gouv.fr). Vérifiez avec les banques des acquéreurs l'éligibilité de vos maisons et les plafonds applicables.

Un taux de TVA de 5,5 % s'applique, sous conditions de ressources de l'acquéreur, de prix et d'occupation en résidence principale, aux logements neufs situés dans une zone de rénovation urbaine conventionnée avec l'Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU) ou dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV), ou à moins de 300 mètres de leur limite (impots.gouv.fr). Le vendeur ne l'applique qu'au vu des justificatifs prévus et l'acte doit mentionner les engagements de l'acquéreur.

Le bail réel solidaire (BRS) dissocie le foncier, conservé par un organisme de foncier solidaire (OFS), des droits sur le bâti cédés au ménage. Les livraisons de terrains et d'immeubles à un OFS et les cessions de droits réels dans ce cadre peuvent bénéficier du taux de 5,5 % si le logement est occupé en résidence principale par un ménage sous plafonds de ressources et si le prix respecte un plafond (bofip.impots.gouv.fr). Un promoteur peut ainsi céder une partie de ses maisons à un OFS, selon les conditions de chaque organisme.

Pour les investisseurs, le dispositif Jeanbrun n'est pas ouvert aux maisons individuelles en l'état du texte et Loc'Avantages ne vise pas les logements neufs. Un programme de maisons se vend donc surtout à des occupants, ce qui oriente la typologie et le prix.

Ce qui peut aider le promoteur lui-même

Aucune aide nationale ne finance spécifiquement le particulier ou la petite société qui construit des maisons pour les vendre. Il profite indirectement des aides de ses acquéreurs et des dispositifs locaux suivants.

• Les exonérations facultatives de taxe d'aménagement, que les collectivités peuvent voter, notamment pour les résidences principales financées par un PTZ dans la limite de 50 % de la surface au-delà des 100 premiers mètres carrés (service-public.gouv.fr).
• Les aides propres à certaines communes, intercommunalités ou régions en faveur de l'accession sociale, dont l'existence et les conditions se vérifient localement.

Les déclarations et formalités pas à pas

Le calendrier type

Une opération de six maisons s'étale ainsi souvent sur deux à trois ans entre la promesse et la dernière livraison. Ces durées sont indicatives et dépendent de la commune, du marché et des recours éventuels.

Petit et gros promoteur

Les interlocuteurs

Les erreurs fréquentes

• Construire et vendre plusieurs maisons en nom propre en comptant sur le régime des plus-values des particuliers.
• Acheter le terrain avant d'avoir un permis purgé de tout recours.
• Bâtir le bilan sans les VRD, les branchements, la PFAC ou la taxe d'aménagement sans abattement.
• Encaisser des sommes avant l'achèvement sans VEFA ni garantie financière d'achèvement.
• Ouvrir le chantier sans dommages-ouvrage ni attestation décennale des entreprises.
• Annoncer une TVA sur la marge pour des maisons vendues bâties.
• Laisser expirer l'engagement de construire de quatre ans sans demander de prolongation.
• Oublier la déclaration H1 dans les quatre-vingt-dix jours et perdre l'exonération de taxe foncière.
• Garder des maisons invendues en location nue sans avoir chiffré la régularisation de TVA.
• Compter sur le dispositif Jeanbrun ou Loc'Avantages pour des maisons neuves.

Liste de contrôle

1. Projet. Le montage, vente de lots, CCMI, VEFA, conservation ou mixte, est choisi avant toute promesse.
2. Structure. La société est créée et immatriculée avant l'achat, avec une structure distincte pour les maisons conservées.
3. Faisabilité. Le PLU, le sol, les réseaux et le marché sont étudiés et un certificat d'urbanisme opérationnel est obtenu.
4. Bilan. Le compte à rebours intègre VRD, taxes, assurances, frais financiers, commercialisation et aléas, avec une sensibilité aux prix et aux travaux.
5. Promesse. Les conditions de permis purgé, d'étude de sol et de financement sont stipulées avec un calendrier.
6. Autorisation. Le permis d'aménager, la déclaration préalable ou le permis valant division est déposé avec le plan de division et le projet d'ASL ou de copropriété.
7. Financement. Les fonds propres, le crédit et la garantie d'achèvement sont obtenus avant le chantier.
8. Assurances. La dommages-ouvrage, la responsabilité du constructeur non réalisateur et les décennales des entreprises sont vérifiées avant la DOC.
9. Ventes. Les réservations et les actes de VEFA respectent le dépôt plafonné, la notification et l'échéancier légal.
10. TVA. Le régime de chaque vente est validé au regard du CGI puis, à compter du 1er janvier 2027, du CIBS.
11. Achèvement. Les DAACT, la déclaration de la taxe d'aménagement et les déclarations H1 sont déposées dans les délais.
12. Location. Pour les maisons conservées, le régime fiscal est choisi, les déclarations annuelles et la situation d'occupation sont tenues à jour.
13. Arbitrage. Le coût d'une revente, plus-value, réintégration des amortissements ou TVA, est chiffré avant de vendre une maison conservée.
14. Clôture. Les réserves sont levées, les attestations archivées et les garanties organisées avant toute dissolution.